Logement vendu en cours de bail : qui vous rendra le dépôt de garantie, et dans quel délai ?

Un propriétaire signe un compromis de vente, l'acquéreur obtient son prêt immobilier sous condition suspensive, verse le prix chez le notaire et reprend le bail. Le locataire l'apprend par l'agent immobilier, une fois la transaction conclue et le délai de rétractation passé. À son départ, qui doit restituer le dépôt de garantie versé à l'entrée : l'ancien propriétaire, qui l'a encaissé, ou le futur bailleur, qui ne l'a jamais vu sur son compte bancaire ?

Sommaire

Vente d'un logement loué : le nouveau bailleur rembourse

La réponse tient dans l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, réécrit par la loi Alur : en cas de mutation des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Achat immobilier ou donation, peu importe le contrat de vente, le prix ou le cadre de l'engagement entre les parties.

Le texte ajoute une précision décisive. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation, c'est-à-dire entre le vendeur et l'acquéreur. Une clause du compromis de vente qui laisserait le remboursement du dépôt de garantie au vendeur ne vous est donc pas opposable : vous pouvez tout demander au bailleur en titre le jour de votre départ. Le texte complet figure dans l'article 22 de la loi de 1989 publié sur Légifrance.

Avant 2014, la situation restait floue. Les tribunaux hésitaient, et des locataires poursuivaient un ancien propriétaire parti sans laisser d'adresse. Depuis la réforme Alur, le cadre est net : votre interlocuteur est celui qui encaisse les loyers au moment où vous quittez les lieux.

Ce que le locataire n'a pas à faire

Vous n'avez rien à signer lors de la transaction. Le contrat de location continue aux conditions d'origine, loyer et garantie compris. Inutile de verser un nouveau dépôt de garantie à l'acheteur, ni d'accepter un avenant qui en modifierait le montant : il reste celui inscrit au bail d'origine.

• Le bail : il se poursuit sans changement jusqu'à son terme, puis se renouvelle dans les conditions habituelles.
• Le dépôt de garantie : il suit le bien, pas la personne qui l'a reçu.
• Les quittances : demandez-les désormais à l'acquéreur ou à son agence de gestion locative.

Conservez une copie du bail, la preuve du versement initial (virement bancaire ou reçu) et l'attestation d'assurance habitation. Le futur bailleur ignore parfois le montant exact de la garantie, surtout quand le vendeur gérait le bien sans agent immobilier.

Comment le notaire règle la garantie entre vendeur et acheteur

Si l'acheteur doit rembourser un dépôt qu'il n'a pas reçu, la logique voudrait qu'on le compense. C'est ce que prévoit la pratique notariale. À la signature de l'acte authentique, le notaire établit les comptes entre l'acheteur et le vendeur : prorata de taxe foncière, charges de copropriété, loyer du mois en cours, et dépôt de garantie du locataire en place.

Généralement, le montant du dépôt est déduit du prix reversé au vendeur, ou remboursé par lui à l'acquéreur à la signature de l'acte de vente. L'opération figure noir sur blanc dans le décompte. Elle ne change rien pour vous, mais elle explique pourquoi le nouveau bailleur ne peut pas prétendre n'avoir jamais touché cette garantie pour refuser de vous la rendre.

Si l'opération a été oubliée, l'acquéreur garde la possibilité de se retourner contre l'ancien propriétaire pour récupérer la somme. C'est leur affaire. Le texte vous protège de ce litige entre eux.

Le cas d'une vente avec congé pour vendre

Tout change si le bailleur vous a délivré un congé pour vendre le bien libre. Le bail prend fin à son échéance, vous partez, et c'est le bailleur d'origine, toujours titulaire du bien au jour de votre départ, qui doit restituer le dépôt de garantie. La vente n'intervient qu'après, sur un appartement vide. Avant de partir, vérifiez les marges de discussion sur l'indemnité de départ négociée avec le bailleur.

Délais de restitution : un ou deux mois, avec une pénalité de retard

La vente ne modifie aucun délai. Le nouveau bailleur est tenu par les mêmes obligations que le vendeur, rappelées par la fiche de service-public.fr sur la restitution du dépôt de garantie (mise à jour le 9 juin 2026) :

• 1 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
• 2 mois s'il fait apparaître des différences, le bailleur pouvant retenir le coût justifié des réparations.
• 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, ajoutés d'office au montant dû.

Le montant de la garantie est plafonné : un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un meublé. Un dépôt de garantie supérieur au plafond, inscrit dans un bail signé avec le vendeur, reste contestable face à l'acheteur. Les plafonds sont détaillés dans notre dossier sur le montant et la restitution du dépôt de garantie.

L'état des lieux d'entrée fait toujours foi

L'acquéreur n'a pas assisté à votre entrée dans les lieux. Peu importe. C'est l'état des lieux d'entrée signé avec le vendeur qui sert de référence. Le nouveau bailleur ne peut pas en exiger un second à l'occasion de la vente, ni vous imputer des dégradations antérieures à votre arrivée.

Sans état des lieux d'entrée, le bien est présumé remis en bon état, sauf preuve contraire. Une présomption qui joue contre le locataire. D'où l'intérêt de retrouver ce document avant la signature du compromis entre votre bailleur et l'acheteur.

Appartement en copropriété : la retenue de 20 %

Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut garder une provision de 20 % du dépôt de garantie au plus, dûment justifiée, jusqu'à l'approbation des comptes annuels de l'immeuble. Le solde est versé dans le mois qui suit. Cette faculté appartient au bailleur en titre à votre départ, donc à l'acheteur, qui régularisera les charges de la dernière année.

Calcul : ce que coûte un retard de trois mois

Prenons un appartement loué vide 800 € par mois hors charges, avec un dépôt de garantie de 800 € versé à l'entrée. Le bien est vendu 210 000 € au bout de deux ans de bail. À la signature de l'acte, le notaire déduit les 800 € du prix reversé au vendeur.

Un an plus tard, le locataire part. L'état des lieux de sortie est identique à celui d'entrée : l'acquéreur dispose d'un mois. Il laisse passer quatre mois avant de payer, soit trois mois de retard commencés.

La pénalité est due même si le retard s'explique par la vente ou par une mauvaise transmission entre vendeur et acheteur. Le texte ne prévoit aucune excuse de ce type. Le locataire dispose ensuite de trois ans pour saisir le juge si la garantie n'est pas remboursée.

Récupérer son dépôt de garantie : la marche à suivre

Le jour de la remise des clés, communiquez par écrit, courrier ou mail, votre nouvelle adresse au bailleur. Sans réponse à l'issue du délai légal, la démarche se fait en trois étapes.

1. Une lettre recommandée à l'acquéreur, rappelant l'article 22, le montant de la garantie et la majoration qui court.
2. La commission départementale de conciliation, saisie gratuitement, qui réunit locataire et bailleur.
3. Le juge des contentieux de la protection, saisi au besoin par une requête en injonction de payer, quel que soit le montant.

L'ANIL et ses agences départementales renseignent gratuitement locataires et bailleurs. Leurs conseillers juristes rappellent souvent un point mal connu : le vendeur n'a plus à intervenir, même s'il propose de le faire.

La vidéo ci-dessous, publiée par ConsoMag avec l'Institut national de la consommation, résume les recours quand un bailleur refuse de rendre le dépôt de garantie sans motif.

Ne pas confondre avec le dépôt de garantie de l'acheteur

Le même mot désigne, dans une transaction immobilière, une tout autre garantie. À la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente, l'acquéreur verse souvent un dépôt de garantie, parfois appelé acompte ou indemnité d'immobilisation. Son montant n'est pas fixé par la loi : l'usage le situe entre 5 et 10 % du prix de vente, après une offre d'achat acceptée.

Ce versement ne va jamais directement au vendeur. Il est confié au notaire ou à un agent immobilier titulaire d'une garantie financière, qui le conserve sous séquestre jusqu'à l'acte authentique. Il s'impute alors sur le prix d'achat, sans s'ajouter aux frais de notaire.

Rétractation et conditions suspensives

Pour acheter un logement existant, l'acheteur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la notification de l'avant-contrat. S'il se rétracte, le dépôt de garantie versé au professionnel lui est restitué dans les 21 jours suivant le lendemain de la rétractation. Entre particuliers, sans intermédiaire, aucun versement ne peut être exigé avant la fin de ce délai.

Le compromis contient aussi des conditions suspensives, la plus fréquente étant l'obtention du prêt immobilier. Si la banque refuse le financement malgré une demande conforme, la condition suspensive n'est pas réalisée et l'acquéreur récupère l'intégralité de sa garantie. S'il renonce sans motif prévu au contrat, ce désistement lui fait en principe perdre le dépôt au profit du vendeur.

Deux dépôts de garantie, une seule vente

Quand un logement est vendu occupé, les deux dépôts de garantie se croisent. L'acheteur immobilise des fonds chez le notaire pour sécuriser son projet immobilier, et il hérite dans le même acte de l'engagement de rendre celui du locataire. Un investisseur qui achète un bien loué vérifiera ce point dans le bail et dans le décompte, au même titre que le taux du prêt immobilier, l'assurance emprunteur ou les frais d'agence.

Côté vendeur, le principe est simple : le dépôt de garantie du locataire n'est pas un revenu, c'est une dette attachée au bien. Il revient à l'acquéreur ou au locataire, jamais au vendeur au motif que le bail a « changé de mains ». Le nouveau modèle de bail entré en vigueur en 2026 n'a pas modifié ces règles.

Dans le neuf, un plafond fixé par le code de la construction

Pour un achat en VEFA, la somme versée à la réservation obéit à un barème précis du code de la construction et de l'habitation : 5 % du prix au plus si la vente doit être signée dans l'année, 2 % si elle l'est dans les deux ans, aucun versement au-delà. Le contrat de réservation en VEFA prévoit aussi les cas de restitution, par exemple si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel ou si le prêt n'est pas obtenu.

Acheter un bien loué : les points à vérifier avant de s'engager

Pour un investisseur, l'acquisition d'un appartement occupé se prépare dès l'offre. Le droit du locataire en place ne se négocie pas librement : bail, loyer et dépôt passent tels quels à l'acheteur. Avant de signer, une recherche rapide dans les documents transmis par l'agence évite bien des surprises.

• Le bail et ses avenants : date d'effet, montant du loyer, dépôt versé, clause de révision et éventuels travaux à la charge du bailleur.
• Le décompte notarial : il doit mentionner le transfert de la somme versée par le locataire, sinon demandez-le avant la signature.
• Le financement : taux, assurance emprunteur et apport personnel, à valider avec un conseiller bancaire avant de fixer la date de l'acte.

Un conseil gratuit est disponible auprès des agences départementales d'information sur le logement, présentes partout en France. Leur site recense les adresses et permet de rechercher la situation qui correspond à votre projet d'achat, résidence principale ou investissement locatif.

Le nouveau bailleur peut-il garder le dépôt de garantie au départ du locataire ?

L'acheteur peut-il exiger un second dépôt de garantie ?

Non. Le bail se poursuit aux mêmes conditions et le dépôt versé à l'entrée le reste. Aucun nouveau versement ne peut être imposé au locataire du fait de la vente immobilière, ni à la signature d'un avenant.

Que faire si l'acquéreur dit ne pas avoir reçu la garantie ?

Rappelez-lui l'article 22 de la loi de 1989 : la restitution lui incombe, quel que soit l'accord passé avec le vendeur. À lui de récupérer le montant auprès du vendeur si le notaire n'a pas fait la régularisation.

Le délai de restitution change-t-il après une vente ?

Non. Il reste d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, de deux mois sinon, avec 10 % du loyer hors charges par mois de retard commencé.