Loyer impayé avant le 1er novembre : les 3 démarches du locataire et les marges du bailleur

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Que change la trêve hivernale pour un ménage en retard de loyer ?

La trêve hivernale interdit toute expulsion d'un occupant de sa résidence principale entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante. Pour la saison qui s'ouvre, la période court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, selon l'actualité publiée le 2 octobre 2026 par le site Service Public sur la trêve 2026-2027. La loi Alur du 24 mars 2014 fixe la règle dans sa forme actuelle, et le gouvernement garde la possibilité de prolonger la période en cas de crise. Le texte de référence de la trêve hivernale est l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, pensé pour protéger les ménages fragiles face au froid.

La protection porte sur l'exécution, pas sur le droit du propriétaire. Une décision de justice rendue en décembre reste valable : sa mise en oeuvre est simplement suspendue jusqu'au 31 mars. Le loyer reste exigible chaque mois, la dette locative continue de grossir, et un jugement obtenu pendant l'hiver devient exécutoire dès la fin de la trêve. Pour le détail des dates et de l'historique du dispositif, la page consacrée à la trêve des expulsions et ses origines reprend l'ensemble.

Le volet énergie compte autant pour un foyer en difficulté. Les fournisseurs ne peuvent pas couper l'électricité ou le gaz d'une résidence principale pendant cette période ; ils gardent le droit de réduire la puissance électrique, sauf chez les bénéficiaires du chèque énergie, rappelle l'ANIL. Le bailleur, lui, ne peut à aucun moment de l'année suspendre l'eau, le gaz ou l'électricité de son locataire ; face à une coupure de ce type, l'occupant peut porter plainte.

Première démarche : proposer un plan d'apurement écrit

Le plan d'apurement est un accord amiable et écrit entre le locataire et le bailleur, qui étale le remboursement de la dette sur plusieurs échéances en plus du loyer courant. L'ANIL recommande de le proposer dès le premier impayé, avant toute lettre recommandée : un propriétaire qui reçoit une proposition chiffrée et tenable a moins de raisons de lancer une procédure coûteuse.

Ce plan joue aussi sur les aides au logement. Quand l'APL ou l'ALF est versée directement au bailleur, celui-ci doit déclarer l'impayé à la CAF ou à la MSA. L'organisme peut alors l'inviter à établir un plan sur 6 mois, et l'aide continue d'être versée tant que le plan est respecté. Sans plan ni réponse du FSL, la CAF maintient l'aide si le foyer reprend le paiement du loyer courant et rembourse la dette en 36 mensualités ; elle vérifie le respect de cet échéancier au moins deux fois par an.

La règle évolue au 1er janvier 2027. Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 fixe un impayé constitué dès 450 euros de dette ou à l'issue de 3 mois de retard, et confie à la CCAPEX la décision de maintenir ou de suspendre l'aide. Un plan signé cet automne garde donc toute sa valeur au passage à la nouvelle réglementation.

Un désaccord sur le montant réclamé ne dispense jamais de payer le loyer courant : contester une régularisation de charges ou une révision se fait à côté, sans cesser les virements. L'assurance habitation suit la même logique : son défaut est un autre motif de résiliation du contrat de location, à régler avant l'hiver. L'allocataire suit l'état de ses droits depuis son espace personnel sur le site de la CAF.

Deuxième démarche : solliciter le fonds de solidarité pour le logement

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) est une aide départementale qui peut régler tout ou partie d'une dette de loyer, sous conditions de ressources fixées par chaque département. Le locataire peut le saisir lui-même ou passer par un travailleur social du département ou de la mairie. L'aide accordée est versée directement au bailleur et vient en déduction de la somme due, ce qui rassure le propriétaire et facilite la signature d'un plan. Selon les départements, le FSL prend également en charge des factures d'énergie ou d'eau, de quoi éviter une coupure au printemps.

Le dossier se monte plus vite avec un accompagnement. Trois relais gratuits existent :

• l'ADIL du département, qui donne une information juridique gratuite et neutre sur la procédure, les délais et les aides mobilisables ;
• le numéro SOS loyers impayés, joignable gratuitement au 0805 16 00 75, cité par l'ANIL ;
• Action Logement, dont le service d'accompagnement s'adresse aux salariés d'entreprises privées de plus de 10 salariés et aux demandeurs d'emploi.

Dans le parc social, une voie supplémentaire existe : le protocole de cohésion sociale signé avec l'organisme HLM, qui permet de conserver le logement en contrepartie d'un échéancier. Les associations comme le Secours catholique ou SOS Familles Emmaüs orientent aussi les familles qui ne savent pas par où commencer.

Si la dette dépasse la seule question du logement, la commission de surendettement de la Banque de France peut rechercher un étalement global. La dette de loyer y est traitée en priorité et l'aide au logement est maintenue pendant l'instruction du dossier.

Troisième démarche : saisir la CCAPEX avant l'assignation

La CCAPEX, commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réunit dans chaque département l'État, le conseil départemental, la CAF et les acteurs du logement pour trouver une solution avant le juge. Le locataire comme le bailleur peuvent la saisir directement, pour bâtir un plan de remboursement ou préparer un relogement adapté.

La commission est de toute façon informée par le commissaire de justice au moment du commandement de payer, dès que deux termes consécutifs restent impayés ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Le décret du 12 février 2026 a réorganisé ces commissions en instances centrales et locales et leur confie le maintien ou la suspension des aides personnelles au logement.

"On est à jour dans nos loyers et on finit quand même dehors" : Richard et sa famille sont expulsés de chez eux à 5 jours de la trêve hivernale
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— Midi Libre (@Midilibre) 31 octobre 2026

Saisir soi-même la CCAPEX dès octobre ou novembre présente un avantage net : le diagnostic social et financier, qui doit parvenir au juge avant l'audience, s'appuie alors sur un dossier déjà ouvert, avec des propositions concrètes. Un occupant qui arrive à l'audience avec un plan validé et un dossier FSL en cours obtient plus facilement des délais.

Comment un propriétaire gère un loyer impayé pendant la trêve ?

Un propriétaire confronté à un loyer impayé garde pendant la trêve hivernale tous ses leviers, sauf l'expulsion elle-même. Il peut d'abord actionner le garant ou l'assurance loyers impayés, ou la garantie Visale d'Action Logement si le bail en bénéficie. La relance amiable puis la lettre de mise en demeure au locataire précèdent en général l'acte d'un commissaire de justice. Ce professionnel a pris la suite de l'huissier de justice le 1er juillet 2022 ; un avocat ou un juriste de l'ADIL aide chaque partie à lire les actes reçus. Un propriétaire qui confie son bien à une agence immobilière en gestion locative lui délègue souvent ces relances, et l'investissement locatif couvert par une assurance ou un garant solide supporte mieux l'hiver avant de louer à nouveau.

Le commandement de payer ouvre ensuite le délai de la clause résolutoire : six semaines pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, deux mois pour les baux plus anciens. Pendant ce délai, le bailleur ne peut pas saisir la justice. Faute de règlement, il assigne devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, y compris en référé ; l'audience se tient au moins six semaines plus tard. Service Public le rappelle : si le juge ordonne l'expulsion pendant l'hiver, elle ne devient effective qu'à la fin de la trêve.

Ce que le bailleur ne peut pas faire, même avec un jugement

Le bailleur ne peut ni changer les serrures, ni vider le logement, ni couper l'eau ou l'électricité pour forcer un départ. Contraindre un occupant à partir en dehors de la procédure légale constitue un délit puni de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende, précise l'ANIL. Seul un commissaire de justice, muni d'un titre exécutoire et, si besoin, du concours de la force publique accordé par le préfet, peut procéder à une expulsion, et seulement hors période protégée.

Quelles exceptions à la trêve hivernale ?

La trêve hivernale ne s'applique pas à toutes les situations, et Service Public en dresse la liste. Elle tombe dans les cas suivants :

• une solution de relogement correspond aux besoins de la famille, avec un nombre de pièces adapté aux personnes qui vivent dans le logement ;
• des squatteurs occupent un domicile, résidence principale ou secondaire : l'expulsion reste possible toute l'année ;
• l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité, pour la sécurité des occupants ;
• en cas de violences conjugales ou sur un enfant, un conjoint, partenaire de Pacs ou concubin violent est évincé du domicile familial par une ordonnance de protection du juge aux affaires familiales ;
• un étudiant occupe un logement universitaire sans plus remplir les critères d'attribution.

Dans un divorce, le juge aux affaires familiales peut aussi ordonner le départ d'un époux, exécutable pendant l'hiver. L'ancienne ordonnance de non-conciliation, encore citée par certaines pages, a disparu avec la réforme du divorce entrée en vigueur en 2021. Outre-mer, une trêve cyclonique peut remplacer ce calendrier, avec des dates fixées par chaque préfecture.

Un calendrier type pour une dette née en septembre 2026

Le calendrier d'une procédure d'expulsion lancée à l'automne montre pourquoi l'hiver est le moment d'agir pour le locataire. Prenons un foyer qui cesse de payer à partir de septembre 2026, avec un bail signé en 2024, donc soumis au délai de six semaines :

1. mi-octobre : le commissaire de justice délivre le commandement de payer et signale la situation à la CCAPEX ;
2. fin novembre : le délai de six semaines expire sans règlement, la clause résolutoire joue ;
3. début décembre : le bailleur assigne, l'audience se tient au plus tôt à la mi-janvier 2027 ;
4. janvier ou février : le juge statue, soit en accordant des délais de paiement, soit en prononçant la résiliation du contrat de location ;
5. 1er avril 2027 : le commandement de quitter les lieux peut être signifié, avec un délai de deux mois avant toute exécution.

Entre octobre et l'audience, le foyer dispose donc de plus de trois mois pour monter un dossier FSL, saisir la CCAPEX et reprendre le paiement du loyer courant. Ce dernier point décide de beaucoup : le juge ne peut accorder des délais de paiement, jusqu'à 3 ans, qu'à un locataire en mesure de rembourser et qui a repris le versement intégral du loyer avant l'audience. Si l'échéancier fixé n'est pas tenu, le bail est résilié dès le premier retard.

Quels recours une fois la trêve terminée ?

À la fin de la trêve hivernale, l'exécution d'une décision d'expulsion reprend, mais elle ne se fait pas du jour au lendemain. Le juge de l'exécution peut accorder des délais de grâce, d'un mois à un an, à un occupant de bonne foi dont le relogement ne peut pas se faire dans des conditions normales. Il les refuse en cas de mauvaise foi ou d'entrée dans les lieux par la contrainte.

Le dossier de logement social reste une piste à ouvrir sans attendre : l'enregistrement de la demande exige seulement une pièce d'identité ou un titre de séjour. Une personne menacée d'expulsion sans relogement peut aussi déposer un recours DALO auprès de la commission de médiation de son département. Ces démarches ne suspendent pas la procédure, mais elles pèsent dans l'appréciation du juge et du préfet au moment de l'exécution.

Pour le bailleur, la fin de la trêve ouvre la demande de concours de la force publique au préfet, par l'intermédiaire du commissaire de justice. Un refus ou un silence engage la responsabilité de l'État, qui peut alors indemniser le propriétaire des loyers perdus. Dans tous les cas, l'ADIL du département reste l'interlocuteur gratuit des deux parties, avant comme après le 31 mars 2027.