Dépôt de garantie rendu en retard : le bailleur vous doit 10 % du loyer par mois commencé

Versé à la signature du contrat de bail, le dépôt de garantie est une somme que le propriétaire doit restituer au locataire à la sortie du logement. Il peut en conserver le montant des loyers impayés, des charges locatives et des réparations dues à une dégradation, sur facture ou devis. En copropriété, une partie reste en attente de l'arrêté annuel des comptes. En l'absence de retenue justifiée, le bailleur rend tout, à compter de la remise des clés, dans les conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989 : le droit du locataire à une pénalité de retard naît dès le premier jour de dépassement.

Sommaire

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Tout dépend de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie du logement. Un mois au maximum quand les deux documents concordent, deux mois au maximum quand ils diffèrent, en location vide comme en location meublée. Ces délais sont fixés par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur de 2014 ; le service public en rappelle les modèles de mise en demeure.

Le mot « maximum » compte. Rien n'interdit au bailleur de rendre la somme le jour même de la remise des clés, par virement ou par chèque. Beaucoup de propriétaires le font quand l'appartement est rendu propre et que le logement ne présente aucune dégradation : c'est la fin de location la plus simple pour les deux parties.

Le point de départ : la remise des clés, pas la fin du bail

Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée. Ce n'est ni la date de fin du bail, ni la date de l'état des lieux de sortie si les deux ne coïncident pas. Un locataire qui quitte les lieux le 15 octobre mais rend les clés le 31 octobre fait partir le délai du 31.

Conservez donc une preuve de cette remise. Une mention datée et signée sur l'état des lieux de sortie suffit en pratique. À défaut, un courriel du propriétaire accusant réception des clés, ou l'avis de réception de la lettre recommandée, fera l'affaire en cas de litige.

Location vide ou meublée : même délai, montant différent

Le délai pour rendre le dépôt est identique en location vide et en location meublée. Ce qui change, c'est le montant que le bailleur pouvait exiger à la signature du bail : un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois de loyer hors charges pour un meublé. Aucun dépôt ne peut être demandé lorsque le loyer se paie par trimestre d'avance, ni dans le cadre d'un bail mobilité.

Quelles retenues le bailleur peut-il faire sur la caution ?

Le dépôt de garantie sert à couvrir les manquements du locataire à ses obligations. Le propriétaire peut donc en déduire trois catégories de sommes, et seulement celles-ci, à condition d'en justifier le montant. Tout le reste doit être restitué.

• Loyers impayés : les échéances restées dues à la date du départ, y compris un dernier mois non réglé.
• Charges locatives : le solde des provisions sur charges, après régularisation, quand le locataire reste débiteur.
• Réparations locatives : la remise en état des dégradations constatées par comparaison des deux états des lieux.

La justification n'est pas une formalité. Le bailleur doit produire des devis, des factures, des avis d'échéance ou des lettres de relance. Une retenue « forfaitaire pour ménage », un montant arrondi sans pièce ou une somme gardée « en attendant de voir » ne répondent pas à cette obligation.

Dégradation ou usure normale : la frontière qui fait les litiges

Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, mais pas de la vétusté. Une moquette élimée après neuf ans d'occupation, une peinture jaunie, des joints de salle de bain ternis relèvent de l'usure normale d'un logement habité. Le bailleur ne peut pas faire payer leur remplacement au locataire sortant.

À l'inverse, un trou dans une porte, une plaque de cuisson fendue, une tache de brûlure sur un parquet ou des murs percés en dizaines d'endroits sont des dégradations. Leur réparation peut être retenue, sur la base du coût réel. Certains contrats de bail annexent une grille de vétusté, qui fixe la durée de vie de chaque équipement et l'abattement à appliquer selon l'ancienneté. Quand elle existe, elle s'impose aux deux parties et tranche une bonne partie des désaccords.

Devis ou facture : le bailleur n'est pas obligé de faire les travaux

Un point surprend souvent les locataires. Le propriétaire peut retenir le montant d'un devis sans avoir encore réalisé les travaux, et il n'est pas tenu de les faire par la suite. La retenue indemnise un préjudice, elle ne finance pas un chantier.

Le devis doit toutefois être sérieux, établi par un professionnel et proportionné à la dégradation constatée. Remplacer toute une cuisine parce qu'une porte de placard est rayée ne passe pas devant un juge. Le montant retenu doit correspondre à la réparation de ce qui a été abîmé, vétusté déduite.

Travaux de remise en état : ce qui reste à la charge de chacun

Les travaux d'entretien courant sont à la charge du locataire pendant toute la location : remplacement des joints, débouchage, petites réparations de plomberie, entretien de la chaudière. Les gros travaux, ceux qui touchent à la structure des locaux ou au remplacement d'un équipement usé, restent à la charge du propriétaire. Cette répartition est prévue par le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives.

À la sortie, seuls les travaux imputables au locataire peuvent donc être déduits du dépôt de garantie. Des travaux de rafraîchissement que le propriétaire décide de faire avant de louer à nouveau les locaux, peinture complète ou changement de sol vieilli, ne sont pas des travaux de remise en état. Leur coût ne peut pas être prélevé sur la caution du locataire sortant, qui n'a pas à financer la remise sur le marché immobilier du logement.

En l'absence de dégradation, le dépôt de garantie se rend en totalité. Le locataire qui a fait lui-même des travaux d'aménagement sans autorisation, une cloison abattue par exemple, peut en revanche se voir réclamer la remise en état des locaux dans leur forme d'origine.

La pénalité de 10 % par mois de retard : comment elle se calcule

Si le dépôt n'est pas restitué dans le délai légal, la somme due au locataire est majorée d'un montant égal à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. La pénalité est automatique : le locataire n'a pas à prouver un préjudice, il lui suffit de constater le dépassement du délai.

Deux précisions changent tout dans le calcul. D'abord, la base est le loyer mensuel en principal, pas le montant du dépôt de garantie : pour un meublé dont la caution vaut deux mois, la pénalité reste de 10 % d'un seul mois de loyer. Ensuite, un mois commencé compte comme un mois entier. Un jour de retard suffit à déclencher la première majoration.

Cas concret : un départ le 20 octobre 2026

Prenons un appartement loué vide à Nancy, 780 euros de loyer hors charges. Le dépôt versé à la signature du bail était donc de 780 euros. La locataire rend les clés le 20 octobre 2026, l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée : le bailleur doit restituer la caution au plus tard le 20 novembre.

Le virement n'arrive que le 5 janvier 2027. Le premier mois de retard court du 20 novembre au 20 décembre, le second a commencé le 21 décembre. Deux mois de retard commencés, donc deux fois 78 euros : le propriétaire doit 780 euros plus 156 euros, soit 936 euros au total. S'il avait retenu une facture de réparation injustifiée, la pénalité s'appliquerait aussi sur la part retenue à tort.

L'exception : la nouvelle adresse non transmise

La majoration ne s'applique pas lorsque le retard vient du locataire qui n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. Le texte prévoit que le locataire indique au bailleur, au plus tard lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Écrivez-la sur l'état des lieux de sortie, ou envoyez-la par courriel le jour du départ en gardant une copie. Joignez un relevé d'identité bancaire si vous préférez un virement. Ces deux gestes privent le bailleur de son meilleur argument pour contester la pénalité.

Copropriété : la provision de 20 % et le solde après l'approbation des comptes

Dans un immeuble en copropriété, le bailleur ne connaît pas encore le montant définitif des charges de l'année au moment du départ. La loi l'autorise donc à procéder à un arrêté des comptes provisoire et à conserver une provision, 20 % du dépôt de garantie au maximum, jusqu'à l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Cette provision doit être dûment justifiée : le propriétaire ne peut pas la garder par principe, sans rapport avec les charges réellement en jeu. La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent ensuite dans le mois qui suit l'approbation des comptes annuels par l'assemblée générale des copropriétaires.

Pour un départ à l'automne, cette attente est souvent longue. Beaucoup de copropriétés clôturent leur exercice au 31 décembre et votent les comptes au printemps suivant. Sur l'exemple de Nancy, la provision maximale représenterait 156 euros, restitués ou ajustés au printemps ou à l'été 2027. Le reste, soit 624 euros au moins, doit être rendu dans le délai d'un ou deux mois.

Les charges de chauffage collectif, source fréquente d'écarts

Dans les immeubles à chauffage collectif, la régularisation annuelle pèse lourd. Un locataire parti en octobre a payé des provisions mensuelles calculées sur l'année précédente ; si l'hiver a été froid ou si le prix de l'énergie a bougé, l'écart peut jouer dans un sens comme dans l'autre. Quand la régularisation lui est favorable, le bailleur doit lui rembourser le trop-perçu en même temps que le solde du dépôt.

Le locataire sortant garde le droit de consulter les pièces justificatives des charges. Demandez le décompte par nature de charges et, en cas de doute, les factures correspondantes. Le propriétaire doit les tenir à disposition pendant six mois après l'envoi du décompte.

Le logement a été vendu : qui rend le dépôt ?

La vente d'un logement loué ne met pas fin au bail : l'acquéreur devient le nouveau bailleur. La loi règle la question du dépôt de garantie sans ambiguïté. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, sa restitution incombe au nouveau propriétaire.

🇫🇷 IMMOBILIER. Restitution du dépôt de garantie : 1 ou 2 mois, 10 % du loyer par mois de retard

À rendre sous un mois si les états des lieux concordent, deux sinon. Le calcul à 820 € de loyer.

➡️ Lire l'article : https://t.co/bhZQvpmUMU#Locataires

— Stéphane Larue (@larueofficiel) 30 octobre 2026

Le locataire n'a donc pas à rechercher l'ancien bailleur, même si c'est lui qui a encaissé la somme à la signature du bail. Si l'acte de vente prévoit que le vendeur garde le dépôt, cette clause ne vaut qu'entre le vendeur et l'acquéreur : elle n'est pas opposable au locataire. Le même raisonnement vaut en cas de donation ou de succession.

Récupérer son dépôt de garantie : les étapes, dans l'ordre

Avant tout recours, un rappel : la restitution de la caution est un droit, pas une faveur. Le locataire n'a aucune offre de compromis à faire face à un bailleur qui se tait, et les délais légaux ne peuvent varier en fonction de la bonne volonté de chacun. Les services d'information sur le logement, l'Adil en tête, et le site du service public donnent des modèles de lettre prêts à l'emploi.

La plupart des restitutions se passent bien. Pour celles qui traînent, la démarche suit une progression simple, de la relance amiable jusqu'au juge. Chaque étape laisse une trace écrite qui servira à la suivante.

1. Préparer la sortie : nettoyer, reboucher les trous de cheville, faire les petites réparations locatives, puis réaliser l'état des lieux de sortie contradictoire et comparer avec celui d'entrée.
2. Remettre les clés contre preuve : date, signature, nouvelle adresse et coordonnées bancaires notées sur le document.
3. Attendre le délai légal : un mois ou deux mois selon l'état des lieux, à compter de la remise des clés.
4. Relancer puis mettre en demeure : un courriel, puis une lettre recommandée qui rappelle l'article 22 et chiffre la pénalité.

La mise en demeure : ce qu'elle doit contenir

Une mise en demeure efficace tient sur une page. Elle rappelle la date de remise des clés, le montant du dépôt versé, le délai applicable et la date à laquelle il a expiré. Elle réclame la somme due, majorée de la pénalité calculée au jour de l'envoi, et fixe un délai de réponse raisonnable, huit ou quinze jours.

Si le bailleur a opéré des retenues, demandez-lui les justificatifs de chacune : devis, facture, décompte de charges. Un propriétaire incapable de produire ces pièces n'a pas le droit de conserver la somme. Beaucoup de litiges s'arrêtent à ce stade, parce que le bailleur mesure le coût d'une procédure face à une pénalité qui grossit chaque mois.

Pourquoi privilégier l'amiable

Un règlement amiable reste la voie la plus rapide pour récupérer un dépôt de garantie. Face à une mise en demeure bien construite, avec l'article de loi, le calcul de la pénalité et une date limite, un propriétaire ou une agence immobilière qui gère le bien répond le plus souvent dans les jours qui suivent. Si le logement est géré par une agence, adressez-lui le courrier : elle agit en qualité de mandataire du bailleur et détient en général la somme.

Le règlement amiable peut aussi porter sur un compromis. Un locataire qui accepte une retenue partielle sur une dégradation réelle obtient souvent le solde sans attendre. Prévoir cette marge de discussion avant d'envoyer le courrier évite de bloquer un dossier pour quelques dizaines d'euros.

Conciliation : un passage obligatoire sous 5 000 euros

Pour un litige portant sur une somme inférieure à 5 000 euros, ce qui couvre presque tous les dépôts de garantie, une tentative de résolution amiable est obligatoire avant de saisir le juge. Deux voies gratuites existent : le conciliateur de justice, qui tient des permanences en mairie ou au tribunal, et la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges locatifs dont le dépôt de garantie.

La commission réunit à parts égales des représentants des bailleurs et des locataires. Elle entend les deux parties et cherche un accord ; faute d'accord, elle rend un avis qui pourra être produit devant le juge. Pour une aide sur la rédaction du courrier ou le calcul des sommes, l'agence départementale d'information sur le logement (Adil) de votre département répond gratuitement.

Saisir le juge des contentieux de la protection

Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. L'avocat n'est pas obligatoire pour ce type de demande. Le juge peut condamner le bailleur à restituer le dépôt, à verser la pénalité de retard et, le cas échéant, des dommages et intérêts.

Devant cette juridiction, un avocat peut rester utile quand le dossier est complexe : travaux importants contestés, dépôt de garantie élevé en location meublée, désaccord sur des charges de copropriété. Une aide juridictionnelle peut prendre en charge ses honoraires selon les ressources du locataire, et certains contrats d'assurance habitation prévoient une protection juridique qui couvre les frais d'avocat. Vérifiez vos conditions générales avant de saisir la juridiction.

L'action se prescrit par trois ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué. Pour une petite somme incontestable, l'injonction de payer reste une procédure rapide, et un commissaire de justice (l'ancien huissier de justice) peut aussi mener une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances lorsque le bailleur ne conteste pas devant lui ce qu'il doit.

Trois questions que posent souvent les locataires

Peut-on ne pas payer le dernier mois de loyer pour compenser la caution ?

Non. Le dépôt de garantie ne remplace pas le dernier loyer. Le locataire qui s'abstient de payer s'expose à une demande en paiement, et le bailleur peut refuser de délivrer la quittance, pièce souvent exigée par la CAF ou par un futur bailleur.

Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?

Non. La somme ne porte pas intérêt au profit du locataire et ne peut faire l'objet d'aucune révision pendant la durée du contrat de location, même lorsque le loyer augmente chaque année avec la révision du loyer indexée sur l'IRL.

Le bailleur peut-il retenir la caution pour une facture d'eau à venir ?

Seulement si le logement est en copropriété, dans la limite de la provision de 20 %, et avec un justificatif. Hors copropriété, une charge non encore chiffrée ne justifie pas de retarder la restitution au-delà du délai légal.

Avance Loca-Pass : ce qui se passe à la fin de la location

Une partie des locataires n'a pas versé le dépôt de garantie de sa poche. L'avance Loca-Pass d'Action Logement prête jusqu'à 1 200 euros, sans intérêts ni frais de dossier, remboursables en 25 mois au maximum avec une mensualité d'au moins 20 euros. Elle s'adresse notamment aux salariés du secteur privé et aux moins de 30 ans en situation d'emploi.

À la fin du bail, le bailleur restitue le dépôt au locataire, selon les mêmes règles de délai, de retenue et de pénalité. Le prêt, lui, continue de courir jusqu'à son terme : récupérer la caution ne solde pas l'avance. Un locataire qui change de logement en cours de remboursement doit donc prévoir les deux mouvements dans son budget de déménagement. Le prêt peut d'ailleurs aider à financer la caution du nouveau logement, si les conditions restent remplies : la demande se fait sur le site d'Action Logement, en quelques minutes, avant ou après l'entrée dans les locaux.

Déménager à l'automne : les pièges propres à la saison

Octobre et novembre concentrent une part importante des fins de bail, entre mutations professionnelles, rentrée étudiante décalée et installations avant l'hiver. Trois difficultés reviennent plus souvent à cette période qu'au printemps.

• L'état des lieux à la lumière du jour : en fin d'après-midi, un état des lieux de sortie se fait vite à la lampe, et une rayure invisible le soir apparaît sur la facture du bailleur. Fixez le rendez-vous en matinée.
• L'humidité de début de saison : des traces de condensation apparues avec les premiers froids peuvent être reprochées au locataire. Aérez les jours précédents et photographiez les pièces, murs et plafonds compris.
• Le chauffage et les ramonages : si le logement comporte une chaudière ou une cheminée à votre charge, gardez l'attestation d'entretien annuel. Son absence est une retenue classique.

Un dernier conseil vaut en toute saison : prenez des photos datées de chaque pièce le jour de la sortie, sous le même angle que celles de l'entrée si vous en aviez. En cas de désaccord sur une dégradation, deux séries d'images comparables valent mieux que n'importe quel échange de courriels.

Du côté du bailleur : les bonnes pratiques qui évitent le conflit

Un propriétaire a tout intérêt à restituer vite et à documenter chaque euro retenu. La pénalité de 10 % par mois de retard commencé s'accumule sans plafond, et une retenue mal justifiée se transforme en condamnation assortie de frais.

Concrètement, un bailleur prudent fait l'état des lieux de sortie avec le même degré de détail que celui d'entrée, demande les devis dans la semaine qui suit, puis adresse au locataire un décompte clair : montant du dépôt, retenues ligne par ligne avec leur justificatif, solde versé et date du virement. En copropriété, il précise le montant de la provision conservée et la date prévisible de l'assemblée générale.

Le propriétaire qui souhaite louer à nouveau rapidement a une raison de plus d'agir vite : les travaux éventuels se font entre deux locations, et le devis demandé pour justifier une retenue sert aussi à préparer la remise en location. Prévoir ce calendrier dès le préavis du locataire permet d'effectuer l'état des lieux, de chiffrer les réparations et de restituer le solde dans le même mois. Les conseils de l'Adil et la fiche du service public consacrée au dépôt de garantie détaillent les pièces à conserver.

Le décompte n'est pas une obligation formelle de la loi, mais c'est la meilleure protection pour les deux parties. Il permet au locataire de vérifier les sommes et au propriétaire de démontrer, si le litige arrive devant la commission ou le tribunal, qu'il a respecté ses obligations.

Ce que le bail ne peut pas prévoir

Certaines clauses rencontrées dans les contrats de bail n'ont aucune valeur, même signées. La loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public : une clause contraire est réputée non écrite. Le locataire peut donc s'en prévaloir sans avoir à faire annuler son contrat.

• Un délai plus long : une clause qui porte le délai de restitution à trois ou six mois est sans effet.
• Une retenue forfaitaire : frais de remise en état ou de ménage fixés d'avance, sans lien avec l'état réel du logement.
• Un dépôt plus élevé : au-delà d'un mois de loyer hors charges en location vide ou de deux mois en meublé, l'excédent doit être restitué.

Pour vérifier le reste de votre contrat, notamment les pièces qui pouvaient vous être demandées à l'entrée, notre point sur les documents qu'un propriétaire peut exiger dans un dossier de location détaille ce que la loi autorise. Et si votre bailleur s'est protégé par une garantie contre les impayés, la comparaison entre assurance loyers impayés, Visale et caution explique comment elle interagit avec le dépôt.

Le calendrier de la restitution, résumé

Du jour de la remise des clés, comptez un mois si tout est conforme, deux mois si des dégradations ont été relevées. En copropriété, 80 % au moins du dépôt suit ces délais, le solde attend l'approbation des comptes. Au-delà, chaque mois de retard commencé ajoute 10 % du loyer hors charges à la somme due, sauf si vous n'avez pas donné votre nouvelle adresse.

Un locataire qui a bien préparé sa sortie, vidé et nettoyé les locaux, noté sa nouvelle adresse et gardé ses justificatifs d'entretien se trouve rarement en position de devoir se battre. À défaut de restitution dans le délai, il dispose d'une pénalité automatique, d'une commission de conciliation gratuite et d'une juridiction accessible sans avocat : le rapport de force penche de son côté.

Le texte de référence, consultable sur Légifrance dans sa version en vigueur, et les modèles de courrier du service public sont réunis sur la fiche officielle de service-public.gouv.fr consacrée au dépôt de garantie. Pour tout ce qui précède la sortie, du montant exigible à la signature jusqu'aux cas particuliers, notre dossier complet sur le dépôt de garantie reprend chaque règle pas à pas.