État des risques et pollutions : votre vendeur doit-il vous le remettre dès la première visite ?

Sommaire

Un document qui a changé trois fois de nom

Les professionnels l'appellent encore ERP, pour état des risques et pollutions. Avant lui, il y a eu l'ERNMT, l'état des risques naturels, miniers et technologiques, puis l'ESRIS, qui y ajoutait les servitudes et l'information sur les sols. Depuis le 1er janvier 2023, le texte parle simplement d'« état des risques ». Sur les forums, on croise donc indifféremment ERP, ex-ESRIS ou ERNMT : c'est le même imprimé réglementé, anciennement appelé ERNMT par les notaires.

Le principe, lui, n'a pas bougé. Il est fixé par l'article L125-5 du code de l'environnement : tout vendeur ou bailleur d'un bien situé dans une zone exposée doit en informer l'acquéreur ou le locataire. On parle aussi d'IAL, pour information acquéreur locataire, le nom du dispositif côté administration.

Ce document obligatoire vise un seul but : garantir la transparence sur ce que le terrain réserve. Ni l'état du logement ni celui de ses installations n'y figurent. Il ne décrit que l'environnement du bien et les dangers qu'il fait peser.

Quels risques l'état des risques couvre-t-il ?

La liste est plus longue qu'on ne le croit. Le document signale si la parcelle est située dans une zone couverte par un plan de prévention, prescrit ou approuvé, et de quel type :

• Risques naturels : inondation, mouvement de terrain, avalanche, feu de forêt, avec le plan de prévention des risques naturels de la commune.
• Risques technologiques : proximité d'un site industriel classé, couvert par un plan de prévention des risques technologiques.
• Risques miniers : effondrement ou affaissement lié à d'anciennes galeries, avec le plan minier correspondant.
• Zonage sismique : le bien est concerné dès la zone de sismicité 2, jusqu'à la zone 5.

S'y ajoutent le potentiel radon, un gaz radioactif naturel qui remonte du sol, lorsque la commune est classée au niveau 3, le plus élevé. Le document mentionne aussi les secteurs d'information sur les sols, ces terrains où une pollution passée impose des précautions avant tout projet de construction.

Deux rubriques plus récentes suivent le changement climatique. Le recul du trait de côte d'abord : dans une commune littorale concernée, l'état indique si le bien est exposé à horizon de trente ans ou à plus long terme. Les obligations légales de débroussaillement ensuite, entrées dans le texte en vigueur depuis le 1er janvier 2025, pour les terrains proches des forêts.

Et le bruit des avions ?

Il ne figure pas dans le même formulaire. Un bien situé dans une zone d'un plan d'exposition au bruit d'un aérodrome fait l'objet d'un document distinct, parfois appelé ENSA pour état des nuisances sonores aériennes. Les diagnostiqueurs le fournissent souvent dans le même dossier, d'où la confusion fréquente entre « ERP ou ENSA ».

À quel moment le vendeur ou le bailleur doit-il le fournir ?

La réforme entrée en vigueur au 1er janvier 2023, par le décret du 1er octobre 2022, a avancé le calendrier. L'information arrive désormais bien avant la signature, à chaque étape de la vente ou de la location.

1. L'annonce : toute annonce immobilière de vente ou de location d'un bien concerné porte une mention renvoyant au site public Géorisques, où l'on consulte les risques de l'adresse.
2. La première visite : le propriétaire remet un état des risques datant de moins de six mois, si une visite a lieu.
3. La promesse de vente ou le bail : le document, mis à jour si une information a changé, est annexé à la promesse ou au contrat préliminaire, puis à l'acte de vente. En location, il rejoint le contrat de location.

Pour une vente, il fait partie du dossier de diagnostic technique, aux côtés du DPE et des autres expertises. Pour une mise en location, il s'annexe au bail de location avec les autres pièces obligatoires. La règle vaut pour une maison, un appartement dans un immeuble ou un simple terrain.

Le document doit aussi signaler les sinistres déjà indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique. Si le vendeur a touché une indemnité après une inondation, par exemple, il doit le déclarer au futur acquéreur.

Où le trouver gratuitement, et comment le remplir ?

Bonne nouvelle pour le vendeur : cet état ne coûte rien. Le ministère de la Transition écologique met à disposition un outil numérique, ERRIAL, hébergé sur le site errial.georisques.gouv.fr. Il suffit de saisir l'adresse ou le numéro de parcelle. Le formulaire obtenu remplace également l'ancien imprimé ERNMT.

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Le service interroge les bases de l'État et pré-remplit le formulaire : zones réglementées, arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, sismicité, radon. Le propriétaire vérifie, complète la partie sur les sinistres indemnisés, puis imprime ou télécharge le document. Remplir soi-même l'état des risques est donc tout à fait légal.

Rien n'oblige à passer par un diagnostiqueur. Beaucoup de vendeurs le laissent pourtant faire, car le diagnostic ERP est intégré à leur forfait de diagnostic immobilier. Des sites privés proposent aussi un ERP en ligne payant : ils reprennent les mêmes données publiques. D'autres méthodes restent acceptées, à condition que le document contienne toutes les informations exigées par les articles R125-23 à R125-27 du code.

Le détail des pièces à joindre figure sur la fiche état des risques de service-public.fr, mise à jour au 1er janvier 2025.

Ce que contient le document, ligne par ligne

Un état des risques complet n'est pas qu'une case cochée. Il comporte plusieurs pièces qui permettent à l'acheteur de situer le bien avec précision.

• L'identification du bien : adresse, commune et références cadastrales de la parcelle.
• Les extraits de plans : la carte du zonage réglementaire et les prescriptions du plan de prévention, avec éventuellement les travaux imposés au propriétaire.
• Les fiches d'information : sur la sismicité et sur le radon, lorsque la commune est concernée.
• L'historique : les arrêtés de catastrophe naturelle et les sinistres indemnisés sur le bien.

Un conseil de lecture : regardez d'abord la carte. Un bien peut être dans une commune exposée sans que sa parcelle soit touchée, et l'inverse existe. La date du document compte aussi, puisqu'un arrêté publié entre deux versions peut modifier la situation.

L'état des risques manque : quel recours pour l'acquéreur ?

La loi prévoit une sanction nette. Si le vendeur ou le bailleur ne respecte pas son obligation, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat, c'est-à-dire son annulation, ou demander au juge une diminution du prix de vente ou du loyer.

Le juge apprécie au cas par cas. Il regarde si le risque caché aurait changé la décision d'achat ou le montant proposé. Un acheteur qui découvre après coup que sa maison est en zone inondable, alors que rien ne le signalait, dispose là d'un argument solide.

Un délai de rétractation qui ne démarre pas

Il existe une protection plus rapide, souvent méconnue. Si l'état des risques n'a pas été remis au plus tard à la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court qu'à compter du lendemain de sa communication.

Même logique sans promesse : si l'acte de vente n'est pas précédé d'un avant-contrat et que le document ne lui est pas annexé, le délai de réflexion démarre seulement après sa remise. De quoi reconsidérer l'achat ou renégocier sans frais, comme lorsqu'un délai de prêt expire avant la signature du compromis.

Le notaire, enfin, engage sa responsabilité s'il instrumente une vente sans ce document. En pratique, c'est souvent lui qui réclame l'état des risques à jour avant l'acte, en même temps qu'il calcule les frais de notaire de la transaction.

Locataire : les mêmes droits

Le locataire bénéficie de la même information. L'état des risques est annexé au contrat de location, et son absence ouvre les mêmes recours : résolution du bail ou baisse du loyer, décidée par le juge.

Le bailleur n'a pas à le refaire à chaque changement de locataire s'il date de moins de six mois et reste exact. Au-delà, il le régénère sur ERRIAL, ce qui prend quelques minutes. Les baux ruraux et conventions agricoles restent en dehors de cette obligation.

Faut-il fuir un bien exposé ?

Pas forcément. Une large partie du territoire est concernée par au moins un risque, ne serait-ce que la sismicité faible ou le radon. Ce qui compte, c'est la nature du risque et les travaux imposés par le plan de prévention.

Un bien classé en zone rouge d'un plan d'inondation ou exposé au recul du trait de côte n'a pas le même avenir qu'une maison en zone de sismicité 2. La question se pose d'autant plus quand les prix de l'immobilier ancien reculent : un risque bien documenté devient un levier de négociation.

Trois questions avant de signer

L'état des risques est-il valable combien de temps ?

Six mois. Il doit avoir moins de six mois lors de la première visite, puis être mis à jour avant la promesse, le bail ou l'acte si une information a changé entre-temps.

Un diagnostiqueur est-il obligatoire pour le réaliser ?

Non. Le propriétaire peut le remplir lui-même, gratuitement, sur ERRIAL. Faire appel à un professionnel reste possible, mais les données utilisées sont les mêmes informations publiques.

Que faire si le vendeur ne l'a jamais remis ?

Le réclamer par écrit avant toute signature. Après l'achat, l'acquéreur peut saisir le juge pour obtenir la résolution de la vente ou une diminution du prix.