Demande immobilière en chute de 22 % : 4 conséquences pour acheteurs et vendeurs cet automne

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Que mesure le recul de 22 % publié par Bien'ici ?

Le recul de 22 % publié le 20 octobre 2026 par l'Observatoire Bien'ici porte sur les contacts envoyés aux vendeurs, sur plus d'un million d'annonces du site, au troisième trimestre comparé à celui de 2025. L'intérêt des candidats à l'achat revient au niveau de 2023 et 2024. Le stock de biens grossit de 4 %, surtout en appartements : le rapport entre demande et offre chute de 25 % au niveau national. David Benbassat, président de Bien'ici, parle d'un « véritable tournant ».

L'indicateur compte des prises de contact, pas des ventes signées : il annonce une tendance plutôt qu'il ne mesure l'activité passée. Les annonces restent en ligne 82 jours en moyenne, un jour de plus qu'un an plus tôt.

Pourquoi la demande immobilière baisse-t-elle cet automne ?

La demande immobilière baisse d'abord parce que le crédit coûte plus cher. Selon Crédit Logement, le taux moyen atteint 3,31 % en août 2026, contre 3,06 % un an plus tôt. Cette hausse des taux rogne le pouvoir d'achat immobilier : à mensualité égale, l'emprunt se réduit et une partie des ménages sort du marché. Le HCSF maintient de son côté un taux d'effort plafonné à 35 % des revenus et une durée de 25 ans au plus.

Le neuf suit la même pente : offre de programmes en hausse de 6 %, demande en recul de 21 %, prix moyen affiché en baisse de 6 %. Bien'ici juge faibles les premiers effets du dispositif Jeanbrun, ouvert aux achats depuis le 21 février 2026.

Prix affichés, prix signés : l'écart qui ouvre la négociation

Les prix affichés sur Bien'ici montent encore de 1 % sur un an : +0,7 % pour les appartements (4 771 euros le m² en moyenne) et -1 % pour les maisons (2 761 euros). À Paris, l'appartement s'affiche à 11 434 euros le m² (+0,5 %).

Taux d'usure, le point sur les derniers barèmes

Les prix de l'immobilier ne baisseront pas du jour au lendemain. Pour Romain De Almeida : « Quand on est acheteur, il faut garder son bien longtemps. Les taux remontent, les prix n'ont pas baissé. » pic.twitter.com/CvyO9fMNmq

— BFM Business (@bfmbusiness) 26 octobre 2026

Les prix des logements réellement vendus disent autre chose. Pour l'ancien, la note de l'Insee sur les prix des logements anciens, publiée le 8 septembre 2026, donne -1,0 % sur le deuxième trimestre et -0,8 % sur un an ; les maisons perdent 1,3 % en un trimestre, la province 1,2 %, Paris 0,4 %.

• Prix de vente affichés (Bien'ici, T3 2026) : +1 % sur un an, ce que demandent les vendeurs.
• Prix signés dans l'ancien (Insee, T2 2026) : -0,8 % sur un an, ce que paient les acquéreurs.
• Lyon : SeLoger-Meilleurs Agents relève en septembre un délai de vente de 67 jours, contre 73 un an plus tôt, et un prix encore 10,8 % sous le pic de juin 2022.

Cet écart ne relève pas d'un krach immobilier : les vendeurs n'ont pas encore ajusté leur annonce à une demande moins nombreuse. La prochaine publication de l'Insee, le 24 novembre, dira si la baisse des prix s'accélère.

Dans quelles régions la tension recule-t-elle le plus ?

La tension immobilière recule partout : -34 % en Bourgogne-Franche-Comté, -31 % en Provence-Alpes-Côte d'Azur et Corse, -5 % seulement en Bretagne. Les biens restent en ligne 59 jours en Île-de-France, 95 en Bourgogne-Franche-Comté et 111 en Corse. Les logements classés F ou G au DPE pèsent 9 % des annonces, plus de 12 % dans le quart nord-est : un bien énergivore dans une ville où les annonces s'éternisent cumule deux arguments de négociation.

Acheteur : comment négocier un prix immobilier quand les annonces s'accumulent ?

Un acheteur négocie un prix immobilier d'autant mieux qu'il connaît l'historique du bien et les ventes voisines :

• consulter la date de première mise en ligne de l'annonce ;
• consulter les prix de vente signés dans la rue sur le service public DVF ;
• chiffrer les travaux liés au DPE, devis à l'appui ;
• arriver avec un accord de principe de la banque.

L'offre d'achat écrite fixe un prix, un délai de réponse et les conditions suspensives, reprises ensuite dans le choix entre promesse unilatérale et compromis. Le primo-accédant qui achète sa résidence principale échappe à la hausse des droits de mutation, sans plafond de prix, comme l'indique l'actualité de service-public.fr sur les droits de mutation ; le détail de cette exonération des droits à 5 % pour un premier achat évite une surprise chez le notaire.

Vendeur : quels conseils pour vendre en période de baisse ?

Pour vendre en période de baisse, le vendeur gagne du temps en fixant dès le départ un prix proche des ventes signées du quartier. Une annonce qui reste des mois en ligne perd sa visibilité, puis attire des offres plus basses que la baisse qu'il aurait consentie au début. Une estimation par deux agents immobiliers, comparée aux données DVF, et des diagnostics prêts raccourcissent le délai.

Quelles prévisions pour le marché immobilier d'ici la fin 2026 ?

Régis Sébille, responsable des analyses de Bien'ici, attend un quatrième trimestre « sans réelle dynamique » sur le marché immobilier en France. La location ne prend pas le relais : les contacts sur les annonces locatives reculent de 23 %, alors que l'offre locative reste deux fois moins abondante qu'au début de la décennie, signe d'une crise du logement qui touche aussi les locataires. Pour les ménages solvables, l'automne 2026 offre une rare fenêtre pour discuter le prix, à condition que la mensualité tienne sous les 35 % de revenus.