Changer de syndic au printemps : les 4 étapes que le conseil syndical doit lancer dès l'automne

Chaque printemps, des milliers de copropriétaires découvrent dans leur convocation un seul contrat de syndic : celui du cabinet déjà en poste. La mise en concurrence existe pourtant dans la loi du 10 juillet 1965. Elle suppose que quelqu'un s'en charge à temps, et ce quelqu'un, c'est le conseil syndical.

Sommaire

Ce que la loi impose vraiment au conseil syndical

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 confie la mise en concurrence au conseil syndical. Lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel, il doit comparer plusieurs projets de contrat de syndic. La règle vaut pour un premier choix comme pour le renouvellement du syndic actuel.

Le texte a beaucoup bougé. La loi Alur de 2014 puis la loi Macron de 2015 avaient fixé une obligation de mise en concurrence tous les trois ans. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, en vigueur au 1er juin 2020, la mise en concurrence se rattache à chaque désignation d'un syndic professionnel, sans rythme fixe.

Deux cas y échappent. Une copropriété sans conseil syndical n'a personne pour mener la démarche : il n'y a pas d'obligation. Et l'assemblée peut voter une dispense, sur demande du conseil syndical. La fiche « Syndic de copropriété » de service-public.fr résume ces conditions, que l'on retrouve dans l'article 21 de la loi de 1965 publié sur Légifrance.

La dispense de mise en concurrence se vote un an avant

La dispense n'est pas un vote de dernière minute. Le conseil syndical doit demander son inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente, et la décision est votée à la majorité absolue de l'article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non.

Une copropriété satisfaite de son syndic et qui ne veut pas lancer d'appel d'offres doit l'avoir décidé l'année d'avant. Sans cette décision, l'obligation de mise en concurrence s'applique à la prochaine désignation.

Et si personne ne compare les contrats ?

La Cour de cassation a tranché le 3 juin 2021 (3e chambre civile, n° 20-13.269) : l'absence de mise en concurrence par le conseil syndical n'entraîne pas la nullité de la résolution qui désigne le syndic. Le syndic en place n'avait pas à organiser lui-même la comparaison. Depuis 2020, la loi le dit aussi : la formalité n'est pas prescrite à peine d'irrégularité.

La conséquence pratique est rude. Un conseil syndical qui laisse passer l'automne n'obtiendra pas l'annulation de la reconduction au printemps. Le contrat du syndic sortant repart, souvent pour trois ans.

Les quatre étapes du processus, mois par mois

Pour une assemblée générale tenue entre avril et juin, le calendrier se construit à rebours. Voici les étapes du processus, avec les délais réglementaires qui les encadrent.

1. Octobre à novembre : relire le mandat. Le contrat du syndic indique sa date de fin ; la durée d'un mandat ne dépasse jamais trois ans. Le conseil syndical se réunit et fixe ses critères : taille de l'immeuble, travaux à venir, disponibilité, extranet.
2. Décembre à février : demander des projets de contrat. Chaque cabinet consulté remet un projet conforme au contrat type et la fiche d'information sur le prix et les prestations, dont le format a été fixé par un arrêté du 30 juillet 2021.
3. Mars : comparer et transmettre. Le conseil syndical demande au syndic d'inscrire la désignation à l'ordre du jour et lui envoie les projets retenus, à notifier avec la convocation.
4. Avril à juin : le vote. La convocation part au moins 21 jours avant la réunion ; l'assemblée vote ensuite sur chaque candidature.

Un exemple de calendrier : une assemblée fixée au mardi 18 mai 2027 suppose une convocation expédiée au plus tard le 27 avril. Les projets de contrat doivent donc être entre les mains du syndic début avril, ce qui place les premières demandes aux cabinets en janvier, et la réunion de cadrage du conseil syndical en novembre.

Comment comparer des contrats de syndic sans se tromper

Depuis le décret du 26 mars 2015, tout contrat de syndic suit un contrat type. Le forfait couvre la gestion courante ; seules les prestations particulières listées par le décret peuvent être facturées en plus. Comparer, c'est donc lire les mêmes cases d'un projet à l'autre.

• Le forfait annuel : nombre de visites de l'immeuble, durée de l'assemblée générale incluse, heures de réunion avec le conseil syndical.
• Les prestations particulières : taux horaire, honoraires sur travaux, assemblée supplémentaire. C'est là que deux offres d'apparence proche divergent.
• La gestion des fonds : le compte bancaire séparé au nom du syndicat, obligatoire, et l'accès des copropriétaires aux données de l'extranet.
• Le modèle de cabinet : syndic de proximité, réseau national ou syndic en ligne, chacun avec son rythme de réponse.

Un même cabinet qui fait aussi de la gestion locative dans l'immeuble connaît déjà les lieux, mais cela ne remplace pas la comparaison. Les copropriétaires qui ont vendu ou loué récemment, ou qui préparent une sortie de bien commun comme celle décrite dans notre dossier sur la sortie d'une indivision, savent combien les documents fournis par le syndic pèsent dans une transaction.

Un copropriétaire peut-il proposer son propre candidat ?

Quel que soit le choix du conseil syndical, tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen des projets de contrat qu'il communique. La demande se fait de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, assez tôt pour que la question figure dans la convocation de l'assemblée.

Le jour de l'assemblée générale : majorité et voix

La désignation du syndic se vote à la majorité absolue de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat, pas seulement des présents. Les candidatures sont soumises au vote l'une après l'autre ; le premier projet qui obtient cette majorité est retenu.

#immobilier #Syndic vs #copropriétaire …
👉 La loi de 1965, qui régit le fonctionnement des copropriétés en France, établit un cadre juridique définissant les droits et obligations des copropriétaires et du syndic. Pour mettre le syndic et les propriétaires à égalité, il… pic.twitter.com/V4w9uw2UhI

— Jean-Philippe Larger (@jplarger) 21 août 2025

Si aucun candidat ne l'atteint mais qu'un projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, à la majorité simple de l'article 24 des présents et représentés. Si l'assemblée ne parvient à désigner personne, un copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir un administrateur provisoire, solution longue et coûteuse pour la copropriété.

Le contrat du syndic actuel prend fin au plus tôt un jour franc après l'assemblée. C'est l'assemblée qui fixe la date de prise de fonction du nouveau syndic, ce qui évite toute période sans gestionnaire dans l'immeuble.

Changer de syndic avant la fin de son mandat

La désignation d'un nouveau syndic avant le terme du mandat vaut révocation de l'ancien. Elle doit alors reposer sur un motif légitime, des manquements suffisamment graves. Le conseil syndical demande l'inscription de la résiliation à l'ordre du jour par lettre recommandée motivée, et l'assemblée se prononce à la majorité de l'article 25.

Devis, tarifs et qualité de service : ce qu'il faut exiger

Un projet de contrat n'est pas un devis comme un autre. Le tarif du forfait ne dit rien de la qualité du service si l'on ignore le contenu exact des visites, la direction du cabinet ou le nombre d'immeubles confiés à chaque gestionnaire. Demander trois devis au moins donne un vrai moyen de comparaison.

Beaucoup de cabinets vendent aussi de la gestion locative, de la location saisonnière ou de la vente de logements. Cette activité de transaction immobilière n'a pas sa place dans le contrat de syndic : les baux des copropriétaires bailleurs, la gestion locative de leurs lots et chaque bail signé relèvent d'un mandat distinct. Rien n'oblige un copropriétaire à confier son lot au cabinet choisi par le syndicat : ce sont deux décisions distinctes, et une offre groupée se lit avec méfiance.

Le site service-public.fr, géré par l'administration française, sert de guide pour vérifier le respect des règles ; l'Anil apporte aussi une aide juridique gratuite. Un contrat qui ne suit pas le contrat type expose le cabinet à une sanction administrative de la DGCCRF, chargée de la consommation : jusqu'à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

Le transfert des archives et des fonds : délais et frais

Le changement de syndic ne s'arrête pas au vote. L'article 18-2 de la loi de 1965 impose à l'ancien syndic des délais précis, détaillés sur la fiche de service-public.fr consacrée au transfert des documents entre syndics.

Délai après la fin des fonctions	Ce que l'ancien syndic remet
15 jours	L'état de la trésorerie et les références du compte bancaire du syndicat
1 mois	L'ensemble des archives : règlement de copropriété, procès-verbaux, contrats, diagnostics, dossiers du personnel
2 mois	L'état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture

Les documents sont « portables » : l'ancien syndic doit les envoyer, le nouveau n'a pas à aller les chercher. Un bordereau récapitulatif accompagne la remise, avec une copie au conseil syndical. Les archives numériques doivent être téléchargeables et imprimables.

Côté frais de transfert, le contrat type range la transmission des archives au syndic successeur dans le forfait de base. Le syndic sortant ne peut donc pas facturer cette remise en prestation particulière. En cas de retard, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical le met en demeure, puis peut saisir le juge, qui ordonne la remise sous astreinte et accorde des dommages et intérêts.

Mise en concurrence du syndic : les points qui font dérailler un changement

Faut-il mettre en concurrence un syndic bénévole ?

L'article 21 vise la désignation d'un syndic professionnel. Une copropriété gérée par un syndic non professionnel, souvent un copropriétaire, n'a pas à comparer des contrats, mais l'assemblée vote toujours sa désignation à la majorité de l'article 25.

Quels documents réunir pour la mise en concurrence ?

Pour chaque cabinet : le projet de contrat conforme au contrat type et la fiche d'information sur le prix et les prestations. Le conseil syndical y joint le contrat en cours et la liste des besoins de l'immeuble : travaux votés, contentieux, sinistres en cours.

Le syndic sortant peut-il refuser de transmettre l'ordre du jour ?

La demande d'inscription faite par le conseil syndical ou un copropriétaire s'impose à lui. S'il ne convoque pas, le président du conseil syndical peut le mettre en demeure puis convoquer lui-même l'assemblée générale.

Une copropriété bien gérée valorise aussi chaque lot au moment de la revente : un acheteur qui compare les prix immobilier ville par ville regarde de plus en plus les charges et l'état des comptes. Le travail du conseil syndical à l'automne pèse ainsi sur la valeur de l'immeuble au printemps.