AG de copropriété : 5 décisions à la majorité simple, et 2 mois seulement pour contester

L'assemblée générale d'automne arrive avec son ordre du jour à rallonge. Travaux de toiture, chauffage collectif, élection du syndic, fonds de travaux, modification du règlement : sous chaque résolution, une mention discrète décide de tout, « article 24 », « article 25 » ou « article 26 ». Trois majorités en copropriété, trois façons de compter les voix des copropriétaires présents, représentés ou absents.

Révocation du syndic, suppression du poste de concierge, compteurs d'eau, économies d'énergie, autorisation de travaux privatifs, changement d'usage ou de destination : chaque demande a sa règle, du tiers des voix à la double majorité, selon votre quote-part de tantièmes et le droit de chacun. Une résolution peut recueillir plus de « pour » que de « contre » et ne pas être adoptée. La loi du 10 juillet 1965 suit pourtant une règle simple : plus le vote touche aux parties communes, à la sécurité, à un équipement de l'immeuble ou à une partie privative, plus le nombre de voix à obtenir grimpe, jusqu'à l'unanimité. Avant de signer un pouvoir, sachez quels travaux relèvent de quel article, et ce que vous pouvez faire si le vote tourne mal.

Sommaire

Quels types de majorités existent en AG de copropriété ?

La loi de 1965, plus précisément la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit quatre règles de vote. Chacune répond à un degré de gravité de la décision : plus la résolution touche aux parties communes, à la destination de l'immeuble ou au droit de chaque copropriétaire, plus la majorité requise est exigeante.

Majorité	Comment on compte	Décisions typiques
Majorité simple (article 24)	Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance	Comptes, budget, travaux de conservation, accessibilité
Majorité absolue (article 25)	Majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris	Désignation du syndic, travaux d'amélioration, fonds de travaux
Double majorité (article 26)	Majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix	Modification du règlement de copropriété, suppression du poste de concierge
Unanimité	Tous les copropriétaires, sans exception	Vente d'une partie commune nécessaire à la destination de l'immeuble

Les voix se comptent en millièmes, cette quote-part des parties communes attachée à chaque lot et inscrite dans le règlement. Le propriétaire d'un studio pèse donc moins que celui d'un quatre-pièces, même si chacun ne lève qu'une main. Cette information figure dans l'état descriptif de division, et elle correspond aussi, en pratique, à votre part dans la plupart des charges.

Majorité simple de l'article 24 : les 5 décisions qui passent le plus facilement

La majorité simple de l'article 24 se calcule sur les seuls votes exprimés. Les copropriétaires absents ne comptent pas. Les abstentionnistes non plus, ce qui surprend souvent en séance : s'abstenir ne revient pas à voter contre, cela revient à sortir du calcul.

Une résolution est adoptée dès que les « pour » dépassent les « contre », exprimés en tantièmes. D'après la fiche de service-public.gouv.fr sur les règles de vote en assemblée générale, mise à jour en mai 2026, voici les cinq grands blocs de décisions qui relèvent de cette règle.

1. Les comptes et le budget de gestion courante

L'approbation des comptes de l'exercice écoulé et le vote du budget prévisionnel se décident à l'article 24. C'est le cœur de l'AG annuelle. Le budget finance la gestion courante : contrat d'entretien de l'ascenseur, ménage, assurance de l'immeuble, eau des parties communes, honoraires du syndic. Rien de spectaculaire, mais c'est la ligne qui fixe vos appels de charges trimestriels.

2. Les travaux de conservation, de santé et de sécurité

Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants relèvent aussi de la majorité simple. Une toiture qui fuit, une colonne d'eau qui casse, un garde-corps descellé, une mise en sécurité électrique : ces travaux d'entretien ne peuvent pas être bloqués par une minorité active. Le remplacement d'un équipement à l'identique, une chaudière collective de même type par exemple, suit la même logique.

3. Les travaux d'accessibilité

Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite se votent à l'article 24, à condition de ne pas toucher à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipement essentiels. Une rampe, une main courante, un élargissement de porte d'entrée : la barre est volontairement basse. Le législateur a voulu qu'un copropriétaire âgé ou en fauteuil n'ait pas à obtenir l'accord d'une majorité difficile à réunir pour sortir de chez lui.

4. Le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux

La réalisation d'un diagnostic technique global et le mode d'élaboration du plan pluriannuel de travaux se décident à la majorité simple. Ces deux documents servent de feuille de route pour les travaux des dix prochaines années ; la loi a voulu qu'ils ne restent pas coincés dans un tiroir faute de majorité suffisante.

5. Vélos, vide-ordures et autres adaptations

Les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos, la suppression des vide-ordures, l'adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives ou l'autorisation donnée à la police municipale d'accéder aux parties communes passent eux aussi à l'article 24. Même chose pour les travaux qui permettent d'équiper des places de stationnement en recharge pour véhicules électriques, selon la liste de service-public.

Majorité absolue de l'article 25 : le syndic et les travaux d'amélioration

Avec l'article 25, la référence change. On ne compte plus les voix exprimées en séance, mais la totalité des tantièmes de la copropriété, absents compris. Dans un immeuble de 10 000 tantièmes, il faut 5 001 voix favorables, quel que soit le nombre de copropriétaires présents. Les absents pèsent donc, de fait, comme des « contre ».

Cette majorité absolue s'applique aux décisions qui engagent l'organisation ou le patrimoine de la copropriété :

• La gestion : désignation ou révocation du syndic, élection des membres du conseil syndical, délégations de pouvoir.
• Les travaux de transformation : travaux d'amélioration, d'addition ou de transformation, comme la pose d'un ascenseur, d'un interphone ou d'une nouvelle porte d'entrée sécurisée.
• L'énergie : travaux d'économies d'énergie sur les parties communes, pose de compteurs d'énergie thermique ou d'eau, individualisation des contrats de fourniture d'eau.

S'y ajoutent l'augmentation du fonds de travaux au-delà du minimum légal, la modification de la répartition des charges après un changement d'usage d'une partie privative, l'installation d'antennes, ou encore les modalités d'ouverture et de fermeture des portes d'accès à l'immeuble, digicode ou interphone compris. Pour toutes ces dispositions, une décision similaire votée à tort à l'article 24 reste exposée à une procédure en annulation. La transmission des images de vidéoprotection aux forces de l'ordre figure également dans cette liste.

La passerelle de l'article 25-1 : un second vote immédiat

Beaucoup d'AG peinent à réunir la moitié des tantièmes. La loi a donc prévu une passerelle. Si la résolution n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu tout de suite, dans la même assemblée, à la majorité simple de l'article 24.

Sous ce seuil du tiers, pas de second vote immédiat : la décision tombe. Il faudra la remettre à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée.

Double majorité de l'article 26 et unanimité : les décisions lourdes

La double majorité de l'article 26 combine deux conditions. Il faut à la fois la majorité des copropriétaires en nombre, et que ces copropriétaires représentent au moins les deux tiers des voix du syndicat. Un gros propriétaire ne peut donc pas l'emporter seul, et une foule de petits lots non plus.

Elle concerne la modification du règlement de copropriété pour ce qui touche à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes, la suppression du poste de concierge ou du service de conciergerie, et certains actes d'acquisition ou de disposition. La suppression du poste de concierge revient chaque fois qu'une copropriété cherche à alléger ses charges : c'est l'exemple type d'une résolution à l'article 26.

Là aussi, une passerelle existe. Si la double majorité n'est pas atteinte mais que la majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins un tiers des voix, a voté pour, un second vote peut se tenir à la majorité absolue de l'article 25.

Quand l'unanimité est exigée

L'unanimité reste rare. Elle s'impose pour aliéner une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, ou pour modifier le règlement de copropriété hors des questions de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes. Selon l'ANIL, la suppression d'un équipement collectif comme le chauffage ou la modification de la répartition des charges entre copropriétaires appellent aussi l'accord de tous. Un seul refus suffit à bloquer.

Un exemple chiffré : la même résolution, trois résultats

Prenez un immeuble de 40 copropriétaires et 10 000 tantièmes. Le jour de l'AG, 24 copropriétaires sont présents, représentés ou ont voté par correspondance ; ils pèsent 6 200 tantièmes. Les 16 autres sont absents.

Comment détecter une copropriété à problèmes en 15 minutes :

🧶 À Dérouler pic.twitter.com/8ZuwO6NqHe

— Medhi Asten (@MedhiAsten) 3 octobre 2026

Sur une résolution de travaux, le décompte donne 3 600 tantièmes pour, 2 100 contre et 500 abstentions.

• À l'article 24 : les voix exprimées sont 5 700 (3 600 + 2 100). Il faut plus de 2 850 voix favorables. Avec 3 600, la résolution est adoptée.
• À l'article 25 : il faut 5 001 voix sur 10 000. Avec 3 600, c'est raté. Mais 3 600 dépasse le tiers des voix (3 334) : la passerelle permet un second vote immédiat à l'article 24, qui passe.
• À l'article 26 : il faudrait au moins 21 copropriétaires favorables, pesant au moins 6 667 tantièmes. Impossible ici, puisque toute la salle ne totalise que 6 200 tantièmes.

Même vote, même salle, trois issues différentes. D'où l'intérêt de regarder l'article indiqué sous chaque résolution avant l'assemblée, et pas une fois le procès-verbal arrivé.

Comment se déroule le vote en assemblée générale ?

Le jour de l'assemblée générale, chaque copropriétaire signe la feuille de présence. Le président de séance, élu en début d'AG, fait voter les résolutions dans l'ordre du jour. Une question absente de l'ordre du jour ne peut pas donner lieu à une décision : elle peut être évoquée, pas votée.

Pour chaque résolution, le président annonce l'objet du vote et la majorité dite de l'article 24, 25 ou 26. Le secrétaire, souvent le syndic, note le nom des votants qui s'opposent ou s'abstiennent, avec leurs tantièmes. C'est cette liste, reprise au procès-verbal, qui permettra plus tard d'établir qui peut contester. L'établissement du procès-verbal à la fin de la séance clôt l'assemblée.

Le vote par correspondance

Vous pouvez aussi voter sans vous déplacer. Le formulaire de vote par correspondance, joint à la convocation, doit parvenir au syndic au moins trois jours francs avant la date de l'assemblée. Ces votes comptent comme ceux des présents et représentés. Seule limite : si une résolution est amendée en séance, votre « pour » écrit à l'avance sur un texte différent vous fait assimiler à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les pouvoirs

Un copropriétaire absent peut aussi donner pouvoir à un tiers. Le mandat se donne par écrit, sur papier libre ou avec le modèle joint à la convocation. Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix qu'il porte, les siennes comprises, ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. Le syndic, son conjoint ou ses préposés ne peuvent pas recevoir de mandat.

Le copropriétaire majoritaire

Un détail qui change beaucoup dans les petites copropriétés : quand un copropriétaire possède plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires. Personne ne peut décider seul de la gestion de l'immeuble, même en détenant la majorité des parts.

Quelle majorité pour des travaux en copropriété ?

C'est la question qui revient le plus souvent, parce que les travaux sont la plus grosse ligne de dépense d'une copropriété. La réponse dépend de la nature des travaux, pas de leur montant. Un ravalement à 300 000 euros imposé par l'état de la façade relève de l'entretien, donc de l'article 24 ; une simple porte automatique à 8 000 euros, qui améliore l'immeuble, relève de l'article 25.

• Article 24 : travaux d'entretien, de conservation, de santé et de sécurité, travaux d'accessibilité sans atteinte à la structure, remplacement d'un équipement à l'identique.
• Article 25 : travaux d'amélioration, d'installation d'un nouvel équipement, de transformation, travaux d'économies d'énergie collectifs, pose de compteurs individuels d'eau ou de chauffage.
• Article 26 ou unanimité : travaux qui modifient la destination de l'immeuble ou l'usage des parties communes, suppression d'un équipement collectif.

Pour les travaux privatifs qui touchent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, comme percer un mur porteur, poser une climatisation en façade ou fermer un balcon, le copropriétaire doit demander une autorisation à l'AG, qui se vote à l'article 25. Faire les travaux sans cette autorisation expose à une demande de remise en état aux frais du copropriétaire.

Pour les gros travaux de rénovation énergétique, comparez les devis joints à la convocation et l'avis du conseil syndical. La répartition de la dépense suit les tantièmes de charges générales ou spéciales prévus au règlement, sauf si l'AG vote une autre clé dans les cas où la loi le permet.

Contester une décision d'AG : qui, quand et comment

Une décision d'assemblée générale s'impose à tous les copropriétaires, même à ceux qui ont voté contre. Pour la remettre en cause, la loi ouvre une voie étroite, fixée par l'article 42 de la loi de 1965.

Qui peut contester ?

Seuls deux profils ont ce droit. Le copropriétaire opposant, qui a voté contre une résolution adoptée ou pour une résolution rejetée. Le copropriétaire défaillant, absent et non représenté lors du vote. Celui qui a voté pour une décision adoptée, ou qui s'est abstenu, ne peut pas l'attaquer ensuite. Il faut aussi détenir un droit réel sur un lot au jour de l'assemblée : propriété ou usufruit.

Le délai de deux mois

Le syndic doit notifier le procès-verbal aux opposants et aux défaillants dans le mois qui suit l'assemblée. À partir de cette notification, vous disposez de deux mois pour saisir le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. L'avocat est obligatoire. Si le syndic n'a jamais envoyé le procès-verbal, le délai passe à cinq ans, comme le rappelle la fiche de service-public.gouv.fr sur la contestation d'une décision d'assemblée générale.

Passé ce délai, même une décision irrégulière devient définitive. C'est la règle la plus impitoyable de la copropriété : un vote mal compté, une majorité appliquée à tort, et rien ne peut plus être corrigé si personne n'a agi à temps.

Les travaux suspendus pendant le délai

Sauf urgence, le syndic ne peut pas lancer l'exécution des travaux votés à l'article 25 ou à l'article 26 tant que le délai de contestation de deux mois n'a pas expiré. Les travaux d'entretien votés à l'article 24, eux, peuvent démarrer.

Les motifs qui tiennent

Un recours a des chances d'aboutir quand une règle de forme ou de fond n'a pas été respectée :

• convocation irrégulière ou envoyée hors délai, pièces manquantes ;
• mauvaise majorité appliquée, par exemple une résolution votée à l'article 24 alors qu'elle relevait de l'article 25 ;
• vote sur une question absente de l'ordre du jour ;
• abus de majorité, quand une décision sert l'intérêt de quelques-uns contre l'intérêt collectif.

Si le juge annule la décision, elle est censée n'avoir jamais existé, pour tous les copropriétaires : l'effet de l'annulation vaut pour tout le syndicat. Les actes passés avec des tiers de bonne foi restent cependant valables, et les charges déjà appelées restent dues. Dans une telle situation, le syndic dispose rarement d'une solution rapide : il faut souvent revoter la même résolution, cette fois à la bonne majorité.

Avant l'AG d'automne : ce qu'il faut vérifier

La convocation est le document qui compte. Pour chaque résolution, regardez l'article de vote indiqué, les devis joints pour les travaux, et la répartition prévue des charges. Si la majorité indiquée vous semble fausse, signalez-le au syndic par lettre ou dans votre espace client en ligne avant la séance : une erreur repérée en amont évite un procès. Un copropriétaire peut aussi demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, par lettre recommandée adressée au syndic.

Pensez aussi à la représentation. Un copropriétaire qui ne vient pas et ne vote pas par correspondance compte comme un « contre » pour toutes les résolutions de l'article 25. Dans une copropriété où le taux de présence est faible, quelques pouvoirs ou formulaires suffisent à faire passer, ou capoter, une décision de gestion.

Si vous détenez un lot en indivision, un seul représentant vote pour l'ensemble des indivisaires : il faut le désigner avant l'assemblée, faute de quoi le syndic peut demander au juge d'en nommer un. Les règles pour sortir d'une indivision s'appliquent aussi à un appartement en copropriété. Et pour une résidence secondaire, les charges votées en AG pèsent lourd dans le coût annuel d'un second logement.

Enfin, au moment d'acheter, lisez les trois derniers procès-verbaux d'AG. Ils disent quels travaux ont été votés, lesquels ont été rejetés faute de majorité, et quelle part de la facture vous reviendra. Un écart entre l'annonce et ces documents pèse sur le prix immobilier réellement négocié.

Quelle majorité pour élire ou révoquer le syndic ?

L'élection du syndic, son renouvellement et sa révocation se votent à la majorité absolue de l'article 25, avec la passerelle vers l'article 24 si la résolution recueille au moins un tiers des voix. Un syndic professionnel ou bénévole est soumis à la même règle de vote. Le contrat soumis à l'assemblée précise sa mission, sa durée, ses honoraires et les prestations relevant d'une facturation à part ; la même procédure s'applique pour un contrat similaire en cours de mandat. Le fonctionnement du conseil syndical, lui, relève aussi de l'article 25 pour l'élection de ses membres.

Peut-on voter contre le budget sans bloquer l'immeuble ?

Oui. Le budget prévisionnel se vote à l'article 24 ; un vote contre ne compte que dans le calcul des voix exprimées, face aux voix favorables. Votre opposition figure au procès-verbal et vous ouvre le droit de contester si une règle a été violée.

L'abstention compte-t-elle comme un vote contre ?

Non à l'article 24, où les abstentions exprimées en séance sortent du calcul ; cochée sur un formulaire de vote par correspondance, l'abstention compte en revanche comme un vote défavorable. Oui, de fait, aux articles 25 et 26, puisque seules les voix favorables comptent face au total des tantièmes ou des copropriétaires.