Logement classé G loué malgré l'interdiction : les 4 recours du locataire en 2026

Louer un logement classé G est interdit, et pourtant le cas reste fréquent. Beaucoup de bailleurs ont laissé filer la date du 1er janvier 2025, d'autres ignorent qu'une reconduction tacite du bail suffit à faire entrer leur logement dans l'interdiction de location des passoires thermiques. Nombre de locataires croient devoir déménager. Ils ont tort : le droit immobilier leur ouvre quatre recours, de la demande de travaux au juge, avec un loyer gelé tant que le DPE reste en classe G.

Sommaire

Logement classé G : ce que l'interdiction change pour le locataire

La loi Climat et résilience de 2021 a fait de la performance énergétique un critère de décence, au même titre que l'absence d'humidité ou l'eau chaude. Un logement trop énergivore n'est donc pas seulement mal noté sur son diagnostic : il ne remplit plus les conditions minimales pour être loué comme résidence principale.

Le calendrier s'applique par paliers, selon la date du contrat de location, pas selon la date du DPE. La fiche de service-public.gouv.fr consacrée au logement décent le résume ainsi :

• Depuis le 1er janvier 2023 : un logement dont la consommation d'énergie finale dépasse 450 kWh par m² et par an n'est plus décent. C'est le statut de passoire extrême, parfois appelé « G+ ».
• Depuis le 1er janvier 2025 : toute la classe G est exclue. Le logement doit être classé entre A et F.
• Au 1er janvier 2028 : la classe F tombera à son tour, puis la classe E au 1er janvier 2034.

Le point qui surprend le plus : la règle vise les baux signés, renouvelés ou reconduits pendant chaque période. Un contrat de location vide signé en 2022 pour trois ans a été reconduit en 2025. À la date de sa reconduction tacite, il est entré dans le champ de l'interdiction de mise en location, sans qu'aucun papier ne soit signé. Une location meublée, reconduite chaque année, y est passée dès 2025.

À l'inverse, un contrat en cours de première période, signé avant 2025 et pas encore arrivé à son terme, n'est pas encore considéré comme concerné par ce critère. Le bailleur ne peut pas pour autant le louer de nouveau en l'état à son départ. Il le sera à son renouvellement. Le logement reste en revanche soumis au gel du loyer depuis 2022, nous y reviendrons.

Comment savoir si votre logement est vraiment classé G ?

Tout part du diagnostic de performance énergétique. Le bailleur doit vous l'avoir remis avec le contrat de bail, et la classe figure aussi dans l'annonce. Pas de DPE, ou un DPE introuvable ? C'est déjà un manquement : vous pouvez le demander par écrit.

Vérifiez ensuite que le document est encore valide. Les diagnostics réalisés avant juillet 2021 ont une validité réduite, et un DPE ancien ne prouve plus grand-chose. Notre article sur les DPE qui restent valables en 2026 et ceux qu'il faut refaire détaille les dates à regarder. Chaque diagnostic porte un numéro d'enregistrement à 13 caractères qui permet de le retrouver sur l'observatoire de l'Ademe.

Attention au chauffage électrique. Le coefficient de conversion de l'électricité est passé à 1,9 au 1er janvier 2026, contre 2,3 auparavant. Un logement chauffé à l'électricité classé G sur un ancien DPE peut ainsi remonter en F sans aucuns travaux. Le propriétaire peut obtenir gratuitement une attestation de mise à jour sur l'observatoire de l'Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Avant d'engager une procédure, vérifiez donc que la classe G est toujours d'actualité.

Enfin, un DPE peut être faux. Surface mal relevée, isolation oubliée, système de chauffage mal identifié : si vous pensez que la note est erronée dans un sens ou dans l'autre, lisez notre dossier sur les recours contre un DPE erroné et les délais pour agir. En copropriété, un DPE collectif réalisé pour l'immeuble peut aussi éclairer la situation de votre appartement.

Recours n°1 : exiger la mise en conformité par lettre recommandée

La première démarche est amiable, et elle n'a rien de symbolique : c'est elle qui ouvre toutes les autres. Le locataire signale par écrit au propriétaire que le logement n'est pas décent au regard du critère de performance énergétique, et lui demande de réaliser les travaux nécessaires.

La procédure décrite par service-public.gouv.fr tient en trois temps :

1. Un premier courrier, de préférence en lettre recommandée avec accusé de réception, qui décrit le problème : classe G au DPE, date du contrat ou de sa reconduction, demande de travaux.
2. Une mise en demeure, par le même mode d'envoi, si rien ne bouge. Elle rappelle l'obligation de délivrer un logement décent prévue par la loi du 6 juillet 1989.
3. Deux mois laissés au propriétaire pour répondre. Sans réponse ou en cas de refus, la voie de la conciliation ou du tribunal s'ouvre.

Gardez une copie de chaque lettre, des accusés de réception, du DPE et du contrat. Ajoutez vos factures d'énergie : elles chiffrent la consommation réelle et montrent le préjudice. Une photo des fenêtres en simple vitrage ou d'une isolation absente sous les combles peut compléter le dossier. Votre assurance habitation inclut parfois une garantie protection juridique : elle peut fournir une information gratuite, voire prendre en charge les frais d'avocat.

Une règle à ne jamais oublier : vous continuez à régler le loyer. Cesser les versements de votre propre chef, même face à un logement indécent, vous expose à une procédure pour impayés. Seul le juge pourra suspendre ou réduire le loyer. Ce réflexe protège votre position pour la suite.

Dans bien des cas, ce courrier suffit. Le bailleur qui découvre que son logement ne peut plus être loué en l'état a tout intérêt à programmer la rénovation énergétique : isolation des murs ou des combles, changement des fenêtres, remplacement d'un chauffage vétuste. Un audit énergétique l'aide à choisir les travaux qui font sortir le logement de la classe G, et certaines aides peuvent alléger la facture (voir les travaux éligibles et les montants de MaPrimeRénov').

Quels travaux font sortir un logement de la classe G ?

Il n'existe pas de recette unique : tout dépend du bâtiment, de son mode de chauffage et de la manière dont l'énergie s'échappe. Un expert en rénovation énergétique ou un diagnostiqueur peut estimer le niveau à atteindre et l'ordre des travaux. Les postes qui pèsent le plus sur la note sont connus :

• L'isolation des combles, de la toiture et des murs, qui limite les pertes de chaleur et la consommation d'énergie.
• Les fenêtres : le remplacement d'un simple vitrage par un double vitrage performant, avec une ventilation adaptée pour éviter l'humidité.
• Le chauffage et l'eau chaude : remplacer une vieille chaudière au fioul ou des convecteurs anciens par une pompe à chaleur ou un réseau de chaleur réduit la consommation et les émissions de gaz à effet de serre.

Pour une maison individuelle F ou G, MaPrimeRénov' par geste reste ouverte jusqu'au 31 décembre 2027, mais seulement pour une pompe à chaleur, un raccordement à un réseau de chaleur, la dépose d'une cuve à fioul ou un audit : une isolation seule n'est plus financée. Pour un appartement, la rénovation d'ampleur ou les travaux votés en copropriété prennent souvent le relais. Le bailleur qui veut connaître le coût et les économies attendues peut s'appuyer sur un simulateur officiel et sur l'expertise d'un accompagnateur avant de choisir ses artisans, sur le site France Rénov' qui sert désormais de point d'entrée unique.

Recours n°2 : refuser toute hausse du loyer, et récupérer le trop-payé

C'est le recours le plus simple, et souvent le plus vite rentable. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G du parc privé sont gelés. Le site du ministère de la Transition écologique sur le gel des loyers des passoires énergétiques liste les hausses interdites :

• La révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL), même si une clause du contrat la prévoit.
• La hausse au renouvellement du contrat, y compris pour un loyer jugé sous-évalué.
• La hausse entre deux locataires lors d'une nouvelle mise en location.

Le gel ne prend fin qu'après des travaux qui font sortir le logement des classes F et G, attestés par un nouveau DPE. Tant que ce document n'existe pas, le loyer reste figé au montant du loyer en vigueur.

Un cas chiffré : la révision IRL appliquée à tort

Prenons un appartement classé G loué 750 euros hors charges. Le bailleur applique la révision annuelle avec l'IRL du deuxième trimestre 2026, publié par l'Insee à 148,37, soit une hausse de 1,15 %. Le loyer passe à 758,63 euros : 8,63 euros de plus par mois, environ 104 euros par an.

Il découvre que sa propriétaire a menti pour le mettre à la porte et louer plus cher : le locataire l'attaque pour 4 300 euros de dommages et intérêts et perd deux fois https://t.co/BTNP2oih3X

— La Dépêche du Midi (@ladepechedumidi) 19 octobre 2026

Cette hausse est interdite. Le locataire peut contester l'augmentation du loyer par écrit et demander la restitution de l'argent versé en trop. Si le propriétaire a pratiqué la révision deux années de suite, le trop-versé dépasse 200 euros et continue de grossir, puisque chaque hausse s'empile sur la précédente. Les demandes nées du contrat de location se prescrivent par trois ans à compter du jour où l'on peut agir : mieux vaut ne pas attendre.

Le complément de loyer, interdit lui aussi

Dans les villes où les loyers sont encadrés, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier, un bailleur peut parfois ajouter un complément de loyer au-dessus du plafond. Selon service-public.gouv.fr, ce complément est interdit pour les baux signés depuis le 18 août 2022 si le logement est classé F ou G au DPE. Le locataire dispose de trois mois après la signature pour s'adresser à la commission départementale de conciliation, puis au tribunal en cas d'échec.

Recours n°3 : saisir la commission départementale de conciliation

Si la mise en demeure reste lettre morte, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette étape est facultative pour un litige de décence, mais elle a trois atouts : elle est gratuite, elle ne demande pas d'avocat, et elle place le propriétaire face à un organisme qui connaît le droit immobilier et la réglementation de la location.

La commission réunit des représentants des propriétaires et des locataires. Elle entend les deux parties et cherche un accord : calendrier des travaux, réduction temporaire du loyer, remboursement d'une hausse indue. La demande s'adresse par courrier au secrétariat de la commission, souvent logé à la préfecture ou à la direction départementale des territoires. Joignez le DPE, le contrat, vos courriers et les avis de réception.

Un conciliateur de justice peut jouer un rôle comparable. Dans les deux cas, l'accord trouvé est consigné par écrit. S'il n'est pas respecté, ou si le propriétaire ne se présente pas, la conciliation n'empêche en rien de saisir le juge, sans délai supplémentaire : elle montre au contraire que vous avez cherché une solution amiable.

Recours n°4 : saisir le juge des contentieux de la protection

Dernière étape, la voie judiciaire. Le locataire d'un logement non décent peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. C'est l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre cette demande. L'avocat n'est pas obligatoire pour un litige de location d'habitation, mais il reste utile si le dossier est complexe ou si le montant en jeu est élevé.

Quelles mesures peut prendre le juge ? Selon la fiche officielle, il peut :

• Ordonner les travaux de mise en conformité, avec une date limite pour les réaliser.
• Réduire le montant du loyer tant que les travaux ne sont pas faits.
• Suspendre le loyer, ou la durée du contrat, jusqu'à la réalisation des travaux.

Des dommages et intérêts peuvent également être accordés si le locataire prouve un préjudice : surconsommation de chauffage, moisissures, problème de santé lié au froid. Les factures d'énergie prennent ici tout leur poids. La réduction de loyer n'a pas de barème : elle dépend de la gravité des désordres et de la durée pendant laquelle le logement a été loué en l'état.

Saisir la justice ne met pas fin à la location. Le locataire reste dans les lieux, le contrat se poursuit, et le propriétaire ne peut pas donner congé au motif que son locataire a engagé un recours. Les congés prévus par la loi (vente, reprise pour habiter, motif sérieux) restent possibles au terme du contrat, mais ils doivent être réels et respecter les préavis.

L'exception de la copropriété : quand le bailleur peut échapper aux travaux

Une limite existe, et elle concerne les appartements. Dans un immeuble en copropriété, une partie des travaux de rénovation dépend de l'assemblée générale : isolation des façades, toiture, chaudière collective, eau chaude sanitaire. Le bailleur seul ne peut pas les imposer.

Le tribunal ne peut donc pas ordonner des travaux de performance énergétique si le propriétaire démontre qu'il a accompli toutes les diligences pour obtenir leur vote en assemblée générale, et qu'il s'est heurté à un refus ou à une impossibilité. La preuve est à sa charge : inscription de la question à l'ordre du jour, projet de résolution, procès-verbal du vote. Un bailleur qui n'a jamais rien demandé à sa copropriété ne peut pas s'abriter derrière cette exception.

Même dans ce cas, la réduction du loyer reste envisageable, et le gel s'applique. Côté copropriété, le calendrier pousse aussi : le plan pluriannuel de travaux s'impose progressivement, comme le rappelle notre article sur les échéances des copropriétés face aux passoires thermiques.

Ce que risque le bailleur qui loue un logement classé G

Une idée reçue circule : le propriétaire d'une passoire thermique encourrait une amende automatique. Ce n'est pas le cas pour la décence énergétique. Aucune sanction administrative ne tombe le jour où le bail est reconduit. Les conséquences passent par l'action du locataire, et elles peuvent coûter cher.

• Des travaux imposés par décision de justice, à une date souvent plus proche que celle que le propriétaire aurait choisie.
• Une baisse du loyer ou sa suspension tant que la rénovation n'est pas réalisée, et la restitution des hausses pratiquées malgré le gel.
• Des dommages et intérêts si le locataire démontre un préjudice lié au logement indécent.

Le bailleur s'expose aussi à un blocage pratique. À chaque départ de locataire, il ne peut plus relouer le bien en l'état : un nouveau bail sur un logement classé G serait conclu en violation des critères de décence dès sa signature. Vendre devient l'autre option, avec une décote que les acheteurs et les agences immobilières savent désormais estimer. Pour un investisseur, un bien locatif classé G n'est plus un placement, c'est un chantier.

Pour le propriétaire de bonne foi, la meilleure réponse reste la même : faire réaliser un audit, programmer les travaux et produire un nouveau DPE. Chaque classe gagnée éloigne aussi la date du 1er janvier 2028, quand la classe F ne pourra plus être louée à son tour. Une location conforme, c'est aussi une garantie de loyers versés sans litige.

Logement classé G et bail en cours : les situations qui reviennent

Mon bail a été signé en 2023 et n'a jamais été renouvelé : suis-je concerné ?

Pas encore pour le critère de décence énergétique, sauf si la consommation dépasse 450 kWh par m² et par an. Le critère s'appliquera à la reconduction tacite ou au renouvellement de votre contrat. Le gel du loyer, lui, s'applique déjà.

Le bailleur peut-il me donner congé parce que le logement est classé G ?

Non. La classe énergétique n'est pas un motif de congé. Le propriétaire peut seulement délivrer un congé pour vente, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux, au terme du contrat et avec le préavis légal.

Puis-je arrêter de payer mon loyer en attendant les travaux ?

Non. Seul le tribunal peut réduire ou suspendre le loyer. Cesser les versements sans décision vous exposerait à une procédure d'expulsion pour impayés, même si le logement est indécent.

Quel délai pour contester une hausse de loyer interdite ?

Les demandes issues du contrat de location se prescrivent par trois ans. Vous pouvez réclamer les hausses pratiquées malgré le gel sur cette période, d'abord par écrit, puis devant la commission ou le tribunal.