Acheter pacsés : votre partenaire pourra-t-il garder la maison si vous décédez sans testament ?

Acheter un bien immobilier en étant pacsés n'offre pas la protection d'un couple marié. Le PACS est une union civile solide pour la vie commune, mais en l'absence de testament le partenaire survivant n'a aucun droit sur la succession du défunt, ni sur sa part du logement. Régime de la convention de PACS, indivision, crédit et assurance emprunteur se décident donc au début du projet immobilier, avant l'acte de vente.

Sommaire

Le PACS change-t-il quelque chose à votre achat immobilier ?

Oui, mais moins qu'on ne le croit. Pour la banque, un achat immobilier en couple pacsé ressemble à celui de personnes mariées : deux revenus, deux signatures, un seul crédit immobilier. Pour le droit du patrimoine, en revanche, le partenaire de PACS reste proche de l'union libre : il n'hérite pas, et seuls le testament et l'exonération des droits de succession le protègent au décès.

Le cadre juridique tient dans quelques articles du code civil. Depuis le 1er janvier 2007, un PACS signé sans précision place les partenaires sous le régime de la séparation des biens. Chacun reste propriétaire de ce qu'il achète seul, de ses revenus et de ce qu'il possédait avant. Les règles sont détaillées sur la fiche consacrée aux effets d'un Pacs sur le site du service public.

Ce statut a un avantage évident : la liberté. Il a aussi une conséquence que peu de couples mesurent au moment du premier achat. Si l'un des deux décède, l'autre ne reçoit rien de la part du défunt, sauf si un testament le prévoit. Le logement acheté ensemble peut alors se retrouver partagé avec les enfants, les parents, voire les frères et sœurs du partenaire décédé.

Ce que le pacte vous apporte déjà

• Une imposition commune : une seule déclaration de revenus, souvent favorable quand les salaires sont inégaux.
• Une solidarité limitée : les dettes de la vie courante engagent les deux, sauf si elles sont manifestement excessives.
• Une exonération totale des droits de succession sur ce que le partenaire survivant reçoit par testament.

Ce dernier point est l'avantage fiscal majeur du PACS face à l'union libre. Entre concubins, un legs est taxé lourdement. Entre partenaires pacsés, il ne coûte aucun impôt. Encore faut-il qu'il existe : sans testament, il n'y a rien à exonérer. Pour l'impôt sur le revenu, les partenaires sont généralement imposés ensemble dès l'année de leur PACS.

Indivision ou séparation des biens : quel régime pour acheter à deux ?

Deux statuts sont possibles, et le choix pèse sur toute la vie du bien. Le régime par défaut, la séparation, laisse chaque membre du couple propriétaire de ce qu'il finance. L'autre option, l'indivision des acquêts, se choisit dans la convention de PACS, au moment de sa signature ou plus tard par une convention modificative.

Sous le régime de la séparation

C'est la situation de la très grande majorité des couples pacsés. Quand vous achetez ensemble, vous devenez propriétaires indivis du logement, chacun à hauteur de la quote-part inscrite dans l'acte d'achat. Un appartement payé à 70 % par l'un et à 30 % par l'autre peut être acquis selon cette répartition exacte.

Si l'acte ne dit rien, ou si aucun partenaire ne peut prouver qu'il a financé seul un bien, celui-ci est considéré comme appartenant aux deux, par moitié. Cette présomption simplifie les choses, mais elle peut aussi léser celui qui a apporté l'essentiel du financement. D'où l'importance de faire écrire la bonne répartition, sans attendre qu'un conflit la rende urgente.

Sous le régime de l'indivision

Ici, tout bien acheté après l'enregistrement du pacte appartient à chacun pour moitié, quelle que soit la part payée par l'un ou l'autre. Le partenaire qui n'a rien apporté devient propriétaire de la moitié du logement. Ce statut se rapproche du régime des couples mariés sans contrat de mariage, sans en offrir les protections en cas de décès.

Certains biens échappent à cette règle même en indivision : les biens reçus par donation ou héritage, les biens à usage strictement personnel, ceux achetés avec des fonds possédés avant le PACS si l'acte le précise. L'indivision conventionnelle peut donc être un bon outil pour un couple aux revenus déséquilibrés qui veut partager à égalité, mais elle se décide en connaissance de cause.

La dernière ligne du tableau est la plus importante. Quel que soit le régime, le PACS ne fait pas du partenaire un héritier. Le régime décide de la répartition de la propriété, pas de sa transmission.

Comment fixer la quote-part dans l'acte d'achat ?

La quote-part se décide avant la signature de l'acte de vente, avec le notaire. Elle doit refléter le financement réel : l'apport de chacun, puis la part du crédit que chacun rembourse. Un couple qui achète 300 000 euros avec 60 000 euros d'apport venant d'un seul partenaire n'a aucune raison d'inscrire 50/50 par défaut.

Prenons un exemple simple. Julie apporte 60 000 euros issus de la vente de son studio. Le reste est financé par un prêt que les deux remboursent à égalité. Julie finance donc 60 000 euros plus la moitié du crédit, son partenaire uniquement l'autre moitié : leur quote-part réelle est d'environ 60/40, pas 50/50.

• L'apport personnel : il se trace, avec l'origine des fonds (épargne, donation, vente d'un bien).
• Le remboursement du crédit : s'il est prélevé sur un compte joint alimenté inégalement, la répartition devient floue.
• Les frais de notaire : ils font partie du coût d'acquisition et se répartissent comme le reste.

Les frais de notaire pèsent lourd dans un premier achat et se répartissent souvent sans y penser. Pour les anticiper, notre simulateur des frais d'acquisition dans l'ancien et le neuf donne un ordre de grandeur avant de rencontrer l'office notarial.

Et si les revenus évoluent après l'achat ?

La quote-part est figée à la date de l'acte. Si l'un des deux perd son emploi et que l'autre rembourse seul pendant trois ans, la propriété ne bouge pas. Celui qui a payé plus que sa part dispose seulement d'une créance contre l'autre, à faire valoir lors d'une séparation. Il faut donc garder les preuves de paiement, même quand tout va bien.

Crédit immobilier : ce que la banque regarde chez un couple pacsé

Pour l'établissement prêteur, le statut compte peu. La banque additionne les revenus, vérifie le taux d'endettement (35 % au plus, assurance comprise, selon la règle du HCSF) et la durée du prêt (25 ans au maximum, 27 ans dans le neuf ou avec au moins 10 % de travaux). Pacsés, mariés ou en union libre, le calcul est le même.

Un courtier peut aider à comparer les offres de chaque banque : le taux du prêt, le taux de l'assurance et le coût total varient d'un établissement à l'autre. Pour emprunter dans de bonnes conditions, le couple présente une situation financière stable, et la banque regarde si le projet vise une résidence principale, une maison ou un appartement destiné à la location.

La différence tient à la signature. Les deux partenaires sont en général co-emprunteurs et solidaires : la banque peut réclamer la totalité du crédit à l'un ou à l'autre. Cette solidarité envers le prêteur survit à la rupture du PACS. Tant que le prêt n'est pas soldé ou renégocié, l'ex-partenaire reste engagé.

L'assurance emprunteur, protection souvent mal réglée

Le contrat d'assurance emprunteur rembourse le capital restant dû en cas de décès d'un co-emprunteur, selon la quotité choisie. Un couple peut assurer chaque tête à 50 %, ou à 100 % chacun. Avec 100 % sur chaque partenaire, le décès de l'un solde entièrement le prêt.

Ce choix est l'une des meilleures protections du partenaire survivant. Mais il ne règle pas la question de la propriété : le crédit disparaît, le logement reste partagé avec les héritiers du défunt. Assurance et testament se complètent, ils ne se remplacent pas. Pensez aussi à l'assurance habitation, souscrite au nom des deux occupants.

Que devient le logement en cas de séparation ?

La rupture d'un PACS est rapide : une déclaration conjointe, ou la décision d'un seul partenaire signifiée à l'autre par commissaire de justice. Le partage du patrimoine, lui, prend plus de temps. Les ex-partenaires liquident eux-mêmes leurs droits, et saisissent le juge à défaut d'accord.

Est-ce encore le bon moment pour emprunter ?

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Pour le logement acheté ensemble, trois issues sont possibles. La vente, avec partage du prix selon les quotes-parts. Le rachat de la part de l'autre, qui oblige souvent à renégocier le crédit. Le maintien en indivision, choix provisoire qui tourne mal quand la communication est rompue.

Racheter la part de son ex-partenaire

Celui qui veut rester dans les murs pourra racheter la part de l'autre, ce que les notaires appellent un rachat de soulte. La banque doit accepter de le désolidariser du prêt, et celui qui reste doit prouver qu'il peut assumer seul les mensualités. Des frais d'acte s'appliquent sur la part rachetée, à intégrer dans le plan de financement.

Quand aucun accord n'est trouvé, chacun peut demander le partage : nul n'est tenu de rester dans l'indivision. Les voies de sortie, amiables ou judiciaires, et leurs délais sont détaillés dans notre article sur les cinq façons de sortir d'une indivision. Une convention d'indivision signée dès l'achat peut prévoir ces cas et éviter des mois de blocage.

Les comptes entre partenaires

Au moment du partage, chacun peut réclamer ce qu'il a payé au-delà de sa part. Si Julie a remboursé seule le crédit pendant deux ans, elle détient une créance sur son ex-partenaire. Cette créance ne se prouve que par des relevés : un virement sur un compte joint sans trace de l'origine vaut peu devant un juge.

Dans cette vidéo, les Notaires de France comparent le PACS et le mariage au moment d'acheter un bien immobilier, et expliquent pourquoi le choix du statut compte autant que le choix du logement.

Décès d'un partenaire pacsé : ce que la loi prévoit, et ce qu'elle oublie

C'est le point le plus mal compris. Contrairement au mariage, le PACS ne donne aucun droit à l'héritage. En l'absence de testament, le partenaire survivant récupère sa propre part du logement, rien de plus. La part du défunt revient à ses héritiers légaux : ses enfants, ou à défaut ses parents, ses frères et sœurs.

Le survivant se retrouve alors en indivision avec eux. Il peut s'agir des enfants d'une première union, majeurs, qui souhaitent vendre. Ou de beaux-parents qui ne demandent rien mais pourront réclamer le partage un jour. La fiche sur la succession du partenaire de Pacs publiée par le service public décrit ces règles en détail.

Le droit de jouissance d'un an

La loi accorde au partenaire survivant un seul droit automatique sur le logement. Pendant l'année qui suit le décès, il peut rester gratuitement dans le logement qui était la résidence principale du couple et utiliser le mobilier. Ce droit de jouissance temporaire lui laisse le temps de se retourner. Si le couple était locataire, le partenaire survivant peut obtenir le transfert du bail à son nom.

Il a deux limites. D'abord, il dure un an, pas davantage. Ensuite, contrairement au conjoint survivant marié, le partenaire pacsé peut en être privé par testament : le défunt peut l'écarter. Le partenaire pacsé n'a pas non plus de droit viager au logement, cette occupation à vie réservée au conjoint marié.

• Conjoint marié : héritier légal, droit temporaire d'un an d'ordre public, droit viager possible.
• Partenaire pacsé : pas héritier sans testament, droit d'un an qui peut être retiré, aucun droit viager.
• Concubin en union libre (concubinage) : aucun de ces droits, et un legs lourdement taxé.

Le testament, pièce maîtresse du couple pacsé propriétaire

Un testament est la seule façon de faire du partenaire un bénéficiaire de la succession. Il peut léguer la part du logement du défunt, tout ou partie de son patrimoine, ou seulement l'usufruit. Il se rédige seul, à la main, ou devant notaire, et chacun des deux partenaires doit rédiger le sien.

Le testament a une limite : la réserve héréditaire des enfants. Avec un enfant, la moitié de la succession lui est réservée ; avec deux enfants, les deux tiers ; avec trois ou plus, les trois quarts. Le partenaire ne peut recevoir que la part restante, la quotité disponible. Sans enfant, en revanche, le partenaire peut tout recevoir.

L'attribution préférentielle du logement

Le testament peut aussi prévoir que le partenaire survivant se voie attribuer en priorité le logement lors du partage. Cette attribution préférentielle lui permet de garder le bien en indemnisant les autres héritiers. Elle ne joue que si le défunt l'a prévue : sans testament, elle n'existe pas pour le partenaire pacsé.

Côté fiscal, le partenaire survivant est exonéré de droits de succession sur ce qu'il reçoit. C'est l'argument le plus fort du PACS face à l'union libre. Un couple qui achète un bien immobilier à deux et rédige deux testaments croisés obtient une protection proche de celle d'un couple marié, sans passer par la mairie.

Clause de tontine, SCI, donation : les autres outils

Le testament n'est pas le seul levier. D'autres montages se décident au moment de l'achat et changent la situation du survivant.

• La clause de tontine : insérée dans l'acte, elle prévoit que le dernier vivant est réputé seul propriétaire depuis l'origine.
• La SCI : les partenaires détiennent des parts de société, et les statuts organisent la gestion et la transmission.
• La donation entre partenaires : elle transfère une part du bien de son vivant, avec un abattement propre au PACS.

La tontine protège fortement le survivant, mais elle rend la revente difficile en cas de séparation : chacun doit accepter. La SCI offre de la souplesse, au prix d'une comptabilité et de frais annuels. Chaque outil a son effet, et le notaire est le bon interlocuteur pour choisir selon la situation familiale.

Et les enfants d'une précédente union ?

Dans le cadre d'une famille recomposée, la question devient sensible. Les enfants du défunt sont héritiers réservataires, et le partenaire survivant peut se retrouver face à eux dans l'indivision. Un testament qui lègue l'usufruit du logement au partenaire, la nue-propriété allant aux enfants, permet souvent de concilier les deux. Une aide des parents à l'achat, sous forme de donation, doit aussi être tracée : notre article sur l'aide des parents à l'achat immobilier explique comment la déclarer.

Faut-il se pacser, se marier ou rester en union libre avant d'acheter ?

La question se pose souvent au moment du projet immobilier. Pour l'achat lui-même, le statut du couple change peu : même crédit, mêmes frais de notaire, même acte. Tout se joue sur la séparation et le décès.

En union libre, aucun droit sur la succession, et un legs taxé au taux le plus élevé. Avec le PACS, le legs devient exonéré, mais il faut un testament. Avec le mariage, le conjoint survivant hérite sans rien écrire, bénéficie d'un droit au logement renforcé et, sous conditions, d'une pension de réversion, inexistante pour les pacsés.

Se pacser avant de signer reste donc un bon réflexe pour un couple qui ne souhaite pas se marier. À une condition : ne pas s'arrêter au pacte. Un PACS sans testament laisse le partenaire presque aussi démuni qu'un concubin.

Acheter pacsés : la liste des étapes à ne pas sauter

1. Vérifier le régime de votre convention de PACS : séparation par défaut, ou indivision si vous l'avez choisie.
2. Fixer la quote-part dans l'acte selon le financement réel, apport et crédit compris.
3. Régler l'assurance emprunteur : une quotité de 100 % par tête protège mieux le survivant.
4. Rédiger deux testaments, un par partenaire, dès la signature de l'achat.

Ajoutez-y une convention d'indivision si vous achetez à parts inégales, et conservez les relevés de chaque apport. Ce sont ces pièces qui feront foi le jour où la situation change. Consultez aussi votre espace personnel sur le site des impôts pour vérifier que la déclaration commune est bien enregistrée.

Vos questions sur l'achat immobilier en PACS

Mon partenaire pacsé hérite-t-il de ma part du logement si je décède ?

Pas automatiquement. Sans testament, votre part revient à vos héritiers légaux, enfants ou parents. Votre partenaire garde sa propre part et peut occuper gratuitement le logement pendant un an. Pour qu'il reçoive la vôtre, il faut un testament, dans la limite de la réserve des enfants.

Un couple pacsé paie-t-il des droits de succession ?

Non. Le partenaire survivant est exonéré de droits de succession sur ce qu'il reçoit par testament. Cet avantage le rapproche du conjoint marié et le distingue nettement du concubin, dont le legs est fortement taxé. L'exonération ne sert toutefois que si un testament existe.

Peut-on acheter à 70/30 en étant pacsés ?

Oui, sous le régime de la séparation, qui est celui par défaut. La quote-part inscrite dans l'acte doit suivre le financement réel de chacun. Sous le régime de l'indivision, en revanche, le bien appartient à chacun pour moitié, quelle que soit la part payée.