AG de copropriété : 4 votes de travaux qui décident de vos charges cet automne

Sommaire

Assemblée générale de copropriété : pourquoi le vote des travaux se joue à l'automne

Le syndic doit réunir l'assemblée générale dans les six mois qui suivent la clôture des comptes, souvent fixée au 30 juin : c'est une obligation légale, d'où la vague de séances entre septembre et décembre. Chaque copropriétaire y vote avec ses voix, calculées en tantièmes : budget, fonds de travaux, devis des travaux sur les parties communes de l'immeuble, élection du conseil syndical. La règle de majorité dépend de l'article de la loi qui s'applique à chaque décision.

La convocation à l'assemblée générale des copropriétaires doit vous parvenir au moins 21 jours calendaires avant la séance. Elle arrive par voie électronique, sauf si vous avez demandé le courrier papier. Elle contient l'ordre du jour, une résolution par question de travaux ou de gestion, les devis et le formulaire de vote par correspondance. Un dossier incomplet n'est pas un détail : une décision prise sans les pièces requises peut être annulée par le juge.

Ce calendrier a une conséquence simple. Ce qui n'est pas inscrit à l'ordre du jour ne peut pas être voté. Un propriétaire d'un appartement au dernier étage qui subit des infiltrations doit donc demander au syndic, avant l'envoi des convocations, d'inscrire la question de la réfection de la toiture. Sinon, le dossier attend la séance suivante, souvent un an plus tard.

Les règles de vote en AG : quatre majorités, quatre seuils

Toutes les décisions ne demandent pas le même nombre de voix. La loi du 10 juillet 1965, qui organise la copropriété, prévoit quatre niveaux. Les voix se comptent en tantièmes : chaque lot pèse sa quote-part des parties communes, inscrite au règlement de copropriété.

• Majorité simple de l'article 24 : la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas.
• Majorité absolue de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble, absents compris.
• Double majorité de l'article 26 : la majorité des copropriétaires en nombre, représentant au moins les deux tiers des voix.
• Unanimité : tous les copropriétaires, sans exception. Elle reste rare, par exemple pour changer la répartition des charges hors cas prévus par la loi.

Une règle sauve beaucoup de résolutions : la passerelle de l'article 25-1. Quand une décision soumise à la majorité absolue n'obtient pas assez de voix mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24.

Le tableau qui suit reprend les décisions de travaux les plus courantes, d'après la grille publiée par la fiche service public sur les règles de vote en assemblée générale, mise à jour en mai 2026.

Exemple : le même vote, trois issues possibles

Imaginez un immeuble de 1 000 tantièmes. Le jour de la séance, 620 tantièmes sont présents, représentés ou ont voté par correspondance. La résolution porte sur le remplacement de la chaudière de chauffage collectif par un équipement plus économe, donc une décision d'économies d'énergie à la majorité de l'article 25.

Il faut 501 voix pour l'emporter. Si 520 tantièmes votent pour, la résolution passe. Si seulement 410 votent pour, la majorité absolue manque, mais 410 dépasse le tiers de 1 000 : un second vote à la majorité simple est possible dans la foulée. Il suffira alors que les voix pour dépassent les voix contre parmi les votants. Avec 300 voix pour seulement, la résolution tombe, et le dossier repart pour une année.

À l'article 25, chaque copropriétaire qui ne vote pas compte de fait comme un « non ». Voter par correspondance ou donner pouvoir n'a rien d'accessoire.

Vote n° 1 : la cotisation au fonds de travaux

Le fonds de travaux est une épargne collective du syndicat des copropriétaires. Depuis la loi Climat et résilience, il concerne tous les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, quel que soit le nombre de lots, une fois passé le délai de dix ans après la réception de la construction.

Chaque année, l'assemblée générale vote le montant de la cotisation. Le plancher dépend de la situation de l'immeuble :

• Sans plan pluriannuel adopté : la cotisation annuelle atteint au moins 5 % du budget prévisionnel.
• Avec un plan adopté : au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, sans descendre sous 5 % du budget prévisionnel.
• Au-delà du minimum : l'assemblée peut décider d'un montant plus élevé à la majorité de l'article 25, avec la passerelle vers l'article 24.

Les sommes sont placées sur un compte bancaire séparé. Elles servent aux travaux votés en assemblée, aux diagnostics, aux interventions urgentes et aux travaux d'économies d'énergie non prévus au départ. Elles ne financent pas l'entretien courant. Dans une copropriété ancienne, cette réserve évite de payer la réfection d'une toiture ou d'un élément d'équipement par un seul appel de fonds massif.

Ce que la cotisation coûte au copropriétaire

Prenons une copropriété dont le budget prévisionnel annuel est de 60 000 euros, sans plan adopté. La cotisation minimale atteint 3 000 euros par an pour l'ensemble de l'immeuble. Le propriétaire d'un lot de 85 tantièmes sur 1 000 en supporte 8,5 %, soit 255 euros par an, appelés avec les charges trimestrielles. Ce calcul est un exemple théorique : votre quote-part réelle figure dans le règlement de copropriété.

Un point surprend souvent les vendeurs. Les sommes versées au fonds restent au syndicat lors d'une vente : elles ne sont pas remboursées. Vendeur et acheteur peuvent seulement négocier une compensation dans l'acte. Pour un investisseur, mieux vaut l'intégrer au calcul de rentabilité dès l'achat, au même titre que l'assurance du propriétaire non occupant d'un lot loué.

Vote n° 2 : le plan pluriannuel de travaux

Le plan pluriannuel de travaux, souvent abrégé PPT, liste et programme les travaux nécessaires ou utiles sur les parties communes pour les dix ans à venir. Depuis le 1er janvier 2025, le projet de plan est obligatoire pour tous les immeubles d'habitation de plus de 15 ans, quelle que soit leur taille. Les grandes copropriétés y étaient soumises depuis 2023 et 2024.

Le plan se vote en deux temps, et c'est là que beaucoup de copropriétaires se perdent :

1. Premier vote, à la majorité de l'article 24 : l'assemblée choisit le mode d'élaboration et confie le travail à un professionnel qualifié (architecte, ingénieur, bureau d'études), qui atteste de son impartialité et justifie d'une assurance.
2. Second vote, à la majorité de l'article 25 : l'assemblée adopte le projet, en tout ou partie, comme plan pluriannuel de travaux.
3. Ensuite, chantier par chantier : chaque opération prévue repasse au vote selon le calendrier du plan, avec la majorité qui correspond à sa nature.

Le projet comprend la liste des travaux, une estimation de la performance énergétique visée, une évaluation sommaire des coûts et un échéancier sur dix ans. Il se révise tous les dix ans. Une dispense reste possible lorsqu'un diagnostic technique global ne relève aucun besoin de travaux sur la décennie. Le détail figure dans la fiche officielle consacrée au plan pluriannuel de travaux.

Adopter le plan n'engage pas tous les chantiers d'un coup. En revanche, il relève le plancher du fonds de travaux, puisque la cotisation doit alors couvrir au moins 2,5 % des travaux programmés. Un plan ambitieux se traduit donc par une hausse immédiate des appels de fonds, bien avant le premier échafaudage.

Vote n° 3 : le DPE collectif, dernière ligne droite pour les petites copropriétés

Le diagnostic de performance énergétique collectif évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre de tout le bâtiment. Il concerne les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le calendrier s'est déroulé en trois étapes : plus de 200 lots en 2024, de 50 à 200 lots en 2025, puis toutes les copropriétés de 50 lots au plus depuis le 1er janvier 2026.

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Le syndic doit inscrire la décision à l'ordre du jour. L'assemblée vote à la majorité simple de l'article 24, puis un diagnostiqueur certifié, expert indépendant du syndic, réalise l'évaluation de chaque logement et des équipements communs et transmet ses résultats au syndic et à l'Ademe. Le DPE collectif reste valable dix ans. Dans une petite copropriété de 20 ou 30 lots, c'est souvent la première fois que la question arrive en séance. Pour comprendre les étiquettes de A à G et le calcul qui les produit, notre dossier complet sur le diagnostic de performance énergétique détaille la méthode en vigueur.

La loi ne prévoit pas de sanction directe en cas d'absence de DPE collectif. Le risque est ailleurs : la responsabilité du syndicat peut être recherchée si un copropriétaire subit un préjudice lié à une mauvaise étiquette. Et un lot classé F ou G devient plus difficile à louer, puis à vendre. Pour un copropriétaire bailleur, le diagnostic de l'immeuble éclaire donc directement la valeur de son bien.

Le DPE collectif nourrit aussi le plan pluriannuel : ses recommandations de travaux servent de base au professionnel qui prépare le projet. Voter l'un sans l'autre revient souvent à payer deux fois le même relevé de l'immeuble.

Vote n° 4 : le contrat de syndic

Le mandat d'un syndic professionnel dure au maximum trois ans. Sa désignation, comme son renouvellement, se vote à la majorité absolue de l'article 25. Avant ce vote, le conseil syndical doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrat, accompagnés d'une fiche d'information standardisée sur les prix et les prestations.

Cette mise en concurrence peut être écartée dans deux cas : l'immeuble n'a pas de conseil syndical, ou les copropriétaires y ont renoncé lors de la précédente assemblée, à la majorité absolue. Le contrat suit un modèle réglementaire, qui précise la durée exacte du mandat, la rémunération et le détail des prestations.

Pour la copropriété, le lien avec les travaux est direct. Les honoraires du syndic sur les gros chantiers ne font pas partie du forfait de gestion courante : ils se votent en même temps que les travaux eux-mêmes. Comparer les contrats sur ce point avant l'assemblée évite les mauvaises surprises au moment de la réalisation de travaux importants. Lisez la ligne consacrée au suivi de chantier dans chaque proposition, elle pèse parfois plus lourd que le forfait annuel.

Quels travaux nécessitent un vote, et lesquels non ?

Tout ce qui touche les parties communes passe par l'assemblée, à une exception près : l'urgence. Face à un danger pour l'immeuble, quand la sécurité des occupants est en jeu, le syndic peut faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, puis convoquer une assemblée pour les faire ratifier.

Les travaux d'entretien courant, comme le nettoyage ou les petites réparations prévues au contrat d'entretien, relèvent du budget prévisionnel déjà voté. Ils ne demandent pas de résolution à part. Les gros chantiers, eux, font l'objet d'une résolution dédiée, avec devis joints à la convocation : ravalement, réfection de la toiture, ascenseur, réfection des colonnes d'eau, peinture de la cage d'escalier, isolation de la façade. La définition de chaque catégorie vient de la réglementation de la copropriété, et c'est elle qui fixe la majorité indiquée dans la résolution.

Et les travaux privatifs ?

À l'intérieur de votre logement, vous êtes libre tant que vous ne touchez ni aux parties communes ni à l'aspect extérieur de l'immeuble. Les travaux privatifs qui affectent une partie commune, la structure de l'immeuble ou son apparence exigent une autorisation de l'assemblée générale, en principe à la majorité de l'article 25. Abattre un mur porteur, percer une façade, poser une climatisation visible en balcon, remplacer les fenêtres par un modèle différent ou changer la couleur des volets entrent dans cette catégorie. La différence entre partie privative et partie commune se lit dans le règlement de copropriété : c'est lui qui tranche, pas l'usage.

Ces travaux doivent aussi rester conformes à la destination de l'immeuble telle que la définit le règlement. Un copropriétaire qui passe outre s'expose à une action du syndicat pour remise en état, à ses frais. Demandez l'inscription de votre projet à l'ordre du jour avec un descriptif précis, un plan et, si la structure est en jeu, l'avis d'un bureau d'études.

Comment se prépare le vote des travaux avant la séance

Le rôle du conseil syndical commence bien avant l'assemblée. Il assiste le syndic, contrôle sa gestion et examine les devis. Pour un chantier important, la bonne pratique consiste à réunir plusieurs devis comparables, établis sur un même cahier des charges. Un devis isolé, sans point de comparaison, met l'assemblée devant un choix qui n'en est pas un. Pour un chantier technique, la copropriété peut aussi se faire assister d'un expert, architecte ou thermicien, dont les frais se votent avec les travaux.

Voici les vérifications utiles avant de voter :

• La nature exacte des travaux : conservation, amélioration, économies d'énergie. Elle fixe la majorité requise, et une erreur de majorité peut faire annuler la décision.
• La clé de répartition : charges générales selon les tantièmes, ou charges spéciales réparties selon l'utilité pour chaque lot (un ascenseur ne se paie pas de la même façon au rez-de-chaussée et au dernier étage).
• Le calendrier des appels de fonds : échéances, montant de chaque appel, recours au fonds de travaux.

Si vous ne pouvez pas venir, deux solutions. Le vote par correspondance, avec le formulaire joint à la convocation, compte parmi les voix exprimées. Le pouvoir donné à un autre copropriétaire, ou à toute personne de votre choix hors syndic, permet à votre mandataire de suivre les débats et d'ajuster son vote. Un même mandataire ne peut en principe recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix qu'il détient reste sous 10 % des voix du syndicat. Quand le lot appartient à plusieurs personnes, par exemple après une succession, elles désignent un mandataire commun : c'est l'un des sujets à régler avant de sortir d'une indivision par partage ou par vente.

Qui paie les travaux votés en AG ?

Une fois la décision prise, tous les copropriétaires paient, y compris ceux qui ont voté contre et ceux qui étaient absents. La charge se répartit selon les tantièmes du règlement, ou selon l'utilité pour les équipements qui relèvent de charges spéciales. Le syndic adresse ensuite des appels de fonds aux échéances fixées par l'assemblée. Chaque copropriétaire reçoit ainsi sa facture calculée en millièmes : un logement qui pèse 85 millièmes supporte 8,5 % de la dépense.

Le cas de la vente pendant les travaux revient souvent. En principe, le copropriétaire vendeur règle les appels exigibles avant la signature de l'acte, l'acquéreur ceux qui viennent après. Les parties peuvent convenir d'une autre répartition dans l'acte de vente, mais cet accord ne s'impose pas au syndicat, qui réclame les sommes au propriétaire du moment.

Pour les travaux d'économies d'énergie, des aides collectives existent, notamment MaPrimeRénov' Copropriété, qui se demande pour l'ensemble de l'immeuble. Elles ne dispensent pas du vote : la demande suppose une décision de l'assemblée et un projet de rénovation déjà défini. Les aides individuelles éventuelles se cumulent selon les règles propres à chaque dispositif.

Comment contester un vote en AG ?

Une décision d'assemblée générale peut être contestée en justice, mais pas par n'importe qui. Seuls deux profils de copropriétaires y ont droit :

• Les opposants : ceux qui ont voté contre une résolution adoptée, ou pour une résolution rejetée.
• Les défaillants : ceux qui étaient absents et non représentés au moment du vote.

Le délai est court : deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic. Si le procès-verbal n'a jamais été envoyé, le délai passe à cinq ans. L'action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, contre le syndicat représenté par le syndic, et l'assistance d'un avocat est obligatoire. Avant toute contestation, relisez le procès-verbal : il doit nommer les opposants, les abstentionnistes et les défaillants, élément nécessaire pour prouver votre qualité à agir contre la copropriété.

Les motifs les plus fréquents tiennent à la forme : convocation envoyée moins de 21 jours avant la séance, question absente de l'ordre du jour, devis manquants, mauvaise majorité appliquée. Si le juge annule la décision, elle est réputée n'avoir jamais existé. Les actes passés avec des tiers de bonne foi restent toutefois valables, ce qui limite l'intérêt d'un recours une fois le chantier lancé.

Quel est le délai pour réaliser des travaux votés ?

La loi ne fixe pas de délai unique. C'est la résolution elle-même qui doit préciser le calendrier : date de démarrage, durée prévisible, échéances des appels de fonds. Une résolution floue sur ce point laisse le syndic seul maître du tempo, ce qui alimente ensuite les conflits.

Pour les travaux programmés au plan pluriannuel, l'échéancier sur dix ans sert de fil conducteur. Chaque année, l'assemblée vérifie où en est le programme et vote les chantiers suivants. Un copropriétaire attentif compare donc, à chaque séance, ce qui a été voté avec ce qui a réellement été réalisé.

Si un chantier voté n'avance pas, le premier interlocuteur reste le conseil syndical, qui peut interroger le syndic et demander les ordres de service. En cas de blocage durable, la question peut revenir à l'ordre du jour de l'assemblée suivante, voire peser dans le vote sur le renouvellement du contrat de syndic.

Avant l'assemblée d'automne, la liste de contrôle du copropriétaire

Quatre réflexes suffisent pour arriver préparé à la séance :

1. Lire la convocation dès réception et repérer, pour chaque résolution de travaux, la majorité annoncée.
2. Vérifier le montant de la cotisation au fonds de travaux et son lien avec le plan pluriannuel, s'il a été adopté.
3. Regarder si le DPE collectif figure à l'ordre du jour, surtout dans une petite copropriété concernée depuis le 1er janvier 2026.
4. Comparer les contrats de syndic proposés, honoraires sur travaux compris, puis voter, par correspondance ou par pouvoir si vous ne pouvez pas rejoindre la séance de votre copropriété.

Une assemblée générale ne se rattrape pas : ce qui y a été voté s'applique à tous pendant des années. Une heure passée sur la convocation pèse plus, pour votre budget, que n'importe quel débat après coup.