LMNP : revendre après 10 ans peut vous coûter 14 500 € d'impôt de plus, l'exemple chiffré

Cette nouvelle règle change la fiscalité de la revente pour chaque loueur en meublé non professionnel, et ses conséquences sur votre patrimoine. Pendant la location, l'amortissement du logement allège l'impôt sur les loyers. À la revente, il revient désormais dans le calcul de la plus-value immobilière, soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Si vous découvrez le statut, commencez par notre dossier complet sur le LMNP, qui pose les bases du régime réel et du micro-BIC.

L'avantage fiscal de la location meublée ne disparaît pas, il se réduit. L'essentiel pour la revente, étape par étape : l'article 150 VB du CGI, le calcul de la plus-value en LMNP, les résidences exclues, l'exemple chiffré sur 10 ans et les démarches pour réduire l'impact fiscal de la cession.

Sommaire

Ce que la réforme LMNP a changé en février 2025

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 ajoute un paragraphe III à l'article 150 VB du CGI. Sa règle tient en une phrase : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction sur le fondement de l'article 39 C. Le texte intégral est consultable dans l'article 84 de la loi de finances pour 2025 publié sur Legifrance.

Concrètement, le prix d'achat baisse sur le papier. Et une plus-value se calcule par différence entre prix de vente et prix d'acquisition. Mécaniquement, chaque euro d'amortissement déduit de vos revenus locatifs devient un euro de plus-value brute supplémentaire à la sortie.

La date compte. La nouvelle règle vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le lendemain de la promulgation. Peu importe l'année d'achat ou de mise en location : un appartement acheté en 2012 et vendu en 2026 est concerné pour la totalité des amortissements déduits depuis 2012. Il n'existe aucune clause de sauvegarde pour les investisseurs entrés dans le régime avant la réforme.

Pourquoi le législateur a visé le LMNP

L'objectif affiché était l'équité fiscale. En location nue, l'investisseur ne pratique pas d'amortissement du bâti, sauf dispositif spécifique. En société à l'impôt sur les sociétés, ou en loueur en meublé professionnel (LMP), les amortissements pratiqués ont toujours été repris lors de la cession, puisque la plus-value relève alors du régime professionnel. Le particulier en location meublée cumulait donc le meilleur des deux mondes.

La réforme aligne partiellement le statut LMNP sur ces régimes. Partiellement seulement : la plus-value reste une plus-value immobilière des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention et son taux forfaitaire. C'est ce qui rend le calcul moins brutal qu'en société, et c'est aussi ce qui laisse quelques leviers.

Quels amortissements sont réintégrés, et lesquels ne le sont pas ?

Seuls les amortissements admis en déduction diminuent le prix d'acquisition. Le texte ne vise pas ceux que vous auriez pu pratiquer, mais ceux qui ont effectivement réduit votre résultat imposable. La nuance a un effet pratique direct.

• Régime micro-BIC : aucun amortissement n'est pratiqué, l'abattement forfaitaire en tient lieu. Rien n'est réintégré à la revente.
• Régime réel : les amortissements du bien, déduits année après année dans la liasse fiscale, viennent réduire le prix d'achat retenu.
• Amortissements en report : en location meublée, l'amortissement ne peut pas créer de déficit ; la part non utilisée reste en attente. Tant qu'elle n'a pas été déduite, elle n'entre pas, selon la lettre du texte, dans la minoration. Faites confirmer ce point par votre expert-comptable avant l'acte.

Le texte prévoit aussi un traitement particulier pour les travaux. Les amortissements correspondant à des dépenses déjà retenues pour majorer le prix d'acquisition au titre des travaux (4° du II de l'article 150 VB) sont exclus de la minoration, afin qu'une même dépense ne soit pas comptée deux fois. La règle reste technique : votre comptable doit pouvoir isoler, dans les tableaux d'amortissement, la part du bâti, celle des travaux et celle du mobilier.

Le terrain et les meubles

Le terrain ne s'amortit jamais. La fraction du prix affectée au foncier, souvent 10 à 20 % selon la localisation, n'a donc produit aucun amortissement et ne subit aucune minoration. Plus la part de terrain retenue à l'origine était élevée, plus la réintégration est légère.

Le mobilier suit une logique distincte, puisqu'il est amorti sur une durée courte. Sa valeur est souvent faible au regard de l'immobilier, et son traitement à la vente mérite une ligne dédiée dans l'acte de vente. Là encore, la lecture du tableau d'amortissement par un professionnel évite une erreur de base de calcul.

Les résidences qui échappent à la réintégration

La loi exclut trois familles d'établissements, toutes des résidences avec services à vocation sociale ou médicale. La minoration du prix d'acquisition ne s'applique pas aux logements situés dans :

• Les résidences étudiantes et les résidences destinées aux personnes de moins de 30 ans en formation, aux apprentis, ainsi qu'aux personnes de plus de 65 ans (résidences services seniors).
• Les établissements médico-sociaux : Ehpad, établissements pour personnes âgées ou handicapées autorisés, accueil familial.
• Les établissements de santé assurant des soins de longue durée avec hébergement pour des personnes dont l'état exige une surveillance médicale constante.

Ces biens sont en général exploités sous bail commercial avec un gestionnaire. Un investisseur qui détient un studio en résidence étudiante ou une chambre d'Ehpad conserve donc l'ancien calcul : sa plus-value se détermine sur le prix d'achat réel, majoré des frais et travaux, sans aucune reprise d'amortissement. C'est aujourd'hui un argument commercial mis en avant par les promoteurs de ces produits.

À l'inverse, les résidences de tourisme et les résidences d'affaires ne figurent pas dans la liste. Un appartement en résidence de tourisme gérée, acheté sous le statut LMNP, subit bien la réintégration. La confusion est fréquente, car ces produits se ressemblent sur le papier. Vérifiez la catégorie exacte de la résidence dans votre bail commercial.

Comment calculer la plus-value en LMNP depuis la réforme ?

Le calcul suit désormais cinq étapes. Les quatre premières sont celles de toute plus-value immobilière d'un particulier ; la troisième est la nouveauté.

1. Le prix de cession : le prix de vente inscrit à l'acte, diminué de certains frais supportés par le vendeur (diagnostics, commission d'agence à sa charge).
2. Le prix d'acquisition majoré : prix d'achat, plus les frais d'acquisition (réels, ou forfait de 7,5 % du prix d'achat), plus les travaux (réels, ou forfait de 15 % du prix d'achat après cinq ans de détention).
3. La minoration LMNP : on retranche les amortissements admis en déduction.
4. La plus-value brute : prix de cession moins prix d'acquisition corrigé.
5. La plus-value imposable : on applique les abattements pour durée de détention, différents pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Les taux ne changent pas avec la réforme. La plus-value imposable supporte l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, selon la fiche plus-value immobilière de service-public.fr sur l'imposition des plus-values. Attention à la confusion : la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % votée dans la LFSS 2026 touche les revenus du capital, y compris les revenus LMNP, mais pas la plus-value immobilière, qui reste à 17,2 %.

Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Avec la réintégration, des ventes qui n'y étaient jamais soumises peuvent désormais franchir ce seuil.

Le barème des abattements pour durée de détention

C'est l'amortisseur principal de la réforme. Rien n'est abattu avant la sixième année. Ensuite, le rythme diffère selon l'imposition :

L'exonération d'impôt sur le revenu est donc acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Un investisseur patient efface ainsi totalement l'effet de la réintégration, quel que soit le montant des amortissements repris.

L'exemple chiffré : un studio meublé revendu après 10 ans

Prenons un cas simple et réaliste. Un particulier achète en 2016 un appartement meublé de 200 000 €, loué en LMNP au régime réel. Son comptable affecte 15 % du prix au terrain et amortit le bâti ; au fil des années, 50 000 € d'amortissements sont effectivement déduits des loyers. Il revend en 2026, après dix années pleines de détention, au prix net de 260 000 €.

Il ne dispose pas des factures de travaux et retient les deux forfaits : 7,5 % pour les frais d'acquisition, soit 15 000 €, et 15 % pour les travaux, soit 30 000 €. Son prix d'acquisition majoré atteint 245 000 €. Dix ans de détention lui ouvrent cinq années d'abattement : 30 % pour l'impôt sur le revenu, 8,25 % pour les prélèvements sociaux.

La différence atteint 14 540 €. L'impôt sur la plus-value est multiplié par plus de quatre, sans que le bien ait pris un euro de valeur supplémentaire. La base imposable à l'impôt sur le revenu, 45 500 €, reste sous le seuil de 50 000 € : pas de surtaxe ici. Avec 60 000 € d'amortissements au lieu de 50 000, la base passerait à 52 500 € et la surtaxe entrerait en jeu.

Le LMNP jouissait d'un double gain un peu illogique : amortissement et non réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.

Il y avait plus simple : maintenir l'amortissement, et réintégrer ce dernier dans le calcul de la PV, comme dans un montage à… https://t.co/yiCcpP8I0b

— Papa chasseur (@HuntDog3) 2 octobre 2026

Le notaire, lui, retient cet impôt sur le prix de vente le jour de l'acte. Il remplit la déclaration de plus-value 2048-IMM et verse l'impôt à l'administration fiscale. Le vendeur perçoit donc directement le prix net d'impôt, ce qui peut bousculer un plan de financement bâti sur l'ancien calcul.

Le bilan sur toute la durée de détention

Regarder la seule revente fausse le jugement. Pendant dix ans, les 50 000 € d'amortissements ont réduit le revenu imposable issu des loyers. Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, avec des prélèvements sociaux de 17,2 % puis 18,6 % sur les revenus LMNP, l'économie d'impôt tourne autour de 23 600 à 24 300 € sur la période.

Le solde reste donc positif, de l'ordre de 9 000 à 10 000 €, même après la réintégration. L'amortissement conserve un intérêt réel : il décale l'impôt dans le temps et en réduit le montant. Ce qui disparaît, c'est l'effacement pur et simple dont profitaient les investisseurs jusqu'en février 2025.

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Pour tester vos propres chiffres, le simulateur de plus-value immobilière donne une première estimation ; ajoutez manuellement vos amortissements déduits à la base imposable pour intégrer la nouvelle règle.

Même bien, trois durées : l'effet du temps sur la facture

Reprenons le même appartement, avec un amortissement annuel constant de 5 000 € et une plus-value brute hors amortissements identique. Seule la durée de détention change. Trois situations se dessinent.

• Revente après 6 ans : 30 000 € d'amortissements réintégrés, une seule année d'abattement (6 % et 1,65 %). La réintégration pèse presque à plein, soit environ 10 400 € d'impôt supplémentaire sur les seuls amortissements.
• Revente après 15 ans : 75 000 € réintégrés, mais 60 % d'abattement à l'impôt sur le revenu et 16,5 % aux prélèvements sociaux. Le coût des amortissements repris atteint pourtant environ 16 500 €, et la surtaxe devient un risque sérieux.
• Revente après 22 ans : l'impôt sur le revenu disparaît. Restent les prélèvements sociaux, abattus de 28 %, soit un taux effectif d'environ 12,4 % sur la plus-value, amortissements compris.

Le point de bascule se situe donc autour de la 22e année. Au-delà, chaque année supplémentaire retire 9 % de la base des prélèvements sociaux, jusqu'à l'exonération totale après 30 ans. Pour un investissement conçu comme un complément de retraite, cet horizon change toute la stratégie de sortie.

Comment éviter ou limiter la réintégration des amortissements ?

Aucun montage ne fait disparaître la règle pour un bien classique déjà amorti. Plusieurs décisions peuvent en revanche réduire l'impact fiscal, à condition de les anticiper avant la mise en vente.

Allonger la durée de détention

C'est le levier le plus efficace et le plus simple. Chaque année gagnée entre la 6e et la 21e réduit la base de l'impôt sur le revenu de 6 points. Un investisseur qui envisage de vendre à 12 ans gagnerait à étudier une revente à 15 ou 16 ans, en comparant ce gain au rendement qu'il obtiendrait en réinvestissant plus tôt. Le rendement de votre bien actuel, calculé avec les écarts de rendement locatif net selon les villes, aide à trancher.

Documenter les travaux réels

Le forfait de 15 % s'applique après cinq ans, sans justificatif. Si vos travaux réels dépassent ce montant, les factures d'entreprise permettent une majoration plus forte. Encore faut-il que ces dépenses n'aient pas déjà été déduites ou amorties : c'est précisément le point de friction que la loi a voulu traiter. Rassemblez factures et tableaux d'amortissement avant de signer le compromis.

Choisir le bon régime pour les prochaines acquisitions

Pour un nouvel achat, le micro-BIC évite toute réintégration future, au prix d'un abattement forfaitaire moins avantageux que le réel dans la plupart des cas. Le seuil du micro-BIC est de 83 600 € de recettes pour 2026 en location meublée de longue durée et en meublé de tourisme classé, avec un abattement de 50 %. Le meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € avec 30 % d'abattement, un durcissement issu de la loi Le Meur de novembre 2024.

L'autre voie consiste à cibler les résidences exclues : étudiantes, seniors, Ehpad. Leur rentabilité, leur liquidité et la solidité du gestionnaire restent à analyser de près, mais leur traitement à la revente n'a pas changé.

Penser à la transmission

Une donation ou une succession n'est pas une cession à titre onéreux : elle ne déclenche pas d'impôt sur la plus-value. Le bénéficiaire repart en principe de la valeur retenue dans l'acte de donation ou la déclaration de succession. Les stratégies de transmission d'un patrimoine immobilier en limitant les droits prennent donc une place nouvelle dans la réflexion d'un loueur en meublé âgé.

Questions fréquentes sur la revente en LMNP

La réintégration vise-t-elle les biens achetés avant 2025 ?

La date d'achat ne compte pas. Toute cession réalisée à compter du 15 février 2025 est concernée, et tous les amortissements déduits depuis l'origine sont repris, y compris ceux de 2010 ou 2015. Seule la date de l'acte de vente détermine le régime applicable.

Faut-il abandonner le régime réel pour éviter la reprise ?

Pas forcément. Sur dix ans, l'économie d'impôt sur les loyers dépasse souvent le surcoût à la revente, comme le montre l'exemple chiffré. Passer au micro-BIC arrête l'amortissement futur, mais ne fait pas disparaître celui déjà déduit.

La résidence principale est-elle concernée ?

Non. La vente de la résidence principale reste totalement exonérée de plus-value. Un logement loué meublé puis occupé comme résidence principale au jour de la vente échappe donc à l'impôt, sous les conditions habituelles d'occupation effective.

LMNP, SCI à l'IS, SCPI : où en est la comparaison ?

La réforme rebat les cartes entre les différentes façons de détenir de l'immobilier locatif. L'essentiel tient en une idée : le LMNP reste le seul cadre qui combine amortissement pendant l'activité de location et abattements pour durée de détention à la sortie. C'est moins qu'avant, mais cela reste un avantage.

• SCI à l'impôt sur les sociétés : la société amortit aussi le bien, mais la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, sans aucun abattement pour durée. La reprise des amortissements y est totale, quelle que soit la durée.
• Location nue en direct : pas d'amortissement du bâti, donc rien à reprendre, mais des loyers taxés au barème avec les prélèvements sociaux.
• Pierre-papier (SCPI) : la gestion est déléguée, la fiscalité suit celle des revenus fonciers, sans amortissement du côté de l'associé personne physique.

Le choix dépend donc de votre horizon, de votre tranche d'imposition et de la part de gestion que vous acceptez d'assumer. Un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine peut modéliser ces options sur vos chiffres réels ; c'est l'outil le plus sûr pour sécuriser une décision de revente ou d'achat.

Le cadre peut encore bouger. Le rapport de la commission d'enquête de l'Assemblée nationale sur l'imposition des plus hauts patrimoines, enregistré le 8 juillet 2026, recommande de plafonner les taux d'amortissement en location meublée au régime réel. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, reprend la piste dans son article 7 : amortissement plafonné à 2,5 % par an et à 7 000 euros par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 euros pour un meublé de tourisme), hors résidences étudiantes, seniors et Ehpad. Rien n'est acté tant que le texte n'est pas voté.

Loueur professionnel ou non professionnel : deux fiscalités de sortie

La réforme ne concerne que le loueur non professionnel. Le loueur en meublé professionnel (LMP) relève d'un autre traitement : son activité est traitée comme une activité professionnelle, et la plus-value de cession suit le régime des plus-values professionnelles. Les amortissements y ont toujours été repris, sous forme de plus-value à court terme.

En contrepartie, le LMP peut bénéficier d'exonérations propres, notamment celle de l'art. 151 septies du CGI, sous conditions de recettes et de durée d'activité. Le passage d'un statut à l'autre dépend du niveau de vos recettes locatives et de leur poids dans les revenus du foyer, pas d'un simple choix. Avant de viser ce changement pour sa seule fiscalité à la revente, faites mesurer par un expert l'ensemble des charges sociales qu'il entraîne.

Le législateur a donc choisi une mesure ciblée plutôt qu'une refonte du secteur. Sur le marché de la revente, les acquéreurs n'y voient rien : le tarif de l'impôt pèse uniquement sur le vendeur. C'est à lui d'intégrer cette donnée dans sa stratégie patrimoniale et dans le prix qu'il accepte de négocier.

Déclaration, notaire et documentation : les formalités de la vente

Le vendeur n'a rien à déclarer lui-même au titre de la plus-value : c'est le notaire qui dépose la déclaration 2048-IMM lors de la publication de l'acte au service de la publicité foncière. Il y reporte le prix d'achat, les frais, les travaux et, depuis la réforme, les amortissements à retrancher. Les chiffres qu'il inscrit, c'est vous qui les lui fournissez.

Le formulaire 2048-IMM est publié sur le site impots.gouv.fr : le consulter avant le rendez-vous chez le notaire permet d'identifier chaque ligne à documenter. Cette démarche prend une heure et apporte une vraie sécurité à votre projet patrimonial. Elle aide aussi à décider de l'usage du produit de la vente, par exemple un placement en assurance-vie, dont les prélèvements sociaux restent à 17,2 %.

D'où l'obligation pratique de tenir une comptabilité claire tout au long de l'activité. Les montants figurent dans les liasses fiscales transmises en ligne chaque année par votre expert-comptable ; en cas de changement de cabinet, récupérez l'historique complet. Un contrôle ultérieur de l'administration porterait précisément sur ce point.

Pour suivre l'actualité de la règle, deux sites officiels font référence : Legifrance pour le texte de l'art. 150 VB du CGI, et le site bofip.impots.gouv.fr pour les commentaires de l'administration fiscale, qui précisent son application. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel peut aussi éclairer un point technique. Méfiez-vous des simulateurs en ligne qui n'ont pas été mis à jour depuis février 2025 : beaucoup ignorent encore la minoration.

Ce que l'investisseur doit vérifier avant de signer

Une revente en LMNP se prépare désormais comme une opération fiscale à part entière. Le prix affiché par l'agence ne dit rien du montant net perçu. Quatre documents servent de base au calcul.

• Les tableaux d'amortissement depuis l'achat, avec la ventilation terrain, bâti, travaux et mobilier.
• Les liasses fiscales annuelles, pour distinguer amortissements déduits et amortissements en report.
• L'acte d'achat et les factures de travaux, pour choisir entre forfaits et frais réels.
• Le bail commercial si le bien est en résidence gérée, pour vérifier une éventuelle exclusion.

Transmettez ces pièces au notaire dès la signature du compromis. Il pourra établir une estimation de la plus-value et de l'impôt, et vous éviter une mauvaise surprise le jour de l'acte. Si le montant dépasse vos prévisions, le délai entre compromis et acte laisse encore le temps d'en discuter avec votre expert-comptable.

La règle est désormais installée dans le CGI et rien n'indique un retour en arrière. Pour un investisseur, elle ne condamne pas la location meublée : elle oblige à raisonner en rendement global, loyers et revente compris, plutôt qu'en économie d'impôt annuelle. Une question à vous poser dès aujourd'hui : combien d'années comptez-vous réellement garder ce bien ?