Réduction d'impôt immobilier : les 6 dispositifs encore ouverts avant le 31 décembre 2026

La réduction d'impôt immobilier n'a plus le visage qu'elle avait il y a deux ans. Le Pinel s'est éteint fin 2024, la loi de finances 2026 a créé un cadre fiscal pour le propriétaire bailleur privé qui investit dans le logement, et plusieurs niches créées avant lui survivent sans bruit. Résultat : un investisseur qui veut réduire ses impôts avant le 31 décembre dispose d'une boîte à outils plus large qu'on ne le croit, à condition de savoir ce que chaque dispositif rapporte vraiment. Pour situer ce dossier dans l'ensemble des nouveautés, notre point sur les règles de fiscalité immobilière qui changent en 2026 reprend la CSG, la location meublée et le reste du paysage.

Avant d'entrer dans le détail, une question simple : cherchez-vous à payer moins d'impôt sur le revenu dès 2026, ou à construire un patrimoine immobilier qui vous coûtera peu pendant dix ans ? Réduction d'impôt, déduction des travaux, amortissement du logement, loyer modéré en échange d'un avantage fiscal : les deux objectifs ne mènent pas au même dispositif d'investissement locatif.

Sommaire

Ce qui change pour l'investissement locatif en 2026

2026 marque une rupture. Pour la première fois depuis la loi Scellier, aucun dispositif de défiscalisation « grand public » dans le neuf ne repose sur un zonage. Le gouvernement a voulu relancer la construction, en panne depuis 2023 en France, et a choisi l'amortissement plutôt que la réduction d'impôt classique. L'objectif affiché : ramener l'investisseur particulier vers le logement collectif, près des transports et des zones d'emploi, là où la demande locative est la plus forte.

Le texte a été porté par le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, d'où le nom de « loi Jeanbrun » ou de « dispositif Jeanbrun » que l'on croise partout. Il a été intégré au projet de loi de finances, validé par le Premier ministre après de longs débats parlementaires, puis inscrit à l'article 47 de la loi du 19 février 2026. Le nom officiel retenu est « dispositif Relance logement ».

À côté de ce nouveau dispositif, trois mécanismes déjà connus ont survécu :

• Denormandie : la réduction d'impôt dans l'ancien rénové, prolongée jusqu'au 31 décembre 2027.
• Loc'Avantages : la réduction liée à une location à prix modéré conventionnée par l'Anah, rétablie et prolongée jusqu'à fin 2027.
• Le déficit foncier : la déduction des travaux sur le revenu global, avec un plafond doublé pour la rénovation énergétique.

Enfin, deux régimes patrimoniaux ne bougent pas : Malraux pour les quartiers anciens protégés, et le régime des monuments historiques. Ils visent un public plus restreint, souvent fortement imposé, mais ils échappent au plafonnement global des niches fiscales, ce qui change tout pour un contribuable aisé.

Réduction d'impôt ou déduction : la différence qui fait varier le gain

On parle de « réduction d'impôt immobilier » pour tout ce qui allège la facture fiscale. En réalité, deux mécanismes coexistent, et ils ne rapportent pas la même chose selon votre tranche.

La réduction d'impôt

Une réduction d'impôt se retire directement du montant de l'impôt sur le revenu à payer. Si vous devez 6 000 € et que vous bénéficiez de 2 000 € de réduction, vous payez 4 000 €. Le gain est le même pour un contribuable à 11 % et pour un contribuable à 41 %. Denormandie, Loc'Avantages et Malraux fonctionnent ainsi.

Bémol de taille : une réduction ne crée pas de remboursement. Si elle dépasse votre impôt, l'excédent est perdu, sauf pour Malraux, dont le surplus se reporte sur trois ans.

La déduction

Une déduction diminue le revenu imposable, pas l'impôt. Son intérêt dépend donc de votre taux marginal d'imposition : 10 000 € déduits font économiser 3 000 € à un ménage dans la tranche à 30 %, 4 100 € dans la tranche à 41 %. S'y ajoutent les prélèvements sociaux économisés quand la déduction porte sur des revenus fonciers, soit 17,2 % pour la location nue.

Le dispositif Relance logement, le déficit foncier et le régime des monuments historiques sont des déductions. Ils profitent surtout aux ménages fortement imposés, et beaucoup moins à ceux qui paient peu d'impôt.

Le dispositif Relance logement, ou statut du bailleur privé

C'est la grande nouveauté de la loi de finances 2026. Le principe : le propriétaire bailleur amortit tous les ans une partie du prix de son logement, comme le ferait une entreprise avec un bien professionnel. Cet amortissement vient en déduction des revenus locatifs perçus, ce qui réduit l'assiette taxable des revenus fonciers.

Les logements concernés

Selon la fiche publiée par service-public.fr sur le dispositif Relance logement, le bien doit remplir plusieurs conditions :

• Un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues.
• Neuf ou réhabilité : dans ce second cas, les travaux d'amélioration, notamment énergétique, doivent représenter au moins 30 % du prix.
• Loué nu en résidence principale pendant au moins 9 ans, avec une redevance encadrée.
• Mis en location dans les 12 mois suivant l'achat ou l'achèvement.

Aucune condition de ressources ne s'applique au propriétaire, et aucune zone ne limite la commune : partout en France, un appartement situé à Limoges est éligible au même titre qu'un bien situé à Lyon, là où le zonage A, B1 et B2 du Pinel excluait une large partie du territoire. Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal. L'engagement de location se prend lors de la déclaration de revenus et il est irrévocable.

Les taux d'amortissement

L'article 47 de la loi, publié sur Légifrance dans sa version officielle, fixe la base amortissable à 80 % du prix d'acquisition, les 20 % restants étant réputés correspondre au terrain. Le taux annuel dépend du niveau de location consenti :

• Logement neuf : 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social.
• Logement ancien réhabilité : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social, 4 % en très social.

Les plafonds annuels

L'amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce seuil monte à 10 000 € quand au moins la moitié des logements du contribuable relèvent du secteur social, et à 12 000 € quand au moins la moitié relève du très social. Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.

Si les charges dépassent les recettes, le déficit s'impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, selon le cadre du déficit foncier. En cas de vente ou d'arrêt de la location avant 9 ans, les déductions sont reprises.

Un exemple chiffré

Prenons un appartement neuf acheté 250 000 € et loué en intermédiaire. La base amortissable est de 200 000 €, soit un amortissement théorique de 7 000 € par an à 3,5 %. Il reste sous le seuil de 8 000 € et vient en entier en déduction des recettes.

Pour un ménage imposé dans la tranche à 30 %, l'économie atteint environ 3 300 € par an en ajoutant les prélèvements sociaux évités. Sur 9 ans, le gain avoisine 30 000 €. Ce calcul reste théorique : il suppose des recettes suffisantes pour absorber l'amortissement, et il ne tient pas compte du crédit, des charges ni de la vacance. Pour le mettre en regard du rendement réel, notre simulateur de rendement locatif brut et net fait le calcul en quelques secondes.

À retenir : ce dispositif ne se cumule pas avec Pinel ou la réduction dans l'ancien sur le même bien. Il vise un investisseur qui achète pour louer longtemps, pas celui qui cherche un avantage fiscal immédiat.

Denormandie : la réduction d'impôt pour rénover en centre-ville

Ce dispositif est souvent présenté comme le « Pinel de l'ancien ». Il accorde une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient d'un logement ancien acheté puis rénové, dans une commune dont le centre a besoin d'être revitalisé.

Les conditions

• Une commune éligible : les villes du programme Action cœur de ville et celles qui ont signé une opération de revitalisation du territoire. La liste est consultable sur le site du ministère.
• Des travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération, achat compris.
• Un loyer encadré et des ressources du locataire, comparables à ceux de l'ex-Pinel.
• Un prix retenu à hauteur de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré.

Ce que la rénovation en centre-ville rapporte

Le taux dépend de la durée de l'engagement de location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans. La réduction est étalée sur la durée, à partir de l'achèvement des travaux. Cet outil d'aménagement du territoire vise les villes moyennes de France, où le parc de centre-ville se dégrade faute de propriétaires prêts à rénover.

Exemple : un appartement acheté 150 000 € dans une ville moyenne, avec 50 000 € de travaux. Le prix de revient atteint 200 000 €, les travaux représentent 25 % du total. Sur 9 ans, la réduction d'impôt est de 36 000 €, soit 4 000 € par an. Sur 12 ans, elle monte à 42 000 €.

Le dispositif est prolongé jusqu'à fin 2027. Pour qu'une opération produise une réduction dès l'impôt 2026, les travaux doivent être achevés avant le réveillon, ce qui laisse peu de marge à ceux qui ne les ont pas encore lancés. Il entre dans le plafond global des niches fiscales, à 10 000 € par an.

Loc'Avantages : réduire ses impôts en louant moins cher

Loc'Avantages ne demande ni achat ni travaux. Le bailleur d'un logement qu'il loue déjà, ou qu'il met en location, signe une convention avec l'Anah et s'engage à louer moins cher que le marché local. En échange, il bénéficie d'une réduction d'impôt calculée sur les recettes brutes perçues.

Trois niveaux de décote

• Loc1 : décote d'environ 15 % sur le marché, réduction de 15 % des recettes, 20 % avec intermédiation locative.
• Loc2 : décote d'environ 30 %, réduction de 35 %, 40 % avec intermédiation.
• Loc3 : décote d'environ 45 %, réduction de 65 %, intermédiation obligatoire.

La convention dure au moins 6 ans. Le locataire doit respecter des conditions de ressources, et le logement doit être loué nu en résidence principale. Suspendu début 2025, Loc'Avantages a été rétabli et prolongé jusqu'à fin 2027.

Un exemple

Un deux-pièces loué 700 € par mois en Loc2 rapporte 8 400 € par an. La réduction d'impôt atteint 35 % de ce montant, soit 2 940 € par an, pendant toute la durée de la convention. Le manque à gagner sur le loyer est réel, mais il est en partie compensé : c'est un bon outil pour un bailleur déjà en place qui cherche à alléger son imposition sans nouvel achat immobilier.

Point de vigilance : la réduction entre dans l'enveloppe globale des niches, et elle ne donne rien à un ménage non imposable. Elle se déclare sur la déclaration complémentaire des revenus, une fois la convention signée.

Malraux : restaurer un immeuble en centre historique

La loi Malraux s'adresse à ceux qui financent la restauration complète d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable. Elle accorde une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux, pas sur le prix d'achat.

• 22 % des dépenses lorsque l'immeuble se situe dans un site patrimonial remarquable doté d'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, ou dans un quartier ancien dégradé.
• 30 % lorsque le site dispose d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé.
• 400 000 € de travaux retenus au plus, sur quatre exercices consécutifs, soit jusqu'à 120 000 € de réduction.

Le logement doit ensuite être loué nu pendant 9 ans en résidence principale. Exemple : 200 000 € de travaux dans un secteur à 30 % donnent 60 000 € de réduction, imputée au titre du paiement des dépenses. Si elle dépasse l'impôt dû, le surplus se reporte sur les trois années suivantes.

L'atout décisif : Malraux échappe au plafonnement global des niches fiscales. Voilà l'outil des ménages qui paient plus de 20 000 € d'impôt. Le revers : des programmes rares, un prix au mètre carré élevé et une durée de chantier souvent longue. Pour que la réduction joue sur l'impôt 2026, les dépenses doivent être payées avant la fin de l'exercice.

Monuments historiques : 100 % des travaux déduits

Le régime des monuments historiques concerne les immeubles classés ou inscrits, ou agréés par le ministère. Ce n'est pas une réduction, mais une déduction : les charges de restauration, d'entretien et de réparation se retirent du revenu global du propriétaire.

La déduction est de 100 % lorsque le bien est loué ou ouvert au public, et de 50 % lorsqu'il est occupé par le propriétaire sans être ouvert à la visite. Aucun maximum ne borne le montant déductible, et le régime reste hors du plafonnement global des niches.

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La contrepartie est lourde : le détenteur s'engage à conserver le bien au moins 15 ans, et les travaux doivent être conduits sous le contrôle des services de l'État. Ce régime concerne donc une clientèle étroite, pour qui il sert autant d'outil de transmission que d'outil de défiscalisation. La question se pose d'ailleurs souvent au moment d'organiser une succession, comme nous l'expliquons dans notre article sur la transmission d'un patrimoine immobilier sans impôts.

Le déficit foncier : l'outil du propriétaire qui fait des travaux

Le déficit foncier est le doyen et le plus accessible des mécanismes. Il ne demande ni convention, ni encadrement de location, ni zone. Il suffit d'être propriétaire d'un logement loué nu et d'y réaliser des travaux déductibles.

Le principe

Quand les charges d'un bien loué nu (travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion) dépassent les recettes encaissées, la différence forme un déficit foncier. Ce déficit, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix ans suivants.

Le seuil doublé pour la rénovation énergétique

Pour les travaux qui font passer un logement d'une étiquette E, F ou G à une classe A, B, C ou D, le seuil grimpe à 21 400 €. Ce régime renforcé, prévu pour les dépenses payées jusqu'à fin 2027, vise les logements que le calendrier de la loi Climat va progressivement sortir du marché locatif. Il peut se combiner avec une aide comme MaPrimeRénov', les sommes perçues venant alors en diminution des dépenses déductibles.

Deux exemples

Premier exemple : 18 000 € de travaux d'isolation et de chauffage payés en 2026, pour 9 000 € de recettes. Le déficit de 9 000 € s'impute sur le revenu global, ce qui fait gagner 2 700 € à un ménage imposé à 30 %.

Second exemple : une rénovation lourde de 30 000 € qui fait sortir un appartement de la classe F. Avec le seuil renforcé, 21 400 € peuvent s'imputer sur le revenu global d'un coup, le reste est reporté. Condition : le logement doit rester loué jusqu'à la fin de la troisième année qui suit l'imputation.

Tableau comparatif des six dispositifs

Dispositif	Nature	Ce qu'il rapporte	Durée d'engagement	Date limite	Niches plafonnées
Relance logement	Déduction (amortissement)	3 % à 5,5 % de 80 % du prix, 8 000 à 12 000 € par an	9 ans	Acquisition avant fin 2028	Non concerné
Denormandie	Réduction d'impôt	12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient	6, 9 ou 12 ans	31 décembre 2027	Oui
Loc'Avantages	Réduction d'impôt	15 % à 65 % des recettes brutes	6 ans	31 décembre 2027	Oui
Malraux	Réduction d'impôt	22 % ou 30 % des travaux, 400 000 € sur 4 ans	9 ans	Sans échéance annoncée	Non
Monuments historiques	Déduction	100 % ou 50 % des travaux et charges	15 ans	Sans échéance annoncée	Non
Déficit foncier	Déduction	10 700 € par an, 21 400 € en rénovation énergétique	3 ans	Seuil doublé jusqu'à fin 2027	Non concerné

Lecture rapide : les réductions d'impôt (Denormandie, Loc'Avantages) profitent à tous les contribuables imposés, jusqu'à 10 000 € par an. Les déductions et Malraux prennent le relais pour les tranches élevées.

Le plafonnement global des niches fiscales

Toutes les réductions d'impôt ne s'additionnent pas sans fin. Depuis 2013, la somme des avantages fiscaux dont bénéficie un foyer est plafonnée à 10 000 € par an. Il monte à 18 000 € pour les investissements outre-mer et les Sofica.

Denormandie et Loc'Avantages y entrent, tout comme la réduction pour l'emploi d'un salarié à domicile, les investissements dans les FIP et les FCPI, ou encore la souscription au capital de petites entreprises. Un foyer qui emploie déjà une aide à domicile et qui place de l'épargne en FIP peut donc atteindre le plafond avant même d'investir dans l'immobilier.

Y échappent : Malraux, les monuments historiques, le déficit foncier et l'amortissement du dispositif Relance logement, qui relèvent du calcul du revenu foncier et non de la liste des niches. Les réductions pour dons aux associations ne sont pas non plus concernées. Ce détail d'architecture fiscale explique pourquoi un même montant investi ne rapporte pas la même chose d'un ménage à l'autre.

Ce qu'il faut faire avant le 31 décembre 2026

L'impôt sur le revenu 2026, déclaré au printemps 2027, tient compte des dépenses et des revenus perçus du 1er janvier au 31 décembre. Pour qu'un avantage joue dès cette déclaration, le calendrier compte plus que le choix du dispositif.

1. Déficit foncier : les travaux doivent être payés avant le 1er janvier. Une facture datée de fin d'année mais réglée en janvier bascule sur l'exercice suivant.
2. Malraux : la réduction porte sur les dépenses effectivement payées sur l'exercice, sur quatre ans au plus.
3. Denormandie : la réduction démarre avec l'achèvement des travaux ; un chantier non terminé à la fin de l'année repousse le premier avantage d'un an.
4. Loc'Avantages : la convention avec l'Anah doit être signée et le bail en cours ; la réduction se calcule au prorata des sommes perçues sur l'exercice.

Pour le dispositif Relance logement, l'amortissement démarre avec la mise en location. Un achat signé en novembre et un logement loué juste avant Noël ne donneront qu'un mois d'amortissement sur 2026. Ce n'est pas un motif pour se précipiter : l'engagement court sur 9 ans, et c'est la qualité de l'emplacement qui fera la rentabilité, pas le premier mois.

Dernier réflexe : vérifier votre situation personnelle dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr, où le dernier avis d'impôt donne votre taux marginal. Sans cette information, impossible de comparer une réduction et une déduction, ni de savoir quel montant vous pouvez déduire utilement. Chaque contribuable a le droit de demander un rendez-vous à son centre des impôts pour valider un montage.

Quel dispositif selon votre situation ?

Aucune solution ne gagne partout. Le bon choix dépend du montant d'impôt payé, du patrimoine existant et du temps que vous êtes prêt à consacrer au projet.

Vous payez moins de 3 000 € d'impôt

Les déductions vous rapportent peu, votre taux marginal étant bas. Une réduction d'impôt modeste, comme Loc'Avantages sur un bien que vous possédez déjà, est souvent plus utile. Attention à ne pas créer une réduction supérieure à votre impôt : l'excédent serait perdu.

Vous payez entre 3 000 et 10 000 € d'impôt

C'est le cœur de cible de la réduction dans l'ancien et du nouveau dispositif Relance logement. Le premier offre une réduction lisible et garantie, le second un avantage fiscal plus diffus mais sans zonage. Le déficit foncier reste intéressant si vous possédez déjà un logement loué à rénover.

Vous payez plus de 10 000 € d'impôt

Le plafond global des niches devient la contrainte principale. Malraux et le déficit foncier, hors plafond, prennent le relais. Les monuments historiques s'envisagent si la transmission du patrimoine fait partie de l'objectif.

Vous préparez votre retraite

L'objectif n'est plus seulement de payer moins d'impôt, mais de disposer d'un bien payé et loué au moment de la retraite. Un investissement locatif à crédit, remboursé sur 15 à 20 ans, reste la voie la plus classique. Un plan d'épargne retraite ou une assurance vie peuvent compléter le montage sans les contraintes d'un bien à gérer.

Les autres leviers : Girardin, MaPrimeRénov', dons et épargne

La pierre n'est pas le seul chemin pour défiscaliser. Plusieurs mécanismes voisins se combinent avec un investissement locatif, ou le remplacent quand l'achat d'un bien n'est pas envisageable.

Le Girardin et l'outre-mer

Le Girardin permet de financer des équipements productifs ou des logements sociaux dans les territoires d'outre-mer. Le contribuable apporte des fonds à fonds perdus et reçoit en retour une réduction d'impôt supérieure à sa mise, dès la déclaration suivante. Son principal atout : il bénéficie d'un plafond spécifique de 18 000 € dans le plafonnement global des niches.

La contrepartie tient au risque. Si l'exploitant local ne respecte pas ses obligations pendant la durée prévue, l'administration fiscale peut remettre en cause l'avantage. Le choix du monteur d'opérations et de sa garantie compte davantage que le rendement affiché. Il existe aussi des mécanismes propres à la Corse, mais ils concernent surtout les entreprises installées sur l'île.

MaPrimeRénov' : une aide, pas une réduction

MaPrimeRénov' n'est pas une niche fiscale mais une prime versée par l'État, via l'Anah, pour financer des travaux de rénovation énergétique. Elle s'adresse aux propriétaires occupants et, sous conditions, aux propriétaires bailleurs. La démarche se fait en ligne, avec l'appui d'un conseiller du réseau France Rénov'.

Pour un bailleur, MaPrimeRénov' et le déficit foncier se combinent, mais pas sans règle : la prime perçue vient diminuer le montant des travaux déductibles. Autrement dit, on ne déduit que ce qui reste réellement à sa charge. Le guichet de MaPrimeRénov' a connu des suspensions et des réformes successives depuis 2025, et le gouvernement en revoit régulièrement les barèmes : vérifiez les conditions du moment sur le site officiel de France Rénov' avant de bâtir un plan de financement. MaPrimeRénov' Copropriété, de son côté, finance les travaux votés par le syndicat.

Les dons et l'épargne

Un don à une association d'intérêt général ouvre droit à une réduction de 66 % du montant versé, jusqu'à 20 % du revenu imposable. Le taux atteint 75 % pour les dons aux organismes d'aide aux personnes en difficulté, jusqu'à un montant revalorisé chaque année. Ces réductions liées aux dons ne sont pas comptées dans l'enveloppe des niches, ce qui les rend compatibles avec un investissement immobilier défiscalisant.

Côté épargne, les versements sur un plan d'épargne retraite (PER) se déduisent du revenu imposable, selon un maximum lié aux revenus professionnels. Les FIP et les FCPI ouvrent une réduction d'impôt, mais ils entrent dans l'enveloppe globale et bloquent l'argent longtemps. Un livret réglementé ou un placement en assurance vie n'offre aucune réduction immédiate, mais il garde l'épargne disponible pour un apport futur.

Couple, enfants et ménage fiscal

Les seuils se calculent par foyer fiscal. Un couple marié ou pacsé ne dispose donc que d'une seule enveloppe de 10 000 € pour les niches, et d'une seule de 8 000 € à 12 000 € pour le dispositif Relance logement. Un enfant rattaché au ménage ne peut pas être locataire d'un logement placé sous ce dispositif. En revanche, un enfant majeur qui déclare ses propres revenus déclare de son côté.

Méfiez-vous des offres trop belles

Chaque automne voit arriver une vague de sollicitations. Courriels, appels et lettres promettent de « supprimer vos impôts » grâce à un programme neuf, un fonds exotique ou un montage outre-mer. L'Autorité des marchés financiers publie régulièrement une liste noire de sites non autorisés, et la DGFiP met en garde contre les faux courriels qui imitent ses messages.

• Un rendement garanti : aucune opération immobilière ne garantit à la fois une rente, une plus-value et une réduction d'impôt.
• Une urgence artificielle : « dernier lot disponible avant la fin de l'année » est un argument de vente, pas une information fiscale.
• Un courriel qui demande vos coordonnées bancaires au nom des impôts : c'est une tentative d'escroquerie, l'administration ne procède jamais ainsi.

Le réflexe à garder : vérifier le nom du vendeur sur les listes d'alerte de l'AMF, lire la notice du produit et demander une simulation personnelle écrite. La messagerie électronique de votre espace fiscal reste le seul canal fiable pour échanger avec votre centre des impôts.

Les pièges à éviter

La défiscalisation immobilière a fait perdre de l'argent à de nombreux investisseurs, souvent parce que l'argument fiscal a pris le pas sur le reste. Quatre erreurs reviennent sans cesse.

• Acheter trop cher : un logement neuf vendu 20 % au-dessus du marché efface en un instant l'avantage fiscal de dix ans. Comparez toujours avec la valeur d'un bien voisin plus âgé.
• Surestimer le loyer : les encadrements s'imposent, et le marché local peut être plus bas encore. Une vacance de trois mois coûte un quart des recettes annuelles.
• Oublier la sortie : à la revente, la plus-value se calcule sur le prix d'acquisition, parfois diminué des amortissements pratiqués. Notre simulateur de plus-value immobilière donne un ordre de grandeur.
• Rompre l'engagement : vendre ou cesser de louer avant la fin fait reprendre l'avantage fiscal, parfois avec des intérêts de retard.

Autrement dit, la réduction d'impôt doit être la cerise, pas le gâteau. Un bon emplacement, un coût juste et une gestion sérieuse font la rentabilité d'un investissement immobilier, avec ou sans dispositif.

Combien pouvez-vous réellement économiser ?

Pour donner un ordre de grandeur, voici ce que chaque dispositif peut rapporter à un même ménage imposé à 30 %, pour une opération autour de 200 000 € :

• Relance logement (neuf, niveau intermédiaire) : environ 2 600 € par an, 23 000 € sur 9 ans.
• Denormandie (9 ans) : 4 000 € par an, 36 000 € au total.
• Loc'Avantages (Loc2, 8 400 € de recettes) : 2 940 € par an, soit environ 17 600 € sur 6 ans.
• Déficit foncier (30 000 € de travaux énergétiques) : environ 6 400 € de gain dès le premier exercice.

Ces montants restent indicatifs. Ils ne tiennent pas compte du coût du crédit, des frais de notaire, de la taxe foncière ni de l'évolution du marché locatif. Ils montrent surtout une chose : à montant investi égal, l'écart entre deux dispositifs peut dépasser 10 000 € sur la durée. D'où l'intérêt de faire le calcul avant de signer, avec un conseiller ou avec les outils mis à disposition des particuliers sur le site des impôts.

Vos questions sur la réduction d'impôt immobilier en 2026

Quelles sont les réductions d'impôt immobilières en 2026 ?

Denormandie, Loc'Avantages et Malraux sont de vraies réductions d'impôt. Le dispositif Relance logement, le déficit foncier et les monuments historiques fonctionnent par déduction du revenu. Le Pinel ne permet plus de nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025.

Peut-on cumuler plusieurs dispositifs ?

Oui, sur des biens différents, sous le plafonnement global des niches pour Denormandie et Loc'Avantages. Sur un même logement, le cumul est en principe exclu : le dispositif Relance logement ne se combine ni avec Pinel ni avec la réduction dans l'ancien.

Le dispositif Relance logement s'applique-t-il aux maisons ?

Non. Le texte vise les logements situés dans un immeuble collectif, neufs ou anciens réhabilités avec au moins 30 % de travaux. Une maison individuelle reste éligible au déficit foncier si elle est louée nue.