Don familial pour un logement neuf : les 4 conditions pour donner 100 000 € sans impôt avant 2027

Ce dispositif d'exonération, créé par la loi de finances pour 2025 à l'article 790 A bis du CGI, vise chaque donation familiale versée depuis le 15 février 2025. Le bénéficiaire, enfant, petit-enfant, neveu ou nièce, dispose de six mois pour financer son achat immobilier ou ses travaux, puis doit garder le logement cinq ans. Plafond : 300 000 € par bénéficiaire. Passé la date limite, le don redevient une donation ordinaire, taxée au barème des droits de mutation. Attendre la fin de l'année est un pari risqué : le délai d'affectation des fonds ne se négocie pas avec l'administration fiscale.

Sommaire

Qui peut donner, et à qui ?

Le cercle des donateurs est précis. Il comprend les parents, les grands-parents et les arrière-grands-parents du bénéficiaire. Un oncle ou une tante sans enfant peut aussi donner à ses neveux et nièces, mais seulement s'il n'a aucun descendant.

Un ami, un frère ou un beau-parent sont exclus. Pour eux, le droit commun des donations s'applique, avec ses abattements réduits et ses taux parfois élevés. Aider un proche hors de ce cercle reste possible, mais sans bénéficier du dispositif. La famille visée par la loi est la famille en ligne directe, plus ce cas particulier des neveux.

Contrairement au don familial classique, aucune limite d'âge n'est posée par le texte pour le donateur. Un grand-parent de 85 ans peut donc aider un petit-enfant à acheter, alors qu'il ne pourrait plus utiliser l'exonération de 31 865 euros réservée aux donateurs de moins de 80 ans.

Les deux plafonds à retenir

• 100 000 euros par donateur : chaque parent, chaque grand-parent dispose de sa propre enveloppe.
• 300 000 euros par bénéficiaire : c'est la limite totale qu'un même enfant ou petit-enfant peut recevoir, tous donateurs confondus.
• Un couple de parents peut ainsi verser 200 000 euros exonérés au même enfant, et les grands-parents compléter jusqu'au plafond.

Le plafond par donateur est global. Un parent qui donne 60 000 euros à un premier enfant ne peut plus donner que 40 000 euros exonérés à un second, sur le fondement de cette même mesure.

Les 4 conditions pour que le don reste exonéré

L'avantage fiscal n'a rien d'automatique. Quatre conditions doivent être réunies, et une seule qui manque suffit à faire tomber l'exonération.

1. Un don de somme d'argent, versé entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Un bien immobilier donné, des titres ou un contrat d'assurance vie ne sont pas concernés.
2. Un usage fléché : acheter un bien neuf, livré ou vendu sur plan (VEFA), ou payer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans la résidence principale du donataire.
3. Un délai de six mois : l'argent doit être employé au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit le versement.
4. Un engagement de cinq ans : le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué à un locataire qui en fait sa résidence principale.

La location a sa propre limite : le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du donataire. Louer à son frère étudiant rattaché au même foyer ne compte pas. En cas de location, la résidence doit rester celle du locataire pendant toute la durée, dans le respect d'un bail d'habitation classique.

Le calendrier concret du délai de six mois

Le délai court à partir du jour où l'argent arrive, pas à partir de l'acte chez le notaire. Un virement reçu le 10 octobre 2026 doit être dépensé avant le 30 avril 2027. Un don versé le 20 décembre 2026, dernier moment utile, laisse jusqu'au 30 juin 2027.

Pour un achat en VEFA, la difficulté tient aux appels de fonds. Le prix se paie par tranches, au rythme du chantier, jusqu'à l'achèvement. Verser tout le don au moment de la réservation, alors que la moitié des appels tombera dans dix-huit mois, expose à dépasser le délai. Mieux vaut caler le montant du don sur les appels de fonds qui tomberont dans les six mois : signature de l'acte, fondations, hors d'eau.

Neuf, VEFA, rénovation : ce que finance le don

La loi vise deux usages, et deux seulement. Le premier est l'achat d'un logement neuf, livré ou vendu sur plan. Le second est le financement de travaux énergétiques dans un logement dont le donataire est déjà propriétaire et qu'il occupe à titre de résidence principale.

L'achat d'un logement neuf ou sur plan

La VEFA est le cas typique : un appartement réservé dans un programme, payé au fil des étapes de la construction. Le logement acheté neuf auprès d'un promoteur, livré mais jamais habité, entre aussi dans le cadre. Le don peut servir d'apport personnel, ce qui aide souvent à décrocher le prêt immobilier. Pour une première accession à la propriété, c'est souvent la pièce qui manque au plan de financement de la nouvelle résidence.

Un point surprend beaucoup de familles. La construction d'une maison par le donataire lui-même est exclue : faire bâtir sur son terrain avec un constructeur ne donne pas droit à l'exonération, selon la fiche publiée par service-public.fr. L'ancien dispositif, clos le 30 juin 2021, couvrait pourtant la construction. Le nouveau ne la reprend pas.

L'achat dans l'ancien est également hors champ, même avec de gros travaux. Seul le neuf ou le futur achèvement permet d'utiliser l'enveloppe pour une acquisition.

Un achat à deux, en indivision ou via un pacs, ne pose pas de difficulté de principe : le don d'un père ou d'une mère finance la quote-part de son enfant, pas celle du conjoint. Dans ce type de montage, le notaire indique dans l'acte l'origine des fonds de chacun, ce qui protège aussi l'enfant en cas de séparation. Les frais de notaire, réduits dans le neuf, restent à la charge de l'acheteur et peuvent être payés avec la somme donnée.

Les travaux de rénovation énergétique

Le second usage vise un propriétaire qui occupe déjà son logement. Le don finance des travaux et dépenses éligibles à MaPrimeRénov' : pompe à chaleur, isolation dans le cadre d'une rénovation d'ampleur, audit énergétique.

La liste a bougé en 2026. Depuis le décret du 25 août 2026, une isolation seule n'est plus financée par geste, et les maisons classées F ou G ne gardent le parcours par geste, jusqu'à fin 2027, que pour quelques équipements (pompe à chaleur, réseau de chaleur, dépose de cuve à fioul, audit). Avant de signer un devis, le plus sûr reste de vérifier l'éligibilité des travaux sur france-renov.gouv.fr, devenu le point d'entrée unique depuis le 17 août 2026.

🏠 Quatre logements sur dix proviennent d'un don ou d'un héritage ➡️ https://t.co/FsA8Npvzag pic.twitter.com/f8y5U1Ny5g

— RTL France (@RTLFrance) 7 octobre 2026

Le bénéficiaire n'a pas besoin d'avoir reçu la prime pour bénéficier de l'exonération. Ce sont les travaux qui doivent être éligibles, pas la personne. La somme utilisée doit en revanche correspondre à des factures de travaux dans sa résidence principale, pas dans une résidence secondaire.

Cumul avec les autres abattements : jusqu'où aller sans impôt ?

C'est là que le dispositif devient puissant pour une transmission anticipée. L'exonération de l'article 790 A bis s'ajoute aux abattements existants, selon la doctrine de l'administration fiscale publiée au BOFiP. Elle ne les remplace pas.

Un parent de moins de 80 ans peut ainsi transmettre à un enfant majeur 231 865 euros sans droits de mutation à titre gratuit : 100 000 euros au titre du logement neuf, 31 865 euros de don familial, 100 000 euros d'abattement classique. Deux parents doublent la somme. Pour un neveu ou une nièce, l'abattement de droit commun tombe à 7 967 euros, et l'exonération temporaire change alors tout.

Ce cumul a une contrepartie. Chaque enveloppe consommée l'est pour quinze ans, sauf celle du logement neuf qui disparaît fin 2026. Pour une stratégie plus large, notre analyse des montages pour transmettre un patrimoine immobilier sans impôts détaille démembrement et usufruit.

Questions fréquentes sur le don familial immobilier

Peut-on utiliser le don pour un investissement locatif ?

Oui, à condition que le logement neuf soit loué nu ou meublé comme résidence principale du locataire pendant cinq ans. Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du donataire. Une location saisonnière ou de courte durée ne remplit pas la condition.

Faut-il passer chez le notaire pour ce don ?

Ce n'est pas obligatoire pour un don manuel d'argent. Le bénéficiaire le déclare en ligne depuis son espace particulier sur impots.gouv.fr, dans le mois qui suit le don. Un acte de donation chez le notaire reste utile pour les grosses sommes ou pour organiser le partage entre enfants.

Un couple marié peut-il recevoir deux fois 100 000 euros du même parent ?

Non. Le plafond de 100 000 euros vaut par donateur, tous bénéficiaires confondus. Le parent peut en revanche donner à son enfant, et le beau-parent n'est pas un donateur éligible pour son gendre ou sa belle-fille.

Que se passe-t-il si le logement est vendu avant cinq ans ?

L'exonération est remise en cause. L'administration fiscale peut réclamer les droits de donation qui auraient été dus sans la mesure, avec des intérêts de retard. Mieux vaut donc mesurer sa situation sur cinq ans avant de signer.

Comment déclarer le don et garder les preuves

La formalité est simple. La pièce justificative, elle, est décisive. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration d'un don manuel se fait en ligne, dans le mois qui suit, comme le rappelle la fiche de service-public.fr sur les dons familiaux de sommes d'argent.

Au moment de la déclaration, il faut préciser le fondement de l'exonération. Viser le 790 A bis, et le don familial ou l'abattement parent-enfant pour la part qui dépasse 100 000 euros, évite une taxation par défaut.

Le dossier à conserver

• La preuve du virement : date exacte du versement, qui fait courir les six mois.
• L'acte d'achat ou le contrat de VEFA et les appels de fonds payés avec l'argent donné.
• Les factures des travaux et, pour la rénovation, ce qui prouve leur éligibilité.
• Une preuve d'occupation ou le bail du locataire, à garder pendant les cinq années d'engagement.

Le formulaire papier n° 2735 ne sert plus que dans des cas d'exception. L'administration fiscale peut contrôler plusieurs années après. Un dossier propre, rangé dès le premier jour, coûte une heure. Une remise en cause coûte les droits sur 100 000 euros.

Pourquoi ne pas attendre décembre 2026

La date limite porte sur le versement, pas sur l'achat. En théorie, un don fait le 31 décembre reste valable. En pratique, trois raisons poussent à ne pas traîner.

La première tient au délai de six mois. Un don de fin d'année oblige à signer un achat avant l'été 2027, dans un marché où les programmes neufs se font rares. La deuxième tient au budget de l'État : rien n'annonce une prolongation, et les discussions sur le budget 2027 portent sur des économies, pas sur de nouvelles niches fiscales. La troisième est plus simple : un projet immobilier prend du temps, entre la recherche, le prêt et la réservation.

Le contexte joue aussi. Selon Crédit Logement, le taux moyen des crédits immobiliers atteignait 3,31 % en août 2026. Un apport familial important réduit le montant emprunté, donc le coût total du financement, à un moment où la part du budget consacrée au logement pèse déjà lourd : 63 % des Français y consacrent jusqu'à la moitié de leurs dépenses.

Le neuf, un marché où l'aide familiale compte

Le dispositif a été pensé pour soutenir l'achat immobilier dans le neuf, secteur en panne de ventes. Pour un jeune acheteur, il se combine avec le prêt à taux zéro, qui finance jusqu'à 50 % d'un appartement neuf en immeuble collectif pour les revenus les plus modestes, selon service-public.fr. Don des parents plus PTZ : l'apport personnel devient solide sans que la famille paie de droits de donation.

Le même don peut aussi aider à investir, avec un projet d'investissement locatif dans le cadre du dispositif Jeanbrun, ouvert aux achats d'appartements neufs en immeuble collectif du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec une location nue de neuf ans. Les deux engagements, cinq ans pour le don et neuf ans pour l'avantage fiscal, se superposent sans se gêner.

Les erreurs qui font perdre l'exonération

Les notaires voient revenir les mêmes pièges. La plupart tiennent à un détail de date ou d'usage, rarement à une fraude.

• Donner pour un achat dans l'ancien : même avec travaux, l'acquisition n'est pas éligible, seuls les travaux énergétiques d'un propriétaire occupant le sont.
• Financer une construction : faire bâtir sa maison ne rentre pas dans le texte, contrairement à la mesure de 2020-2021.
• Laisser dormir l'argent : un don placé sur un livret en attendant le bon programme dépasse vite les six mois.
• Oublier la déclaration ou le fondement fiscal, ce qui expose à une taxation au barème des droits de mutation.

Un conseil de gestion : ouvrir un compte dédié à l'opération, sur lequel arrive le don et d'où partent les paiements, simplifie la preuve de l'affectation. Dernier point de vigilance : la donation reste une donation. Elle sera rapportée à la succession du donateur, sauf clause contraire, pour respecter l'égalité entre héritiers. Un parent qui aide un seul enfant fait bien d'en parler aux autres, et de prévoir le rééquilibrage. Les débats sur la taxation des gros patrimoines rappellent d'ailleurs que les règles de transmission changent souvent.

Le détail de la mesure immobilière, avec le cercle des donateurs et l'engagement de cinq ans, figure dans l'actualité de service-public.fr consacrée aux dons pour un logement neuf ou une rénovation. Le site du ministère des Finances et celui de France Rénov' complètent cette information pour la partie travaux. Une lecture de cinq minutes, avant un virement de 100 000 euros : pour en profiter au maximum, chaque étape se prépare avant le don, pas après.