Loi Jeanbrun : combien peut-on réellement économiser sur ses impôts ?

Sommaire

L'essentiel à retenir

• La loi Jeanbrun permet de déduire jusqu'à 12 000 € par an de revenus fonciers grâce à l'amortissement immobilier, sous conditions.

• Pour un investissement neuf de 250 000 €, un contribuable imposé à 30 % peut économiser environ 3 304 € par an, selon les hypothèses de notre simulation.

• L'avantage fiscal dépend du profil de l'investisseur. Dans notre exemple, les économies annuelles varient de 1 974 € à 4 074 € selon la tranche marginale d'imposition.

• Le dispositif impose un engagement locatif de 9 ans minimum, avec des plafonds de loyers et de ressources à respecter. La fiscalité à la revente doit également être anticipée.

Comment la loi Jeanbrun permet-elle de réduire ses impôts ?

Contrairement à une réduction d'impôt classique, la loi Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal. Elle permet aux investisseurs de déduire chaque année une partie de la valeur de leur logement de leurs revenus fonciers imposables.

Ce dispositif, dont les modalités et conditions d'éligibilité sont détaillées sur le site spécialisé https://www.loi-jeanbrun-gouv.org/, concerne les logements neufs et certains biens anciens rénovés, destinés à la location nue.

Le taux d'amortissement annuel dépend du type de logement et du niveau de loyer pratiqué :

L'amortissement s'applique à 80 % du prix d'acquisition hors frais, les 20 % restants correspondant forfaitairement à la valeur du terrain. Les déductions sont plafonnées à 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec des majorations possibles jusqu'à 12 000 € sous certaines conditions.

L'économie d'impôt réelle dépend donc du montant amorti, des revenus fonciers imposables et de la fiscalité de chaque investisseur.

Exemple concret : combien économiser avec un investissement de 250 000 € ?

Prenons l'exemple d'un investisseur qui achète un appartement neuf de 250 000 € pour le louer dans le cadre du dispositif Jeanbrun, avec un loyer intermédiaire. Sa tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30 %.

Le calcul de son amortissement annuel est le suivant :

• Prix d'acquisition : 250 000 €

• Base amortissable (80 %) : 200 000 €

• Taux d'amortissement : 3,5 %

• Déduction annuelle : 7 000 €

Supposons que le logement génère 12 000 € de loyers annuels, pour 5 000 € de charges fiscalement déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, etc.). Le revenu foncier imposable atteint alors 7 000 € avant amortissement.

Grâce à la loi Jeanbrun, ce revenu imposable peut être ramené à zéro.

Dans cet exemple, l'économie fiscale immédiate atteint donc 3 304 € par an, soit près de 29 700 € sur neuf ans à situation constante.

Cette projection reste théorique. Elle suppose notamment une année complète de location, des loyers conformes aux plafonds du dispositif et une fiscalité inchangée. Elle ne tient pas compte des effets de la CSG déductible ni de la fiscalité à la revente.

Un avantage fiscal qui varie selon les revenus de l'investisseur

Avec la loi Jeanbrun, deux investisseurs qui achètent un logement au même prix ne réalisent pas nécessairement les mêmes économies d'impôt. Plus leur tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée, plus la déduction fiscale peut être avantageuse.

Reprenons notre exemple d'un appartement neuf de 250 000 €, permettant de déduire 7 000 € de revenus fonciers imposables chaque année.

À investissement identique, l'écart atteint donc 2 100 € par an entre un contribuable imposé à 11 % et un autre imposé à 41 %.

Ces montants restent indicatifs. Ils supposent que les 7 000 € sont intégralement imposés à la TMI indiquée avant amortissement. Les économies réelles dépendent de la situation fiscale du foyer, des revenus fonciers disponibles et des effets éventuels de la CSG déductible.

Économies d'impôt : les limites à connaître avant d'investir

Si la loi Jeanbrun permet de réduire la fiscalité des revenus locatifs, plusieurs contraintes doivent être prises en compte avant d'investir.

• Un engagement de location de 9 ans minimum : le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale. Le non-respect des conditions peut entraîner la remise en cause des avantages fiscaux.

• Des loyers et des ressources plafonnés : les revenus du locataire et le montant du loyer doivent respecter les seuils réglementaires, ce qui peut limiter la rentabilité locative.

• Des charges à anticiper : taxe foncière, frais de gestion, entretien et éventuelles périodes de vacance locative peuvent réduire les revenus réellement perçus.

• Une fiscalité à la revente : les amortissements déduits diminuent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value imposable, ce qui peut augmenter l'impôt lors de la vente.

L'économie d'impôt ne doit donc pas être le seul critère de décision. Pour évaluer l'intérêt d'un investissement Jeanbrun, il faut également considérer son rendement locatif, son financement et son potentiel de valorisation à long terme.

Sources et références légales

• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 : création du dispositif Jeanbrun, taux d'amortissement, plafonds et conditions d'éligibilité.
  https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000053508409

• Code général des impôts, article 31, I, 1°, i et j : règles de déduction des amortissements pour les logements neufs et anciens rénovés.
  https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049642048

• Code général des impôts, article 150 VB, III : prise en compte des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière.
  https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053544785

• Service Public – Investissement locatif Relance logement (Jeanbrun) : présentation officielle des conditions d'application et des avantages fiscaux.
  https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F39735

• Direction générale des Finances publiques – Prélèvements sociaux sur les revenus locatifs : taux de 17,2 % applicable aux revenus fonciers issus de la location nue.
  https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-donne-un-bien-en-location-dois-je-payer-des-prelevements-sociaux