Logement vide : les 3 taux de la TVLH, la taxe qui remplace TLV et THLV en janvier 2027

La taxe sur la vacance des locaux d'habitation, dite TVLH, naît de l'article 108 de la loi de finances pour 2026 (loi du 19 février 2026). Elle fusionne la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), perçue jusqu'ici au profit de l'Anah dans les zones tendues, et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), que les communes et intercommunalités pouvaient instituer ailleurs. Le texte, codifié à l'article 1406 bis du code général des impôts (CGI), remplace les articles du CGI qui régissaient les deux anciennes taxes et s'applique aux impositions établies au titre de l'année 2027. Le décret du 25 août 2026 fixe la liste des communes où la taxe s'applique de plein droit.

Sommaire

Quel est le taux de la TVLH en 2027 ?

Le taux de la TVLH dépend de la zone où se situe le logement. Dans une commune en zone tendue, c'est-à-dire marquée par un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, la loi fixe 17 % la première année d'imposition, puis 34 % les années suivantes. Le conseil municipal peut relever ces taux par délibération, dans la limite de 30 % la première année et de 60 % ensuite. Hors zone tendue, la commune ou l'intercommunalité dotée d'un programme local de l'habitat choisit d'instaurer la taxe ou non, et fixe alors un taux d'imposition plafonné à 50 %.

Comment calculer la taxe sur un logement vacant ?

Le montant de la taxe se calcule en appliquant le taux à la valeur locative cadastrale du logement, ce loyer annuel théorique que l'administration fiscale attribue au bien comme s'il était loué. Prenons un exemple : un appartement vide à Lyon, en zone tendue, avec une valeur locative cadastrale de 3 000 euros. La première année d'imposition, la TVLH atteint 510 euros au taux de la loi (17 %). L'année suivante, elle passe à 1 020 euros (34 %). Si la commune relève ses taux au maximum, la note grimpe à 900 euros puis à 1 800 euros. La valeur locative figure sur l'avis de taxe foncière, ce qui permet d'estimer la charge avant de recevoir l'avis d'impôt.

Qui doit payer la taxe sur la vacance ?

La TVLH est due par le propriétaire du logement ou par l'usufruitier, et dans certains cas par le preneur d'un bail à construction, à réhabilitation ou d'un bail emphytéotique. L'administration s'appuie sur la déclaration d'occupation des biens immobiliers, faite sur le site impots.gouv.fr, pour repérer les locaux d'habitation sans occupant. Un bailleur qui ne met pas à jour cette déclaration s'expose donc à recevoir un avis pour un bien pourtant loué ou habité. Les mairies disposent aussi de nouveaux outils pour connaître les noms des propriétaires de logements vides sur leur territoire.

Les logements qui échappent à la TVLH

Seuls les logements à usage d'habitation, non meublés ou insuffisamment meublés, équipés du confort de base et vides depuis la durée requise entrent dans le champ d'application. Service-Public cite plusieurs cas d'exonération :

• une vacance indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple un bien mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur ;
• un logement occupé plus de 90 jours consécutifs l'année précédente en zone tendue, ou au cours des deux années précédentes ailleurs ;
• un logement détenu par un organisme HLM.

Une résidence secondaire meublée ne relève pas de cette taxe : elle reste soumise à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, avec la majoration que certaines communes votent.

Quelles communes appliquent la TVLH ?

Les communes de la liste annexée au décret d'août 2026 appliquent la TVLH de plein droit, sans vote, dès qu'un logement est vacant depuis un an au 1er janvier. Les autres doivent délibérer pour l'instaurer, avec une vacance de deux ans. Les délibérations prises pour l'ancienne THLV cessent de produire effet au 1er janvier 2027, selon le site collectivites-locales.gouv.fr du ministère chargé des collectivités : chaque conseil municipal ou intercommunal doit donc voter de nouveau. Plusieurs villes moyennes s'y préparent, comme Saint-Marcellin, qui retient un taux de 10 %, ou Sarreguemines, qui veut taxer ses 1 581 logements vides recensés. Hors zone tendue, un EPCI doté d'un programme local de l'habitat peut lui aussi voter la taxe pour les logements vacants de tout son territoire.

Ce que la fusion change pour les finances locales

Le produit de la taxe change de bénéficiaire. La TLV revenait à l'Anah, l'agence nationale de l'habitat, tandis que la THLV alimentait les budgets communaux. Avec la TVLH, l'ensemble du produit va aux communes et aux intercommunalités. La réforme, présentée sur la fiche actualité de Service-Public mise à jour le 2 septembre 2026, vise une fiscalité plus lisible : deux taxes voisines, aux règles différentes, cohabitaient jusqu'ici sur le même sujet. Pour le détenteur d'un logement vacant, le levier reste la remise en location ou la vente du bien avant le 1er janvier : un logement occupé plus de 90 jours d'affilée sort de l'imposition. En cas d'avis contesté, la réclamation se dépose auprès du service des impôts des particuliers, preuves de mise en vente ou en location à l'appui, pour démontrer une vacance involontaire.

À partir du 1er janvier 2027, la taxe d’habitation (sur les résidences secondaires) et celle sur les logements vacants vont être fusionnées en un seul impôt, concernant sans doute davantage de communes.
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— Le Progrès (@Le_Progres) 15 octobre 2026