Xanadu 2.0 : pourquoi la maison de Bill Gates vaut 132 millions de dollars au bord du lac Washington

Le domaine résume à lui seul le marché du très haut de gamme de la région de Seattle : un terrain acheté 2 millions de dollars en 1988, sept ans de chantier, une valeur fiscale publique que chacun peut consulter, et un propriétaire qui assume de ne pas vouloir réduire la voilure. Voici ce que disent les chiffres connus, et ce qu'ils révèlent du marché autour de la capitale technologique du nord-ouest américain.

Sommaire

Où se situe la maison de Bill Gates ?

La maison de Bill Gates se trouve à Medina, petite ville résidentielle de l'État de Washington, sur la rive est du lac Washington. Le lac sépare Seattle de l'Eastside, la banlieue où se concentrent les grands employeurs de la tech : Microsoft a son siège à Redmond, à une vingtaine de minutes en voiture. La commune, entièrement résidentielle, ne compte ni centre commercial ni immeuble de bureaux, et ses rives sont occupées par de grandes villas aux pontons privés.

Le bâtiment a la particularité d'être en partie enterré dans la pente qui descend vers l'eau. Vu du lac, il se présente comme une suite de pavillons de bois et de pierre étagés sur le terrain, plutôt que comme un bloc unique. Les photos aériennes publiées par la presse montrent des toitures étagées et une végétation dense qui masque une bonne partie des volumes. Cette insertion dans le paysage explique que la superficie réelle surprenne ceux qui ne connaissent la propriété que depuis l'eau.

Quelle est la valeur de la maison de Bill Gates ?

La valeur de la maison de Bill Gates s'établit à 132 millions de dollars selon la dernière estimation de 2025, relevée par le magazine Fortune dans les registres de propriété. Ce montant correspond à l'évaluation fiscale (assessed value) que l'assesseur du comté de King fixe chaque année pour calculer la taxe foncière, et non à un montant de marché : aucune vente n'est venue le confirmer.

La série des estimations publiées raconte l'évolution du domaine. En 2000, le Seattle Times chiffrait déjà à 109,5 millions de dollars la valeur attribuée à la maison. En 2009, la fiche de la propriété affichait une valeur totale de 147,5 millions de dollars pour une taxe foncière d'environ 1,06 million de dollars, d'après les chiffres repris par l'encyclopédie Wikipedia. Le recul observé ensuite tient à la méthode : l'assesseur réévalue l'ensemble du parc à partir des ventes de biens comparables, et les très grandes demeures ont peu de références directes.

Ces données sont accessibles à tous sur eRealProperty, le registre en ligne de l'assesseur du comté de King, qui publie pour chaque parcelle la valeur du terrain, celle des constructions et l'historique des transactions. Aux États-Unis, la propriété immobilière est un fait public : le nom du propriétaire, la surface et la valeur fiscale figurent sur la fiche de la parcelle. Pour un homme longtemps classé le plus riche du monde par Forbes, une taxe foncière de l'ordre du million de dollars par an reste marginale ; elle situe surtout le domaine parmi les tout premiers contribuables fonciers du comté.

Comment est construite la maison de Bill Gates ?

La maison de Bill Gates a demandé environ sept ans de travaux, après l'achat du terrain en 1988 pour 2 millions de dollars. Selon Fortune, le fondateur de Microsoft a consacré quelque 63 millions de dollars à la propriété. Le chantier commence au début des années 1990, et la maison fait parler d'elle avant même son achèvement : la bande dessinée Dilbert la caricature en janvier 1997.

Les architectes de deux agences de la région ont signé le projet ensemble : Bohlin Cywinski Jackson et Cutler-Anderson Architects, installée sur l'île de Bainbridge. Leur parti pris s'inspire des grands lodges du Pacifique nord-ouest, ces maisons de bois massives des parcs nationaux, revisitées dans une architecture contemporaine. L'article anglophone de Wikipedia, intitulé « Bill Gates's house », classe d'ailleurs la maison dans le style dit Pacific lodge. La construction est dite « enterrée » : une partie des pièces s'adosse à la colline, ce qui stabilise la température intérieure et réduit l'impact visuel depuis le lac.

Bill Gates a lui-même décrit le projet dans son livre La Route du futur, paru en 1995. Il y présente une demeure pensée comme un laboratoire domestique, où l'informatique pilote l'éclairage, la musique et l'affichage d'images selon la personne présente dans la pièce. Une partie de ces idées, alors futuristes, équipe aujourd'hui des logements ordinaires sous le nom de domotique, ou maison connectée (smart home).

Quelles sont les caractéristiques de Xanadu 2.0 ?

Xanadu 2.0 désigne la maison de Bill Gates dans la presse américaine, en référence au palais du magnat de Citizen Kane, le film d'Orson Welles, lui-même inspiré du poème « Kubla Khan » de Coleridge. Le surnom souligne la démesure d'un bâtiment de 66 000 pieds carrés, soit une superficie d'environ 6 100 mètres carrés habitables.

Des pièces à l'échelle d'un hôtel

La demeure compte 24 salles de bains, dont dix équipées d'une baignoire, mais seulement sept chambres, d'après les chiffres réunis par Fortune. Six cuisines, une salle à manger de 93 mètres carrés et une salle de sport de 230 mètres carrés complètent l'ensemble, selon la fiche descriptive de Wikipedia. Les récits de visite publiés dans la presse évoquent aussi une salle de réception capable de recevoir plus d'une centaine d'invités.

La piscine et sa musique sous l'eau

La piscine de la maison de Bill Gates mesure 18 mètres de long (60 pieds) et dispose d'un système de diffusion sonore subaquatique : la musique s'entend aussi sous la surface. Ce type d'équipement reste rare même dans les villas de luxe, où la piscine extérieure chauffée est la norme.

Une bibliothèque sous coupole

La bibliothèque privée de Bill Gates occupe une salle couverte d'un dôme percé d'un oculus, qui laisse entrer la lumière naturelle. Elle abrite, selon les descriptions publiées, le Codex Leicester, carnet de notes de Léonard de Vinci que Bill Gates a acquis chez Christie's en 1994. Ce manuscrit scientifique, l'un des plus chers jamais vendus aux enchères, voyage régulièrement pour des expositions dans les musées.

Un réseau informatique à l'échelle du domaine

La technologie de Xanadu 2.0 repose sur un système de serveurs qui dessert toute la propriété, décrit dès la construction. Il relie les écrans, l'éclairage et le chauffage, dans l'esprit décrit par le livre de 1995. Les détails techniques actuels ne sont pas publics, et les listes de gadgets qui circulent en ligne reprennent pour la plupart des récits de visite des années 1990.

Bill Gates prévoit-il de vendre sa maison ?

Bill Gates n'a pas mis en vente sa maison principale, et il l'a dit sans détour. Dans un entretien accordé au quotidien britannique The Times en 2025, il reconnaissait : « Ma maison de Seattle, je l'admets, est gigantesque. Mes sœurs ont réduit la taille de leur logement. Moi, je ne peux pas. J'aime les maisons que j'ai. »

Bill Gates has sold a home bordering his Xanadu 2.0 compound in Medina, WA for $5.09 million, nearly $300,000 over his asking price. The 2,780-square-foot property sold just days after listing and closed March 16. Gates had owned the home since 1995, when he purchased it for $1… pic.twitter.com/YOuTU9qVXl

— Realtor.com (@realtordotcom) 16 mars 2026

Le fondateur de Microsoft allège pourtant son patrimoine à la marge. Fortune signale en février 2026 la mise en vente, pour 4,8 millions de dollars, d'une maison de quatre chambres et trois salles de bains voisine du domaine, achetée 1 million de dollars en 1995 selon les registres. Une autre propriété de la commune figurait déjà sur le marché en 2024, autour de 4,9 millions de dollars. Ces petites maisons voisines, achetées peu à peu, servaient de tampon autour de la résidence principale.

La fortune qui a financé Xanadu 2.0 vient de Microsoft, mais Bill Gates consacre l'essentiel de son temps à la fondation créée en 2000 avec Melinda French Gates, longtemps appelée Fondation Bill et Melinda Gates et rebaptisée Gates Foundation en 2025. Il a également annoncé en mai 2025 qu'il donnerait la quasi-totalité de sa fortune d'ici 2045, date de fermeture prévue de la fondation. La maison du lac, elle, ne fait partie d'aucune annonce de cession.

Quelles sont les autres propriétés de Bill Gates ?

Le patrimoine immobilier de Bill Gates dépasse la seule maison de l'Eastside et approche 300 millions de dollars au total, hors terres agricoles et projets commerciaux, selon le décompte de Fortune. Le tableau rassemble les biens cités, avec les montants publiés.

Les biens de Floride se situent à Wellington, ville connue pour ses compétitions hivernales de saut d'obstacles, ce qui explique la vocation équestre de ces propriétés. À ce parc s'ajoutent environ 275 000 acres de terres agricoles, soit quelque 111 000 hectares répartis dans au moins 17 États. Interrogé en 2023 lors d'une session de questions sur Reddit, Bill Gates précisait détenir « moins de 1/4000 » des terres agricoles des États-Unis.

Ce que la maison de Bill Gates dit du marché de luxe autour de Seattle

Le marché de luxe de l'Eastside s'est construit avec les fortunes de la tech, et la maison de Bill Gates en reste l'un des premiers symboles. Medina, Hunts Point ou Clyde Hill forment une poignée de communes riveraines où l'offre de terrains en front d'eau reste très faible. Les salariés et les anciens dirigeants de Microsoft, puis d'Amazon et d'une nouvelle génération de la tech, ont tiré le marché immobilier local vers le haut.

La transparence américaine permet de suivre ce marché parcelle par parcelle. Sur le site de l'assesseur, n'importe qui retrouve la valeur fiscale d'une maison voisine, sa date de construction et ses ventes passées. En France, les Demandes de valeurs foncières (DVF) publiées par l'administration fiscale donnent le prix et la surface des biens vendus, mais jamais le nom de l'acheteur, même pour une villa à plusieurs millions d'euros : la presse ne peut pas reconstituer de la même façon le patrimoine d'une personnalité.

L'écart se voit aussi dans le traitement médiatique. La vente de la maison d'enfance de Donald Trump dans le Queens ou celle de la villa d'Angelina Jolie à Los Angeles se documente à partir des actes publics du comté, quand une transaction française reste le plus souvent connue par les annonces des agences. Les acheteurs français qui guettent une demeure de célébrité mise sur le marché près de Paris disposent rarement d'un historique aussi complet.

Une estimation fiscale qui ne fait pas un prix de vente

L'estimation de 132 millions de dollars reste une base de calcul de l'impôt, établie par comparaison avec des ventes du secteur. Une résidence de cette taille n'a presque aucun équivalent récent sur le marché local : en cas de vente, le montant final dépendrait d'un très petit nombre d'acheteurs capables de financer un tel domaine, et pourrait s'écarter nettement de la valeur fiscale, dans un sens comme dans l'autre. Les grandes propriétés de célébrités se négocient souvent sous le niveau demandé, faute d'offre d'achat, ou au-dessus quand le terrain seul attire un promoteur ou un autre milliardaire.

La maison de Bill Gates illustre enfin une constante du très haut de gamme : le prix se concentre dans le terrain et la rareté de l'emplacement autant que dans les murs. Un front d'eau privé sur le lac Washington, à vingt minutes du centre de Seattle, ne se reproduit pas. C'est ce foncier, plus que les écrans ou la piscine, qui porte l'essentiel de l'estimation du comté.