Copropriété : 5 votes d'AG qui pèsent sur votre budget, et 2 mois pour contester une décision

L'action en contestation est prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, contre le syndicat des copropriétaires. Le copropriétaire qui a voté pour, ou qui s'est abstenu, n'a pas ce recours.

L'automne est la saison des assemblées générales de copropriété. La convocation arrive avec son ordre du jour, et chaque copropriétaire est tenté de la ranger sans l'ouvrir. C'est pourtant là que se décide votre budget immobilier : fonds de travaux, plan pluriannuel, DPE collectif, choix du syndic, ravalement. Chaque décision obéit à une majorité précise, et chacune peut être contestée.

Sommaire

Les 5 votes d'assemblée générale qui coûtent le plus cher

Toutes les résolutions n'ont pas le même poids. Approuver les comptes de l'exercice écoulé ne change rien à votre facture future. Les cinq votes qui suivent, eux, engagent des sommes réelles, souvent sur dix ans.

1. La cotisation au fonds de travaux

Tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation doit constituer un fonds de travaux à l'issue d'une période de 10 ans après la réception de sa construction, quel que soit le nombre de lots. La cotisation annuelle minimale est de 5 % du budget prévisionnel. Quand un plan pluriannuel de travaux a été adopté, elle ne peut pas non plus descendre sous 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan.

Voter un montant supérieur au plancher exige la majorité absolue de tous les copropriétaires. Utiliser l'argent du fonds pour payer un chantier aussi. Un point que beaucoup découvrent à la revente : les sommes versées restent attachées au lot, elles ne vous sont pas remboursées d'office, sauf clause prévue dans l'acte de vente.

2. Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Depuis le 1er janvier 2025, le plan pluriannuel de travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans comprenant des logements, sauf si un diagnostic technique global montre qu'aucun travail n'est nécessaire pendant dix ans. Le projet est établi par un professionnel qualifié et indépendant du syndic, puis soumis au vote.

Son adoption ou son rejet se décide à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Attention : adopter le plan ne vaut pas commande des travaux. Chaque étape du calendrier repasse ensuite devant l'assemblée. Le plan s'actualise tous les dix ans. Le maire ou le préfet peut d'ailleurs le réclamer et, faute de réponse sous un mois, le faire établir aux frais du syndicat.

3. Le DPE collectif

Le diagnostic de performance énergétique collectif concerne les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le calendrier est désormais bouclé en métropole : plus de 200 lots depuis 2024, de 50 à 200 lots depuis 2025, 50 lots au plus depuis le 1er janvier 2026. Les territoires d'outre-mer suivent en 2028.

La commande se vote à la majorité simple de l'article 24, celle des voix exprimées. Le diagnostic reste valable dix ans. Il pèse indirectement sur la valeur de votre lot : un immeuble classé F ou G voit ses logements à louer soumis aux interdictions progressives. Le détail des étiquettes et des échéances figure dans notre dossier sur le DPE et le calendrier des logements interdits à la location.

4. Le changement de syndic

La désignation du syndic se vote à la majorité absolue de l'article 25. Si aucun candidat ne l'atteint mais que l'un d'eux recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu aussitôt à la majorité simple. Le choix du syndic professionnel conditionne vos honoraires de gestion, mais aussi la qualité de suivi des chantiers votés.

Une annulation de la désignation ne fait pas tomber les actes passés avec des tiers de bonne foi. Les contrats signés par le syndic entre-temps restent valables.

5. Le ravalement de façade

Le ravalement relève des travaux d'entretien de l'immeuble. Il se vote donc à la majorité de l'article 24. C'est souvent le poste le plus lourd d'une décennie, réparti selon les tantièmes de charges générales. Dans certaines communes, le maire peut l'imposer par injonction : le vote ne porte plus sur le principe, mais sur le choix de l'entreprise et du devis.

Quelle majorité pour quel vote ?

La loi du 10 juillet 1965 distingue trois seuils. Les confondre est la première source d'erreur, et donc de contestation.

Un exemple simple montre l'écart. Dans un immeuble de 1 000 tantièmes où seuls 600 sont présents ou représentés, une résolution qui recueille 350 voix pour et 250 contre passe à la majorité de l'article 24. Elle échoue à celle de l'article 25, qui demande 501 voix sur l'ensemble. Si le syndic proclame adoptée une résolution relevant de l'article 25 avec 350 voix, la décision est irrégulière.

Comment contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?

La contestation d'une décision passe par une action en justice, jamais par une simple lettre au syndic. Elle est encadrée par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Trois conditions doivent être réunies.

• Être copropriétaire : détenir un droit réel sur un lot au jour de la tenue de l'assemblée.
• Être opposant ou défaillant : avoir voté contre une résolution adoptée, ou pour une résolution rejetée, ou avoir été absent et non représenté.
• Agir dans le délai : deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

L'action en contestation se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. La représentation par avocat est obligatoire : c'est lui qui délivre l'assignation au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic. Un avocat au barreau compétent pour ce tribunal judiciaire sera donc votre premier interlocuteur.

Qui ne peut pas contester ?

Le copropriétaire qui a voté en faveur d'une résolution adoptée n'a pas qualité pour en demander l'annulation, s'il regrette son choix. Celui qui s'est abstenu non plus : il n'est ni opposant ni défaillant. La troisième chambre civile de la Cour de cassation applique cette solution de façon constante, et un moyen contraire n'a guère de chance de prospérer. Un locataire, lui, n'est pas partie à l'assemblée et ne dispose d'aucun recours direct contre les décisions votées.

Le copropriétaire défaillant, absent sans mandat, garde en revanche son droit de contester. C'est le cas fréquent du bailleur qui vit loin de son bien. Ce propriétaire, qui doit déjà penser à son assurance de propriétaire non occupant, a tout intérêt à lire le procès-verbal dès sa réception, ou à voter par correspondance.

Le délai de 2 mois : à partir de quand il court

Le point de départ du délai est la notification du procès-verbal par le syndic, et non la date de l'assemblée générale. Le procès-verbal doit être signé dans les 8 jours qui suivent la réunion, puis adressé à tous les copropriétaires dans le délai d'un mois. Aux opposants et aux défaillants, il est notifié par lettre recommandée, électronique ou postale.

Quelques copropriétaires peuvent-ils décider pour tous ?

🏢 Vous ne participez pas à l’assemblée générale de votre copropriété ? Certaines décisions prises en votre absence peuvent pourtant peser sur vos charges.

Comment les voix sont-elles comptées ? Pourquoi une faible… pic.twitter.com/0S6gPUlc4c

— Sud Radio (@SudRadio) 23 octobre 2026

Prenons une assemblée tenue le 14 octobre. Le procès-verbal est notifié le 4 novembre : le délai de recours court jusqu'au 4 janvier. Si le syndic n'a jamais notifié le procès-verbal, le délai de deux mois n'a pas commencé : le copropriétaire dispose alors de 5 ans pour agir.

Pendant ces deux mois, la loi protège les opposants. Sauf urgence, le syndic ne peut pas lancer les travaux votés en application des articles 25 et 26 avant l'expiration du délai. Un chantier décidé à la majorité absolue ne démarre donc pas le lendemain de la réunion.

Forclusion : le délai ne se rattrape pas

Une fois les deux mois écoulés, l'action est frappée de forclusion. Le juge la déclare irrecevable sans examiner le fond, quelle que soit la gravité du vice invoqué. Seule exception notable : une décision atteinte d'une nullité absolue, par exemple prise par une assemblée qui n'avait aucun pouvoir sur la question, peut encore être contestée en justice dans certaines conditions. Ce point de légalité relève de l'appréciation d'un avocat, pas d'un calcul fait seul en fin de délai.

Pour dater la notification, comptez à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, pas de son retrait. L'absence de retrait au bureau de poste ne repousse pas le point de départ. Si le procès-verbal vous est arrivé par voie électronique, conservez le message et sa date en lieu sûr : c'est la seule source fiable en cas de litige. L'assignation, elle, est délivrée par un commissaire de justice, l'ancien huissier.

Les motifs qui permettent d'obtenir l'annulation

Le juge n'apprécie pas l'opportunité d'une décision. Il contrôle sa régularité. Un ravalement que vous jugez trop cher ne sera pas annulé pour ce seul motif, même si le devis retenu vous semble excessif. En revanche, une décision prise en violation des règles légales peut tomber, et vous n'avez pas à démontrer un préjudice personnel pour l'obtenir.

• Irrégularité de la convocation : envoi tardif (le décret du 17 mars 1967 fixe en principe 21 jours avant la réunion), mauvaise adresse, auteur sans pouvoir, pièces jointes manquantes.
• Composition de l'assemblée : pouvoirs en surnombre détenus par un même mandataire, feuille de présence mal tenue.
• Mauvaise majorité : une résolution relevant de l'article 25 déclarée adoptée à la majorité de l'article 24.
• Question hors de l'ordre du jour : un vote sur un point qui ne figurait pas dans la convocation.

Le procès-verbal lui-même peut fournir la preuve. Un document qui énonce globalement que « les résolutions ont été adoptées » sans détailler les voix pour, contre et les abstentions ne permet pas de vérifier le résultat. Ce défaut ouvre la voie à l'annulation.

Peut-on contester une décision d'AG sans avocat ?

Non. La procédure devant le tribunal judiciaire impose l'avocat pour ce type d'action. Avant d'engager les frais, une démarche amiable reste utile : signaler l'irrégularité au conseil syndical et au syndic, solliciter leur avis par écrit, demander l'inscription d'une nouvelle résolution à la prochaine assemblée. Le contrat de syndic prévoit d'ailleurs ses honoraires pour ce type de difficulté : lisez-le avant tout échange. Elle ne suspend pas le délai de deux mois. Si la date approche, l'assignation doit partir même si les discussions continuent.

Le copropriétaire dont la demande aboutit est dispensé de participer, avec les autres, à la dépense commune des frais de procédure. À l'inverse, une contestation dilatoire ou abusive expose son auteur à des dommages et intérêts et à une amende civile. Le recours sert à faire respecter la loi, pas à retarder un chantier qui déplaît.

Préparer le dossier : les informations et documents à réunir

Un avocat ne peut bâtir une contestation solide qu'à partir de pièces. Avant le premier rendez-vous, rassemblez les informations utiles sur la tenue de l'assemblée générale. Plus le dossier est complet, plus le conseil juridique sera rapide, et moins il vous coûtera.

• La convocation et ses annexes : date d'envoi, ordre du jour, devis joints, formulaire de vote par correspondance.
• Le procès-verbal notifié et l'enveloppe ou l'accusé de réception qui en prouve la date.
• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, qui fixent les tantièmes et la répartition des charges.
• Votre mandat si vous étiez représenté, ou la preuve de votre absence si vous étiez défaillant.

Un exemple fréquent : un copropriétaire découvre qu'un devis de rénovation énergétique annoncé dans la convocation n'était pas joint. L'information manquante a privé l'assemblée générale d'un élément de décision. Ce défaut de forme, prouvé par le document reçu, peut suffire à faire annuler la résolution. Autre exemple : une délégation de pouvoir donnée au conseil syndical sans montant plafond, alors que la loi l'exige.

Côté bailleur, une précision sur le bail : le coût d'un ravalement ou d'un gros chantier n'entre pas dans les charges récupérables sur le loyer. Il reste l'obligation et la responsabilité du propriétaire, ce qui donne au copropriétaire bailleur le même intérêt que l'occupant à surveiller chaque décision de la copropriété. Le droit de contester appartient d'ailleurs au seul titulaire du lot, jamais à son locataire.

Ce qui se passe après l'annulation

Une décision annulée disparaît pour tous les copropriétaires, pas seulement pour celui qui a agi. Le syndic doit alors convoquer une nouvelle assemblée générale pour revoter, cette fois dans les règles. Les juridictions rappellent que l'annulation ne dispense pas chacun de ses obligations de charges : les appels de fonds liés à d'autres décisions restent dus.

Une annulation ne règle pas toujours le fond. Si la majorité requise est atteinte lors du nouveau vote, le même ravalement sera adopté. La contestation gagne surtout du temps et force un débat plus transparent. Elle vaut la peine quand l'irrégularité est nette et l'enjeu financier réel.

Avant l'assemblée : la meilleure contestation est celle qu'on évite

La grande majorité des litiges naît d'une assemblée préparée à la va-vite. Quelques gestes simples réduisent ce risque.

1. Lire l'ordre du jour dès la convocation et demander, avant sa tenue, l'inscription d'une question si un sujet vous concerne.
2. Voter par correspondance si vous ne pouvez pas venir : le formulaire doit parvenir au syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion. Vous devenez alors opposant si vous votez contre.
3. Donner un pouvoir à un copropriétaire de confiance, avec des consignes de vote écrites.
4. Vérifier le procès-verbal à sa réception : noms des opposants et des abstentionnistes, majorité retenue pour chaque résolution.

Cette vigilance vaut aussi pour les lots détenus à plusieurs. Des héritiers qui n'ont pas encore réglé la succession doivent désigner un mandataire commun pour voter. À défaut, leur voix se perd. Notre article sur les voies pour sortir d'une indivision détaille les options quand l'entente ne suit plus.

Le copropriétaire responsable d'un lot loué n'oubliera pas non plus que le bail ne transfère jamais ce droit au locataire, même pour des travaux de rénovation qui touchent son loyer. Une dernière vérification pratique : la fiche officielle de service-public.fr sur la contestation d'une décision d'assemblée générale récapitule les conditions et le délai. Gardez-la sous la main au moment où le procès-verbal arrive dans votre boîte : c'est à cette date que le compte à rebours commence.