État des lieux de sortie : les 5 retenues que votre bailleur peut faire sur le dépôt de garantie

Le propriétaire peut-il retenir une partie du dépôt de garantie ? Oui, mais seulement une somme due et prouvée : loyers et charges impayés, dégradation constatée à l'état des lieux de sortie, réparation locative non faite, frais de remise en état justifiés par devis ou facture. La vétusté, jamais. Une retenue abusive se conteste par lettre recommandée, puis devant la commission départementale de conciliation ou le juge.

La règle est posée par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur le bail d'habitation, complétée par la loi Alur, puis par un décret de 2016 sur la vétusté. Appartement loué en direct ou par une agence immobilière sous mandat de gestion : le bailleur retient ce qui lui est dû, il le prouve, et il rend le reste dans un délai maximum fixé par la loi. Voici ce qu'il peut retenir, ce qu'il ne peut jamais retenir, et comment récupérer une somme gardée à tort. Les principes généraux du dépôt de garantie, de son montant à sa restitution, sont détaillés dans notre dossier.

Sommaire

Qu'est-ce qu'une retenue sur dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est la somme que le locataire verse à la signature du bail. On l'appelle couramment « caution », même si le mot désigne en droit la personne qui se porte garante. Il sert à couvrir ce que le locataire pourrait devoir au propriétaire à la fin du bail : loyers, charges, réparations.

Son montant est plafonné. Pour une location vide, il ne dépasse pas un mois de loyer hors charges. Pour un meublé, deux mois de loyer hors charges. Quand le loyer se paie par trimestre d'avance, aucun dépôt ne peut être exigé. La somme ne produit pas d'intérêts et ne se révise pas en cours de bail, même si le loyer augmente.

La retenue, c'est la partie que le bailleur garde au moment de restituer le dépôt. Elle n'est pas une sanction. C'est une compensation : elle correspond à une dette précise du locataire, chiffrée, justifiée par un document. Sans dette démontrée, pas de retenue. Le propriétaire qui garde une somme « au cas où » ou « pour le rafraîchissement » sort du cadre légal.

Les 5 retenues que le bailleur a le droit de faire

La loi et la pratique des tribunaux dessinent cinq familles de retenues admises. Toutes ont un point commun : le bailleur doit pouvoir justifier chaque euro gardé.

1. Les loyers et charges impayés

C'est le motif le plus simple. Si le locataire quitte le logement avec un arriéré, le propriétaire se paie sur le dépôt. Un dernier mois de loyer non réglé, une régularisation de charges restée en suspens : la somme est déduite, avec le décompte des loyers impayés à l'appui.

Attention au réflexe inverse. Le locataire n'a pas le droit de « ne pas payer le dernier loyer » en se disant que la caution le couvrira. C'est interdit, et le bailleur peut alors réclamer à la fois le loyer et les éventuelles réparations, bien au-delà du montant du dépôt.

2. Les dégradations locatives

Ce sont les dommages causés par le locataire, ses proches, ses invités ou les artisans qu'il a fait venir. Trous nombreux dans les murs, brûlures de cigarette sur un parquet, moquette arrachée, vitre fêlée, porte de placard cassée. Service-public.fr liste parmi les cas typiques les taches, les trous et les revêtements de sol abîmés.

La dégradation se mesure en comparant l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. C'est tout l'enjeu de ces deux documents : ce qui n'était pas noté à l'arrivée et qui apparaît au départ est présumé imputable au locataire, sauf preuve contraire.

3. Les réparations locatives non faites

Le locataire doit assurer l'entretien courant du logement et les menues réparations, selon une liste fixée par décret en 1987. Joints de salle de bains noircis, robinet qui fuit, flexible de douche hors d'usage, ampoules et fusibles, graissage des gonds, débouchage des canalisations. Si ces petits travaux n'ont pas été réalisés pendant la location, leur coût peut être retenu.

Même logique pour l'entretien annuel de la chaudière individuelle à la charge de l'occupant : faute d'attestation, le propriétaire peut faire intervenir un professionnel et déduire la facture.

4. Le nettoyage d'un logement rendu sale

Le locataire rend le logement propre. Un four encrassé, une cuisine grasse, des sanitaires entartrés ou des encombrants laissés à la cave justifient une retenue pour frais de nettoyage. Là encore, le montant doit reposer sur une facture ou un devis, pas sur un forfait fixé d'avance dans le bail.

5. La provision pour charges de copropriété

Dans un immeuble en copropriété, les charges de l'année ne sont connues qu'après l'arrêté des comptes par le syndic. Le bailleur peut alors conserver une provision de 20 % du dépôt de garantie au maximum, en attendant. La régularisation annuelle et le solde du dépôt doivent intervenir dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Cette retenue provisoire n'est possible que pour un logement situé en copropriété. Une maison individuelle ou un immeuble appartenant à un seul propriétaire ne l'autorise pas.

Le syndic fixe le calendrier : l'assemblée générale approuve les comptes, parfois plus d'un an après le départ du locataire. Le bailleur doit alors transmettre le décompte du syndic, avec la part des travaux et des charges récupérables. Si le syndic tarde, le locataire peut demander où en est la procédure ; sans réponse, la contestation suit la même démarche qu'une retenue ordinaire.

Vétusté et usure normale : ce que le propriétaire ne peut jamais retenir

Le temps use tout. Une peinture ternit, un parquet se patine, un joint vieillit, une moquette s'aplatit dans les zones de passage. Cette usure normale n'est pas une dégradation. Le décret du 30 mars 2016 est clair : les différences entre l'entrée et la sortie qui s'expliquent par la vétusté ne peuvent entraîner aucune retenue sur le dépôt de garantie.

Le texte définit la vétusté comme l'état d'usure résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements. Autrement dit, un logement loué huit ans ne peut pas être rendu dans l'état d'un appartement refait à neuf, et personne ne peut l'exiger.

D'autres cas échappent aussi à la retenue :

• Force majeure : une tempête, une catastrophe naturelle, un incendie venu de l'extérieur.
• Malfaçon ou vice de construction : une infiltration par la toiture, une fissure structurelle.
• Grosses réparations : remplacement d'une chaudière en fin de vie, réfection d'une toiture, qui restent à la charge du propriétaire.
• Retenue forfaitaire : une somme fixe prévue dans le bail « pour frais de remise en état », sans rapport avec un dommage réel.

Une clause du contrat de location qui prévoit une telle pénalité forfaitaire est réputée non écrite : le cadre légal l'interdit, même si le locataire a signé. Le modèle de bail type ne la contient d'ailleurs pas. Une clause qui imposerait des travaux de rafraîchissement systématiques à la sortie, quelle que soit la durée d'occupation, se heurte au même principe : l'usure normale reste à la charge du bailleur.

Constat à la sortie	Retenue possible ?	Pourquoi
Peinture jaunie après six ans	Non	Usure normale liée au temps
Dizaines de trous de chevilles non rebouchés	Oui, au prorata	Dégradation au-delà d'un usage normal
Parquet patiné dans le couloir	Non	Vétusté des matériaux
Brûlure sur le plan de travail	Oui	Dommage imputable au locataire
Chaudière hors service après quinze ans	Non	Remplacement à la charge du bailleur
Four jamais nettoyé	Oui	Défaut d'entretien
Dernier mois de loyer non réglé	Oui	Loyer impayé

La grille de vétusté : comment le calcul se fait en pratique

Entre la dégradation évidente et l'usure pure, il y a une zone grise. Un mur abîmé dans une pièce repeinte il y a cinq ans : faut-il facturer toute la peinture neuve au locataire ? Non. Le locataire ne doit que la part de valeur qu'il a fait perdre, pas le coût d'un équipement neuf.

🇫🇷 IMMOBILIER. Restitution du dépôt de garantie : 1 ou 2 mois, 10 % du loyer par mois de retard

À rendre sous un mois si les états des lieux concordent, deux sinon. Le calcul à 820 € de loyer.

➡️ Lire l'article : https://t.co/bhZQvpmUMU#Locataires

— Stéphane Larue (@larueofficiel) 30 octobre 2026

C'est le rôle de la grille de vétusté. Depuis le 1er juin 2016, bailleur et locataire peuvent convenir, dès la signature du bail, d'en appliquer une. Elle est choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location, national ou local. Elle fixe au minimum, pour chaque matériau ou équipement, une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel sur le prix des réparations. Le texte complet figure dans le décret du 30 mars 2016 publié sur Légifrance.

Un exemple chiffré, pas à pas

Prenons une grille fictive, à titre d'illustration seulement : peinture murale, durée de vie de 8 ans, abattement de 12,5 % par an. Une chambre a été repeinte à neuf à l'entrée dans les lieux. Le locataire part six ans plus tard, en laissant des murs marqués qui justifient une remise en peinture. Le devis de l'artisan s'élève à 1 000 euros.

• Abattement : 6 ans x 12,5 % = 75 % de la valeur déjà consommée par le temps.
• Part du locataire : 25 % du devis, soit 250 euros.
• Part du bailleur : 750 euros, qui relèvent de l'usure normale.

Au-delà de la durée de vie théorique, la part du locataire tombe à zéro ou à un minimum prévu par la grille. Sans grille dans le bail, le juge raisonne de la même façon, au cas par cas. Le calcul reste donc utile pour négocier : un locataire qui l'expose poliment au moment de l'état des lieux de sortie évite souvent le litige.

Quelles preuves le propriétaire doit-il fournir ?

Chaque retenue doit être justifiée. La loi parle de sommes « dûment justifiées ». Concrètement, le bailleur doit pouvoir fournir au locataire les documents suivants, en même temps que la restitution partielle du dépôt de garantie ou sur simple demande.

• Les deux états des lieux, d'entrée et de sortie, qui montrent la différence entre les deux dates.
• Un devis ou une facture pour chaque réparation, établi par un professionnel.
• Des photos datées, voire un constat dressé par un commissaire de justice (l'ancien huissier de justice).
• Le décompte des loyers et des charges restant dus, avec la régularisation de copropriété le cas échéant.

Un état des lieux de sortie vague (« traces sur les murs », « état d'usage ») ne suffit pas à justifier une retenue importante. À l'inverse, l'absence d'état des lieux d'entrée joue contre le locataire : le logement est alors présumé avoir été remis en bon état, sauf preuve contraire. D'où l'intérêt de conserver photos et courriels du jour de l'entrée, même des années plus tard.

Le propriétaire n'a pas à présenter une facture de travaux réalisés : un devis sérieux suffit en général à justifier le montant. Mais une estimation griffonnée, sans entreprise identifiée, ne vaut pas justificatif.

La jurisprudence ajoute une nuance utile : la retenue doit correspondre à une usure anormale, et la responsabilité du locataire s'apprécie élément par élément. Un bailleur qui chiffre la réfection complète d'une pièce pour une seule tache devra justifier pourquoi il fallait effectuer autant de travaux. Le locataire, de son côté, peut effectuer lui-même les petites réparations avant l'état des lieux de sortie, ce qui prive la retenue de son motif.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Le délai court à partir de la remise des clés, pas de la date de fin de bail ni de celle du préavis. Deux cas, selon ce que dit l'état des lieux de sortie.

• L'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée : le dépôt doit être restitué dans un mois au plus.
• Des différences sont constatées : le délai passe à deux mois au plus, déduction faite des sommes justifiées.
• Logement en copropriété : jusqu'à 20 % peuvent être gardés jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, le reste suit les délais ci-dessus.

Le jour de la remise des clés, le locataire indique sa nouvelle adresse, par écrit, dans l'état des lieux ou par courrier. Ce geste compte : si le retard vient de l'absence de nouvelle adresse, la pénalité ne s'applique pas.

La pénalité de retard, calculée sur un cas réel

Depuis la loi Alur, le propriétaire qui rend le dépôt en retard doit ajouter 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Un mois entamé compte comme un mois entier. Les règles sont rappelées sur la fiche de service-public.fr consacrée au dépôt de garantie, mise à jour le 9 juin 2026.

Exemple : une location vide à 780 euros hors charges, dépôt de 780 euros. L'état des lieux de sortie relève des différences, le délai est donc de deux mois. Le bailleur rend la somme trois mois et demi après la remise des clés. Le retard est d'un mois et demi, soit deux mois de retard commencés. Pénalité : 2 x 78 euros = 156 euros, à ajouter à la somme restituée. Le calcul se fait sur le loyer, pas sur le montant du dépôt, et la pénalité s'ajoute même quand une partie du dépôt a été légitimement retenue.

Questions fréquentes sur la retenue du dépôt de garantie

Le propriétaire peut-il retenir une partie du dépôt sans état des lieux de sortie ?

Difficilement. Sans état des lieux de sortie, il ne peut pas prouver une dégradation apparue pendant la location. Il reste libre de retenir des loyers ou charges impayés, qui se démontrent par le décompte. Si le locataire refuse d'y participer, le bailleur peut faire dresser l'état des lieux par un commissaire de justice.

Le bailleur peut-il garder toute la caution pour repeindre après plusieurs années ?

Non, sauf dégradations exceptionnelles. Après plusieurs années d'occupation, la peinture a perdu l'essentiel de sa valeur par simple usure. Le locataire ne paie que la part non amortie, calculée avec la grille de vétusté du bail ou, à défaut, par le juge.

Faut-il avoir payé le dernier loyer pour récupérer son dépôt ?

Oui. Le dépôt de garantie ne remplace pas le dernier loyer. S'il reste un impayé au départ, le bailleur le déduit, puis peut réclamer en plus le coût des éventuelles réparations. Le locataire perd alors tout moyen de négocier.

Comment contester une retenue abusive, étape par étape

La somme retenue paraît excessive, ou rien n'est revenu passé le délai ? Le recours suit une progression précise. Chaque étape laisse une trace écrite, utile si le litige se poursuit.

1. Demander les justificatifs : un courriel ou une lettre simple qui réclame devis, factures et décompte. Beaucoup de retenues fondent à ce stade.
2. Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle le délai légal, la pénalité de 10 % par mois de retard et fixe un dernier délai pour payer.
3. Tenter une conciliation : pour une somme inférieure à 5 000 euros, c'est obligatoire avant d'aller au tribunal. Trois portes possibles : un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation, ou un médiateur.
4. Saisir le juge : le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire tranche. Au-delà de 5 000 euros, il peut être saisi directement.

Dans la mise en demeure, mieux vaut respecter une condition simple : chiffrer la demande. Montant du dépôt, retenues contestées une par une, pénalité de retard calculée à la date du courrier. Le site de l'administration propose un modèle de lettre. Cette obligation de précision vaut aussi pour le bailleur : face à un juge, une retenue sans devis ni facture de travaux est presque toujours écartée.

La commission départementale de conciliation réunit des représentants des bailleurs et des locataires. Sa saisine est gratuite et se fait par courrier. Elle rend un avis, pas un jugement, mais cet avis pèse souvent dans la balance lorsque le dossier arrive ensuite devant le juge des contentieux de la protection.

Le locataire dispose de trois ans à partir de la date prévue de restitution pour agir. Inutile donc de se précipiter, mais inutile aussi d'attendre : les pièces se perdent, les souvenirs s'effacent, les propriétaires déménagent.

Agence, gestion locative, garant : qui rend l'argent ?

Quand le logement est géré par une agence immobilière, c'est souvent elle qui détient le dépôt et qui organise la restitution. La gestion locative ne change rien aux règles : mêmes délais légaux, mêmes justificatifs, même pénalité. Le recours se fait contre le bailleur, qui reste responsable de son mandataire.

Dans les faits, l'agence agit dans le cadre d'un mandat de gestion signé avec le propriétaire. C'est elle qui commande les devis, fait réaliser les travaux et envoie le décompte. Le locataire peut s'adresser directement à l'agence immobilière pour obtenir les pièces, puis adresser sa mise en demeure au bailleur et, en copie, à l'agence. L'expérience montre qu'une réclamation précise, qui cite les textes et les dates, obtient plus vite une réponse qu'un simple appel. Pour être conseillé gratuitement sur sa situation, le locataire peut aussi contacter l'ADIL de son département.

Le changement de propriétaire en cours de bail ne pénalise pas non plus le locataire. En cas de vente, l'obligation de restituer passe au nouveau propriétaire, à qui l'ancien doit transférer la somme. Le locataire s'adresse donc au bailleur en place au jour de son départ.

Enfin, le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec la garantie d'une tierce personne ou d'un organisme, comme Visale portée par Action Logement. Ces dispositifs couvrent un risque d'impayé pendant le bail ; ils ne remplacent pas la somme versée à l'entrée. Pour comparer ces solutions côté propriétaire, notre guide sur l'assurance loyers impayés, Visale ou la caution solidaire fait le point.

Quatre réflexes pour garder tout son dépôt

La meilleure retenue est celle qu'on évite. Quelques gestes, dès la signature du bail et jusqu'à la sortie, suffisent le plus souvent à récupérer l'intégralité de la somme.

• Un état des lieux d'entrée détaillé : pièce par pièce, avec photos datées, et une demande de complément dans les dix jours si un défaut apparaît ensuite.
• L'entretien pendant le bail : joints, chaudière, canalisations. Garder les factures.
• Une remise en état avant de partir : reboucher les trous, nettoyer à fond, remplacer les ampoules.
• Un état des lieux de sortie contradictoire : relire chaque ligne avant de signer, contester par écrit ce qui relève de l'usure.

Dernier point, souvent oublié : si le loyer a été révisé pendant le bail, le montant du dépôt, lui, ne bouge pas. Le bailleur ne peut ni le compléter en cours de location ni calculer la pénalité de retard sur une base fantaisiste. Pour vérifier le loyer réellement dû au moment du départ, notre article sur la révision du loyer avec l'IRL détaille la méthode de calcul.