Encadrement des loyers : le Sénat va-t-il prolonger le plafond au-delà du 24 novembre ?

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Le 21 octobre, la chambre haute décide du sort d'une expérimentation de huit ans

Le calendrier parlementaire ne laisse aucune marge à ce dossier législatif. L'expérimentation créée par l'article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018 devait durer cinq ans. La loi 3DS l'a portée à huit ans. Elle prend fin le 24 novembre 2026, date qui figure noir sur blanc dans les arrêtés de plusieurs territoires, comme Plaine Commune, dont les loyers de référence courent « jusqu'au 24 novembre 2026 ».

Pour aller au-delà, il faut une loi votée par le Parlement. Le texte existe déjà : une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif d'encadrement des loyers, déposée le 28 octobre 2025 par le député socialiste des Pyrénées-Atlantiques Iñaki Echaniz, adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Transmis au Sénat dès le lendemain, il dort depuis à la commission des affaires économiques. Son inscription à l'ordre du jour du 21 octobre 2026 le sort enfin des tiroirs du palais du Luxembourg. Sous les fenêtres qui donnent sur le jardin du Luxembourg, les élus locaux devenus sénateurs connaissent bien le sujet : plusieurs président ou ont présidé des communes concernées.

Ce jour-là, les élus du Sénat ne votent pas une simple date pour le marché locatif français. Ils choisissent entre trois issues : la pérennisation votée par les députés, une prolongation de deux ans soutenue par le gouvernement, ou un rejet qui laisserait le dispositif mourir de sa belle mort un mois plus tard.

Ce que contient le texte adopté par les députés en décembre 2025

Le titre officiel ne parle même pas de loyers : « proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », numéro 2039 à l'Assemblée, 217 au Sénat. Son article premier, lui, va beaucoup plus loin qu'une prolongation. Il rend le plafonnement permanent et l'ouvre à des territoires qui ne sont pas en zone tendue mais connaissent de sérieuses difficultés d'accès au logement.

La version transmise au Sénat ajoute plusieurs verrous pour les bailleurs :

• Complément de loyer plafonné : il ne pourrait plus dépasser 20 % du loyer de référence majoré, alors qu'aucune limite chiffrée n'existe aujourd'hui.
• Petites surfaces : les logements de moins de 14 m² seraient écartés de certaines possibilités de complément.
• Amendes doublées : 10 000 € pour un bailleur particulier et 30 000 € pour une société, contre 5 000 € et 15 000 € aujourd'hui.
• Information obligatoire : les professionnels de l'immobilier devraient indiquer au propriétaire le loyer de référence applicable avant la mise en location.

Le document prévoit aussi une mission de contrôle de l'application de la loi : il encadre les congés pour vente ou pour reprise, que le bailleur devrait justifier sur demande du locataire, et prévoit un rapport du gouvernement au Parlement cinq ans après son entrée en vigueur. Une autre proposition de loi, déposée au Sénat le 27 novembre 2025 par Ian Brossat, Marianne Margaté et Antoinette Guhl, vise elle aussi à pérenniser, généraliser et améliorer le dispositif d'encadrement des loyers. Elle n'est pas celle qui sera débattue le 21 octobre.

Prolonger deux ans ou pérenniser : le compromis du gouvernement

La partie se joue sur un amendement. Au printemps, le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, qui ne cache pas son hostilité personnelle à l'encadrement, a accepté de soutenir le texte socialiste à une condition : le réécrire pour garantir « a minima » une prolongation de deux ans, plutôt qu'une pérennisation. La question de fond, selon lui, relève du prochain quinquennat et sera tranchée après l'élection présidentielle.

Vincent Jeanbrun annonce aussi une concertation avec les élus des villes concernées sur l'avenir du dispositif. Public Sénat a consacré un sujet à cette annonce, où l'on entend le ministre détailler sa méthode :

Ce compromis convient aux maires et aux élus locaux, dont certains avaient lancé une pétition pour sauver le plafond. Emmanuel Grégoire, à la mairie de Paris, y a vu une victoire. Les écologistes plaident eux aussi pour deux années de plus. Reste à convaincre la majorité de la chambre haute, où la droite et le centre pèsent le plus.

La voie la plus probable est donc une prolongation de deux ans, jusqu'en novembre 2028, votée dans les mêmes termes que ceux que souhaite le gouvernement. Rien n'est acquis pour autant : un amendement de suppression ou un texte vidé de sa substance reste possible.

Un mois pour finir la navette parlementaire avant le 24 novembre

Le vrai piège est procédural. Si le Sénat modifie le texte, et c'est quasi certain puisqu'il doit transformer la pérennisation en prolongation, la proposition de loi repart vers l'Assemblée nationale. Deux scénarios se dessinent alors :

1. Vote conforme rapide : les députés adoptent la version du Sénat sans la retoucher, et la loi peut être promulguée avant le 24 novembre.
2. Commission mixte paritaire : en cas de désaccord, sept députés et sept sénateurs cherchent un texte commun, qui doit ensuite repasser dans les deux assemblées.
3. Retard : si la navette déborde, l'encadrement s'éteint le 24 novembre et ne revit qu'à la publication de la nouvelle loi, ce qui ouvre une fenêtre sans plafond.

Le gouvernement peut accélérer en inscrivant le texte en priorité à l'ordre du jour de l'Assemblée début novembre, en pleine discussion budgétaire. C'est tout l'enjeu des semaines qui suivent le 21 octobre : le temps parlementaire est compté, et chaque jour de travaux législatifs consacré au budget en retire un au logement.

Qui est concerné : les villes et communes sous plafond

Le plafonnement ne s'applique pas à toute la France, ni même à toutes les zones tendues. Il vise les territoires dont la candidature a été acceptée pendant l'expérimentation. Selon service-public, il s'agit de Paris, d'Est Ensemble et de Plaine Commune (9 communes chacun en Seine-Saint-Denis), de Lille avec Hellemmes et Lomme, de Lyon et Villeurbanne, de Montpellier, de Bordeaux, de Grenoble-Alpes Métropole et du Pays basque. La liste complète figure sur la fiche de service-public.fr consacrée à l'encadrement des loyers.

Au total, près de 70 communes. Depuis novembre 2022, l'État n'accepte plus de nouvelle candidature, ce qui explique que des villes comme Marseille ou Toulouse n'y figurent pas. Notre dossier sur l'encadrement des loyers dans 9 territoires, avec leurs plafonds et recours, détaille le loyer de référence de chaque zone.

Le Sénat a voté mercredi pour prolonger de deux ans l'expérimentation de l'encadrement des loyers dans une version minimaliste : il ne sera ni étendu ni renforcé.

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— Public Sénat (@publicsenat) 24 octobre 2026

Ne confondez pas avec un autre mécanisme, celui qui limite la hausse du loyer à la relocation dans toutes les communes de zone tendue. Ce second plafond, fixé par décret, n'est pas concerné par le vote du 21 octobre : il a été reconduit et la hausse de loyer reste plafonnée jusqu'en juillet 2027, sauf dans 3 cas.

Ce que le vote change pour les locataires

Pour un locataire déjà en place, le bail signé reste valable. Le loyer inscrit au contrat ne s'envole pas le 25 novembre, même sans prolongation. La révision annuelle reste calée sur l'indice de référence des loyers, et le bailleur ne peut pas imposer une hausse en cours de bail.

Le risque porte sur les nouveaux baux. Sans plafond, un logement remis en location après le 24 novembre pourrait être proposé au prix du marché, sous la seule limite du décret qui encadre l'évolution entre deux locataires. Dans les quartiers où la demande dépasse de loin l'offre, l'écart peut être sensible.

La Fondation pour le Logement donne la mesure de l'enjeu. Son sixième baromètre, publié le 3 septembre 2026, relève que 37 % des annonces dépassent encore le plafond légal dans les villes concernées, 46 % à Paris contre 31 % un an plus tôt. Le dépassement moyen atteint 171 € par mois dans la capitale, comme le montrait déjà l'encadrement des loyers à Paris, où 46 % des annonces sont hors plafond.

Si le texte passe avec le plafond de 20 % sur le complément de loyer, le locataire gagnerait un argument chiffré. Aujourd'hui, un complément doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement, mais son montant n'a pas de limite fixée par la loi. La contestation passe par la commission départementale de conciliation, dans les trois mois qui suivent la signature du bail.

Ce que le vote change pour les bailleurs

Pour un propriétaire, trois scénarios ont des effets très différents. Une prolongation de deux ans maintient les règles actuelles : loyer de base au plus égal au loyer de référence majoré, complément possible sous conditions, amende de 5 000 € pour un particulier. La pérennisation votée par les députés durcirait au contraire le cadre, avec le complément limité à 20 % et des amendes doublées.

Le rejet, enfin, rendrait aux bailleurs la liberté de fixer le loyer initial d'un nouveau bail, dans la limite de l'encadrement de l'évolution en zone tendue. Une liberté relative, donc, comme nous l'expliquions dès l'été dans notre article sur la fin de l'encadrement des loyers en 2026 et ce qui pourrait changer en novembre.

Un calcul simple montre l'enjeu du plafond de 20 %. Pour un deux-pièces de 40 m² dont le loyer de référence majoré serait de 30 € le mètre carré (montant purement illustratif), le loyer de base plafonné atteint 1 200 €. Avec la règle votée à l'Assemblée, le complément ne pourrait plus dépasser 240 € par mois, soit un loyer total de 1 440 € au maximum, quelles que soient les qualités du logement.

Le bailleur qui loue par une agence serait aussi informé d'office du loyer de référence. L'argument « je ne savais pas » perdrait sa force face à une amende de 10 000 €.

Les arguments des deux camps avant le débat public

Les partisans s'appuient sur les évaluations rendues publiques depuis 2019. Le rapport remis par le gouvernement et les travaux de l'Institut des politiques publiques concluent à une baisse des loyers de 2 à 4 % en moyenne dans les zones concernées. L'exposé des motifs du texte de Ian Brossat cite une économie moyenne de 141 € par mois pour les locataires parisiens entre juillet 2023 et juin 2024, et rappelle que le logement absorbe près d'un quart des revenus des ménages.

Les opposants mettent en avant le marché. Un plafond, disent-ils, pousse des propriétaires vers la location meublée de courte durée ou la vente, et réduit l'offre disponible. Ils soulignent aussi que près d'une annonce sur deux reste hors plafond à Paris, preuve selon eux que la règle est mal appliquée plus que nécessaire. Face à ces deux lectures, le Sénat doit trancher en un seul jour de séance, sans plan B si la navette parlementaire s'enlise.

Le débat déborde parfois sur un autre terrain : une loi sur les loyers commerciaux a aussi été discutée au Sénat cette année, sans lien avec le dispositif d'habitation. Le vote du 21 octobre ne concerne que les logements loués comme résidence principale, vides ou meublés, y compris ceux des bailleurs sociaux pour la part de leur parc qui y est soumise.

Calendrier et prochaines étapes jusqu'à fin novembre 2026

Voici les dates à retenir pour suivre le texte, de la séance publique du Sénat à l'échéance légale :

Pour suivre les travaux parlementaires en temps réel, le site du Sénat publie le compte rendu intégral de la séance, les amendements déposés et le résultat de chaque scrutin. Les débats sont aussi diffusés en direct par Public Sénat et relayés sur les réseaux sociaux de la chambre haute. Côté locataires, l'information officielle sur les plafonds en vigueur reste celle de service-public, et une recherche par adresse sur le site de votre préfecture ou de votre métropole donne le loyer de référence de votre logement.

Après le 21 octobre, le texte adopté par le Sénat dira lequel des trois scénarios l'emporte, et donc ce que valent les loyers de référence en vigueur au-delà du 24 novembre.

Prolongation de l'encadrement des loyers : vos réponses avant le vote du Sénat

Mon loyer va-t-il augmenter le 25 novembre si rien n'est voté ?

Non, pas en cours de bail. Le loyer fixé au contrat reste dû, avec sa seule révision annuelle selon l'indice de référence des loyers. Le changement ne toucherait que les baux signés après la fin du plafond, et encore dans la limite de l'encadrement de l'évolution en zone tendue.

Quand saura-t-on si l'encadrement est prolongé ?

Le Sénat vote le 21 octobre, mais la loi n'existe qu'une fois adoptée dans les mêmes termes par les deux assemblées, puis promulguée. Si les sénateurs modifient le texte, il faudra un nouveau vote des députés avant le 24 novembre.

Ma ville peut-elle rejoindre le dispositif ?

Pas aujourd'hui : l'État n'accepte plus de candidature depuis novembre 2022. La version votée par les députés rouvrirait la porte, y compris hors zone tendue. Une simple prolongation de deux ans, elle, garderait la liste actuelle des communes.