Loyer impayé cet automne : avec la trêve hivernale, pas d'expulsion avant le 1er avril 2027

Chaque automne, la même question revient chez les propriétaires. Un loyer ne tombe pas le 5 octobre, puis un deuxième manque en novembre. Que faire en cas de loyer impayé quand le calendrier joue contre vous ? La réponse tient en une idée : la procédure ne s'arrête pas pendant l'hiver, seule l'exécution de l'expulsion est suspendue. Autrement dit, chaque semaine gagnée maintenant rapproche la fin du litige.

Voici les étapes, dans l'ordre, avec les délais fixés par la loi du 6 juillet 1989 modifiée en 2023, les aides qui peuvent éviter le tribunal et les recours pour récupérer la dette locative.

Sommaire

Que faire en cas de loyer impayé dès le premier mois ?

Le premier retard n'appelle pas un commissaire de justice. Il appelle un contact. Un appel, un message, puis une lettre de relance simple : beaucoup de situations se règlent à ce stade, parce qu'un virement a sauté, qu'un salaire est arrivé en retard ou qu'une aide au logement a été suspendue.

Si rien ne bouge sous huit à quinze jours, la mise en demeure prend le relais. Envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, elle rappelle le montant dû, les mois concernés et fixe un délai pour payer. Elle n'a pas d'effet juridique contraignant, mais elle date le litige et prouve votre bonne foi devant le juge. Gardez l'avis de réception : c'est une pièce du dossier. Si le locataire traverse une difficulté passagère, c'est aussi le moment de lui proposer de régulariser par un échéancier ou un prélèvement, et de l'orienter vers un accompagnement social.

• Relance amiable : téléphone ou courriel, sans formalisme, dans les jours qui suivent l'échéance.
• Lettre de relance écrite : elle garde une trace et ouvre la discussion sur un échéancier.
• Mise en demeure en recommandé : dernière étape amiable avant d'engager des frais de procédure.

À ce stade, prévenez aussi la caution solidaire si le bail en prévoit une. Et si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI) ou si le logement est couvert par la garantie Visale d'Action Logement, vérifiez le délai de déclaration du sinistre : il est court, souvent un à deux mois après le premier impayé, et un retard peut vous priver de l'indemnisation.

Le locataire touche l'aide au logement : un réflexe obligatoire

Quand l'APL est versée directement au propriétaire, le bailleur doit signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois qui suivent sa constitution. Sans ce signalement, l'organisme peut réclamer les aides versées. La CAF demande alors au locataire un plan d'apurement ; tant qu'il le respecte, l'aide continue d'être versée. La revalorisation des APL d'octobre ne change rien à cette obligation.

Le commandement de payer : la vraie première étape judiciaire

Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice, anciennement huissier de justice, à la demande du propriétaire. C'est lui qui fait courir le délai prévu par la clause résolutoire du bail. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, ce délai est de six semaines, contre deux mois auparavant.

L'acte reprend le décompte de la dette, reproduit la clause résolutoire et informe le locataire de ses droits : saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL), contacter une ADIL, demander des délais au juge. S'il existe une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours. Faute de quoi elle ne peut pas être poursuivie pour les pénalités et intérêts de retard.

Le commissaire de justice signale aussi le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) lorsque la dette dépasse certains seuils fixés par arrêté préfectoral. Cette information déclenche parfois une aide sociale avant l'audience. Les frais de signification de l'acte, généralement à la charge du locataire condamné, sont avancés par le propriétaire. Si le bien est confié à une agence de gestion locative, c'est elle qui mandate l'huissier, et le montant de ses honoraires de contentieux figure dans le mandat de gestion.

Et si le bail ne contient pas de clause résolutoire ?

Les baux signés depuis la loi de 2023 doivent en contenir une. Pour un contrat plus ancien qui n'en prévoit pas, la résiliation du bail n'est pas automatique : le bailleur doit demander au tribunal une résiliation judiciaire pour manquement grave. La procédure est plus longue, et la décision dépend davantage de l'appréciation du juge.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion pour impayé ?

En pratique, comptez rarement moins de huit mois entre le premier loyer impayé et le départ effectif du locataire, souvent plus d'un an. Les délais légaux sont des minimums : l'agenda des tribunaux et la réponse du préfet s'y ajoutent.

Étape	Délai légal	Ce qui se passe
Commandement de payer	6 semaines	Le locataire peut régler la dette et stopper la clause résolutoire.
Assignation devant le juge	6 semaines avant l'audience	Elle est notifiée au préfet, qui fait réaliser un diagnostic social et financier.
Audience et jugement	Variable selon le tribunal	Le juge constate la résiliation, accorde ou non des délais de paiement.
Commandement de quitter les lieux	2 mois	Le juge peut réduire ou supprimer ce délai en cas de mauvaise foi.
Concours de la force publique	2 mois de réponse du préfet	Le silence vaut refus et ouvre un droit à indemnisation.
Trêve hivernale	1er novembre au 31 mars	Aucune expulsion exécutée, sauf exceptions.

Prenons un exemple concret. Un loyer n'est pas payé le 5 octobre 2026. Le commandement est délivré fin octobre ; le délai de six semaines expire vers la mi-décembre. L'assignation part aussitôt, l'audience se tient au mieux en février ou en mars. Même avec un jugement favorable, le commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale repoussent toute expulsion après le 31 mars 2027. Et si le préfet tarde, l'été arrive vite.

Le passage devant le juge des contentieux de la protection

Le litige est porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. C'est lui, et lui seul, qui est compétent pour les baux d'habitation. L'assignation est délivrée par le commissaire de justice et doit parvenir au préfet au moins six semaines avant l'audience.

À l'audience, le propriétaire demande la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, le paiement de l'arriéré, une indemnité d'occupation jusqu'au départ et l'expulsion. L'avocat n'est pas obligatoire, mais son conseil est utile dès que le dossier se complique : contestation des charges, travaux réclamés par le locataire, logement déclaré indécent.

Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?

Oui, dans certaines conditions. Depuis 2023, le juge ne peut accorder des délais de paiement, jusqu'à trois ans, que si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et s'il en fait la demande. Si l'échéancier est respecté, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et le bail continue. Au premier retard, en revanche, la résiliation reprend ses effets sans nouvelle décision.

📢🚨 Loyer impayé. Elle est propriétaire. Son locataire ne paie plus. Et c'est ELLE qui est dans la merde. En France, la procédure d'expulsion dure en moyenne 2 ANS. Deux ans pendant lesquels le propriétaire continue de payer son crédit, ses charges, sa taxe foncière — pour un… pic.twitter.com/9SJ85zht4k

— ChienSurpris (@ChienSurpris) 30 mars 2026

Le juge peut aussi accorder un délai pour quitter les lieux, désormais compris entre un mois et un an. Il tient compte de la situation du locataire : âge, santé, enfants, démarches de relogement, bonne ou mauvaise foi. Les conditions sont les mêmes en location meublée qu'en location vide : le droit du bail d'habitation s'applique dans les deux cas. Pour obtenir une décision rapide, le dossier doit être complet dès la première audience : bail, décompte actualisé de la dette locative, commandement, relances et courriers échangés.

Du jugement à l'expulsion : le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de deux mois pour partir. Ce délai peut être supprimé ou réduit par le juge si l'occupant est de mauvaise foi, par exemple s'il a fait obstacle à la procédure.

Passé ce délai, si le locataire refuse de quitter le logement, le commissaire dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et demande au préfet le concours de la force publique. Le préfet dispose de deux mois pour répondre. Son silence équivaut à un refus. Dans ce cas, la responsabilité de l'État est engagée : le bailleur peut former une demande d'indemnisation, puis, sans réponse satisfaisante, saisir le tribunal administratif.

Notre dossier complet : Trêve hivernale.

À retenir : un bailleur ne peut jamais expulser lui-même un locataire, changer la serrure ou vider le logement. Ces gestes sont des délits, punis de trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende. Les meubles laissés sur place suivent une procédure propre, avec inventaire et parfois garde-meuble.

Ce que la trêve hivernale change vraiment pour le bailleur

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée. C'est la seule chose que la trêve suspend. Le commandement de payer, l'assignation, l'audience et le jugement peuvent parfaitement avoir lieu pendant l'hiver.

Ce qui change tout ? Le calendrier. Un propriétaire qui attend janvier pour engager la procédure obtient au mieux un jugement au printemps, puis doit encore laisser courir deux mois de commandement de quitter les lieux. Un propriétaire qui agit en octobre peut avoir un titre exécutoire prêt le 1er avril.

• Relogement assuré : la trêve ne joue pas si un relogement adapté est proposé à l'occupant et à sa famille.
• Squat : les personnes entrées dans les lieux par voie de fait ne bénéficient pas de la trêve depuis la loi de 2023.
• Coupures d'énergie : les fournisseurs ne peuvent pas couper l'électricité ou le gaz d'un logement habité pendant la même période, ce qui n'efface pas la dette.

Les chiffres de fin de trêve le rappellent chaque année : les expulsions avec concours de la force publique se concentrent sur avril et mai. Plus le dossier est prêt tôt, plus il passe tôt dans la file de la préfecture.

Comment récupérer un loyer impayé sans attendre l'expulsion ?

Récupérer le logement et récupérer l'argent sont deux questions différentes. Beaucoup de bailleurs obtiennent le départ du locataire sans jamais voir la dette réglée. Plusieurs outils permettent pourtant le recouvrement.

• La caution solidaire : elle peut être actionnée dès le premier impayé, sans attendre la fin de la procédure contre le locataire.
• La garantie Visale : Action Logement verse les loyers impayés au bailleur puis se retourne contre le locataire.
• L'assurance loyers impayés : elle rembourse les sommes dues et prend souvent en charge les frais de procédure et de contentieux.
• L'injonction de payer : une requête au tribunal judiciaire, sans audience, adaptée quand le bailleur veut la dette mais pas la résiliation du bail.

La saisie sur salaire passe désormais par le commissaire de justice

Muni d'un titre exécutoire, jugement ou ordonnance d'injonction de payer, le propriétaire peut faire pratiquer une saisie. Saisie sur compte bancaire, saisie des biens mobiliers, et saisie des rémunérations : depuis le 1er juillet 2025, cette dernière ne passe plus par le juge. C'est le commissaire de justice qui la conduit, auprès de l'employeur, après un commandement préalable au locataire. La démarche est plus rapide, et la partie insaisissable du salaire reste protégée.

Attention au délai : l'action en paiement des loyers et charges se prescrit par trois ans. Une dette laissée dormir trop longtemps devient irrécupérable, même avec un dossier solide.

Les aides qui peuvent éviter le tribunal

La procédure coûte, prend du temps et se termine souvent sans que le bailleur récupère l'intégralité de ce qui lui est dû. Trouver une solution amiable reste donc, dans bien des cas, le meilleur calcul financier.

Le fonds de solidarité pour le logement, géré par chaque département, peut verser une aide ou un prêt au locataire pour solder la dette locative. Les ADIL, présentes dans la plupart des départements, conseillent gratuitement bailleurs et locataires : l'ANIL et son réseau reçoivent chaque année des milliers de propriétaires confrontés à un impayé. Un plan d'apurement signé des deux parties, avec des échéances réalistes, évite souvent l'audience.

Le conseil départemental et les services sociaux de la commune peuvent également être sollicités, notamment quand la situation du ménage relève d'une mesure d'accompagnement. Quelle que soit l'issue, une source de revenus identifiée reste la meilleure garantie d'un accord tenu. La commission de surendettement de la Banque de France peut aussi intervenir. Si le locataire dépose un dossier jugé recevable, les procédures d'exécution sont suspendues et la dette peut être rééchelonnée, voire en partie effacée. Le bailleur en est informé et peut faire valoir ses observations.

Côté propriétaires, le sujet pèse sur l'investissement locatif : garants, assurances et risque d'impayé font partie du calcul, comme l'expliquait notre enquête sur le locatif devenu plus risqué. Le projet de fichier des locataires mauvais payeurs se heurte, lui, aux limites posées par la loi.

Combien de loyers impayés avant de lancer l'expulsion ?

La loi ne fixe aucun nombre minimum. Un seul loyer impayé suffit pour délivrer un commandement de payer si le bail contient une clause résolutoire. Dans les faits, les bailleurs attendent souvent deux ou trois mois de retard, et c'est une erreur de calendrier : chaque mois d'hésitation allonge d'autant la procédure.

Le seuil qui compte est ailleurs. Pour un logement dont le locataire perçoit l'APL, l'impayé est constitué au regard de la CAF dès que la dette atteint un certain montant ; pour une assurance loyers impayés, le contrat fixe sa propre définition. Relisez ces deux documents avant d'engager quoi que ce soit. Laisser filer la dette a une conséquence directe : plus le montant grossit, moins le locataire a de chances de pouvoir la solder, et plus l'indemnité d'occupation s'accumule sans être payée.

Le cas des petits propriétaires mérite une attention particulière. Un seul logement loué, un crédit à rembourser : la perte d'un loyer pendant un an peut déséquilibrer tout un budget. Le nouveau statut du bailleur privé ne couvre pas ce risque, qui reste à la charge de celui qui loue.

Questions fréquentes sur la procédure de loyer impayé

Quels sont les recours du propriétaire face à un loyer impayé ?

Relance, mise en demeure, activation de la caution ou de l'assurance, puis commandement de payer et saisine du juge des contentieux de la protection. Pour la seule dette, l'injonction de payer suffit ; pour récupérer le logement, il faut une décision de justice.

Le locataire peut-il être expulsé pendant la trêve hivernale ?

Non, sauf relogement assuré ou occupation illicite par un squatteur. La procédure, elle, continue : commandement, audience et jugement peuvent avoir lieu entre novembre et mars.

Qui paie les frais de procédure ?

Le bailleur les avance. Le juge peut ensuite les mettre à la charge du locataire condamné, mais leur recouvrement suit le même sort que la dette : il dépend de la solvabilité de l'occupant.

Pour vérifier chaque délai et les mentions obligatoires, le détail de la procédure figure sur la page consacrée aux loyers impayés sur service-public.fr.