SCI à l'IS ou à l'IR : 15 % d'impôt sur les bénéfices, mais une revente taxée sans abattement

Choisir entre SCI à l'IR et SCI à l'IS, c'est fixer le cadre juridique et fiscal de la société civile immobilière pour toute sa durée de vie. Revenus fonciers imposés au barème, au taux marginal, avec prélèvements sociaux et déficit foncier imputable d'un côté. Impôt sur les sociétés au taux réduit, amortissement comptable du bien, frais d'acquisition déductibles, bilan annuel et dividendes de l'autre. La plus-value de vente, la gestion, la transmission du patrimoine et la stratégie d'investissement en dépendent.

Ce guide tranche selon trois critères : la durée de détention, la nature de l'activité de location, nue ou meublée, et l'usage du résultat imposable, distribué ou mis en réserve pour rembourser l'emprunt. Le gérant, l'expert-comptable ou le notaire pose la question dès la création : quelle option, quelles conditions, quel avantage, quel inconvénient ?

Sommaire

Comment une SCI est-elle imposée par défaut ?

Une SCI relève de plein droit de l'impôt sur le revenu : c'est le régime par défaut, sans aucune démarche. Service-public.fr le rappelle dans sa fiche consacrée à la société civile immobilière : la société est dite « transparente », et chaque associé déclare sa quote-part du résultat dans sa propre déclaration de revenus, à proportion des parts qu'il détient.

Pour une SCI qui loue un logement vide, ce résultat entre dans la catégorie des revenus fonciers. Il s'ajoute aux salaires, pensions et autres revenus du foyer, et supporte le barème progressif de l'impôt sur le revenu à votre taux marginal, plus les prélèvements sociaux. Sur les revenus fonciers, ces prélèvements restent à 17,2 % en 2026 : la hausse à 18,6 % votée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 ne les concerne pas.

La société, elle, ne paie rien. Elle dépose chaque année une déclaration n° 2072, qui répartit le résultat entre les associés. Le gérant tient une comptabilité simple de recettes et de dépenses ; aucun bilan n'est exigé par l'administration fiscale.

Revenus fonciers au réel : ce que la SCI à l'IR peut déduire

Une SCI à l'IR déclare ses loyers au régime réel. Le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, n'est ouvert à un associé que s'il détient aussi un logement loué nu en direct ; un associé qui ne possède que des parts de SCI passe au réel. Ce régime permet de déduire les charges effectivement payées :

• Intérêts d'emprunt et frais de dossier du prêt qui a financé l'achat ;
• Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, hors construction et agrandissement ;
• Taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion d'agence et charges de copropriété non récupérables.

L'amortissement du bien, en revanche, n'existe pas pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu. Le prix d'achat de l'immeuble ne se déduit jamais des loyers : c'est la principale limite de ce régime quand le crédit est remboursé et que les intérêts fondent.

Le déficit foncier, avantage propre à l'impôt sur le revenu

Le déficit foncier est le levier fiscal que la SCI à l'IS ne connaît pas. Quand les charges hors intérêts dépassent les loyers, typiquement l'année de gros travaux, le déficit s'impute sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, dispositif prolongé jusqu'en 2027.

La part du déficit qui dépasse ce plafond, et celle qui provient des intérêts d'emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour un associé imposé dans une tranche marginale à 30 % ou 41 %, l'économie d'impôt est immédiate et se lit dès la déclaration suivante. Encore faut-il que le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, sinon le fisc reprend l'avantage.

Ce que disent le Code civil et le Code général des impôts

Le cadre juridique de la SCI tient en quelques articles. Le Code civil définit la société à l'article 1832 et les sociétés civiles aux articles 1845 et suivants : une SCI a un objet social civil, la gestion d'un patrimoine immobilier, et ses associés répondent des dettes sociales de façon indéfinie, à proportion de leur participation au capital social, selon l'article 1857. Ce principe s'applique quel que soit le régime fiscal choisi, et il s'applique également à l'associé qui a détenu ses titres quelques mois seulement.

Côté fiscal, l'article 8 du CGI pose la règle de la transparence : une société civile qui ne relève pas de l'IS voit son résultat imposé directement entre les mains des associés. L'article 206 du CGI prévoit deux exceptions. La première est une obligation : une société civile qui se livre à une activité commerciale, comme la location meublée habituelle, devient passible de l'impôt sur les sociétés de plein droit. La seconde est une faculté : l'option, encadrée par l'article 239 du CGI.

Le reste du Code général des impôts découle de ce choix. L'article 150 U du CGI régit la plus-value des particuliers, applicable à la SCI transparente ; l'article 219 du CGI fixe les taux de l'IS, taux réduit et taux normal de 25 % ; l'article 200 A du CGI organise le PFU sur les dividendes. Ces textes changent souvent par loi de finances : la vérification de l'information sur Legifrance ou le BOFiP, à la date du projet, reste la seule règle sûre.

Une société civile, jamais une société commerciale

Une SCI à l'IS reste une société civile sur le plan juridique, même si elle tient une comptabilité d'entreprise. Elle ne devient pas une société commerciale et conserve ses statuts, son gérant et ses règles de majorité. Seule sa fiscalité change : son objet social reste civil et ses statuts restent ceux d'une société civile. Ce point rassure souvent les familles qui craignent de perdre la souplesse des statuts en passant à l'IS.

La SCI à l'impôt sur les sociétés : amortir pour ne plus payer

Une SCI qui opte pour l'impôt sur les sociétés devient fiscalement une entreprise. Le résultat n'est plus réparti entre les associés : la société est imposée elle-même sur son bénéfice, et les associés ne paient rien tant qu'ils ne se versent pas de dividende.

Le taux de l'impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis de 25 % au-delà, selon la fiche de service-public.fr vérifiée en février 2026. Le taux réduit suppose deux conditions cumulées : un chiffre d'affaires de l'exercice inférieur ou égal à 10 millions d'euros, et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Une SCI familiale classique remplit ces conditions sans difficulté ; le taux réduit s'applique alors automatiquement, sans formalité.

L'amortissement comptable de l'immeuble

L'amortissement est la raison d'être de la plupart des SCI à l'IS. Chaque année, la société constate une charge qui correspond à l'usure de l'immeuble : le prix d'acquisition, hors terrain, se répartit sur la durée d'utilisation de chaque composant (gros œuvre, toiture, façade, installations techniques, agencements). Cette charge ne correspond à aucune sortie d'argent, mais elle vient en déduction du bénéfice imposable.

Ajoutée aux intérêts d'emprunt, à la taxe foncière, aux frais de gestion et à l'assurance, elle suffit souvent à ramener le résultat fiscal à zéro pendant de longues années. Le terrain, lui, ne s'amortit jamais : sa valeur se ventile au moment de l'achat, et une part trop faible attribuée au sol attire l'attention de l'administration fiscale lors d'un contrôle.

Frais d'acquisition et frais de notaire

Les frais d'acquisition reçoivent un traitement plus souple à l'IS. La SCI peut déduire immédiatement les frais de notaire, droits d'enregistrement et commissions de l'exercice d'achat, ou les incorporer au prix de revient de l'immeuble pour les amortir avec lui. Le premier choix crée souvent un déficit reportable, imputable sur les bénéfices des exercices suivants sans limite de durée.

À l'impôt sur le revenu, ces mêmes frais d'acquisition ne se déduisent pas des loyers : ils viennent seulement majorer le prix d'acquisition au moment de calculer la plus-value, forfaitairement ou pour leur montant réel.

SCI IS ou IR : le tableau des différences

Les deux régimes s'opposent presque point par point. Le tableau rapproche la fiscalité des loyers, celle de la revente et les obligations comptables de chaque formule.

La revente, là où la SCI à l'IS perd son avantage

La plus-value de revente est le juge de paix du choix fiscal. Les deux régimes calculent et imposent le gain de façon radicalement différente, et l'écart se chiffre parfois en dizaines de milliers d'euros sur un même immeuble.

À l'IR, le régime des plus-values des particuliers

Une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, comme le précise service-public.fr dans sa fiche sur la plus-value immobilière. La plus-value imposable correspond au prix de vente diminué du prix d'achat, lui-même majoré des frais d'acquisition et de certains travaux. Elle supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattement pour durée de détention.

• Impôt sur le revenu : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e, exonération totale au-delà de 22 ans de détention ;
• Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e, exonération après 30 ans ;
• Surtaxe : de 2 % à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €, calculée par le notaire.

Le temps travaille donc pour l'associé d'une SCI à l'IR. Au bout de trente ans, l'immeuble se revend sans aucune imposition de la plus-value, quel que soit le gain. Avant ce terme, les abattements partiels réduisent déjà nettement la base taxable dès la sixième année.

À l'IS, une plus-value calculée sur la valeur nette comptable

Une SCI à l'IS calcule sa plus-value comme une entreprise. Le gain correspond au prix de vente moins la valeur nette comptable de l'immeuble, c'est-à-dire le prix d'acquisition diminué de tous les amortissements déjà pratiqués. Chaque euro amorti pendant la détention revient donc dans la plus-value à la revente.

Cette plus-value professionnelle entre dans le résultat de l'exercice et supporte l'impôt sur les sociétés à 15 % puis 25 %, sans aucun abattement pour durée de détention. Si les associés veulent ensuite récupérer le produit de la vente, la distribution du bénéfice ajoute une seconde couche d'impôt, celle des dividendes.

Une hypothèse simple montre l'effet. Une SCI achète un immeuble 300 000 € hors terrain et l'amortit à hauteur de 120 000 € sur quinze ans ; elle le revend 330 000 €. À l'IR, la plus-value brute ne serait que de 30 000 €, réduite par les abattements. À l'IS, elle atteint 150 000 € (330 000 € moins une valeur nette comptable de 180 000 €), imposés pour l'essentiel à 25 %. L'impôt évité sur les loyers pendant quinze ans revient en grande partie au moment de la cession.

Dividendes, réserve et compte courant : sortir l'argent d'une SCI à l'IS

Le bénéfice d'une SCI à l'IS appartient à la société tant que l'assemblée des associés n'a pas décidé de le distribuer. Deux options s'offrent alors à eux : le laisser en réserve pour rembourser l'emprunt ou financer des travaux, ou le verser sous forme de dividendes.

Le dividende perçu par un associé personne physique supporte le prélèvement forfaitaire unique, la « flat tax », au taux de 31,4 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, d'après le barème publié par service-public.fr. L'associé peut aussi opter pour le barème progressif, avec un abattement de 40 % sur le dividende, une option globale qui vaut pour tous ses revenus du capital de l'année.

L'apport en compte courant d'associé change la donne. Quand un associé a prêté de l'argent à la SCI pour l'achat ou les travaux, la société peut le rembourser sans imposition : il s'agit du retour d'une somme prêtée, pas d'un revenu. Beaucoup de SCI à l'IS financent ainsi l'acquisition par emprunt et apports en compte courant, puis remboursent les associés avec les loyers, en différant le dividende.

Le cumul IS et flat tax, l'inconvénient à chiffrer

Un bénéfice distribué intégralement subit deux impositions successives : l'impôt sur les sociétés au niveau de la SCI, puis la flat tax au niveau de l'associé. Sur un euro de bénéfice taxé à 15 %, l'associé ne perçoit net qu'environ 58 centimes après les 31,4 % prélevés sur les 85 centimes distribués. À 25 %, il ne lui reste qu'un peu plus de 51 centimes.

- SCI IR vs SCI IS -

La fiscalité d’une SCI, ce n’est pas un détail, ça te change tout…

Avant de cocher “IS” ou “IR”, pose-toi les bonnes questions.

1. Ton horizon d’investissement.

Tu veux garder le bien quelques années ? L’IR est souvent plus adapté.
Tu veux construire un…

— Simon | Invest Immobilier 🏡 (@simon_immonetiz) 9 octobre 2025

Pour un associé imposé à 11 % sur ses revenus, ce cumul coûte plus cher que l'impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux d'une SCI à l'IR. Pour un associé dans la tranche à 41 % ou 45 %, l'IS sans distribution reste très favorable. Tout tient donc à la question suivante : avez-vous besoin des loyers pour vivre ?

Passer de l'IR à l'IS : l'option et son caractère irrévocable

Le passage à l'impôt sur les sociétés résulte d'une option. La SCI la notifie au service des impôts des entreprises dont elle dépend, avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle veut être imposée à l'IS. Elle peut aussi la cocher dès la création, sur le formulaire d'immatriculation.

Peut-on revenir à l'impôt sur le revenu ?

Revenir à l'IR reste possible pendant une durée limitée. Depuis la loi de finances pour 2019, la société peut renoncer à son option jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle l'a exercée. Passé ce délai, l'option devient irrévocable : la SCI restera à l'impôt sur les sociétés jusqu'à sa dissolution. Une société qui renonce dans les délais ne peut plus opter de nouveau pour l'IS.

Le changement de régime a-t-il un coût fiscal ?

Le changement de régime fiscal n'est jamais neutre. Le passage de l'IR à l'IS, dans un sens comme dans l'autre, entraîne des conséquences proches d'une cessation d'activité : imposition de certains résultats en suspens, sort des déficits fonciers non encore imputés, valeur d'inscription de l'immeuble au bilan. Pour une SCI qui détient déjà un patrimoine immobilier depuis longtemps, cette opération se chiffre avant toute décision avec un expert-comptable ou un notaire.

Une SCI peut-elle louer en meublé à l'IR ?

La location meublée habituelle est une activité commerciale, et une société civile qui l'exerce relève de plein droit de l'impôt sur les sociétés, sans même avoir opté, selon la doctrine administrative publiée au BOFiP. L'administration tolère une part accessoire de recettes commerciales, limitée à 10 % des recettes totales hors taxes. Au-delà, la SCI bascule à l'IS, souvent sans que les associés s'en aperçoivent avant un contrôle.

Un projet de location meublée à plusieurs s'oriente donc vers une SCI à l'IS, ou vers une autre structure, comme la SARL de famille, qui peut opter pour l'impôt sur le revenu et le statut de loueur en meublé.

Quel régime fiscal choisir selon votre projet ?

Aucune formule ne gagne dans tous les cas. Le bon choix fiscal découle de quelques questions simples, posées au moment de créer la société.

Une détention longue et une transmission : l'IR

Une SCI créée pour garder un immeuble vingt ou trente ans, puis le transmettre aux enfants, a tout intérêt à rester à l'impôt sur le revenu. Les abattements pour durée de détention effacent la plus-value, la transmission de parts se prépare progressivement, et les associés gardent une gestion simple. L'option IS n'aurait de sens que si les loyers devaient servir à rembourser un emprunt lourd pendant de longues années, sans aucune distribution.

La transmission de parts sociales bénéficie des abattements des donations : 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans. Le mécanisme est décrit dans l'article consacré à l'achat en SCI familiale, avec le démembrement de propriété qui permet de donner la nue-propriété des parts en gardant l'usufruit. La valeur des parts tient compte de l'actif net de la société, emprunt déduit.

Une détention courte ou des loyers capitalisés : l'IS

Une SCI à l'IS convient mieux à des associés fortement imposés qui n'ont pas besoin des loyers et veulent constituer un patrimoine dans la société. L'amortissement neutralise l'impôt sur les loyers, les bénéfices mis en réserve servent à rembourser le crédit ou à financer l'acquisition suivante, et la société capitalise à 15 % au lieu de 47,2 % ou plus pour un associé dans la tranche à 30 % à l'IR.

La stratégie suppose de ne jamais revendre l'immeuble isolément, ou de réinvestir le produit dans la société. L'investisseur qui prévoit une cession avant quinze ou vingt ans doit chiffrer la plus-value à l'IS avant d'opter : c'est souvent elle qui fait pencher le calcul.

Les situations intermédiaires

Entre ces deux profils, l'arbitrage se fait au cas par cas. Quatre critères pèsent le plus :

• Le taux marginal des associés : au-delà de 30 %, l'écart avec l'IS à 15 % devient significatif ;
• Le financement : un emprunt important et des intérêts élevés rendent l'IR acceptable les premières années, l'IS prend le relais quand les intérêts baissent ;
• Les travaux : un programme lourd de rénovation favorise l'IR et son déficit foncier imputable sur le revenu global ;
• La sortie prévue : revente, conservation ou transmission, à décider dès la création.

Comptabilité, gérance et frais : le coût de gestion de chaque régime

La gestion d'une SCI à l'IR reste légère. Le gérant tient un registre des recettes et des dépenses, réunit l'assemblée générale annuelle, dépose la déclaration 2072 et transmet à chaque associé le montant de sa quote-part. Beaucoup de gérants s'en chargent eux-mêmes.

Une SCI à l'IS doit tenir une comptabilité commerciale complète : bilan, compte de résultat, plan d'amortissement, liasse fiscale 2065 télétransmise, approbation des comptes et dépôt éventuel. La plupart confient cette tâche à un expert-comptable, dont les honoraires annuels s'ajoutent aux charges de gestion. Ils restent déductibles du bénéfice imposable, mais ils pèsent sur la rentabilité d'une petite SCI qui ne détient qu'un appartement.

Le statut du gérant ne change pas selon le régime : il peut être associé ou non, rémunéré ou non. Une rémunération versée par une SCI à l'IS est déductible du résultat et imposée chez le gérant dans la catégorie des rémunérations de gérant, avec des cotisations sociales selon sa situation.

Trésorerie, TMI et outil de gestion

La trésorerie se pilote différemment selon le régime. Une SCI à l'impôt sur le revenu peut conserver des liquidités, mais chaque associé paie l'impôt sur sa quote-part du résultat, encaissée ou non : un associé à forte TMI qui laisse la trésorerie dans la société paie quand même l'impôt sur des sommes qu'il ne touche pas. Une SCI à l'IS, à l'inverse, garde sa trésorerie après un impôt modéré, et l'associé n'est imposé qu'à la distribution.

Pour gérer une petite SCI, un logiciel de comptabilité en ligne suffit souvent à l'impôt sur le revenu : saisie des recettes, des charges et édition des montants à reporter. À l'IS, le logiciel aide, mais la liasse fiscale, le plan d'amortissement et les écritures de clôture rendent le fonctionnement plus complexe ; un accompagnement par un expert-comptable reste la solution adaptée à la plupart des associés. La simplicité de la SCI transparente a un prix fiscal, la sophistication de la SCI à l'IS un coût de gestion.

La TMI de chaque associé figure sur son avis d'imposition : c'est le premier chiffre à relever avant toute simulation. Une TMI à 11 % plaide pour la transparence, une TMI à 41 % ou 45 % pour l'IS, et une TMI à 30 % impose de regarder la durée de vie du projet et la date de sortie envisagée. Un conseil qui ne part pas de cette information compare des régimes dans le vide. Le meilleur choix fiscal se fait en fonction de la situation personnelle de chaque associé, pas d'une règle générale.

IR ou IS : trois cas pour trancher

Les situations réelles se ressemblent souvent. Voici trois configurations fréquentes et le régime qui leur correspond le mieux, à valider avec un professionnel au vu des chiffres exacts.

Un couple qui prépare sa retraite

Un couple de cadres imposé dans la tranche à 30 % achète en SCI un immeuble de rapport, avec un crédit sur vingt ans, pour percevoir des revenus complémentaires à la retraite. Pendant le remboursement, les loyers couvrent l'emprunt ; après, ils serviront à vivre. L'IS semble séduisant la première décennie, mais la distribution des loyers à la retraite subira la flat tax, et une revente éventuelle supportera une plus-value lourde. Une SCI à l'IR, avec du déficit foncier les premières années, est souvent la solution la plus cohérente. L'immobilier locatif pensé pour compléter une pension de retraite obéit d'ailleurs à d'autres logiques, comme le dispositif Jeanbrun en location nue.

Un investisseur qui enchaîne les acquisitions

Un chef d'entreprise imposé à 41 % veut acheter un immeuble tous les trois ou quatre ans, sans jamais toucher aux loyers. La SCI à l'IS lui permet de capitaliser les bénéfices au taux réduit de 15 %, d'amortir chaque immeuble et de financer l'opération suivante avec la trésorerie de la société. La question de la plus-value se pose seulement s'il revend, et la transmission se fera par donation des parts.

Des parents qui transmettent un appartement

Des parents logent un bien locatif dans une SCI pour en transmettre progressivement les parts à leurs deux enfants. L'objectif n'est ni la rentabilité maximale, ni la revente. L'impôt sur le revenu s'impose : gestion simple, pas d'amortissement à réintégrer, abattements pour durée de détention, et donations de parts sans frais de notaire liés au transfert de l'immeuble lui-même.

La SCI à l'IS face au loueur en meublé non professionnel

La comparaison avec la location meublée en direct éclaire le débat. Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) amortit lui aussi son bien, mais il relève du régime des plus-values des particuliers à la revente. Cet avantage s'est réduit : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value du LMNP, comme l'a confirmé impots.gouv.fr.

Le LMNP garde toutefois les avantages fiscaux du régime des particuliers à la revente, que la SCI à l'IS ne connaît pas. L'optimisation la plus avantageuse dépend donc moins du statut que de l'horizon de l'investissement. Une détention en direct reste aussi plus simple qu'une société pour un investisseur seul. La SCI se justifie surtout quand plusieurs personnes achètent ensemble, ou quand la transmission prime : elle évite l'indivision et organise la gestion par des statuts.

TVA, bureaux et locaux professionnels : une option distincte

La TVA ne dépend pas du choix entre IS et IR. La location d'un logement d'habitation nu est exonérée de TVA, et une SCI qui ne loue que des appartements vides n'a aucune démarche à faire sur ce terrain. Les choses changent pour une SCI qui loue des bureaux ou des locaux professionnels nus à une entreprise assujettie.

Cette SCI peut opter pour la TVA sur ses loyers, immeuble par immeuble, selon l'article 260 du CGI. L'option lui permet de récupérer la TVA payée sur l'achat d'un bien neuf et sur les travaux, en contrepartie d'une facturation de TVA à son locataire. Le livret fiscal du créateur d'entreprise publié par impots.gouv.fr insiste sur ce point : l'option TVA est indépendante de l'option IS, et une SCI à l'impôt sur le revenu peut parfaitement collecter la TVA sur des locaux commerciaux.

Une SCI qui loge les murs de l'entreprise de son dirigeant illustre bien la combinaison. Les loyers versés par la société d'exploitation sont déductibles de son résultat ; la SCI, à l'IR ou à l'IS selon la TMI du dirigeant, encaisse un revenu régulier. Le compte courant d'associé y sert également d'outil de financement de la société d'exploitation. Le montage reste classique, mais il exige un loyer conforme au marché : un loyer surévalué ou sous-évalué attire un redressement des deux côtés.

La sortie de la SCI : vendre l'immeuble ou céder les titres

La sortie d'un associé ou de tous les associés se prépare dès la création. Deux voies existent : la SCI vend l'immeuble et distribue le prix, ou les associés cèdent leurs titres à un acquéreur, la société gardant l'immeuble. La fiscalité de chaque voie diffère selon le régime.

• Vente de l'immeuble par une SCI à l'impôt sur le revenu : plus-value des particuliers, calculée et payée par le notaire pour le compte des associés ;
• Vente par une SCI à l'IS : plus-value professionnelle dans le résultat, puis imposition du boni de liquidation ou du dividende à la sortie des fonds ;
• Cession de titres : droits d'enregistrement de 5 % à la charge de l'acquéreur pour une société à prépondérance immobilière, et plus-value du cédant selon le régime de la société.

Pour une SCI transparente, la cession de titres suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. Pour une SCI à l'IS, le cédant relève du régime des plus-values mobilières, soumises au PFU de 31,4 % en 2026, CSG comprise. Dans ce second cas, l'acquéreur reprend une société dont l'immeuble figure au bilan pour sa valeur nette comptable : il hérite d'un impôt latent sur la plus-value et négocie le prix des titres en conséquence. Cette décote pèse sur toute sortie par cession de titres d'une SCI à l'IS.

Les erreurs de déclaration qui coûtent cher

Le choix fiscal d'une SCI se rate souvent sur des détails. La location d'un logement à un associé à titre gratuit ou à un loyer faible, par exemple, prive la société de la déduction de certaines charges et peut, à l'IS, être requalifiée en avantage occulte. Une SCI à l'IR qui meuble ses logements sans y prendre garde bascule à l'IS de plein droit.

Les revenus fonciers d'une SCI à l'IR se reportent sur la déclaration de chaque associé, en ligne 4BA, et une quote-part mal calculée ou oubliée fait partie des erreurs de déclaration de revenus fonciers que le fisc rattrape. À l'IS, l'absence de plan d'amortissement ou une ventilation fantaisiste entre terrain et construction exposent à un redressement.

Avant de signer les statuts, une consultation chez un expert-comptable ou un notaire habitué aux sociétés civiles se justifie dès que le projet dépasse un seul appartement, qu'il mêle location meublée et location nue, ou que la revente est envisagée avant vingt ans : ce sont les configurations où une simulation chiffrée sur la durée de détention change réellement la décision.

Pour vérifier les règles de l'option et des déclarations, la fiche de service-public.fr sur la société civile immobilière reste la référence officielle, et le barème des abattements de plus-value immobilière permet de calculer l'exonération selon l'année de revente.