Loyers impayés : le bailleur a 3 ans pour agir, mais une hausse IRL oubliée est perdue après 1 an

Loyers impayés, charges locatives, révision IRL : chaque dette du locataire a son délai de prescription et son point de départ. Pour éviter la prescription, le bailleur doit agir avant l'échéance, par une action en justice, une reconnaissance de dette ou une procédure d'exécution. Une simple lettre de mise en demeure ne suffit pas à réclamer le paiement du loyer au-delà de trois ans.

Sommaire

Quel est le délai de prescription d'une dette de loyer ?

Trois ans. L'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toutes les actions nées d'un bail d'habitation se prescrivent par trois ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits qui lui permettent d'agir. Pour un loyer impayé, ce jour est la date d'exigibilité inscrite au contrat de location.

Chaque échéance a donc son propre compteur. Un loyer dû le 5 mars 2024 et resté impayé peut être réclamé jusqu'au début du mois de mars 2027. Celui d'avril 2024 tient jusqu'en avril 2027, et ainsi de suite. Une dette locative de dix-huit mois ne se prescrit pas d'un bloc : elle s'effrite mois par mois, par le bas.

Un exemple aide à mesurer l'enjeu. Un locataire cesse de payer en février 2024, et le bailleur ne lance aucune procédure de recouvrement avant le lundi 1er mars 2027 : l'échéance de février est déjà prescrite, celle de mars le sera quelques jours plus tard. Sur un arriéré ancien, chaque mois d'attente coûte une échéance de la créance.

Le même délai vaut pour les charges locatives et pour le locataire qui a trop payé. Service-Public.fr le rappelle sur sa fiche consacrée à la prescription des dettes de loyer et de charges : le bailleur peut récupérer ses impayés pendant trois ans, y compris après le départ du locataire.

Avant la loi Alur, cinq ans pour réclamer

Le délai n'a pas toujours été celui-là. Jusqu'en 2014, la prescription des loyers relevait du droit commun : cinq ans, en application de l'ancien article 2277 du code civil, puis de l'article 2224 après la réforme de 2008. La loi Alur du 24 mars 2014 a raccourci ce délai à trois ans pour les baux d'habitation, à compter du 27 mars 2014.

Une autre piste a été fermée par la Cour de cassation. Certains locataires soutenaient que la prescription biennale du code de la consommation, deux ans, devait s'appliquer au bailleur professionnel. L'ANIL relaie l'arrêt de la troisième chambre civile du 26 janvier 2017 (n° 15-27.580) : l'action en recouvrement des loyers relève de la loi de 1989, pas du droit de la consommation. Un bailleur social ou une agence de gestion locative dispose donc des mêmes trois ans qu'un particulier.

Le bail commercial suit d'autres règles. Pour un local professionnel ou une boutique, la dette de loyer se prescrit selon le droit commun, soit cinq ans. Ce qui suit ne concerne que la location d'un logement, vide ou meublé, en résidence principale.

La révision IRL, un délai d'un an seulement

Le second alinéa de l'article 7-1 change tout pour la révision du loyer. L'action du bailleur se prescrit un an après la date prévue au bail pour réviser. La loi du 6 juillet 1989 précise, à son article 17-1, que la hausse ne s'applique qu'à compter de la demande du propriétaire, sans aucun effet rétroactif.

Deux situations se présentent. Le bailleur demande la révision trois mois après la date anniversaire : le nouveau montant du loyer court à partir de sa demande, et les trois mois écoulés sont perdus. Il attend plus d'un an : la révision de cette année-là est perdue pour de bon, et il ne peut pas la rattraper l'année suivante en cumulant deux indices.

La révision repose sur l'indice de référence des loyers publié par l'Insee. Celui du deuxième trimestre 2026 s'établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an. Pour savoir comment l'indice s'applique au bail, le dossier sur les loyers et l'IRL reprend le calendrier et les plafonds en vigueur.

Le calcul sur un loyer de 800 euros

Prenons un bail signé un 1er novembre, avec un loyer de 800 euros hors charges. Appliquer l'IRL du deuxième trimestre 2026 donne 800 x 1,0115, soit 809,20 euros. L'écart est de 9,20 euros par mois, 110,40 euros sur l'année.

Si le propriétaire ne réclame rien avant le 1er novembre de l'année suivante, ces 110,40 euros ne reviendront jamais. Et comme chaque révision se calcule sur le loyer en cours, le manque se reporte sur toutes les années qui suivent. Faites le calcul avec notre simulateur de révision de loyer avant la date anniversaire, pas après.

Les délais à ne pas confondre

Ce que l'on réclame	Délai	Point de départ
Loyer impayé	3 ans	Date d'exigibilité de chaque échéance
Charges locatives	3 ans	Date de la régularisation des charges
Trop-perçu du locataire	3 ans	Date de la régularisation
Révision du loyer (IRL)	1 an	Date de révision fixée au bail
Loyer d'un bail commercial	5 ans	Date d'exigibilité

Pour les charges, le point de départ mérite attention. Service-Public.fr indique que le délai court à partir de la régularisation des charges, et non du jour où la provision a été versée. Un bailleur qui régularise tard repousse donc d'autant la date de prescription. La loi lui impose toutefois un garde-fou : si la régularisation intervient après la fin de l'année civile qui suit celle de leur exigibilité, le locataire peut demander à payer le solde en douze mensualités.

Comment éviter la prescription des loyers impayés ?

Le temps qui passe joue contre le bailleur, et tous les gestes ne l'arrêtent pas. Une lettre de relance ou une mise en demeure en recommandé ne suspend pas le délai : elle prouve la réclamation, sans plus. Trois actes l'interrompent vraiment, et font repartir un nouveau délai de trois ans.

• La reconnaissance de dette : un écrit signé du locataire, un échéancier accepté ou même un paiement partiel qui reconnaît l'arriéré (code civil, article 2240).
• La demande en justice : l'assignation devant le juge des contentieux de la protection, y compris en référé (article 2241).
• Un acte d'exécution forcée : une saisie ou une mesure conservatoire pratiquée par un commissaire de justice (article 2244).

Le commandement de payer pose un piège. Sur un bail signé sous seing privé, sans titre exécutoire, il ne vaut pas acte d'exécution : la jurisprudence de la Cour de cassation le retient. Le commandement visant la clause résolutoire reste indispensable pour engager la procédure d'expulsion du locataire, mais il ne protège pas, à lui seul, les échéances les plus anciennes.

Loyers impayés: les propriétaires peuvent désormais prélever directement sur les salaires du locataire sans passer par un juge pic.twitter.com/Lw0OOFPRwY

— BFM (@BFMTV) 26 juillet 2025

Avec un bail notarié, la situation diffère : le contrat vaut titre exécutoire, et le commandement délivré par l'huissier, devenu commissaire de justice, ouvre directement la voie à une saisie. L'interruption joue alors dès cet acte. En matière de loyers, la procédure judiciaire classique reste toutefois la plus courante, et c'est elle qui dispose de l'effet interruptif le plus sûr.

Que faire en cas de loyer impayé dès le premier mois ?

Réagir vite reste la meilleure protection, bien avant que la question de la prescription ne se pose. Une dette de deux mois se négocie, une dette de deux ans beaucoup moins. Les étapes ordinaires sont connues.

1. Un contact direct avec le locataire, puis une relance écrite qui chiffre la somme due.
2. L'activation de la garantie : caution, garantie Visale ou assurance loyers impayés, chacune avec ses propres délais de déclaration.
3. Le commandement de payer par commissaire de justice, qui ouvre un délai de six semaines au locataire.
4. L'assignation devant le juge, qui interrompt la prescription et peut aboutir à un jugement.

Le choix de la garantie se fait à la signature, pas au premier retard. Le comparatif entre assurance loyers impayés, Visale et caution détaille ce que chacune couvre et dans quel délai elle doit être sollicitée. Si le locataire perçoit une allocation de logement, la CAF doit aussi être informée de l'impayé : à partir du 1er janvier 2027, selon le décret du 12 février 2026, l'impayé sera constitué dès 450 euros de dette ou après trois mois.

Bailleur particulier ou agence : gérer un arriéré sans perdre de temps

La plupart des arriérés prescrits ne viennent pas d'un choix, mais d'un oubli de gestion locative. Un propriétaire qui gère seul ses baux, ou une agence qui suit des centaines de contrats, peut laisser filer une dette de quelques dizaines d'euros par mois sans la voir grossir. Trois réflexes simples évitent l'essentiel.

• Un tableau de suivi : chaque échéance, chaque paiement partiel et chaque relance par lettre datés, pour savoir à tout moment ce qui reste à réclamer et depuis quand.
• Un calendrier des révisions : la date anniversaire de chaque contrat notée à l'avance, pour demander l'augmentation annuelle dans le délai.
• Un écrit signé du locataire dès qu'un plan d'apurement est convenu : il vaut reconnaissance de la dette et fait repartir le délai.

Le mandat de gestion confié à une agence ne transfère pas la responsabilité du délai au locataire : si l'agence laisse prescrire une créance, le bailleur peut rechercher sa responsabilité contractuelle. Avant d'agir en justice, un conseil juridique auprès de l'ADIL du département reste gratuit. Le site de l'ANIL donne une information utile et à jour sur chaque étape, de la mise en demeure à l'audience, et un guide des démarches en ligne pour les intérêts de retard et le calcul de la créance.

Quels délais après un jugement ?

Une fois le jugement obtenu, le compteur change de nature. Le bailleur ne réclame plus une créance de loyer, il exécute une décision de justice. Le code des procédures civiles d'exécution, article L111-4, lui laisse dix ans pour le faire, par saisie sur salaire ou sur compte bancaire.

Les loyers postérieurs au jugement, en revanche, retrouvent la règle des trois ans. Un locataire qui reste dans les lieux après la décision continue d'accumuler une dette, ou une indemnité d'occupation si le bail a été résilié, et chaque mois non payé ouvre un nouveau délai.

L'expulsion elle-même obéit à un calendrier distinct. Elle ne peut pas être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, même lorsque le jugement est définitif. Ce répit ne touche pas la dette, qui reste due.

Quelles sont les conséquences de la prescription ?

Une dette prescrite n'est pas effacée, elle devient impossible à réclamer en justice. Le locataire qui la paie spontanément ne peut pas demander à être remboursé : le paiement d'une dette prescrite reste valable. Mais si le bailleur saisit le juge, le locataire peut opposer la prescription, et les échéances de plus de trois ans tombent.

Le bailleur ne peut pas non plus se servir du dépôt de garantie pour solder un arriéré prescrit au moment de la restitution. Le juge contrôle ce point quand le locataire conteste la retenue. Un propriétaire qui laisse filer une dette locative pendant plusieurs années perd donc les plus anciennes échéances, puis les suivantes, au rythme d'une par mois.

La règle joue dans les deux sens. Un locataire qui découvre avoir payé des charges indues, ou un loyer supérieur au plafond d'un territoire encadré, dispose lui aussi de trois ans pour agir. Dans le doute, garder ses quittances de loyer et ses décomptes de charges au moins trois ans après la fin du bail suffit à couvrir tous les cas, comme le rappelle le texte de l'article 7-1 sur Légifrance.