DPE dans l'annonce : les 3 mentions obligatoires que vendeurs et agences oublient encore

Le diagnostic de performance énergétique ne se cache plus dans le dossier remis chez le notaire. Il s'affiche dès la mise en vente, sur la vitrine, dans le journal et sur les portails. Pour le vendeur particulier comme pour l'agent immobilier, l'obligation est la même, et le contrôle aussi. Le détail du diagnostic lui-même, ses classes et son calendrier, figure dans notre dossier complet sur le DPE.

Sommaire

Quelles sont les obligations d'affichage du DPE dans une annonce ?

Toute annonce de vente ou de location d'un bien soumis au DPE doit porter trois éléments. Le texte qui l'impose est l'article L126-33 du code de la construction et de l'habitation, précisé par les articles R126-21 à R126-25. Il vise la presse, les vitrines d'agence et toutes les plateformes en ligne, y compris les sites entre particuliers.

• Les deux classes : la lettre de l'étiquette énergie (consommation) et celle de l'étiquette climat (émissions de gaz à effet de serre), de A à G.
• Les dépenses théoriques : le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, sous forme de fourchette, avec l'année de référence des prix de l'énergie.
• L'alerte F ou G : la phrase « logement à consommation énergétique excessive » quand le bien est classé F ou G.

Ces trois mentions viennent du diagnostic réalisé par un diagnostiqueur certifié. Elles ne s'inventent pas, ne s'arrondissent pas et ne se déduisent pas d'une ancienne facture. L'information doit être exacte au jour de la publication, et le propriétaire reste responsable de la donnée qu'il transmet à son mandataire.

Ces mentions doivent obligatoirement figurer sur chaque support, y compris une simple publication sur Instagram ou un groupe de quartier : la règle vise la nature de l'offre, pas le canal. Elle concerne également le bâtiment entier mis en vente par un investisseur, chaque logement devant alors comporter sa propre étiquette énergétique.

Ce qui a changé au 1er janvier 2022

Jusqu'à fin 2021, les lettres suffisaient. Depuis le 1er janvier 2022, l'annonce doit aussi donner l'estimation de la facture énergétique théorique et signaler les passoires. Ces deux ajouts découlent de la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021, qui a rendu le diagnostic opposable : l'acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si l'étiquette se révèle fausse.

Presse, vitrine, internet : la forme exigée change selon le support

Le contenu ne varie pas, la présentation si. Le ministère de la Transition écologique distingue l'annonce imprimée de l'affichage en agence et de l'annonce en ligne.

Le libellé de la facture est imposé mot pour mot : « Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard ». Il doit être suivi de la fourchette et de l'année de référence des prix. Une formule maison comme « charges de chauffage modérées » ne remplit pas l'obligation.

Comment rédiger une annonce immobilière avec DPE, exemple à l'appui

Prenons une maison de 110 m² mise en vente dans la périphérie de Bordeaux, chauffée au gaz, avec production d'eau chaude sanitaire par un ballon électrique. Le diagnostiqueur l'a classée F en énergie et E en climat. Voici ce que doit contenir son annonce, en plus du prix de vente et des photos.

Classe énergie : F. Classe climat : E. Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 080 et 2 860 euros par an, prix moyens des énergies indexés à l'année de référence indiquée par le diagnostic.

Les montants de cet exemple sont fictifs : ce sont ceux du rapport, et seulement ceux-là, qui doivent figurer dans l'annonce. Sur un portail, les deux étiquettes en couleur s'ajoutent à ce texte. Si la maison est proposée par une agence, l'annonce doit aussi indiquer le montant des honoraires à la charge de l'acheteur, en pourcentage TTC du prix hors honoraires, comme le rappelle la DGCCRF.

Les honoraires ont leurs propres règles, fixées par un arrêté du 10 janvier 2017. L'annonce doit indiquer qui les paie, vendeur ou acquéreur. Quand ils sont à la charge de l'acquéreur, elle affiche le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires et le taux des honoraires. Un oubli sur les honoraires relève, comme l'absence d'étiquette, d'un contrôle de la DGCCRF.

Pour une location, l'annonce reprend les mêmes mentions de DPE, à côté du loyer, des charges et des honoraires de location. Dans une ville soumise à l'encadrement des loyers, elle doit aussi indiquer le loyer de référence et, le cas échéant, le complément de loyer. Un bailleur qui passe par une agence de gestion locative reste tenu de lui fournir un diagnostic valide avant la mise en location.

Le piège de l'ancienne étiquette

Un vendeur qui republie une annonce de 2020 avec la lettre de l'époque commet une double erreur. Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ont cessé d'être valables le 31 décembre 2022, et ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 depuis le 1er janvier 2025. Un bien affiché « D » avec un vieux diagnostic peut très bien sortir en F avec la méthode actuelle. Pour savoir si votre rapport tient encore, consultez les règles de validité du DPE en 2026.

Peut-on publier une annonce sans DPE, ou avec « DPE en cours » ?

Non, dès lors que le bien est soumis au DPE. La loi exige l'affichage des classes au moment de la publication : il faut donc commander le diagnostic avant de publier une annonce. La formule « DPE en cours », que l'on croise encore sur certains portails, ne remplit aucune des trois mentions. Elle expose l'annonceur à la même amende qu'une annonce muette.

Le cas du DPE vierge a, lui, quasiment disparu. Avant la réforme de juillet 2021, un diagnostic pouvait rester sans étiquette faute de factures de consommation. La méthode actuelle repose sur les caractéristiques du bâtiment (isolation, menuiseries, chauffage, ventilation), ce qui permet d'attribuer une classe à tout logement chauffé. Un rapport sans lettre doit aujourd'hui faire tiquer l'acquéreur.

“Il y a une autre offre sur le bien, il faut vous décider vite.”

En 13 ans et plus de 1000 visites, j’ai entendu toutes les techniques pour vous faire acheter plus cher et plus vite.

Voici les 9 que votre agent immobilier utilise sur vous, et comment les retourner :

🧶 À… pic.twitter.com/aAcWf99jLV

— Medhi Asten (@MedhiAsten) 13 octobre 2026

Chaque diagnostic valide porte un numéro d'identification à 13 chiffres délivré par l'observatoire de l'ADEME. Sans ce numéro, le document n'a pas de valeur. Un acheteur prudent peut le vérifier en ligne avant même la première visite.

Sanctions pour non affichage du DPE : ce que risque l'annonceur

L'article L126-33 prévoit une amende administrative, prononcée par la DGCCRF à l'issue d'un contrôle. Son plafond dépend de la qualité de l'annonceur.

• Professionnel personne physique : jusqu'à 3 000 euros, par exemple un agent immobilier exerçant en nom propre.
• Professionnel personne morale : jusqu'à 15 000 euros, cas d'une agence constituée en société ou d'un réseau.
• Particulier : jusqu'à 3 000 euros pour le vendeur ou le bailleur qui publie seul son annonce.

Un particulier peut donc se voir infliger une amende pour une annonce publiée sur un site gratuit. Le ministère précise toutefois que l'oubli de la mention « consommation énergétique excessive » ne fait pas l'objet d'une sanction spécifique, contrairement à l'absence des classes et de l'estimation des dépenses. Le texte complet est consultable sur l'article L126-33 du code de la construction sur Légifrance.

Lors de ses enquêtes, la DGCCRF a relevé que l'absence des classes de performance énergétique et d'émissions de gaz à effet de serre faisait partie des manquements fréquents dans les agences contrôlées. Les honoraires mal affichés figurent aussi dans ses constats.

Une fausse information, un autre risque

Afficher une classe flatteuse expose à bien plus qu'une amende. Depuis que le DPE est opposable, l'acquéreur ou le locataire trompé peut saisir le tribunal pour obtenir des dommages et intérêts, voire l'annulation du bail ou de la vente, selon service-public.fr. Le vendeur qui a recopié une étiquette périmée ne peut pas se retrancher derrière le diagnostiqueur. Si c'est le rapport lui-même qui est faux, les voies d'action sont détaillées dans notre article sur les recours contre un DPE erroné.

Quels biens sont non soumis au DPE, donc sans mention dans l'annonce ?

L'obligation d'afficher le DPE ne vaut que pour les biens qui doivent en avoir un. Les biens non soumis échappent aussi aux mentions de l'annonce. Selon l'ANIL et service-public.fr, sont notamment exclus :

• les petits bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher ;
• les bâtiments sans chauffage ou sans moyen de chauffage ;
• les monuments historiques classés ou inscrits, ainsi que les locations saisonnières et les baux ruraux, et les logements occupés moins de quatre mois par an.

Pour un lot de copropriété, l'annonce ajoute ses propres données : le fait que le bien est en copropriété, le nombre de lots et le montant moyen annuel de la quote-part de charges du vendeur. Ces mentions de copropriété s'ajoutent au DPE, elles ne le remplacent pas.

Un appartement de 30 m² dans un immeuble collectif n'entre pas dans la première exception : c'est le bâtiment indépendant qui compte, pas la surface du lot. Le studio doit donc afficher ses classes comme une maison. Dans le doute sur une exception, le diagnostiqueur tranche avant la mise en vente, pas après la première visite.

Quand fournir le DPE lors d'une vente ou d'une location ?

L'annonce n'est que la première étape. Le DPE suit ensuite tout le parcours du bien, jusqu'à la signature.

1. À la mise en vente : les classes et l'estimation figurent dans l'annonce, et le vendeur tient le rapport à la disposition des candidats acquéreurs.
2. À la promesse de vente : le DPE est annexé, au sein du dossier de diagnostic technique (DDT), avec les autres diagnostics immobiliers.
3. À l'acte authentique : le notaire vérifie la présence d'un DPE valide, soit moins de dix ans à la date de signature.
4. En location : le bailleur joint le DPE au contrat de bail et à chaque renouvellement, après l'avoir tenu à la disposition des candidats locataires.

Pour une maison individuelle classée E, F ou G, la vente s'accompagne en plus d'un audit énergétique, obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour F et G et depuis le 1er janvier 2025 pour E. L'audit ne remplace pas le DPE dans l'annonce : il le complète par un plan de travaux de rénovation énergétique. Sa durée de validité est de cinq ans, contre dix pour le diagnostic.

Le vendeur doit donc réaliser ces diagnostics avant la première visite, et non au moment de signer. Les futurs acquéreurs devront disposer du rapport complet au plus tard à la promesse ; attendre ce stade, c'est risquer de voir la négociation repartir à zéro sur la base d'une étiquette énergétique découverte trop tard.

DPE obligatoire, consommation excessive : ce que l'étiquette déclenche après la vente

Le rôle du DPE dépasse l'information. La lettre affichée dans l'annonce conditionne la mise en location. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Les loyers des passoires F et G sont gelés depuis le 24 août 2022 : pas de révision, pas de hausse à la relocation.

Pour un investisseur, la mention « logement à consommation énergétique excessive » n'est donc pas un détail. Elle annonce des travaux avant toute location future, et elle pèse sur la négociation. Les vendeurs le savent, ce qui explique la tentation de publier sans étiquette. Les acheteurs le savent aussi, et une annonce muette sur le DPE éveille plus de soupçons qu'une lettre médiocre.

Le coefficient de l'électricité a bougé

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Il descendra à 1,7 au 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l'électricité peut ainsi gagner une classe sans le moindre chantier. Les nouveaux DPE intègrent le changement d'office, et le propriétaire d'un diagnostic récent peut obtenir une attestation de mise à jour gratuite sur l'observatoire de l'ADEME, sans nouvelle visite. Avant de publier, mieux vaut vérifier si votre bien est concerné : nous avons recensé les logements qui peuvent gagner une classe sans travaux.

Une fois l'attestation obtenue, c'est la nouvelle étiquette qui doit figurer dans l'annonce. Garder l'ancienne lettre, moins favorable, n'est pas sanctionné en soi, mais c'est se priver d'un argument de vente.

Le calcul de la consommation annuelle et de la facture estimée suit la même mesure : un état des lieux du bâti, des équipements de chauffage et d'eau chaude, puis une estimation fondée sur un usage standard. Ce n'est pas la facture réelle de l'occupant. Deux ménages dans le même logement paieront des montants différents, et c'est pour éviter toute confusion que le libellé officiel parle de dépenses « estimées ».

Avant de cliquer sur « publier » : les vérifications qui évitent l'amende

Une annonce conforme se prépare en cinq minutes, rapport en main. Relisez la page de synthèse du DPE et reportez-en les données sans les retoucher.

• La date et le numéro : un diagnostic de moins de dix ans, réalisé après juillet 2021, avec son numéro ADEME à 13 chiffres.
• Les deux lettres : énergie et climat, reprises du rapport, en couleur sur internet et en majuscules dans la presse.
• La fourchette : bornes basse et haute en euros, libellé officiel complet, année de référence des prix.
• La mention F ou G : la phrase de consommation excessive, si le bien est concerné.

Ces règles s'appliquent aussi quand un portail génère lui-même la fiche : c'est l'annonceur qui répond de son contenu, pas la plateforme. Les règles d'affichage, mises à jour le 1er janvier 2026, sont détaillées sur la fiche DPE de service-public.fr. Une annonce exacte protège autant le vendeur que l'acquéreur : elle fixe, noir sur blanc, la performance énergétique sur laquelle la vente s'est faite.