Plus-value immobilière : 7,5 % de frais, 15 % de travaux, le calcul qui allège votre impôt

Sommaire

Le principe : gonfler le prix d'achat, pas réduire le prix de vente

L'administration fiscale taxe la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Tout ce qui vient en majoration du prix d'achat fait donc fondre la plus-value imposable. Deux familles de dépenses entrent dans ce calcul : les frais d'acquisition et les travaux.

Votre résidence principale n'est pas concernée, elle est exonérée. La règle vise la résidence secondaire, le logement locatif, le terrain ou le local vendu par un particulier. Pour le mécanisme complet, abattements compris, notre dossier sur la plus-value immobilière reprend chaque étape.

Frais d'achat : le forfait de 7,5 % ou le réel

Droits d'enregistrement, honoraires du notaire, commission d'agence payée par l'acheteur : ces frais d'acquisition s'ajoutent au prix d'achat. Deux options s'offrent au vendeur.

• Le forfait : 7,5 % du prix d'acquisition, sans justificatif, pour un bien acheté.
• Le réel : le montant exact, prouvé par l'acte et les factures, utile si vos frais ont dépassé ce taux.
• Bien reçu à titre gratuit : donation ou succession, seuls les frais réellement payés comptent (droits, notaire).

Travaux : lesquels réduisent vraiment la plus-value

Le Code général des impôts (article 150 VB du CGI) retient quatre types de travaux : construction, reconstruction, agrandissement et amélioration. Une extension, une véranda close, la création d'une salle de bains, l'installation d'un chauffage central, l'aménagement des combles en pièce à vivre entrent dans la liste.

Les travaux d'entretien et de réparation en sont exclus. Repeindre, changer une chaudière à l'identique, refaire une toiture abîmée sans amélioration : rien de tout cela ne compte. La frontière se discute parfois, et l'administration fiscale tranche selon le gain de confort ou de valeur apporté au logement. Une rénovation énergétique lourde, isolation par l'extérieur ou nouveau système de chauffage, relève en général de l'amélioration ; un simple remplacement d'équipement usé, de l'entretien.

Utiliser les aides de l'État pour faire une plus-value immobilière: une pratique bientôt encadrée?https://t.co/CbWvW0FxC9 pic.twitter.com/ZpUWyR2QbW

— BFM (@BFMTV) 8 novembre 2024

Même logique pour un logement locatif : des travaux de construction ou d'agrandissement déjà passés en charge sur vos revenus fonciers ne peuvent pas réduire une seconde fois la plus-value.

Les conditions de fond à remplir

• Réalisés par une entreprise : les matériaux posés par le propriétaire lui-même ne sont pas pris en compte.
• Réellement payés et facturés : chaque facture doit porter le nom de l'entreprise, l'adresse du bien, la nature et le montant de l'intervention.
• Jamais déjà déduits ailleurs : une dépense imputée sur vos revenus fonciers ne peut pas servir une seconde fois.

La part financée par une aide, comme MaPrimeRénov', ne compte pas : seul le montant resté à votre charge entre dans le calcul.

Le forfait de 15 % : la solution sans facture après 5 ans

Passé cinq ans de détention, le vendeur peut appliquer un forfait travaux de 15 % du prix d'achat, sans fournir un seul justificatif. Il vaut pour les immeubles bâtis, jamais pour un terrain nu.

Le choix se fait au cas par cas. Si le montant de vos travaux réels dépasse 15 % du prix d'achat, le réel l'emporte. Sinon le forfait travaux est plus simple, et il évite tout débat avec l'administration sur la nature des chantiers. Le propriétaire peut en bénéficier même s'il n'a réalisé aucun travaux : la seule condition est la durée de détention.

Cas particulier, la location meublée en LMNP : depuis les ventes du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul, ce qui alourdit la plus-value. L'ensemble de ces règles figure sur la fiche plus-value immobilière de service-public.gouv.fr.

Un cas chiffré : 290 000 euros de vente, 12 ans de détention

Prenons une maison achetée 200 000 euros, revendue 290 000 euros douze ans plus tard. Le propriétaire n'a gardé aucune facture.

Calcul	Sans forfaits	Avec les deux forfaits
Prix d'achat majoré	215 000 € (frais réels de 15 000 €)	245 000 € (+ 15 000 € et + 30 000 €)
Plus-value brute	75 000 €	45 000 €
Impôt sur le revenu (19 %, abattement de 42 %)	8 265 €	4 959 €
Prélèvements sociaux (17,2 %, abattement de 11,55 %)	11 410 €	6 846 €
Total à payer	19 675 €	11 805 €

L'écart dépasse 7 800 euros. Les abattements pour durée de détention jouent à partir de la sixième année : 6 % par an pour l'impôt, 1,65 % pour les prélèvements sociaux. Pour votre propre bien, faites le calcul avec notre simulateur de plus-value immobilière.

Quelles factures garder, et combien de temps ?

Gardez tout ce qui prouve un chantier d'amélioration : devis signé, factures acquittées, permis ou déclaration préalable, photos avant et après. Le notaire les demande au moment de la vente, et le fisc peut les réclamer ensuite.

Vous préparez une vente et hésitez à lancer un chantier ? Notre article sur les travaux rentables avant de vendre aide à trier ce qui valorise vraiment le bien.

Peut-on cumuler le forfait de 15 % et des factures ?

Non. Le vendeur choisit l'un ou l'autre pour les travaux : le réel justifié ou le forfait de 15 %. En revanche, il peut prendre le forfait de 7,5 % pour les frais d'achat et le réel pour les travaux, ou l'inverse.