Vendre un logement loué : les six mois que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard

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Vendre occupé ou vendre vide : deux chemins qui n'ont rien à voir

Un propriétaire qui veut vendre un appartement loué choisit entre deux portes. Vendre le logement occupé, avec le contrat de location en cours et le loyer en place : l'acheteur est un investisseur, la vente va vite, le prix baisse. Ou donner un congé pour vente au locataire, attendre la fin du bail, puis vendre un logement vide à sa valeur de marché immobilier, sans décote.

Les deux chemins sont légaux, et la loi du 6 juillet 1989 les encadre l'un comme l'autre. Ils ne visent pas les mêmes acheteurs, ne suivent pas le même calendrier et n'aboutissent pas au même prix de vente. Se tromper de porte coûte des mois, parfois plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien immobilier ordinaire.

Ce qui change	Vente du logement occupé	Vente après congé
Délai avant la mise en vente	Immédiat, en cours de bail	Six mois de préavis au minimum (location vide)
Acheteur visé	Investisseur, bailleur en recherche de rendement	Particulier qui veut habiter les lieux
Droit de préemption du locataire	Non, sauf cas particuliers	Oui, il est prioritaire sur l'offre de vente
Prix obtenu	Décote de l'ordre de 10 à 20 %	Valeur pleine du marché
Risque principal	Marché d'acheteurs plus étroit	Congé contesté, calendrier qui dérape

En clair : vendre un logement loué occupé, c'est vendre un contrat de location en même temps qu'un appartement. Vendre après congé, c'est vendre des murs et un espace disponible tout de suite. Les deux marchés immobiliers ne se ressemblent pas, et les annonces ne s'écrivent pas de la même façon.

Le bail suit le bien : ce que change vraiment une vente occupée

Le principe est simple et il surprend encore beaucoup de vendeurs. Le contrat de location n'est pas rompu par la vente du logement. Il se transmet tel quel au nouveau propriétaire, avec sa date de fin, son montant de loyer, ses clauses et ses annexes.

Le locataire en place n'a rien à signer. Il ne déménage pas. Il ne renégocie rien. Il reçoit simplement les coordonnées de son nouveau bailleur, à qui il versera désormais le loyer. Son bail d'habitation continue jusqu'à son terme, puis se reconduit dans les conditions de droit commun.

Ce que le nouveau propriétaire récupère, et ce qu'il doit

• Le dépôt de garantie : il est transféré au nouveau propriétaire, qui devra le restituer au locataire en fin de bail, même s'il n'a jamais touché cette somme. Ce point se règle dans l'acte authentique, entre vendeur et acquéreur.
• L'historique du contrat : date d'entrée dans les lieux, état des lieux, révisions de loyer déjà appliquées, acte de cautionnement éventuel. Tout se transmet.
• Les obligations du bailleur : entretien, réparations, décence du logement, respect du préavis. Le nouveau propriétaire les reprend à son compte dès la signature.
• Les impayés antérieurs : ils restent en principe dus à l'ancien bailleur, sauf clause contraire. Une question à trancher noir sur blanc avant la vente, article par article du compromis.

Un détail qui vaut de l'argent : le locataire doit être informé du changement de propriétaire et des nouvelles coordonnées de paiement. Sans cette information, il continue de payer l'ancien bailleur en toute bonne foi, et personne ne peut le lui reprocher.

Pas de droit de préemption quand la vente se fait occupée

C'est la contrepartie logique. Comme le locataire ne perd pas son logement, il n'a pas de droit prioritaire pour l'acheter. Vous pouvez vendre le logement loué à l'investisseur de votre choix sans jamais lui en proposer l'achat.

Deux exceptions méritent l'attention. La vente d'un immeuble entier de plus de cinq logements à un acquéreur qui compte le découper ouvre un droit de préemption aux locataires. Et la première vente d'un lot après division de l'immeuble déclenche elle aussi une offre de vente prioritaire, même en cours de bail. Dans ces deux cas, le notaire vous le signalera : ne vous fiez pas à votre lecture du contrat.

La décote sur vente : pourquoi un logement occupé se vend moins cher

Le chiffre circule dans toutes les agences : un logement loué se négocie 10 à 20 % sous la valeur d'un bien libre. Parfois davantage. La décote n'est pas une punition, c'est une mécanique de marché.

Un acheteur qui veut habiter les lieux est écarté d'office. Restent les investisseurs, qui raisonnent en rendement : ils comparent le prix demandé au loyer encaissé, pas au prix affiché dans les annonces du quartier. Si le loyer en cours est inférieur au marché, parce qu'il n'a pas été révisé depuis des années ou parce que la zone est soumise à l'encadrement, la décote se creuse mécaniquement.

Ce qui fait varier l'ampleur de la décote :

• La durée restante du bail : un contrat qui arrive à son terme dans six mois pèse beaucoup moins lourd qu'un bail signé il y a un an.
• L'écart entre le loyer perçu et le loyer de marché : c'est le premier critère qu'un investisseur regarde.
• Le profil du locataire : un dossier solide, des loyers payés à l'heure depuis des années, c'est un argument de vente, pas un handicap.
• La tension du secteur : dans les zones où les biens libres partent en quelques jours, l'écart se creuse ; dans un marché atone, il se réduit.

Résultat : la décote n'est pas un taux fixe qu'on applique à l'aveugle sur un bien immobilier loué. Elle se négocie, et elle se prépare. Un bailleur qui présente un dossier locatif complet, avec les quittances, l'état des lieux et les révisions de loyer à jour, défend bien mieux son prix qu'un vendeur pressé qui découvre ses propres documents devant l'acquéreur. Une estimation faite au prix du bien libre condamne la vente avant même la première visite.

Le congé pour vente : six mois, pas un de moins

Vous préférez vendre vide ? Alors le calendrier prend le pouvoir. Pour une location vide, le congé pour vente doit parvenir au locataire six mois avant la date de fin du bail. Pas six mois avant la vente, pas six mois avant la signature : six mois avant l'échéance du contrat.

Concrètement, un bail qui prend fin le 30 juin impose d'envoyer le congé au plus tard le 31 décembre. Un jour de retard et le congé est nul : le bail se reconduit pour trois ans, et vous recommencez le calcul.

La forme du congé ne se bricole pas

Trois canaux sont admis : la lettre recommandée avec avis de réception, l'acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre émargement. Un simple courriel ne vaut rien, même si le locataire y répond. C'est le premier motif d'annulation devant le juge.

Le délai court à compter de la réception, pas de l'envoi. Si le locataire est absent et que le recommandé revient, la date de première présentation fait foi. Autrement dit, un congé posté le 30 décembre pour un bail qui finit le 30 juin arrive déjà trop tard.

Ce que l'offre de vente doit contenir

Le congé pour vente n'est pas une simple lettre de départ : c'est juridiquement une offre de vente adressée au locataire. À ce titre, elle doit mentionner un nombre précis d'éléments, sous peine de nullité.

• Le motif : la vente, indiquée de façon explicite et sans ambiguïté.
• Le prix et les conditions de vente : montant demandé, modalités de paiement, désignation exacte du bien immobilier concerné.
• La reproduction des textes : l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui organise le droit de préemption, doit être recopié dans le courrier. Ce n'est pas une formalité décorative : son absence suffit à faire tomber le congé.
• Le rappel du délai : deux mois pour se décider, quatre mois pour signer en cas de recours à un prêt.

Un oubli sur l'un de ces points et le congé tombe. Le bail se poursuit, et le locataire reste chez lui pour trois ans de plus. C'est la raison pour laquelle beaucoup de propriétaires font rédiger ce courrier par un professionnel : l'économie de quelques centaines d'euros se paie parfois en trois années d'attente.

Le droit de préemption : votre locataire achète en premier

Le congé pour vente déclenche mécaniquement un droit prioritaire au profit du locataire. Pendant les deux premiers mois du préavis, il est le seul à pouvoir acheter le logement au prix indiqué. Vous ne pouvez le proposer à personne d'autre pendant cette période.

Trois réponses sont possibles. Le locataire accepte et dispose alors de deux mois pour signer l'acte authentique, portés à quatre mois s'il indique recourir à un emprunt. Il refuse, et vous êtes libre de vendre à qui vous voulez. Ou il ne répond pas : passé les deux mois, le silence vaut refus, et la mise en vente s'ouvre au marché.

Détail qui compte pour l'acheteur : un locataire qui exerce son droit de préemption n'a pas à régler de commission d'agence. La négociation du prix net vendeur doit en tenir compte dès le départ.

Si vous baissez le prix, tout recommence

C'est le piège le plus courant. Votre locataire a refusé l'offre de vente à 300 000 euros, le bien ne trouve pas preneur, vous acceptez une proposition à 270 000. Cette baisse rouvre un second droit de préemption : le notaire doit notifier la nouvelle offre au locataire, qui dispose d'un délai d'un mois pour se positionner.

La règle vaut pour tout changement favorable à l'acheteur, pas seulement pour le prix : conditions de paiement assouplies, mobilier inclus, travaux pris en charge. Vendre à un tiers à des conditions meilleures que celles refusées par le locataire, sans le prévenir, expose la vente à l'annulation.

Location meublée, bail mobilité : d'autres règles

Le meublé joue sa propre partition. Le préavis du congé pour vente y est de trois mois avant la fin du bail, contre six en location vide. Surtout, le locataire d'un logement meublé ne bénéficie d'aucun droit de préemption : le congé pour vente y est un vrai congé, pas une offre d'achat prioritaire.

Cette différence explique une partie des arbitrages de nombreux bailleurs. Un investissement locatif en meublé se revend plus vite et plus simplement, sans le carrousel des notifications. C'est l'un des arguments qui pèsent quand on compare la location vide et le statut LMNP, au-delà de la seule fiscalité.

Le bail mobilité, lui, ne dépasse pas dix mois et ne se renouvelle pas. Sa durée courte suffit à régler la question : on attend l'échéance. Le logement peut aussi être vendu occupé en cours de contrat, le locataire terminant son séjour avec le nouveau propriétaire.

Attention toutefois à la requalification. Un meublé qui ne comporte pas tout l'équipement exigé par l'article de loi qui en fixe la liste peut être requalifié en location vide par un juge, avec le préavis de six mois qui va avec. Un bailleur qui compte sur les trois mois du meublé pour récupérer son appartement a tout intérêt à vérifier cet inventaire avant d'envoyer quoi que ce soit.

Locataires protégés, congés frauduleux : les deux garde-fous

Deux dispositifs limitent la liberté du bailleur, et ils sont régulièrement sous-estimés.

Le premier protège les locataires âgés. Un locataire de plus de 65 ans au terme du bail, dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé chaque année, ne peut pas recevoir un congé pour vente sans qu'une offre de relogement lui soit faite dans le même secteur. La protection saute si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont sous le même plafond. Les personnes à charge vivant dans les lieux comptent dans l'appréciation.

Le second sanctionne le congé de complaisance. Donner congé pour vendre sans intention réelle de vendre, puis remettre le bien en location à un loyer supérieur, c'est une fraude. Le locataire peut la faire constater et obtenir des dommages et intérêts ; l'amende pénale encourue atteint 6 000 euros pour un particulier et 30 000 euros pour une personne morale. Un bien qui réapparaît en annonce de location trois semaines après le départ du locataire se repère en quelques clics.

Pendant le préavis, le locataire reste chez lui et garde ses droits. Les visites ne peuvent lui être imposées que deux heures par jour ouvrable, jamais les dimanches ni les jours fériés. Le loyer et les charges restent dus jusqu'au dernier jour, et l'état des lieux de sortie se déroule normalement.

Fixer le bon prix d'un logement loué

L'erreur classique consiste à partir de la valeur du bien libre et à retrancher un pourcentage au jugé. L'investisseur, lui, raisonne à l'envers : il part du loyer annuel encaissé, le rapporte au prix demandé, et compare ce rendement aux autres placements disponibles. Si le compte n'y est pas, il passe son chemin, quelle que soit la qualité de l'appartement.

Un outil d'estimation en ligne ne vous sera d'aucun secours ici : il calcule une valeur au mètre carré à partir des ventes libres du quartier, sans jamais intégrer le bail en cours. Pour un logement loué, l'estimation se construit à la main, à partir du loyer réel, de la surface, de la durée restante du contrat et des ventes comparables de biens occupés. Un agent immobilier habitué au marché locatif ou un expert mandaté sait faire cette estimation immobilière ; un avis de valeur automatique, non. L'avantage est double : vous défendez un prix argumenté, et vous évitez les mois de perte de temps qui suivent une mise en vente trop haute.

Trois leviers permettent de défendre son prix de vente :

• Remettre le loyer à niveau avant la mise en vente, quand la révision annuelle prévue au contrat n'a pas été appliquée. Chaque euro de loyer mensuel se retrouve capitalisé dans le prix.
• Documenter le dossier : quittances, absence d'impayés, durée d'occupation, garantie en cours. Un locataire stable est un actif, pas un passif.
• Cibler la bonne audience : les annonces destinées aux particuliers qui cherchent une résidence principale ne servent à rien ici. Les acheteurs sont des bailleurs, souvent déjà propriétaires, parfois accompagnés par une agence immobilière spécialisée en gestion locative.
• Montrer les charges réelles : appels du syndic, taxe foncière, travaux votés, surface exacte. Un investisseur qui doit tout redemander décote lui-même votre prix par précaution.

La visite, justement, mérite une organisation particulière. Le locataire n'a aucune obligation d'ouvrir sa porte en dehors des créneaux prévus, et une visite mal négociée transforme un allié en adversaire. Prévenez tôt, groupez les rendez-vous, proposez un avantage concret : un acquéreur qui voit un appartement bien tenu se projette mieux, et le vendeur y gagne en crédibilité. Beaucoup de bailleurs découvrent au passage que leur assurance propriétaire non occupant couvre mal cette période de transition.

Vendre un appartement déjà loué est tout à fait possible !

Trois options s’offrent à vous :
- proposer le bien à votre locataire
- vendre avec le locataire en place : on parle alors de vente d’un logement occupé
- donner congé à votre locataire pour vendre le logement libre, en… pic.twitter.com/8A1eszmWu9

— Citya Immobilier (@CITYAimmobilier) 2 septembre 2026

Quant aux travaux, la logique s'inverse par rapport à une vente classique. Vous ne pouvez pas refaire une cuisine dans un logement occupé, et l'acquéreur le sait : il achète un bien qu'il ne visitera qu'une fois, parfois sans y entrer. Les chantiers qui font monter le prix d'une maison vide n'ont ici aucune prise. En revanche, les diagnostics obligatoires restent à votre charge, et un logement qui ne respecte plus les critères de décence énergétique verra sa valeur fondre, occupé ou non.

Le calendrier que personne ne respecte du premier coup

Voici l'enchaînement, dans l'ordre, pour une location vide dont le bail arrive à échéance :

1. Six mois avant la fin du bail : le congé pour vente doit être reçu par le locataire, avec le prix et les conditions de vente.
2. Mois 1 et 2 : le locataire est prioritaire. Aucune autre offre ne peut être acceptée.
3. Mois 3 : en cas d'acceptation, le locataire signe sous deux mois, ou sous quatre mois s'il emprunte. En cas de refus ou de silence, la mise en vente s'ouvre à tous.
4. Mois 4 à 6 : visites, compromis, signature de l'acte. Le locataire occupe toujours les lieux et paie son loyer.
5. Fin du bail : état des lieux de sortie, remise des clés, restitution du dépôt de garantie sous un ou deux mois selon l'état constaté.

Ce qui fait dérailler la plupart des dossiers ? Le point de départ. On compte six mois à partir de la décision de vendre, alors que le délai se mesure à partir de la date de fin du contrat de location. Reprenez votre bail, notez l'échéance exacte, remontez six mois en arrière : c'est votre date limite d'envoi, et elle ne se négocie pas.

Un dernier conseil pratique : si la vente s'inscrit dans un contexte familial compliqué, la question du calendrier devient centrale. Les règles à régler quand un bien se vend après une séparation s'ajoutent alors à celles du bail, et les deux horloges ne tournent pas à la même vitesse.

Fiscalité, copropriété, conseil : les angles morts du vendeur

La vente d'un logement loué se joue aussi hors du bail. Trois sujets reviennent systématiquement, et ils s'anticipent avant la mise en vente, pas devant le notaire.

La plus-value d'abord. Un bien locatif n'est pas votre résidence principale : l'impôt sur la plus-value s'applique, avec un abattement qui dépend de la durée de détention. Le calcul se fait sur le prix de cession diminué du prix d'acquisition et des frais, et il change selon que vous releviez du régime du foncier classique ou du LMNP. Pour un meublé, la question des amortissements déjà déduits des revenus locatifs s'invite dans l'addition. La fiscalité d'un investissement locatif revendu se prépare avec un professionnel, jamais à la dernière minute.

La copropriété ensuite. Le syndic doit fournir les documents obligatoires du dossier de vente : procès-verbaux, carnet d'entretien, état daté, appels de fonds en cours. Comptez plusieurs semaines. Si des travaux votés en assemblée n'ont pas encore été appelés, leur répartition entre vendeur et acquéreur se négocie dans le compromis. Un syndic lent a déjà fait capoter plus d'une vente immobilière.

L'information gratuite enfin. Les agences départementales d'information sur le logement, les ADIL, délivrent un conseil juridique gratuit et neutre sur ces situations, sans mission commerciale derrière. Un rendez-vous avant de rédiger un congé pour vente coûte moins cher qu'un contentieux après. Le service public d'information sur le logement existe pour cela, et il est parfaitement identifié dans chaque département.

Questions fréquentes sur la vente d'un logement loué

Peut-on vendre un logement avant la fin du bail ?

Oui, sans aucune autorisation du locataire, à condition de vendre le bien occupé. Le bail en cours est transféré au nouveau propriétaire aux mêmes conditions, avec le dépôt de garantie. Le locataire reste dans les lieux jusqu'au terme prévu.

Le locataire peut-il refuser la vente de son appartement ?

Non. Il ne dispose d'aucun droit de veto sur l'achat du logement par un tiers. Il peut seulement exercer son droit de préemption lorsqu'un congé pour vente lui a été notifié, et contester ce congé s'il est irrégulier ou frauduleux.

Comment informer le locataire de la vente ?

En vente occupée, une lettre du nouveau propriétaire indiquant son identité, ses coordonnées et les modalités de paiement du loyer suffit. En vente libre, le congé pour vente doit respecter le formalisme du recommandé, de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Un locataire prioritaire peut-il se rétracter après avoir accepté ?

Oui. Il bénéficie du délai de rétractation applicable à tout achat immobilier par un particulier, et son offre tombe si le prêt annoncé lui est refusé. Le bien redevient alors librement cessible, mais le calendrier du bail, lui, continue de courir.

Une règle à retenir avant tout le reste : la date de fin du bail commande tout. Le prix, le type d'acheteur, la décote, l'existence même d'un droit de préemption en découlent. Un propriétaire qui ouvre son contrat de location six mois avant l'échéance garde la main sur son projet immobilier. Celui qui l'ouvre trois mois avant vendra son logement loué occupé, qu'il le veuille ou non, avec la décote que cela suppose.