Résidence secondaire vendue en 2026 : les 4 étapes pour calculer l'impôt sur la plus-value

Une maison de vacances ou un appartement en bord de mer ne profite pas de l'exonération réservée à la résidence principale. Le fisc taxe donc le gain encaissé par le propriétaire, sans le taxer en entier : la loi prévoit un calcul en quatre temps, que le notaire mène lui-même à la signature de l'acte de vente. Comprendre ce calcul avant de mettre le bien en vente permet de choisir la bonne date, de réunir les factures utiles, d'anticiper la somme à payer et de repérer une exonération dont bénéficier. Un premier chiffrage se fait avec le simulateur qui estime l'impôt d'après les dates et les prix, avant le montant calculé par le notaire. Les règles exposées ci-dessous sont celles que le site service-public.fr a vérifiées le 15 avril 2026 ; elles valent pour une cession conclue en 2026.

Sommaire

Comment calculer la plus-value d'une résidence secondaire ?

La plus-value d'une résidence secondaire s'obtient en retranchant le prix d'acquisition du prix de cession. La différence obtenue forme la plus-value brute ; si elle est négative, le propriétaire constate une moins-value et ne paie rien. Ce résultat brut ne correspond pas encore au montant taxé, car les deux prix se corrigent d'abord.

Le prix de cession retenu par le fisc

Le prix de vente pris en compte est celui qui figure dans l'acte, diminué des dépenses restées à la charge du cédant et justifiées : diagnostics obligatoires, commission d'agence si elle reste à sa charge, mainlevée d'hypothèque. Une somme versée par l'acquéreur en plus du prix s'y ajoute à l'inverse.

Le prix d'achat et ses majorations

Le prix d'achat inscrit dans l'acte d'acquisition se majore de deux façons, et c'est là que le propriétaire gagne le plus :

• les frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) pour leur montant réel sur justificatifs, ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans aucune facture à produire ;
• les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration pour leur coût réel, ou un forfait de 15 % du prix d'achat dès que le logement est détenu depuis plus de cinq ans, sous conditions ;
• les charges et indemnités versées à l'ancien propriétaire, ainsi que les dépenses de voirie et de réseaux.

Pour un bien reçu par donation ou par succession, la valeur déclarée lors de la transmission remplace le prix d'achat. Les frais de mutation réellement payés à cette occasion se déduisent également. Le forfait travaux de 15 % reste souvent plus favorable que les factures réelles d'une maison de vacances entretenue au fil de l'eau, puisque les dépenses d'entretien courant n'entrent pas dans le calcul.

Quel est le taux d'imposition sur la plus-value immobilière ?

Le taux d'imposition de la plus-value immobilière d'un particulier se compose de deux prélèvements distincts. L'impôt sur le revenu s'applique au taux proportionnel de 19 %, quelles que soient les ressources du foyer : la plus-value échappe au barème progressif et ne change pas la tranche du ménage. Les prélèvements sociaux s'ajoutent au taux de 17,2 %, une taxation sociale distincte qui finance la protection sociale et non le budget de l'État.

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé les prélèvements sociaux à 18,6 % sur la plupart des placements, mais les plus-values immobilières restent à 17,2 %, comme les revenus fonciers et l'assurance-vie. Le détail des produits passés à 18,6 %, loyers LMNP compris, figure dans notre article sur les prélèvements sociaux du loueur en meublé. Le taux global atteint donc 36,2 %, mais il ne s'applique jamais sur le gain total : chaque imposition frappe une assiette différente, réduite par son propre abattement pour durée de détention.

À lire aussi, notre dossier : Plus-value immobilière.

Une surtaxe s'ajoute enfin lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Son taux progresse de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value. Le notaire l'établit sur la déclaration 2048-IMM-SD. Elle ne concerne ni les ventes exonérées ni les terrains à bâtir.

#revuedepresse Retraite : une exonération spéciale de plus-value pour la vente d'un logement https://t.co/MFik6K3hk2

— MoneyVox (@moneyvoxfr) 8 novembre 2026

Les abattements pour durée de détention, palier par palier

Les abattements pour durée de détention réduisent la plus-value imposable d'une résidence secondaire dès la sixième année de possession. La durée se compte en ans pleins, de la date d'achat (ou de transmission) à la date de vente. Les deux impositions suivent chacune leur propre rythme, ce qui explique les deux seuils de sortie : 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le décalage entre les deux colonnes pèse lourd. Au bout de quinze ans, l'impôt porte sur 40 % seulement du gain, alors que les prélèvements sociaux en frappent encore près de 84 %. Entre 22 et 30 ans de détention, le cédant ne paie plus que les prélèvements sociaux, sur une assiette qui fond de 9 points par an. Attendre quelques mois pour franchir un anniversaire d'achat peut donc changer le résultat, surtout à l'approche du 22e ou du 30e anniversaire.

Un exemple chiffré sur une maison de vacances détenue seize ans

Un exemple de calcul rend ces règles concrètes. Prenons un ménage qui a acheté une maison de vacances 150 000 € en juin 2010 et qui la vend 260 000 € en novembre 2026, sans frais de vente à sa charge. Les chiffres sont fictifs ; les taux et les abattements sont ceux publiés par service-public.fr.

1. Prix d'acquisition majoré : 150 000 €, plus 11 250 € de forfait frais d'acquisition (7,5 %), plus 22 500 € de forfait travaux (15 %, détention de plus de cinq ans), soit 183 750 €.
2. Plus-value brute : 260 000 moins 183 750, soit 76 250 €.
3. Durée de détention : seize ans pleins, donc onze ans d'abattement (du 6e au 16e). L'abattement atteint 66 % pour l'impôt et 18,15 % pour les prélèvements sociaux.
4. Impôt dû : l'impôt sur le revenu porte sur 25 925 € (34 % du gain) et s'élève à 4 926 € ; les prélèvements sociaux portent sur 62 411 € et coûtent 10 735 €. Aucune surtaxe : la plus-value imposable à l'impôt reste sous 50 000 €.

Le ménage paie au total environ 15 660 €, soit un peu plus de 20 % de la plus-value brute, loin des 36,2 % affichés. Le poste le plus lourd n'est pas l'impôt mais les prélèvements sociaux, qui représentent les deux tiers de la facture. Sans les deux forfaits, le gain aurait atteint 110 000 € et la note aurait grimpé d'environ 7 000 €. Signée en mai 2026, avant l'anniversaire de juin, la même vente n'aurait compté que quinze ans pleins et perdu 6 points d'abattement côté impôt.

Quelles sont les exonérations possibles pour une résidence secondaire ?

La vente d'une résidence secondaire peut être exonérée dans plusieurs cas prévus par le code général des impôts, en plus de la sortie naturelle après 22 et 30 ans de détention. Chacune obéit à des conditions précises, et le cédant doit le plus souvent la revendiquer dans l'acte de vente.

La première cession avec remploi du prix sous 24 mois

La première vente d'un logement autre que la résidence principale bénéficie d'une exonération lorsque deux conditions sont réunies. Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. Il doit ensuite réemployer le prix dans l'achat ou la construction de sa résidence principale dans un délai de 24 mois. L'exonération se limite à la fraction du prix effectivement réinvestie, se demande dans l'acte et ne sert qu'une fois. Ce cas concerne surtout un locataire de sa résidence principale qui possède une maison de famille et décide d'acheter le logement où il vit.

Les autres cas d'exonération totale

• Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € : un garage, une petite parcelle ou une part indivise modeste échappe à toute imposition.
• Retraités et invalides aux revenus modestes : pour une vente en 2026, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 12 793 € pour la première part, plus 3 428 € par demi-part, et le contribuable ne doit pas avoir été redevable de l'IFI l'avant-dernière année.
• Expropriation, à condition de réinvestir la totalité de l'indemnité dans un bien immobilier sous 12 mois.
• Ancienne résidence principale : un logement occupé à titre principal jusqu'à sa mise en vente reste exonéré si la vente intervient dans un délai normal et que le bien n'est ni loué ni occupé entre-temps.

L'administration fiscale contrôle de près le dernier cas. Un propriétaire qui installe sa résidence principale dans sa maison de campagne quelques mois avant de la céder doit prouver une occupation réelle et habituelle : consommations d'énergie, courrier, scolarité des enfants, lieu de travail. Une occupation de façade expose à un redressement avec pénalités.

Garder ou revendre quand la taxe d'habitation est majorée

La question de la revente d'une résidence secondaire se pose avec plus d'acuité dans les communes de zone tendue, autorisées à majorer la taxe d'habitation de ces logements de 5 à 60 %. Selon une note de la DGFiP de juillet 2026, 3 689 communes sont éligibles à cette majoration, 1 666 l'appliquent et 688 ont retenu le taux maximal de 60 %. Pour un propriétaire dans cette situation, conserver le bien coûte un peu plus chaque saison, tandis que l'abattement pour durée de détention allège l'impôt d'une future cession. Mettre les deux trajectoires en regard, coût annuel de détention d'un côté, fiscalité de la vente de l'autre, aide à fixer le bon moment pour céder.

Comment réduire l'impôt sans tricher avec la loi ?

Réduire l'impôt sur la plus-value d'une résidence secondaire passe d'abord par le choix de la date et par la tenue des justificatifs. Plusieurs leviers restent ouverts à tout propriétaire :

• Comparer forfaits et frais réels : des travaux d'agrandissement ou une rénovation lourde payés à une entreprise et facturés dépassent parfois le forfait de 15 % ; les travaux faits soi-même ne comptent pas.
• Déduire les frais de vente : diagnostics, commission d'agence à sa charge, coût de la mainlevée.
• Caler la signature après la date anniversaire d'achat pour gagner un an d'abattement.
• Vérifier le droit à l'exonération par remploi avant de signer, puisque la demande doit figurer dans l'acte.

Une moins-value réalisée sur un autre bien immobilier ne s'impute pas sur la plus-value d'une résidence secondaire : chaque vente s'apprécie isolément. La plus-value immobilière n'ouvre pas non plus droit aux niches qui allègent le barème. Les dispositifs fiscaux de l'investissement locatif et leur coût pour l'État font l'objet d'un examen détaillé dans notre point sur les 15 milliards de niches que le CPO veut borner.

Résidence secondaire louée en meublé : le piège de l'amortissement

Une résidence secondaire louée en meublé une partie de la saison relève souvent du régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Depuis la loi de finances pour 2025, applicable aux ventes conclues à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel pendant la location se réintègrent dans la plus-value : ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui gonfle mécaniquement le gain taxable.

Un propriétaire LMNP qui a amorti le bâti pendant plusieurs exercices voit donc sa plus-value augmenter du total de ces amortissements, sans changement de taux ni d'abattement. Le loueur LMNP qui a choisi l'option du micro-BIC, sans aucun amortissement, n'est pas touché par cette mesure. Avant une vente, le bilan comptable du meublé de tourisme ou de la location de longue durée permet de chiffrer ce supplément. Un loueur qui ne loue plus le bien et l'occupe seulement pendant les vacances reste soumis aux mêmes règles de plus-value que toute résidence secondaire, mais l'historique d'amortissement le suit.

Qui déclare et qui paie la plus-value ?

Le notaire déclare et paie l'impôt sur la plus-value pour le compte du vendeur. Il établit la déclaration 2048-IMM-SD, chiffre les abattements et la surtaxe éventuelle, puis verse l'impôt au service de publicité foncière lors de l'enregistrement de l'acte, en le prélevant sur le prix de vente. Le cédant ne reçoit donc que le solde, impôt déduit.

Le contribuable reporte ensuite le montant de la plus-value déclaré par le notaire sur sa déclaration de revenus suivante, ainsi que le montant exonéré en cas de première cession avec remploi. Pour une vente signée en 2026, cette déclaration en ligne ouvrira en avril 2027. Le montant ne crée aucun impôt supplémentaire, mais il entre dans le revenu fiscal de référence, qui sert au calcul de certaines aides et de certains plafonds ; le barème appliqué au reste des ressources est détaillé dans notre article sur les tranches d'impôt relevées pour 2027.

Un vendeur non résident relève en principe des mêmes règles, avec des exonérations propres. Il doit désigner un représentant fiscal lorsque la plus-value est imposable, sauf dispense, par exemple pour un ressortissant de l'Union européenne ou pour un prix de cession inférieur ou égal à 150 000 €. Le détail de chaque cas, avec les plafonds de revenus actualisés, figure sur la fiche plus-value immobilière de service-public.fr.