LMNP : l'amortissement plafonné à 7 000 € par an est-il vraiment enterré avant le Sénat ?

Sommaire

Que prévoyait l'article 7 du projet de loi de finances pour la location meublée ?

L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 visait le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel. Le texte initial du gouvernement modifiait l'article 39 C du code général des impôts et plafonnait l'amortissement du bâti à 2,5 % de sa valeur par an, avec un plafond annuel de 7 000 euros par foyer fiscal. Aujourd'hui, la durée d'amortissement retenue conduit en pratique à un taux compris entre 2,5 % et 4 % par an, sans plafond en euros.

Le projet prévoyait un régime plus sévère pour le meublé de tourisme, sans condition de durée de location : 1,5 % par an au plus, plafonné à 5 000 euros par foyer. L'amortissement non déduit était perdu, sans report sur les années suivantes. Le stock accumulé au 31 décembre 2026 restait déductible de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat. Les résidences étudiantes, les résidences seniors, les Ehpad et les établissements de soins de longue durée sortaient du dispositif.

Ce texte initial, et le rapport parlementaire qui l'a précédé, sont décrits dans l'analyse de l'amortissement au réel visé par le PLF 2027, parue mi-octobre ; le vote des députés change depuis la donne.

Comment les députés ont supprimé le plafond des loueurs en meublé

Les députés ont supprimé ce volet de l'article 7 lors de l'examen de la première partie du budget, les 29 et 30 octobre 2026. Trois amendements identiques, déposés par le Rassemblement national, la Droite républicaine et Horizons, ont emporté la décision. Leurs auteurs invoquent la sécurité juridique des plans de financement signés sur 15 à 25 ans, la crise du logement et le rôle du meublé pour les étudiants, les salariés en mobilité et les jeunes actifs.

Le gouvernement défendait au contraire un rapprochement entre location meublée et location nue, déjà engagé par la loi de finances pour 2025. Celle-ci réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value des ventes réalisées depuis le 15 février 2025, une règle détaillée dans l'article sur la réintégration des amortissements à la revente. Dès le 8 octobre, la commission des finances avait déjà voté une exclusion des meublés loués en résidence principale, en bail étudiant ou en bail mobilité.

Un calcul simple pour mesurer l'enjeu sur un appartement

Prenons un appartement meublé dont la part de bâti vaut 200 000 euros, amorti sur 30 ans. L'amortissement annuel atteint environ 6 670 euros. Avec le plafond de l'article 7, il serait tombé à 5 000 euros par an (2,5 % de 200 000), soit près de 1 670 euros de charges en moins chaque année face aux loyers encaissés. Pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, il faut compter en plus les prélèvements sociaux, passés à 18,6 % pour les revenus du LMNP depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.

Impôts, retraites, immobilier, familles : les mesures du budget 2027 passées au crible https://t.co/4YqwmyzmN3 pic.twitter.com/R3uaZ3d7g3

— Les Echos (@LesEchos) 2 octobre 2026

Pour faire le calcul : notre simulateur rendement locatif.

Pour tout comprendre, lire notre dossier : LMNP.

Ce supplément d'impôt annuel, répété sur plusieurs années, réduit le rendement net de l'investissement locatif. Un loueur qui détient plusieurs biens aurait aussi buté sur le plafond de 7 000 euros par foyer, quel que soit le nombre de logements : l'avantage fiscal du meublé de longue durée sur la location nue se serait réduit d'autant.

Ce qui reste en jeu au Sénat pour les propriétaires

La suppression votée par l'Assemblée nationale ne clôt pas le dossier. Le vote solennel de la première partie était fixé au 3 novembre, puis le texte part au Sénat et, en cas de désaccord, devant une commission mixte paritaire. Le gouvernement peut aussi engager sa responsabilité et retenir la version de son choix. Plusieurs autres amendements adoptés fin octobre restent à confirmer, sous réserve de la navette :

• prorogation du PTZ et de l'éco-PTZ jusqu'en 2030, et PTZ ouvert au bail réel solidaire ;
• micro-foncier relevé à 30 000 euros avec abattement de 50 %, et abattement micro-BIC des meublés ramené à 30 % ;
• amortissement du statut du bailleur privé porté à 4 % dans le neuf, contre 3,5 % aujourd'hui dans la première tranche.

Ce statut de bailleur privé, le dispositif Jeanbrun créé par la loi de finances pour 2026, s'applique déjà à la location nue d'immeubles collectifs achetés jusqu'au 31 décembre 2028, et sa place dans une stratégie d'immobilier pour la retraite dépend de ces arbitrages. Côté meublé de tourisme, la commission avait aussi voté la fin de toute déduction d'amortissement pour les biens achetés à partir de 2027 ; son sort en séance reste incertain.

Quelles décisions prendre avant la loi de finances définitive ?

Le régime LMNP applicable aux revenus de 2026 ne change pas : aucune de ces mesures ne vaut avant la publication de la loi de finances au Journal officiel, en principe fin décembre. Un investisseur qui signe un achat en meublé cet automne le fait sans connaître la fiscalité de 2027, et un bien déjà loué garde ses amortissements reportés.

Notre article ne vaut pas un conseil fiscal : un loueur qui hésite entre micro-BIC et régime réel, ou qui prépare une revente, consultera un expert-comptable habitué aux dossiers LMNP pour chiffrer ses deux options avant la déclaration de mai 2027 ; un projet d'achat financé à crédit mérite aussi l'avis d'un conseiller en gestion de patrimoine ou d'un notaire avant de signer, tant que la règle de 2027 reste ouverte. La lecture du texte adopté par le Parlement, puis de la décision du Conseil constitutionnel, dira quelles mesures fiscales survivent à la fin de l'examen budgétaire.