Usufruit : les 6 grosses réparations que le Code civil laisse au nu-propriétaire

Le démembrement de propriété est un montage juridique qui partage un bien entre deux titulaires. L'usufruitier a le droit d'habiter le bien ou de le louer et d'en encaisser les loyers ; le titulaire de la nue-propriété détient le bien sans en profiter, jusqu'à la fin de l'usufruit, qui dure en principe toute la vie de l'usufruitier ; il récupère alors la pleine propriété. Cette situation naît le plus souvent d'une succession (le conjoint survivant reçoit l'usufruit, les enfants la nue-propriété) ou d'une donation avec réserve d'usufruit, signée chez le notaire par des parents qui transmettent leur maison tout en continuant d'y vivre. La question de la répartition des frais se pose dès les premiers travaux sérieux : une toiture qui fuit, une charpente attaquée, une façade porteuse fissurée.

Sommaire

Que disent les articles 605 et 606 du Code civil ?

Le Code civil règle la répartition des réparations entre usufruitier et nu-propriétaire en deux articles, toujours en vigueur dans leur rédaction de 1804. L'article 605 du Code civil, consultable sur Légifrance, pose le principe : « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. »

L'article 606 du Code civil dresse ensuite la liste : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. » Le texte fonctionne donc par exclusion : ce qui ne figure pas dans la liste relève de l'usufruitier.

Deux mots pèsent lourd dans cette rédaction. « Entières » et « en entier » visent la réfection complète : remplacer quelques tuiles cassées reste de l'entretien, refaire tout le toit devient une grosse réparation. « Rétablissement » vise la remise en état d'un élément qui porte le bâtiment, une poutre maîtresse rongée par les insectes par exemple, et non un simple traitement préventif du bois. La jurisprudence de la Cour de cassation s'en tient à cette logique : une grosse réparation touche la structure et la solidité générale de l'immeuble, quand l'entretien garde le bien habitable au quotidien.

La vidéo pédagogique de Service Public rappelle en une minute la différence entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété, utile avant d'entrer dans le détail des travaux.

Quels travaux sont considérés comme grosses réparations ?

Les grosses réparations au sens de l'article 606 se limitent au gros œuvre : murs porteurs, charpente, toiture refaite intégralement, ouvrages de retenue de terre et clôtures reconstruites en totalité. Tout le reste, y compris des travaux coûteux, se range parmi les réparations courantes et revient à l'usufruitier. Une chaudière à remplacer, des fenêtres changées, une installation électrique remise aux normes ou une salle de bains refaite n'entrent pas dans la liste, quel que soit le prix de la facture.

Le critère n'est donc pas le prix du chantier mais la nature des travaux : l'analyse porte sur l'élément touché et sur l'ampleur des travaux engagés. Un ravalement de façade, une réfection de gouttières ou un traitement de l'humidité donnent lieu à des débats : selon la vétusté du bâtiment et l'ampleur du chantier, le juge peut les rattacher à l'entretien ou à la structure. Le tableau compare les postes les plus fréquents dans une maison ou un appartement démembré.

Quelles sont les obligations de l'usufruitier ?

L'usufruitier répond d'abord des réparations courantes du bien pendant toute la durée de son droit. Il doit maintenir le bien en bon état d'usage, fait les menues réparations, remplace ce qui s'use et paie les charges qui accompagnent la jouissance. L'article 608 du Code civil le rend redevable de « toutes les charges annuelles de l'héritage », formule ancienne qui désigne les impôts locaux et les dépenses que l'usage rattache aux revenus du bien. Les petits travaux d'entretien (joints, robinetterie, élagage, ramonage) entrent dans ce périmètre.

Avant d'entrer dans les lieux, l'usufruitier doit aussi faire dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles, en présence de l'autre titulaire, ou celui-ci dûment appelé (article 600). Ce document passe souvent à la trappe dans une famille unie ; il devient pourtant décisif le jour d'un désaccord sur l'origine d'une dégradation, puisqu'il fixe ce qui existait au départ. Un document daté, signé des deux titulaires et accompagné de photos, coûte peu et évite des années de discussion.

L'usufruitier qui loue le logement déclare les loyers dans ses propres revenus fonciers : il perçoit les fruits, il en supporte l'impôt. Le locataire, lui, traite avec l'usufruitier, son seul bailleur. Il signe le bail d'habitation seul, mais la loi réserve au nu-propriétaire certaines décisions, comme un bail rural ou commercial, qui demandent l'accord des deux titulaires.

Taxe foncière et charges de copropriété dans un logement démembré

La taxe foncière d'un logement grevé d'usufruit est établie au nom de l'usufruitier, conformément à l'article 1400 du Code général des impôts et à l'article 608 du Code civil. Aucun avis d'imposition n'arrive chez le titulaire de la nue-propriété, même des années plus tard. Les règles de calcul, les dates d'échéance et la mensualisation suivent le droit commun décrit par impots.gouv.fr et dans le dossier consacré à la taxe foncière, de son calcul à ses échéances ; un usufruitier âgé peut, s'il en remplit lui-même les conditions, demander l'exonération accordée après 65 ans, puisque c'est lui le redevable. Pour 2026, les avis sont arrivés en ligne le 27 août (contribuables non mensualisés) et le 19 septembre (mensualisés), avec un paiement au 15 octobre, ou au 20 octobre en ligne. La mensualisation prélève dix fois, le 15 de chaque mois de janvier à octobre ; une adhésion au plus tard le 15 décembre déclenche le premier prélèvement le 15 janvier suivant.

En copropriété, la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu'en cas de démembrement, usufruitier et nu-propriétaire se font représenter à l'assemblée générale par un mandataire commun, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété. La répartition interne des charges suit la même ligne que pour une maison : charges courantes (gardien, ménage des parties communes, chauffage collectif, ascenseur) pour l'usufruitier, quote-part des travaux qui touchent la structure de l'immeuble pour le nu-propriétaire. Un vote sur la réfection de la toiture ou sur la reprise des fondations relève ainsi du nu-propriétaire, et les règles de vote des travaux en assemblée générale s'appliquent comme pour tout copropriétaire.

Si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un appartement ou d’une maison, vous allez bientôt recevoir votre avis de taxe foncière à payer. https://t.co/C8vdpTahXC

— Le Progrès (@Le_Progres) 13 août 2026

Le syndic, lui, ne connaît pas toujours ce partage. Il adresse ses appels de fonds selon les informations qu'il détient ; les deux titulaires ont intérêt à prendre contact avec lui pour signaler le démembrement et à lui indiquer qui reçoit quel appel, faute de quoi l'un avance pour l'autre et doit ensuite se faire rembourser.

Toiture neuve, chaudière, fenêtres : qui règle la facture d'un bien en usufruit ?

Qui paie les grosses réparations ?

Les grosses réparations sont payées par le nu-propriétaire, sauf clause contraire de l'acte ou accord écrit entre les titulaires. Une toiture entière, une charpente rétablie ou une structure porteuse reconstruite lui reviennent, même si l'usufruitier habite seul la maison.

Comment se répartissent les frais de travaux ?

La répartition des frais suit la nature de chaque poste et non le montant total de la facture. Sur un devis mêlant charpente et peinture intérieure, la charpente revient au nu-propriétaire et la peinture à l'usufruitier ; un devis ventilé ligne par ligne facilite ce partage.

Le nu-propriétaire peut-il refuser de faire les travaux ?

Le nu-propriétaire n'a pas de calendrier imposé par l'article 605, et l'usufruitier ne peut pas engager seul des travaux de structure pour lui en présenter la note. Faute d'accord, le différend se porte devant le tribunal judiciaire, qui apprécie l'urgence et la nature des travaux. Le jugement peut ensuite être porté devant la cour d'appel, puis devant la Cour de cassation sur une question de droit.

Quelles sont les conséquences d'un défaut d'entretien ?

Une négligence fait basculer la grosse réparation sur l'usufruitier, lorsque la négligence date d'après le début de l'usufruit. Dans les cas graves, l'usufruit peut même prendre fin pour abus de jouissance.

Quand un entretien négligé fait payer l'usufruitier

L'exception prévue par l'article 605 vise une situation précise : la grosse réparation résulte d'un entretien que l'usufruitier n'a pas fait. Une gouttière bouchée pendant plusieurs hivers qui finit par pourrir une poutre, des tuiles déplacées jamais remises qui laissent l'eau ruisseler sur la charpente : dans ces cas, l'usufruitier supporte aussi le chantier de charpente. Le texte ne retient toutefois que les manquements survenus depuis l'entrée en jouissance ; un toit déjà abîmé au jour de la donation ou de la succession ne peut pas lui être reproché.

La preuve repose sur celui qui invoque la faute. Le nu-propriétaire qui veut faire payer l'usufruitier doit démontrer le lien entre l'absence d'entretien et le dommage, ce qui passe souvent par un rapport d'expert. Le constat dressé au départ prend alors toute sa valeur : sans lui, distinguer l'usure normale de la négligence devient très difficile.

L'article 618 du Code civil va plus loin : l'usufruit peut cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, notamment en laissant dépérir le bien faute d'entretien. Le juge dispose d'une marge d'appréciation et peut, selon la gravité, ordonner l'extinction de l'usufruit ou une solution moins radicale. Cette sanction reste rare, mais elle rappelle que le droit de jouir du bien s'accompagne d'une obligation de le conserver.

Vétusté, sinistre et améliorations : les dépenses que personne ne doit

L'article 607 du Code civil dispense les deux titulaires de rebâtir ce qui est tombé de vétusté ou a disparu par cas fortuit. Si une grange s'effondre sous son âge ou si une tempête abat un bâtiment, ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire n'est obligé de reconstruire. Celui qui choisit de reconstruire agit à ses frais ; en présence d'une indemnité d'assurance, son sort dépend du contrat et de la qualité de l'assuré, point à régler dès la signature de l'acte.

Les améliorations obéissent à une autre règle. L'article 599 interdit à l'usufruitier de réclamer une indemnité à la fin de l'usufruit pour les améliorations qu'il a faites, même si la valeur de la chose en est augmentée. Une véranda, une cuisine équipée ou une extension financées par l'usufruitier profitent donc au nu-propriétaire sans compensation. Le même article interdit au propriétaire de nuire, par son fait, aux droits de l'usufruitier.

Restent les charges extraordinaires imposées sur la propriété pendant l'usufruit, visées par l'article 609 : le nu-propriétaire les paie et l'usufruitier lui tient compte des intérêts ; si l'usufruitier les avance, il récupère le capital à la fin de l'usufruit. Cette mécanique, rarement appliquée telle quelle, sert de base aux accords familiaux sur les dépenses importantes.

Prenons une donation avec réserve d'usufruit et un toit à refaire

Une mère de 74 ans a donné à ses deux enfants la nue-propriété de sa maison, en gardant l'usufruit. Douze ans plus tard, le couvreur constate que la couverture entière doit être refaite et qu'un tronçon de la charpente est à reprendre. Le même devis prévoit le remplacement des gouttières et la mise en peinture des volets.

L'application des articles 605 et 606 donne la répartition suivante. Les travaux de couverture et le rétablissement de la charpente reviennent aux deux enfants nus-propriétaires, à proportion de leurs droits. Les gouttières et les volets relèvent des menues réparations et restent à la charge de la mère usufruitière. Si les enfants prouvent que la charpente s'est abîmée parce que personne n'a traité les fuites signalées depuis la donation, la mère supporte aussi cette partie du chantier.

Dans la pratique, beaucoup de familles s'écartent du texte : les enfants n'ont pas toujours les moyens de financer une toiture, la mère dispose parfois de liquidités. Rien n'interdit un accord écrit par lequel l'usufruitière prend en charge, à titre volontaire, une part des travaux de structure, à condition qu'il soit clair et daté. Sans écrit, un tel paiement peut être regardé, lors de la succession, comme une donation indirecte aux enfants et soulever des questions de rapport entre héritiers.

Clause de l'acte, accord écrit et recours au juge

La prise en charge prévue par le Code civil n'est pas d'ordre public. L'acte de donation ou la convention conclue entre usufruitier et nu-propriétaire peut prévoir une autre règle : mettre toutes les grosses réparations à la charge de l'usufruitier, partager les dépenses par moitié, ou fixer un plafond au-delà duquel les deux titulaires se concertent. Le notaire qui rédige l'acte propose souvent ce type de disposition, dans le cadre d'une donation comme d'un partage de succession, surtout quand l'usufruitier continue d'habiter le logement et en tire seul l'usage.

Une clause floue nourrit pourtant les litiges : « gros travaux », « travaux importants » ou « réparations nécessaires » ne disent pas qui paie un ravalement ou une chaudière. Une rédaction efficace renvoie à la liste de l'article 606 ou énumère les postes concernés. Pour une décision collective en copropriété, les règles de majorité applicable en AG de copropriété s'ajoutent à cette convention interne.

Actual-immo informe sans exercer le métier de notaire ni d'avocat : une toiture à refaire sur un bien reçu par donation, avec une clause de répartition ambiguë ou un désaccord entre frères et sœurs, se soumet au conseil du notaire qui a rédigé l'acte, ou à un avocat en droit immobilier si le conflit est ouvert. En l'absence d'accord, une action en justice devant le tribunal judiciaire permet de trancher ; une tentative de conciliation ou de médiation est souvent demandée avant de saisir le juge pour un litige entre proches.

La déduction fiscale des grosses réparations par le nu-propriétaire a disparu

Un avantage fiscal a longtemps accompagné l'article 605. Le 2° quater du II de l'article 156 du Code général des impôts permettait au nu-propriétaire de déduire de son revenu global les dépenses de grosses réparations, dans la limite de 25 000 euros par an, l'excédent se reportant sur les dix années suivantes. Le démembrement devait résulter d'une succession ou d'une donation sans charge ni condition entre parents jusqu'au quatrième degré, selon la doctrine fiscale publiée au BOFiP.

La loi de finances pour 2017 (loi du 29 décembre 2016, article 32) a abrogé ce régime pour les dépenses supportées à compter du 1er janvier 2017, avec une tolérance pour les chantiers engagés par devis accepté et acompte versé avant le 31 décembre 2016. Depuis 2018, aucun contribuable ne peut plus l'utiliser. Un nu-propriétaire qui finance aujourd'hui des travaux de toiture le fait donc sans avantage fiscal propre, puisqu'il ne perçoit en principe aucun loyer contre lequel imputer la dépense.

Cette disparition pèse dans les familles où le nu-propriétaire hésite à financer un chantier dont il ne profitera qu'au terme de l'usufruit. Elle renforce l'intérêt d'une convention écrite, signée avant le premier chantier lourd, qui fixe qui avance l'argent, qui le supporte définitivement et comment le compte se règle au décès de l'usufruitier.