Faux RIB du notaire : les 5 contrôles qui protègent l'apport et le prix d'un achat immobilier
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Faux RIB du notaire : les 5 contrôles qui protègent l'apport et le prix d'un achat immobilier
L'arnaque au notaire par virement repose sur un faux RIB glissé dans un courriel piraté : l'acheteur croit payer l'étude, l'apport part chez l'escroc. En France, un notaire encaisse sur un compte de la Caisse des dépôts, code BIC CDCGFRPPXXX, jamais sur un compte bancaire d'une autre banque ou d'une société.
Sommaire
Comment la fraude au virement détourne l'argent d'une vente immobilière
La fraude au virement dans une vente immobilière vise le moment où l'acheteur doit envoyer une grosse somme : l'apport personnel, le dépôt de garantie du compromis ou le solde du prix avant la signature. Les Notaires de France décrivent deux scénarios, publiés dans une alerte mise à jour le 6 septembre 2024, sous le titre « les notaires de France appellent à la vigilance ».
Le courriel piraté et le faux RIB
Le premier scénario de fraude au RIB passe par la messagerie. Le Conseil supérieur du notariat signalait dès décembre 2020 une recrudescence des tentatives de fraude aux RIB : des escrocs piratent une boîte de courriel, interceptent l'échange entre l'office et son client avant sa lecture, remplacent le RIB joint et modifient l'adresse de l'expéditeur. Le message repart, presque identique, vers l'acquéreur ou vers l'étude. Le virement bancaire part alors sur le compte des fraudeurs, pas sur celui de l'office notarial.
Le faux courriel reprend la signature du collaborateur qui suit le dossier, le numéro de l'acte, parfois le ton habituel des échanges. Seul le RIB change, avec une explication plausible : audit en cours, changement de banque, compte « temporairement indisponible ».
Le faux conseiller bancaire et l'apport personnel
Le second scénario commence en ligne, sur un faux site internet de simulation de crédit immobilier. Un faux conseiller bancaire rappelle l'emprunteur, recueille les données du projet, fait signer de faux documents, puis réclame l'apport personnel sur un faux RIB présenté au nom du notaire. L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), adossée à la Banque de France, a publié le 4 septembre 2024 une mise en garde contre ces fausses offres de prêt et de rachat de crédit, souvent portées par une société fictive qui copie l'identité d'un vrai établissement.
Les fraudeurs usurpent aussi l'identité d'un collaborateur de l'office, glanent sur les réseaux sociaux des informations sur le projet et produisent des documents comportant le vrai nom du notaire. La voie la plus sûre consiste à rechercher soi-même les coordonnées de l'office, sans passer par le lien ou le numéro reçu.
Quels sont les signaux d'alerte d'un faux notaire ?
Un faux notaire ou un faux clerc se trahit presque toujours par la forme de sa demande, rarement par son contenu : les escrocs connaissent le dossier, puisqu'ils lisent les échanges. Les signaux d'alerte que citent les notaires et l'ACPR se recoupent :
- un RIB nouveau ou « corrigé » envoyé par mail, surtout en fin de dossier ;
- un IBAN qui ne commence pas par FR, ou qui ne fait pas 27 caractères ;
- un code BIC différent de CDCGFRPPXXX, celui de la Caisse des dépôts ;
- un compte ouvert au nom d'une société, d'une personne ou d'une banque en ligne, et non de l'office notarial ;
- une urgence pressante (« la signature sera annulée si le virement n'arrive pas ce soir ») ;
- une demande de discrétion, ou l'interdiction d'appeler l'étude ;
- un conseiller bancaire qui se pose en intermédiaire entre l'acheteur et le notaire.
Ce schéma sert dans d'autres escroqueries du logement, comme la fausse dette de loyer réclamée par un faux huissier : une autorité imitée, une somme, un délai très court.
Comment vérifier un notaire et son RIB avant le virement ?
La vérification d'un notaire se fait par un canal que le fraudeur ne maîtrise pas. L'annuaire officiel des notaires de France, sur notaires.fr, donne l'adresse et le numéro de chaque étude : appeler ce numéro, et non celui qui figure dans le courriel, puis faire confirmer l'IBAN chiffre par chiffre. Le Conseil supérieur du notariat conseille aussi de ne jamais envoyer son propre RIB par courriel, mais par courrier postal ou en main propre à l'étude.
🚨 Recrudescence de fraudes au virement (faux RIB)
— Notaires de France (@Notaires_CSN) 1 août 2024
Dernièrement, les signalements d'escroquerie au virement ou d'arnaque au faux RIB sont en forte augmentation et concernent particulièrement les projets immobiliers. Les #NotairesdeFrance appellent à la plus grande vigilance.
La… pic.twitter.com/LTTVIlCUdI
Le second contrôle porte sur la domiciliation. Les comptes professionnels des notaires sont tenus par la Caisse des dépôts et consignations, dont dépend la Banque des Territoires : un RIB de notaire ne vient jamais d'une autre banque. Depuis le 9 octobre 2025, les banques de la zone euro vérifient en plus la concordance entre le nom du bénéficiaire et l'IBAN saisi (règlement européen sur les virements instantanés) ; un avertissement de non-concordance impose de tout arrêter.
| Point contrôlé | RIB d'un vrai notaire | Faux RIB |
|---|---|---|
| Banque | Caisse des dépôts | banque en ligne, banque étrangère |
| Code BIC | CDCGFRPPXXX | tout autre code |
| IBAN | FR, 27 caractères | autre pays ou autre longueur |
| Titulaire | l'office notarial | une personne, une société tierce |
| Transmission | confirmée par téléphone à l'étude | courriel seul, souvent urgent |
La vérification coûte un appel de deux minutes, y compris au moment de payer les frais de notaire, qui atteignent 5 % presque partout en 2026.
Que faire si le virement bancaire est déjà parti ?
Une victime de fraude au virement doit appeler sa banque dans l'heure : un virement SEPA classique met souvent un jour ouvré à arriver, et la banque peut tenter un rappel des fonds tant que l'argent n'a pas quitté le compte destinataire. Plus le signalement tarde, plus la somme risque de partir vers d'autres comptes. L'ordre qui donne le plus de chances :
- appeler la banque, demander le blocage et le rappel du virement, puis confirmer par écrit ;
- prévenir l'étude notariale par son numéro de l'annuaire, pour qu'elle bloque le dossier et alerte sa propre chaîne ;
- garder les preuves : courriels avec leurs en-têtes, faux RIB, captures d'écran, relevés ;
- porter plainte, au commissariat, à la gendarmerie ou par écrit au procureur de la République ; pour une arnaque en ligne, la plateforme THESEE accepte la plainte sur internet ;
- signaler l'escroquerie sur cybermalveillance.gouv.fr, dont le guide sur le faux RIB détaille la procédure de signalement et oriente la victime.
La plainte est gratuite, et le délai pour porter plainte contre une escroquerie, qualifiée de délit par le droit pénal, est de six ans à compter des faits, selon la fiche de service-public.fr sur le dépôt de plainte. Le récépissé sert ensuite auprès de la banque et de l'assureur.
Ce que retiennent les notaires et les autorités de contrôle
Les alertes du notariat convergent sur un point : la fraude au virement réussit parce que l'acheteur fait confiance au canal, pas parce qu'il se trompe de destinataire. Dans l'alerte des Notaires de France sur la fraude au RIB, le notariat pose trois règles : tout virement demandé par un notaire va directement à l'étude, jamais par l'intermédiaire d'une banque ; le compte est tenu par la Caisse des dépôts ; le code BIC se contrôle avant chaque envoi. L'ACPR, de son côté, publie sur abe-infoservice.fr une liste noire des sites, adresses de courriel et domaines frauduleux, à consulter avant de signer avec un courtier ou une société de crédit inconnue. Cette alerte figure toujours dans la rubrique actualité de notaires.fr en octobre 2026, où les notaires de France appellent chaque acquéreur à la vérification du RIB avant tout virement.
Ce que ces sources ne disent pas compte aussi : aucune ne publie le nombre de victimes ni le montant détourné chaque année en France, et la page du notariat ne détaille pas les recours. Les chances de récupérer l'argent dépendent surtout de la rapidité de l'alerte à la banque.
Les arnaques aux réservations de vacances suivent la même logique de faux paiement, comme le montre l'arnaque à la location sur Booking, où un faux message de la plateforme réclame un virement hors du site.
Primo-accédants, acheteurs à distance, vendeurs : qui doit redoubler d'attention ?
Les acheteurs les plus exposés à une arnaque au faux notaire sont ceux qui échangent tout par courriel, en particulier les primo-accédants qui financent un apport important, les acquéreurs à distance qui ne passent jamais à l'étude, et les emprunteurs passés par un comparateur de prêt immobilier en ligne. Pour sécuriser les fonds de l'achat, trois gestes suffisent : refuser tout RIB arrivé par courriel sans appel de confirmation, contrôler le code BIC de la Caisse des dépôts, et ne jamais payer un notaire par l'intermédiaire d'un conseiller bancaire.
Un vendeur n'est pas à l'abri : la même fraude vise le versement du prix de vente, quand un faux courriel lui demande ses coordonnées bancaires. Le réflexe ne change pas : remettre son RIB en main propre à l'étude et faire confirmer par téléphone toute modification annoncée par message.
