Permis, entrées, notaire : les 4 étapes pour partager une maison entre deux générations

Pour diviser une maison en deux logements, la commune contrôle d'abord la nature des travaux : une demande d'autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) dès que la division modifie l'aspect extérieur ou crée de la surface, un plan technique des deux lots d'habitation, puis un dossier complet en mairie. La famille de La Plaine-sur-Mer garde le bâti existant, sans construction neuve ni changement de destination : le grenier situé au-dessus du garage se transforme en appartement de 50 m², deux chambres comprises, avec sa cuisine, son séjour et sa salle de bains, et chaque logement reçoit sa propre entrée.

Le chantier a démarré début octobre dans un hameau proche du bourg. Veuve, la propriétaire peinait à entretenir la maison et un terrain de 2 500 m². Sa fille et son gendre, revenus de Saône-et-Loire, ne trouvaient rien d'abordable près du littoral : la vente de leur maison bourguignonne de 140 m² ne suffisait pas pour plus qu'un petit T2 sur la côte.

Sommaire

Faut-il une autorisation d'urbanisme pour diviser une maison ?

Diviser une maison en deux logements ne demande pas toujours un permis, mais rarement aucune démarche. Tout dépend des travaux visibles de l'extérieur et de la surface créée. Une porte d'entrée percée, une fenêtre ajoutée ou un escalier extérieur modifient l'aspect de la construction : ils relèvent d'une déclaration préalable, que la mairie instruit en un mois si le dossier est complet, selon la fiche officielle sur la déclaration préalable. Une extension ou une surélévation qui crée de la surface de plancher peut basculer vers le permis de construire.

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— Les Echos (@LesEchos) 1 novembre 2026

Les seuils de surface, la différence entre déclaration et permis et les sanctions en cas d'oubli se retrouvent dans les règles de la déclaration préalable de travaux. Avant tout plan, le plan local d'urbanisme de la commune reste la première lecture : il peut imposer une place de stationnement par logement ou une surface minimale. Certaines communes appliquent aussi, depuis la loi Alur, un « permis de diviser » : une autorisation préalable exigée dans les zones qu'elles délimitent pour toute division d'un immeuble existant en plusieurs logements. Le service urbanisme de la mairie dit si l'adresse est concernée.

Compteurs, entrées et normes : ce que change la division d'une maison

La division d'une maison crée deux habitations distinctes, ce qui impose une séparation technique réelle. Chaque logement doit répondre aux règles de décence : surface habitable, pièce principale, cuisine ou coin cuisine, salle d'eau. Les points qui pèsent le plus sur le budget sont connus des artisans :

• l'entrée indépendante, souvent un escalier extérieur pour l'étage ;
• des compteurs d'électricité et d'eau séparés, à demander au gestionnaire du réseau et au service des eaux ;
• l'isolation phonique du plancher entre les deux niveaux ;
• une salle de bains et une cuisine créées à l'étage, avec leurs évacuations.

Dans le cas de La Plaine-sur-Mer, une extension pour un studio attenant au garage est à l'étude, destinée à un travailleur saisonnier : ce volet, qui ajoute de la surface, suivra sa propre demande d'autorisation.

Usufruit et donation-partage : le montage chez le notaire

Le partage d'une maison entre un parent et un enfant se règle chez le notaire, surtout quand un autre enfant détient des droits sur le bien. La famille a retenu un démembrement : la mère garde l'usufruit, la jouissance du bien, tandis que sa fille et son gendre deviennent nus-propriétaires. Ils lui versent un loyer de 620 euros, jusqu'au décès de l'usufruitière, date à laquelle ils deviennent pleinement propriétaires. Une donation-partage arrête la valeur du bien à la date de sa signature, et la seconde fille reçoit une somme équivalente, financée en partie par la vente de la maison en Bourgogne ; l'autre partie paie les travaux.

Ce schéma touche à la succession, à l'impôt et au statut des sommes versées : chaque famille doit le faire chiffrer par son notaire avant de signer, car un démembrement mal calibré peut léser un héritier ou créer une imposition imprévue. La division d'une maison change aussi sa valeur locative : les deux logements se déclarent dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » des impôts, ce qui pèse sur l'exonération de taxe foncière après 65 ans quand le parent en bénéficie.

Un accompagnement local pour les maisons sous-occupées

Le projet de la famille s'appuie sur Hacréah, un collectif lancé par la Scop Macoretz de Saint-Père-en-Retz avec le soutien de l'Ademe. Le dispositif part d'un constat de l'Insee sur la sous-occupation des maisons individuelles et réunit architecte, bureau d'études, notaire, ergothérapeute et aide à domicile. Le schéma le plus courant laisse le niveau bas, de plain-pied, au parent âgé et transforme l'étage en appartement indépendant. Le collectif annonce d'autres projets en préparation, notamment à Nantes, Saint-Herblain, Pornichet et Corsept.

Pour adapter le logement du parent âgé, le guichet France Rénov' regroupe depuis le 17 août 2026 MaPrimeAdapt' et les autres aides de l'Anah. Les propriétaires d'un logement très dégradé disposent d'autres leviers, détaillés dans les aides de l'Anah pour un logement insalubre. D'autres projets de travaux dans l'habitat suivent la même logique : vérifier l'urbanisme d'abord, chiffrer ensuite.