Syndic qui ne convoque pas l'AG : les 3 recours du copropriétaire, avec 8 jours de délai

Sommaire

Le syndic ne convoque pas l'AG : ce que la loi lui impose

Le syndic de copropriété, tenu par son mandat de gestion, n'a pas le choix du calendrier ni des questions soumises au vote. Sans réunion à la date fixée par la règle légale, aucune décision ne se prend. Le délai de convocation et la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires sont fixés par la loi du 10 juillet 1965 : son article 14-1 exige que l'assemblée appelée à voter le budget soit réunie dans les six mois qui suivent le dernier jour de l'exercice comptable. Pour un exercice clos le 31 décembre, l'assemblée générale ordinaire doit donc se tenir au plus tard le 30 juin.

La convocation, avec son ordre du jour, obéit à une procédure précise. L'article 9 du décret du 17 mars 1967 impose de notifier chaque copropriétaire au moins 21 jours avant l'assemblée générale, sauf si le règlement de copropriété prévoit un délai plus long. Elle part en lettre recommandée avec accusé de réception, par voie électronique pour ceux qui l'ont accepté, ou par remise en main propre. Le formulaire de vote par correspondance l'accompagne. Le délai de convocation de 21 jours court à partir du lendemain de la première présentation du courrier, rappelle l'ANIL.

Un syndic qui laisse passer l'échéance commet donc une faute de gestion. Elle ne bloque pas seulement l'approbation des comptes : sans assemblée, pas de vote des travaux, pas de renouvellement du contrat de syndic, pas de mise en concurrence. L'immeuble tourne à vide, la gestion courante se fige, et chaque semaine perdue repousse d'autant les décisions de l'assemblée générale.

Une assemblée « de droit » à la demande d'un quart des voix

Le copropriétaire n'est pas obligé d'attendre l'assemblée générale annuelle. L'article 8 du décret rend la convocation de droit lorsqu'elle est demandée au syndic par le conseil syndical, ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de l'ensemble de la copropriété. Le règlement peut abaisser ce seuil, jamais le relever.

Ce mot compte. Le syndic qui reçoit une telle demande n'apprécie pas son opportunité : il convoque. Le refus ou le silence ouvre la procédure décrite plus bas.

Faire inscrire une question à l'ordre du jour

Autre droit, souvent ignoré : l'article 10 du décret permet à tout copropriétaire, à tout moment, de notifier au syndic une ou plusieurs questions à inscrire à l'ordre du jour. Le syndic les ajoute à la prochaine assemblée générale. Si le courrier arrive trop tard pour celle déjà convoquée, la question passe à la suivante.

L'inscription se réclame par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant le projet de résolution. Une simple communication orale ou un mail laisse au syndic une porte de sortie : « je n'ai rien reçu ».

Étape 1 : mettre en demeure le syndic par lettre recommandée

Tout commence par un courrier. Ce premier acte est le point de départ de chaque délai : sans elle, ni le président du conseil syndical ni le juge ne peuvent agir à la place du syndic en place.

Le contenu de la lettre doit être sans ambiguïté. Elle rappelle la convocation déjà réclamée, les questions à porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale, et le fondement juridique (article 8 du décret de 1967). Elle fixe enfin un délai clair pour s'exécuter.

• Qui l'envoie : le conseil syndical, ou les copropriétaires qui réunissent le quart des voix, chacun signant ou mandatant l'un d'eux.
• Comment : lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au représentant légal du cabinet si le syndic est professionnel.
• Ce qu'on garde : la copie de la lettre, le récépissé et l'avis de réception, pièces indispensables si l'affaire finit devant le tribunal.

Le délai à surveiller est de huit jours. Un courrier resté sans effet pendant plus de huit jours débloque l'étape suivante. Notez bien le jour porté sur l'accusé : c'est lui qui compte, pas celui de l'envoi. Un modèle de lettre est généralement proposé par les associations de copropriétaires.

Étape 2 : le conseil syndical peut convoquer par son président

Passé ce délai, l'article 8 du décret prend le relais. La convocation est valablement faite par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. L'ANIL le rappelle dans sa fiche sur la convocation de l'assemblée générale : c'est la voie normale, sans juge.

Le président du conseil syndical endosse alors le rôle du syndic pour cette seule assemblée générale. Il fixe le jour, le lieu et l'heure, rédige l'ordre du jour et envoie la convocation à chaque copropriétaire avec les mêmes formes et le même délai de 21 jours. La convocation est aussi notifiée au syndic.

Cette assemblée générale n'est pas une instance au rabais. Elle peut statuer sur toutes les questions inscrites : approbation des comptes, travaux, action en justice, et surtout changement de syndic. L'ARC, l'association des responsables de copropriété, insiste sur ce point : le président n'est pas limité aux sujets urgents.

Les pièges qui font annuler l'assemblée

Une assemblée convoquée hors des clous peut être contestée par un copropriétaire opposant ou défaillant. Trois erreurs reviennent souvent.

• Délai trop court : moins de 21 jours entre la notification et l'assemblée générale, et la décision devient fragile.
• Pièces manquantes : budget prévisionnel, projet de contrat de syndic ou documents comptables doivent être joints quand l'ordre du jour les vise.
• Lettre préalable absente : sans elle, la convocation par le président n'a pas de base légale.

Le président n'a pas toujours accès au fichier des adresses ni aux comptes. Il peut réclamer au syndic la liste des copropriétaires, une donnée nécessaire pour notifier chacun ; en cas de blocage, la voie judiciaire reste ouverte.

Étape 3 : saisir le tribunal judiciaire

Pas de conseil syndical, ou un président qui ne bouge pas ? L'article 8 renvoie alors à l'article 50 du décret. Le président du tribunal judiciaire, saisi en référé à la requête de tout copropriétaire, peut habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer l'assemblée générale. Il peut aussi le charger de la présider.

La condition de recevabilité est stricte. L'action doit être précédée d'une sommation adressée au syndic et, s'il en existe un, au président du conseil syndical, restée infructueuse pendant plus de huit jours. Oublier le second destinataire suffit à faire déclarer l'action irrecevable : le texte de l'article 50 du décret de 1967 sur Légifrance le prévoit expressément.

Quel est le rôle du syndic ?

🔑 On pense souvent au syndic lorsque les charges arrivent ou qu’un problème survient. Mais que fait-il au quotidien pour votre immeuble ?

Finances, entretien, assurances, urgences… Ses missions sont nombreuses !

▶️ Avec Philippe Loiselet,… pic.twitter.com/BjHCIz8Jks

— Sud Radio (@SudRadio) 30 octobre 2026

La procédure de référé reste relativement rapide, mais elle a un coût : assignation par commissaire de justice, souvent un avocat, et l'aléa d'une décision. Elle se réserve à l'hypothèse d'un blocage total, quand le syndic professionnel s'obstine et que personne d'autre ne peut convoquer. Il faut également prévoir quelques semaines d'audiencement.

Quand le mandat du syndic a expiré

Autre situation fréquente : le syndic ne convoque pas l'AG parce que son mandat est arrivé à échéance sans renouvellement. La copropriété se retrouve dépourvue de syndic. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 permet alors à tout copropriétaire de convoquer l'assemblée générale pour désigner un nouveau syndic.

À défaut de cette convocation, le président du tribunal judiciaire, saisi sur requête par tout intéressé, désigne un administrateur provisoire. Sa mission : convoquer l'assemblée qui nommera un syndic. L'administration provisoire n'est donc pas une sanction, c'est une solution de dépannage pour une copropriété sans représentant légal.

Ce cas se repère vite. La fin du mandat du syndic figure dans le contrat de syndic et dans le procès-verbal de l'assemblée qui l'a désigné ; un mandat ne dépasse jamais trois ans. Vérifier cette date évite de mettre en demeure un syndic qui n'en est plus un.

Syndic qui ne transmet pas les comptes : les délais à opposer

Le blocage ne porte pas toujours sur la convocation. Il arrive que le syndic tienne l'assemblée générale mais retienne l'information : relevés bancaires, factures, contrats, état des impayés. La loi a prévu deux leviers distincts selon la situation.

Le conseil syndical réclame des pièces : 15 € par jour de retard

L'article 21 de la loi de 1965 autorise le conseil syndical à prendre connaissance et copie de toute pièce relative à la gestion du syndic. En l'absence de transmission au-delà d'un mois, des pénalités par jour de retard s'imputent sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Le décret du 7 octobre 2020 en a fixé le montant à 15 € par jour.

Ces pénalités se déduisent lors de l'arrêté des comptes soumis au vote, à la charge du syndic et non des copropriétaires. Si le syndic refuse de les appliquer, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, de le condamner à les payer au syndicat des copropriétaires.

L'ancien syndic garde les archives

Après un changement de syndic, l'ancien syndic a des délais précis, fixés par l'article 18-2 de la loi de 1965 :

• 15 jours après la cessation de ses fonctions pour remettre la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires.
• Un mois pour transmettre l'ensemble des documents et archives, y compris les fichiers numérisés dans un format téléchargeable.
• Deux mois supplémentaires pour fournir l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture.

Passé ces délais, et une sommation restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé. Le juge peut ordonner la remise des pièces et des fonds sous astreinte, avec intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de dommages et intérêts.

Un cas chiffré : 20 lots, un syndic silencieux depuis juillet

Soit un immeuble de 20 lots à Rennes, répartis en 1 000 tantièmes. L'exercice se clôt le 31 décembre ; l'assemblée générale aurait dû se tenir avant le 30 juin. En juillet, aucune convocation n'est arrivée.

Quatre copropriétaires détiennent ensemble 260 tantièmes. Ils franchissent le seuil du quart des voix (250 sur 1 000) et peuvent exiger la convocation. Voici le calendrier réaliste, en partant d'un courrier reçu par le syndic le 1er septembre :

1. 1er septembre : le syndic reçoit la requête de convocation, avec l'ordre du jour souhaité.
2. Mi-septembre : silence du syndic ; sommation envoyée en recommandé, reçue le 16 septembre.
3. 25 septembre : plus de huit jours écoulés, le président du conseil syndical envoie la convocation.
4. Fin octobre : tenue de l'assemblée générale, au moins 21 jours après la notification, avec le changement de syndic à l'ordre du jour.

Comptez donc près de deux mois entre le premier courrier et l'assemblée générale. Si, en parallèle, le conseil syndical attend depuis le 1er juillet les relevés bancaires, les pénalités courent à partir du 1er août : 60 jours de retard au 30 septembre représentent 900 € à retenir sur les honoraires du syndic.

Changer de syndic : la réponse à l'inertie

Un syndic qui ne convoque pas l'AG perd rarement la confiance d'un coup. Le blocage s'installe : réponses tardives, appels de fonds approximatifs, travaux jamais lancés. L'assemblée convoquée par le président du conseil syndical est souvent l'occasion de tourner la page.

La mise en concurrence des contrats de syndic, organisée par le conseil syndical, permet de comparer plusieurs offres avant le vote. Vérifiez que chaque candidat détient une carte professionnelle en cours de validité et une garantie financière. Ce choix relève de la gestion du syndicat et non d'une agence immobilière unique qui imposerait ses conditions ; un service de qualité se compare sur pièces. Le nouveau contrat entre en vigueur au jour voté ; l'ancien syndic doit alors respecter les délais de transmission rappelés plus haut.

Les dossiers de fond suivront plus vite une fois la gestion assainie. C'est le cas du plan pluriannuel de travaux, désormais obligatoire sous 50 lots, que seul un vote en assemblée peut adopter. Dans les petits immeubles, l'enjeu est aussi de prioriser les travaux d'une petite copropriété quand le budget est serré.

Les copropriétaires bailleurs ont une raison de plus d'agir vite. Un sinistre dans les parties communes mal géré renvoie chacun vers sa propre couverture, d'où l'intérêt de vérifier l'assurance propriétaire non occupant du lot loué et la garantie décennale des travaux votés les années précédentes.

Que faire si le syndic ne convoque pas l'AG ?

Faut-il un avocat pour convoquer une AG sans syndic ?

Non, tant qu'on reste dans la voie amiable. La mise en demeure et la convocation par le président du conseil syndical se font sans avocat. Seule la saisine du tribunal judiciaire en référé appelle, en pratique, une assignation par commissaire de justice et souvent l'aide d'un avocat.

Qui paie les frais de convocation faite par le président ?

Les frais d'envoi des convocations sont des dépenses du syndicat des copropriétaires, pas du président personnellement. Gardez chaque justificatif : le remboursement se vote en assemblée et s'impute sur les charges communes, réparties selon les tantièmes.

Le syndic peut-il ignorer une demande d'inscription à l'ordre du jour ?

Non. L'article 10 du décret de 1967 l'oblige à inscrire la question à la prochaine assemblée générale, ou à la suivante si la demande arrive après l'envoi des convocations. Un refus engage sa responsabilité et peut justifier une révocation par l'assemblée générale.