Budget prévisionnel 2027 : 5 lignes à contrôler avant de voter en assemblée générale

La convocation à l'assemblée générale est arrivée, avec son paquet d'annexes. Au milieu des comptes de l'exercice comptable écoulé se trouve le document qui pèsera le plus sur votre trésorerie : le projet de budget prévisionnel établi par le syndic. Beaucoup de copropriétaires le survolent, puis le votent par habitude. C'est pourtant la seule décision qui engage chaque dépense de l'année suivante, et cinq lignes méritent votre attention avant de lever la main.

Sommaire

Ce que le budget prévisionnel couvre, et ce qu'il laisse dehors

Le budget prévisionnel est l'estimation des dépenses courantes de l'immeuble sur un exercice de douze mois. Il est voté chaque année par l'assemblée générale, à la majorité simple (celle de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965), dans les six mois qui suivent le dernier jour de l'exercice comptable précédent. Une copropriété dont l'exercice se clôt le 30 juin réunit donc souvent ses copropriétaires à l'automne, et c'est là que le nouveau budget est adopté.

Pour l'établir, le syndic part des dépenses réelles de l'exercice précédent, des contrats en cours et des devis reçus pour l'année à venir. Chaque élément doit pouvoir se justifier : une hausse de prix d'un prestataire, un nouveau contrat de maintenance, une évolution de la prime d'assurance. Le conseil syndical, dont c'est l'une des missions, a le droit de demander toute information utile avant l'envoi du projet.

Ce document ne contient que la gestion courante. On y trouve :

• Les frais de fonctionnement : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, frais bancaires, frais du conseil syndical.
• Les contrats d'entretien : ascenseur, chaudière du chauffage collectif, interphone, espaces verts, nettoyage des parties communes.
• Les travaux de maintenance : petites réparations, remplacement d'une ampoule ou d'une serrure de porte de hall.
• Les services collectifs : eau des parties communes, électricité de l'escalier, salaires et charges du gardien.

Tout le reste sort du budget. Le ravalement, la réfection de la toiture, une mise aux normes, un équipement nouveau ou des travaux d'amélioration se votent à part, avec leur propre appel de fonds. Les études techniques et les diagnostics aussi. Un budget qui gonfle d'une année sur l'autre parce qu'on y a glissé des travaux de conservation n'est donc pas un budget bien tenu.

Ligne 1 : le fonds de travaux, une cotisation à part entière

Le fonds de travaux est une épargne collective obligatoire pour les immeubles d'habitation, une fois passée la dixième année suivant la réception de la construction. La cotisation annuelle s'appelle en même temps que les provisions du budget, selon les mêmes échéances, mais elle reste distincte : elle est versée sur un compte bancaire séparé et rémunéré, au nom du syndicat.

Son plancher est fixé par la loi. Sans plan pluriannuel de travaux adopté, la cotisation ne peut descendre sous 5 % du budget prévisionnel. Quand un plan a été adopté, elle atteint au moins le plus élevé de deux montants : 5 % du budget ou 2,5 % du montant des travaux prévus au plan. L'assemblée peut décider davantage, mais il faut alors la majorité absolue de tous les copropriétaires, celle de l'article 25.

Ce que beaucoup découvrent trop tard : ces sommes restent attachées au lot. Le vendeur ne les récupère pas à la vente, sauf s'il en négocie le remboursement avec l'acheteur dans l'acte. Si vous envisagez de vendre dans l'année, la question se pose avant la signature, pas après.

Ligne 2 : le plan pluriannuel de travaux, qui fait monter l'épargne

Le projet de plan pluriannuel de travaux concerne les immeubles de plus de quinze ans. Il recense, sur dix ans, les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, et à la performance énergétique. Le calendrier d'entrée en vigueur s'est déployé par taille : depuis 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2024 de 51 à 200 lots, 2025 jusqu'à 50 lots. Toutes les copropriétés concernées y sont donc soumises aujourd'hui.

Une exception existe : un diagnostic technique global qui conclut à l'absence de besoin de travaux sur dix ans dispense du plan pendant cette période. Ailleurs, l'adoption du plan change la règle de calcul du fonds. Un plan ambitieux, avec une rénovation de toiture et une isolation des façades, peut faire passer la cotisation bien au-delà des 5 % habituels. Vérifiez donc si un plan a été voté, et quel total il affiche, avant de juger la ligne du fonds.

Ligne 3 : le DPE collectif, hors budget mais à surveiller

Le diagnostic de performance énergétique de l'immeuble est obligatoire pour les copropriétés dont le permis de construire date d'avant 2013. Le calendrier est désormais bouclé : depuis 2024 au-delà de 200 lots, 2025 de 50 à 200 lots, et le 1er janvier 2026 jusqu'à 50 lots. Le chantier de la performance énergétique est détaillé dans notre dossier sur le diagnostic de performance énergétique et ses étiquettes.

Ce diagnostic ne se loge pas dans les dépenses courantes : c'est une étude technique, votée et appelée à part, ou financée par le fonds de travaux. Si votre immeuble n'en dispose pas encore, attendez-vous à une résolution dédiée. Et regardez si le syndic l'a fait figurer dans le budget prévisionnel : sa place n'est pas là.

Ligne 4 : les honoraires du syndic, poste par poste

Les honoraires du syndic professionnel forment souvent la première ou la deuxième dépense du budget, avec l'assurance et le chauffage collectif. Depuis la loi Alur, le contrat suit un modèle type : un forfait annuel couvre la gestion courante, et une liste limitative de prestations particulières peut être facturée en plus.

📊 Les documents comptables en copropriété : un sujet clé, souvent méconnu.

Appels de fonds, budget prévisionnel, annexes comptables, trésorerie… autant d’éléments essentiels à la transparence et à la bonne gestion de l’immeuble.

🚀 Philippe Loiselet (Loiselet & Daigremont)… pic.twitter.com/zZcfEqjSo3

— Sud Radio (@SudRadio) 7 novembre 2025

Trois points de contrôle, sans calculatrice :

• Le forfait : il doit correspondre au contrat voté, pas à une revalorisation décidée seul par le syndic en cours d'année.
• Les prestations particulières : une ligne « frais divers » vague, en hausse, mérite une explication écrite.
• La mise en concurrence : le conseil syndical doit comparer les contrats de syndic à l'approche du renouvellement, ce qui pèse sur le niveau des honoraires.

Les copropriétaires bailleurs ont une raison de plus de lire cette ligne : une partie des charges est récupérable sur le locataire, pas les honoraires de gestion du syndicat. Côté protection, l'assurance de l'immeuble ne couvre pas tout ; l'assurance propriétaire non occupant complète le dispositif pour un lot loué.

Ligne 5 : l'appel de fonds, ce que vous paierez chaque trimestre

Une fois le budget voté, le syndic appelle des provisions égales au quart du budget, exigibles le premier jour de chaque trimestre. L'assemblée peut fixer un autre rythme, mensuel par exemple, mais la règle par défaut reste quatre versements égaux par an. Votre part dépend de vos tantièmes de charges générales, et éventuellement de charges spéciales (ascenseur, chauffage) selon l'étage ou l'équipement de votre lot.

Un exemple chiffré, pour lire votre part

Imaginons une copropriété fictive de 20 lots, avec un budget prévisionnel de 60 000 € et un plan pluriannuel qui prévoit 200 000 € de travaux sur dix ans. Un lot pèse 450 tantièmes sur 10 000.

• Budget : 60 000 € × 450 / 10 000 = 2 700 € par an, soit 675 € à chaque trimestre.
• Fonds de travaux : 5 % du budget donnent 3 000 €, 2,5 % du plan donnent 5 000 €. Le plancher est donc de 5 000 €, et la part du lot de 225 € par an.
• Total appelé : environ 731 € par trimestre, avant toute régularisation.

La régularisation intervient à l'approbation des comptes : si les dépenses réelles de l'année ont été inférieures aux provisions, l'excédent vous est crédité ; si elles ont dépassé, un complément est appelé. Un budget sous-évalué n'est jamais une économie, seulement un rattrapage différé.

Cette régularisation suppose que l'assemblée générale ait approuvé les comptes. La différence entre le budget prévisionnel et les dépenses constatées se répartit selon les mêmes millièmes que les provisions. Un écart répété d'une année sur l'autre, toujours dans le même sens, signale un budget mal calibré : c'est un point à soulever en assemblée générale, pas une fatalité.

Comment voter le budget prévisionnel sans se faire surprendre ?

Le vote du budget se prépare en concertation avec le conseil syndical, qui doit avoir examiné le projet avant l'envoi de la convocation. Demandez-lui ses remarques. Comparez ensuite chaque poste avec le budget de l'année précédente et avec les dépenses réellement constatées : un écart de plus de quelques points sur l'entretien de l'immeuble ou l'assurance doit avoir une raison écrite.

La préparation passe aussi par les postes d'administration et les locaux communs : loge du gardien, local à vélos, local poubelles, éclairage public de la résidence. Ce sont des dépenses discrètes, faciles à laisser filer. Pour anticiper une période de travaux, certains syndicats votent une réserve au-delà du minimum légal, par une résolution fixant son montant et ses modalités de versement. Le budget prévisionnel reste alors lisible, et chaque logement sait ce qu'il doit payer, dans quel délai, et à quel titre juridique.

Le jour de l'assemblée, la résolution peut être amendée. Un poste jugé excessif peut être réduit si une majorité le décide, à condition de rester réaliste : un budget trop bas expose à des appels complémentaires. Si vous ne pouvez pas venir, le vote par correspondance ou le pouvoir donné à un autre copropriétaire permet de peser quand même. Beaucoup de syndics publient les pièces sur leur site extranet, à consulter avant la réunion.

Budget de copropriété : les situations qui coincent

Un copropriétaire ne paie pas sa provision : quels recours pour le syndicat ?

Après une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours, les provisions non encore échues du budget deviennent immédiatement exigibles. Le syndic peut alors engager une procédure de recouvrement de l'impayé pour la totalité de l'année, frais à la charge du copropriétaire défaillant, sans attendre une nouvelle assemblée générale.

Le budget peut-il être modifié en cours d'année ?

Le syndic ne peut pas relever seul les provisions votées. Une dépense imprévue et urgente, comme des travaux de conservation après un dégât des eaux, se traite par un appel spécifique, puis se soumet à la prochaine assemblée générale.

Faut-il un compte séparé pour le budget ?

Le syndicat doit disposer d'un compte bancaire séparé à son nom, et le fonds de travaux est versé sur un compte distinct, rémunéré. Cette séparation protège l'épargne de l'immeuble d'un usage pour la gestion courante.

Avant de cocher « pour », relisez ces cinq lignes. Elles décident de vos charges de l'année et de la capacité de l'immeuble à financer ses travaux, comme le font les frais annexes dans le vrai coût annuel d'une résidence secondaire. Les règles complètes du vote figurent sur la fiche budget prévisionnel de service-public.gouv.fr.