Copropriété : la loi ALUR impose l'assurance PNO au bailleur, voici ce qu'elle couvre vraiment

Beaucoup de bailleurs découvrent l'assurance propriétaire non occupant le jour du sinistre. Trop tard. Le réflexe est souvent le même : « l'occupant a son assurance habitation, le syndic assure l'immeuble, mon logement est couvert ». En clair, c'est faux dans bien des situations. Voici ce que dit la loi, ce que la garantie prend réellement en charge, ce qu'elle coûte et les doublons qui font payer deux fois la même couverture.

Sommaire

C'est quoi l'assurance PNO, et à qui s'adresse-t-elle ?

L'assurance propriétaire non occupant, souvent abrégée en PNO, est un contrat d'assurance souscrit par le propriétaire d'un logement qu'il n'habite pas lui-même. Elle vise le bailleur d'une location vide ou d'une location meublée, mais aussi celui qui prête un bien à titre gratuit à un proche, ou qui garde un logement vacant entre deux locataires.

Sa logique est simple. L'assurance habitation du locataire protège l'occupant : ses meubles, sa responsabilité locative, les dommages qu'il cause. Le propriétaire non occupant, lui, reste responsable du bâti et de ce qui en découle. Un vice de construction, une canalisation encastrée qui cède, un défaut d'entretien de la toiture d'une maison individuelle : ces risques-là ne relèvent pas du contrat de l'occupant.

Autrement dit, la PNO comble le trou entre trois contrats qui se croisent sans se recouvrir :

• L'assurance du locataire : elle couvre ses biens et sa responsabilité d'occupant, pas celle du bailleur.
• La multirisque immeuble de la copropriété : elle protège les parties communes, rarement les parties privatives de chaque lot.
• La PNO : elle protège le propriétaire bailleur, pour son lot et pour sa responsabilité civile de propriétaire.

L'assurance PNO est-elle obligatoire ?

Oui en copropriété, non ailleurs. La nuance compte. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété impose à chaque copropriétaire, qu'il soit occupant ou non, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile qu'il peut engager. Un propriétaire qui loue son appartement dans un tel immeuble doit donc souscrire une assurance propriétaire non occupant, au minimum pour ce risque.

Pour une maison individuelle louée hors de tout immeuble collectif, aucun texte n'impose la PNO. Ce qui change tout ? L'absence d'obligation ne supprime pas le risque. Si un arbre de votre jardin tombe sur la voiture du voisin, ou si un incendie parti de l'installation électrique gagne la maison mitoyenne, votre responsabilité de propriétaire est engagée, que le logement soit occupé ou vide.

À retenir : la loi ne fixe aucun contenu minimal au-delà de la responsabilité civile. Le syndic peut demander l'attestation, mais il n'existe pas de sanction automatique pour le copropriétaire qui n'en a pas. La vraie sanction arrive au premier sinistre.

Et le locataire, quelle est son obligation ?

Le locataire d'une location vide à usage de résidence principale doit assurer le logement contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et remettre une attestation chaque année. Si elle manque, le bailleur peut, un mois après une mise en demeure restée sans effet, souscrire une assurance pour le compte du locataire et récupérer la prime par douzièmes avec le loyer. Cette assurance pour compte reste une solution de secours : elle couvre le minimum, pas le propriétaire.

Quels sont les risques couverts par l'assurance PNO ?

Le socle est la responsabilité civile du propriétaire non occupant. Autour, la plupart des offres ajoutent des garanties de dommages au bien. Leur étendue varie beaucoup d'un contrat à l'autre, d'où l'intérêt de lire les conditions générales avant de signer.

• Responsabilité civile : les dommages causés à un tiers (voisin, locataire, copropriété) du fait du logement ou d'un défaut d'entretien.
• Fuite, infiltration et incendie : réparation du bâti et des embellissements quand l'assurance de l'occupant ne joue pas ou pas entièrement.
• Bris de glace, vol, vandalisme, tempête et autres événements climatiques : selon la formule, pour le lot et ses éléments fixes.
• Protection juridique : aide en cas de litige avec un locataire, un voisin ou un artisan, souvent en option.

Certaines formules prévoient aussi la perte de loyers après un sinistre qui rend le logement inhabitable, ou la couverture du mobilier fourni dans une location meublée. Ces extensions ne sont pas automatiques. Il faut les demander et vérifier les plafonds.

Ce que la PNO couvre quand le locataire est mal assuré

C'est le cas qui fait le plus de dégâts, au sens propre. Un locataire résilie son contrat en cours de bail, oublie de le renouveler ou choisit une formule minimale. Survient un dégât des eaux qui abîme son logement et celui du dessous. L'assureur du voisin se retourne vers le responsable. Sans contrat du côté de l'occupant, c'est le propriétaire qui est appelé.

La PNO intervient alors en complément ou en substitution, selon ses conditions. Elle prend en charge la réparation du bâti et la responsabilité civile du bailleur. Elle ne couvre jamais les biens personnels du locataire : ceux-là restent à sa charge. Résultat : une PNO bien choisie évite qu'un défaut d'assurance de l'occupant devienne une dépense de plusieurs milliers d'euros pour le propriétaire.

Pendant la vacance locative

Entre deux locataires, le logement vacant n'est couvert par personne d'autre que vous. Une fuite qui coule pendant trois semaines dans un appartement vide, une tentative d'effraction : pendant cette période, la PNO est la seule couverture active. La plupart des contrats acceptent l'absence de locataire, mais certains limitent la durée de vacance garantie. Une clause à vérifier avant de signer, surtout pour un investissement locatif en zone détendue.

Pourquoi prendre une assurance PNO même quand elle n'est pas obligatoire ?

Parce que la mise en location crée des risques que le propriétaire ne maîtrise pas. Vous ne vivez pas sur place, vous ne voyez pas la fuite qui s'installe, vous ne savez pas si l'occupant a encore son assurance. Les principaux motifs de souscrire une assurance PNO tiennent en quatre situations :

1. L'occupant n'a plus d'assurance : la PNO prend le relais pour votre responsabilité et votre bien.
2. Le sinistre vient du bâti : canalisation encastrée, toiture, installation électrique, cas où l'assurance du locataire refuse d'intervenir.
3. Le logement est vide : entre deux baux, pendant des travaux ou lors d'une mise en vente.
4. Le bien est prêté : un logement occupé à titre gratuit par un enfant ou un parent laisse souvent le propriétaire sans couverture adaptée.

Les avantages de l'assurance propriétaire non occupant sont donc surtout ceux d'une protection du logement vacant et d'un filet sous le contrat de l'occupant. Pour un investisseur, la question n'est pas « est-elle obligatoire ? » mais « que me coûterait un sinistre sans elle ? ».

PNO et location meublée ou saisonnière : les cas particuliers

En location meublée, le propriétaire fournit le mobilier. Si ce mobilier est endommagé par un incendie ou un dégât des eaux, l'assurance du locataire ne le couvre pas toujours : elle vise ses propres biens. Une PNO avec garantie du contenu protège alors les meubles et l'équipement du bailleur. Les investisseurs en gestion LMNP y trouvent un complément logique à leur régime fiscal, puisque la prime s'impute sur les revenus locatifs.

Listing des charges déductibles en location meublée :

🟢 L'assurance PNO
🟢 Les intêrets et assurance du crédit
🟢 les charges locatives
🟢 les frais d'entretien & de réparation
🟢 La taxe foncière
🟢 les honoraires d'agence immo
🟢 les honoraires de gestion
🟢 les frais de… pic.twitter.com/IDgwUqntQf

— Simon | Invest Immobilier 🏡 (@simon_immonetiz) 15 mars 2025

La location saisonnière pose une autre question. Le vacancier n'a souvent qu'une responsabilité civile villégiature, parfois incluse dans sa propre assurance habitation, parfois absente. Le propriétaire doit donc vérifier que son contrat accepte ce type d'occupation. Certaines offres PNO l'excluent, d'autres le prévoient explicitement. Déclarer une location vide alors que le bien est loué à la nuitée est une fausse déclaration qui peut coûter l'indemnisation.

Enfin, le local commercial suit une logique différente : il relève d'une assurance professionnelle, pas d'une PNO d'habitation classique.

Quels sont les tarifs de l'assurance PNO ?

La PNO reste l'une des assurances les moins chères du marché immobilier. Pour un appartement en copropriété, le prix annuel se situe généralement autour d'une centaine d'euros, souvent moins pour un studio, davantage pour une maison ou un grand logement. Elle coûte nettement moins qu'une assurance multirisque habitation, puisqu'elle ne couvre pas les biens de l'occupant.

Plusieurs éléments font varier le devis :

• Le type de bien : un appartement dans un immeuble déjà couvert par la multirisque de la copropriété coûte moins qu'une maison, dont le propriétaire assure seul toute la structure.
• La surface et le nombre de pièces, ainsi que la localisation et l'exposition aux risques climatiques.
• Le mode de location : vide, meublée, saisonnière ou logement vacant.
• Les options : protection juridique, perte de loyers, garantie du mobilier, niveau de franchise.

La hausse générale des primes touche aussi ce contrat. Les tarifs d'assurance habitation suivent la sinistralité climatique, comme le montre la forte progression des tarifs constatée dans certains départements. Comparer tous les deux ou trois ans reste un bon réflexe.

Les doublons à éviter pour ne pas payer deux fois

Le propriétaire bailleur paie souvent une assurance qu'il possède déjà. Trois doublons reviennent sans cesse.

La multirisque immeuble de la copropriété

Le syndicat des copropriétaires assure l'immeuble, et l'appel de charges finance ce contrat. Certaines polices de copropriété couvrent aussi la responsabilité civile de chaque copropriétaire, voire les parties privatives. Avant de souscrire, prenez contact avec le syndic pour obtenir les conditions de la police d'immeuble : si la garantie du propriétaire non occupant y figure déjà, votre PNO peut se limiter à un complément sur les dommages à votre lot.

La garantie loyers impayés et l'assurance emprunteur

Une garantie loyers impayés couvre un risque financier, pas les dommages matériels. Elle ne remplace pas la PNO et inversement. Même chose pour l'assurance emprunteur de votre crédit immobilier, qui protège le remboursement du prêt et non le bien. Certaines offres regroupent loyers impayés et PNO : le paquet peut être intéressant, à condition de ne pas garder un second contrat PNO à côté. Notre article sur la façon de payer moins cher son assurance de prêt aide à faire le tri côté crédit.

L'assurance pour compte du locataire

Quand vous souscrivez une assurance pour le compte d'un locataire défaillant, ce contrat couvre ses risques locatifs, pas votre responsabilité de propriétaire. Il ne dispense donc pas de la PNO. Les deux se superposent sans faire doublon.

Comment souscrire une assurance PNO et obtenir un devis ?

La souscription en ligne prend quelques minutes sur le site de la plupart des assureurs, mutuelles et banques. Un conseil personnalisé, par téléphone ou en agence, aide à cerner votre besoin réel ; sinon, le formulaire de devis suffit. Préparez les données du bien : adresse, surface, nombre de pièces, type de location, présence d'une copropriété, sinistres passés.

Quelques conditions à comparer avant de choisir une offre :

• Les exclusions : vétusté, défaut d'entretien, logement vacant au-delà d'une certaine période.
• Les plafonds et franchises par type de sinistre, notamment pour les fuites et infiltrations.
• La qualité du service client et les avis sur la gestion des sinistres, souvent plus parlants que le prix.

La PNO peut être souscrite dès la signature de l'acte, avant même la mise en location. C'est la même logique que celle qui rend l'assurance habitation indispensable dès la signature pour l'occupant. Pour un bien acheté en vue d'un investissement locatif, la souscrire avant les travaux évite de laisser le logement sans couverture pendant le chantier.

Déclarer un sinistre : qui fait quoi entre bailleur et locataire ?

En cas de fuite, l'occupant déclare d'abord à son propre assureur, en général sous cinq jours ouvrés. Le propriétaire non occupant prévient aussi le sien dès qu'il est informé, avec photos, constat amiable et coordonnées de chacun. Le syndic doit être informé si les espaces communs sont touchés.

La convention entre assureurs répartit ensuite la prise en charge selon l'origine de la fuite et le montant des dommages. Votre PNO intervient pour ce qui relève du bâti et de votre responsabilité. Pour un incendie, les mêmes réflexes s'appliquent, et le détail des garanties incendie à vérifier vaut aussi pour le contrat du propriétaire.

Questions fréquentes sur l'assurance PNO

Faut-il une PNO si le locataire est déjà assuré ?

Oui dans un immeuble divisé en lots, puisque la loi l'impose au bailleur. Ailleurs, elle reste utile : l'assurance de l'occupant ne couvre ni votre qualité de propriétaire, ni les sinistres liés au bâti, ni les périodes où il n'est plus assuré.

La PNO est-elle déductible des revenus fonciers ?

Oui. La prime fait partie des charges déductibles au régime réel des revenus fonciers, et des charges du loueur en meublé au régime réel. Au micro-foncier ou au micro-BIC, l'abattement forfaitaire est censé couvrir l'ensemble des frais.

Peut-on résilier sa PNO à tout moment ?

Après un an d'engagement, la résiliation est possible à tout moment, sans frais, comme pour l'assurance habitation. En copropriété, veillez à souscrire le nouveau contrat avant que l'ancien ne prenne fin, pour ne jamais rester sans responsabilité civile.