LMNP : vos amortissements au réel seront-ils plafonnés par le budget 2027 ?

Le statut LMNP a déjà changé deux fois en deux ans. Depuis février 2025, les amortissements reviennent dans le calcul de la plus-value à la revente. Pour les loyers perçus en 2026, le seuil du micro-BIC remonte à 83 600 euros. Et désormais, c'est le cœur du régime réel, l'amortissement du bien, que le gouvernement veut encadrer. Dans sa version déposée, la mesure ne toucherait pas votre déclaration des revenus 2026, faite au printemps 2027, mais celle des revenus 2027.

Sommaire

Le rapport parlementaire n°3056 : ce qu'il propose vraiment

Le texte qui a relancé le débat est le rapport n°3056 de l'Assemblée nationale, enregistré le 8 juillet 2026. Il émane de la commission d'enquête relative à l'imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés et à leur contribution au financement des services publics, présidée par Jean-Paul Mattei, avec Charles de Courson comme rapporteur.

Sa recommandation sur la location meublée tient en une idée : fixer des taux d'amortissement plafonds pour la location meublée au régime réel BIC, selon la nature du bien et de ses composants. Pas de suppression. Pas de taux chiffré non plus, ni de date d'entrée en vigueur, ni de règle transitoire. La recommandation visait le principe, pas son mode d'emploi.

Une recommandation de commission n'a aucune force obligatoire : pour s'appliquer au bailleur LMNP, elle doit être rédigée en article de loi, puis votée. C'est la première étape que franchit désormais l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée ». Le gouvernement n'a pas repris la logique par composant du rapport : il a choisi un taux unique et un plafond en euros.

Le constat qui motive la mesure est connu. Selon le rapport, un loueur peut amortir l'essentiel du prix d'acquisition, frais compris, plus le mobilier et une partie des travaux, à des rythmes qui dépassent souvent 2 % par an. Lors d'une audition, un responsable de l'administration fiscale a résumé l'enjeu : avec 10 millions d'euros de patrimoine et un rythme audacieux, on peut effacer jusqu'à 400 000 euros de revenu imposable par an. Une charge qui, pour lui, ne correspond ni à une dépense décaissée ni à une perte de valeur réelle du bien.

Le même échange rappelle un point sensible pour les loueurs. Le rapport de la députée Annaïg Le Meur avait déjà noté que, dans plus de deux tiers des cas, l'amortissement effaçait totalement les loyers déclarés. C'est ce chiffre qui fait de l'amortissement LMNP une cible régulière de chaque saison budgétaire.

Pourquoi l'amortissement LMNP revient à chaque budget

L'idée n'est pas neuve. Lors des débats sur le dernier projet de loi de finances, l'Assemblée nationale avait adopté un amendement plafonnant le rythme d'amortissement des loueurs en meublé à 2 % par an. La mesure n'a pas survécu au texte final. Elle avait été votée en séance, puis écartée dans la navette parlementaire.

La différence, cette fois, tient à l'auteur. La mesure ne vient plus d'un amendement de député mais du gouvernement lui-même, dès le dépôt du texte. Le budget présenté le 1er octobre par le gouvernement de Sébastien Lecornu, Premier ministre, prévoit un effort de 54 milliards d'euros pour ramener le déficit public à 5 % du PIB en 2027, contre 5,4 % attendus en 2026. Une niche fiscale jugée coûteuse, peu contrôlée et concentrée sur les gros patrimoines devient une piste naturelle.

La vidéo ci-dessous revient sur les arbitrages du gouvernement pour boucler ce budget et sur les catégories de contribuables mises à contribution.

Pour les investisseurs, la question n'est donc plus de savoir si le sujet reviendra, ni même sous quelle forme, du moins dans la version du gouvernement : ni plafond par composant, ni durée minimale, mais un taux maximum, un montant maximum par foyer et la fin du report. Reste à savoir ce que le Parlement en gardera.

Budget 2027 : le calendrier qui compte pour les loueurs en meublé

Le projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, a été présenté en Conseil des ministres et déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, puis renvoyé à la commission des finances. La discussion en séance de la première partie, celle qui contient l'article 7, est prévue du 12 au 19 octobre, avec un vote solennel le 20 octobre. L'Assemblée doit voter sur l'ensemble du texte le 17 novembre, avant l'examen par le Sénat.

À ce jour, aucune mesure touchant le statut LMNP n'est votée pour 2027. Un article du gouvernement a plus de chances d'aller au bout qu'un amendement déposé par un groupe, mais il peut être réécrit, adouci ou supprimé en séance, puis lors de la navette. La Constitution laisse 70 jours au Parlement pour se prononcer sur le budget, ce qui place l'adoption définitive en décembre.

Un point de droit mérite votre attention. Une loi de finances votée en fin d'année peut s'appliquer aux revenus de l'année qui s'achève. Le texte déposé ne fait pas ce choix : il vise les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, donc, pour un loueur qui clôt au 31 décembre, les revenus 2027 déclarés en 2028. Cette date d'effet fait partie de ce qui peut encore bouger d'ici au vote.

Étape	Date	Ce qu'il faut regarder
Rapport parlementaire n°3056	8 juillet 2026	Recommandation de plafonner les taux d'amortissement
Dépôt du PLF 2027 (n° 3210)	1er octobre 2026	Article 7 : 2,5 % et 7 000 euros par an, fin du report
Séance publique, première partie	Du 12 au 19 octobre 2026	Amendements déposés sur l'amortissement LMNP
Vote de l'Assemblée sur l'ensemble	17 novembre 2026 (prévu)	Version transmise au Sénat
Vote de la loi de finances 2027	Décembre 2026	Date d'effet et règles transitoires
Déclaration des revenus 2026	Printemps 2027	Choix entre micro-BIC et régime réel, règles actuelles

Ce qui est déjà acquis : réintégration, micro-BIC et loi Le Meur

Avant de mesurer l'effet du budget 2027, il faut intégrer ce qui a déjà été voté. Trois changements pèsent sur vos calculs.

La réintégration des amortissements à la revente

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retirés du prix d'acquisition pour calculer la plus-value. La règle vaut pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, comme le précise la fiche d'impots.gouv.fr sur la plus-value d'un bien loué meublé. Plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable grossit.

LMNP : le coup de rabot se précise 🪓
Le projet de budget 2027 s’attaque à l’amortissement. Cet avantage permet aux loueurs en meublé au régime réel de déduire chaque année une partie de la valeur de leur bien de leurs revenus locatifs.

💸 Concrètement, pour un bien de 250 000… pic.twitter.com/zkDgQans5W

— PAP.fr - Particulier à Particulier (@pap_fr) 9 octobre 2026

Les abattements pour durée de détention restent ceux de l'immobilier classique : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, des prélèvements sociaux après 30 ans. Les logements situés dans des résidences étudiantes, des résidences seniors ou des Ehpad échappent à cette réintégration. Pour mesurer l'effet sur une vente, notre simulateur de plus-value immobilière donne un ordre de grandeur.

Le micro-BIC relevé pour les loyers 2026

Pour les recettes de 2026, le seuil du micro-BIC passe à 83 600 euros, contre 77 700 euros jusqu'aux revenus 2025, pour la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Le meublé de tourisme non classé reste limité à 15 000 euros de recettes et 30 % d'abattement, selon la fiche de service-public.fr consacrée aux meublés de tourisme.

La loi Le Meur et le meublé de tourisme

La loi Le Meur a durci le régime des meublés de tourisme : abattement réduit pour les biens non classés, pouvoirs renforcés des maires, enregistrement obligatoire. Le téléservice national d'enregistrement ouvre au quatrième trimestre 2026 ; d'ici là, la déclaration se fait en mairie. Autre changement discret : depuis la LFSS 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle passent à 18,6 %, dès les revenus 2025.

Plafonnement des amortissements : ce que prévoit l'article 7 du PLF 2027

Le texte déposé ne laisse plus place aux hypothèses : il fixe des chiffres. S'il est voté en l'état, trois règles s'appliqueraient aux loueurs en meublé non professionnels au régime réel.

• Un taux et un montant maximum : l'amortissement des locaux serait limité à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Le plafond jouerait pour le foyer, tous biens confondus, et non logement par logement. D'après les premières analyses, le taux s'appliquerait au prix de revient des locaux, terrain exclu.
• Un régime plus strict pour le meublé de tourisme : 1,5 % par an et 5 000 euros par foyer, pour aligner la location courte durée sur l'objectif affiché de favoriser la location de longue durée.
• La fin du report : pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l'amortissement qui ne peut pas être déduit faute de bénéfice serait définitivement perdu. Le stock reporté au 31 décembre 2026 resterait utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice restant après les amortissements de l'année.

Certains biens échapperaient au plafond : les logements des résidences pour étudiants et jeunes en formation, les résidences seniors avec services, les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées, comme les Ehpad, et les unités de soins de longue durée. Les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés, puisqu'ils ne déduisent aucun amortissement, pas plus que les loueurs en meublé professionnels.

Dans tous les cas, la question des biens déjà en location est décisive, et le texte y répond de façon rude : il ne prévoit aucun maintien des anciennes règles pour les biens acquis avant 2027. Un appartement acheté en 2018 serait plafonné comme un achat de 2027. Le seul amortisseur prévu porte sur le stock d'amortissements en report, étalé jusqu'en 2036. Ce point peut encore être amendé au Parlement.

Autre conséquence à surveiller : la fiscalité du LMNP au réel repose sur une comptabilité tenue chaque année, souvent par un expert-comptable. Un plafond appliqué au stock obligerait à revoir des plans d'amortissement en cours et à suivre séparément les reports anciens. Le texte du projet ne fixe pas, à lui seul, ces modalités pratiques, qui relèveront des commentaires de l'administration.

Rappelons enfin la limite qui existe déjà. Au régime réel, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : aujourd'hui, la part qui dépasse le résultat est mise en réserve et se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. Le terrain, lui, ne s'amortit jamais. Le projet toucherait donc à la fois la vitesse à laquelle vos loyers sont neutralisés et la durée de vie de cette réserve.

Micro-BIC ou régime réel : le point à refaire avant la déclaration

Le relèvement du micro-BIC à 83 600 euros et le plafonnement annoncé changent l'arbitrage entre les deux régimes. Le réel reste souvent le plus avantageux quand les charges, les intérêts d'emprunt et l'amortissement dépassent la moitié des loyers. Mais l'avantage se réduirait avec un amortissement plafonné, et il se paie déjà à la revente depuis la réintégration.

Prenons un appartement meublé loué 12 000 euros par an, dont les locaux valent 180 000 euros hors terrain. Au micro-BIC, 6 000 euros sont imposés après l'abattement de 50 %. Au réel, avec 4 000 euros de charges et d'intérêts, 6 000 euros d'amortissement des locaux et 1 000 euros pour le mobilier, le résultat est nul et 1 000 euros d'amortissement sont reportés. Avec le plafond de 2,5 %, l'amortissement des locaux tomberait à 4 500 euros : il resterait 2 500 euros imposables, soit 750 euros d'impôt sur le revenu dans la tranche à 30 %, avant prélèvements sociaux. Ce calcul suppose que le mobilier reste hors plafond, ce que le texte laisse entendre sans que l'administration l'ait confirmé.

Le plafond en euros vise, lui, les loueurs qui ont plusieurs biens. Un foyer qui détient trois studios dont les locaux valent 600 000 euros au total pourrait amortir 15 000 euros par an au taux de 2,5 %, mais n'en déduirait que 7 000. En meublé de tourisme, pour des locaux de 180 000 euros, l'amortissement annuel serait ramené à 2 700 euros. Ces exemples ne valent que pour illustrer le mécanisme : chaque dossier se calcule sur ses propres chiffres.

Trois profils ont intérêt à refaire le calcul cette année :

• Le loueur proche de la revente : la réintégration des amortissements peut faire basculer une opération rentable en plus-value imposable élevée.
• Le petit loueur longue durée : sous 83 600 euros de recettes, le micro-BIC simplifie tout et ne crée aucune réintégration.
• L'investisseur très amorti : avec plusieurs biens ou un gros stock d'amortissements en report, c'est lui que le texte toucherait le premier, puisque les biens existants ne sont pas épargnés.

Pour vérifier la rentabilité d'un bien selon le régime, notre simulateur de rendement locatif compare le brut et le net.

Vos questions sur le LMNP et le budget 2027

Le statut LMNP sera-t-il supprimé en 2027 ?

Non. Le projet de loi de finances pour 2027 ne supprime pas le statut : son article 7 plafonnerait l'amortissement au réel à 2,5 % par an et 7 000 euros par foyer, 1,5 % et 5 000 euros en meublé de tourisme, et mettrait fin au report des amortissements non déduits. Le micro-BIC n'est pas visé.

Faut-il vendre son bien meublé avant la fin 2026 ?

Pas par réflexe. La réintégration des amortissements s'applique déjà depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date de vente. Le plafonnement prévu viserait les amortissements déduits chaque année, pas le calcul de la plus-value. Une vente se décide sur la durée de détention, le marché et votre projet.

Quand saura-t-on ce qui change pour l'amortissement LMNP ?

La version du gouvernement est connue depuis le dépôt du 1er octobre 2026. L'Assemblée examine la première partie du budget du 12 au 19 octobre et doit voter l'ensemble le 17 novembre ; la règle définitive ne sera fixée qu'à l'adoption de la loi de finances, en décembre 2026, avec sa date d'effet.

Comment anticiper le budget 2027 sans tout changer

Inutile de bouleverser votre gestion locative sur la foi d'un projet que le Parlement peut encore modifier. Quelques gestes suffisent pour être prêt, quel que soit le texte voté.

D'abord, tenez à jour votre plan d'amortissement par composant, avec les factures du mobilier et des travaux, et isolez la part des locaux hors terrain : c'est sur elle que porterait le taux de 2,5 %. Ensuite, chiffrez le montant des amortissements en réserve au 31 décembre 2026 : si le texte passe en l'état, ce stock ne pourrait plus s'imputer que sur la moitié du bénéfice, et la fraction inutilisée fin 2036 serait perdue.

Côté stratégie d'investissement, un nouveau projet locatif peut intégrer dès aujourd'hui l'hypothèse d'un amortissement plafonné : si l'opération reste rentable ainsi, elle le sera quelle que soit la réponse du Parlement. Enfin, gardez un œil sur la navette. Le sujet de la location meublée revient à chaque budget, et les votes de séance ne font pas la loi. Tant que le texte n'est pas adopté, aucune règle nouvelle ne s'impose à vous. Notre dossier complet sur le statut de loueur meublé non professionnel sera mis à jour dès que le texte sera fixé, comme notre point sur la fiscalité immobilière de 2026 et ses nouvelles règles.