Seuil, abattement, dettes : les 3 règles de l'IFI que le vote du budget 2027 peut encore modifier

Présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026 et déposé à l'Assemblée nationale sous le numéro 3210, le texte du Gouvernement ne contient aucun article sur l'impôt sur la fortune immobilière. Pour un foyer fiscal propriétaire d'un patrimoine immobilier proche du seuil, la question de l'IFI 2027 reste ouverte tant que le Parlement n'a pas fini son travail : des députés de plusieurs groupes déposent des amendements qui touchent l'assiette, le taux ou les abattements, et leur mise au vote en séance donne la seule information fiable. Le patrimoine retenu sera celui détenu au 1er janvier 2027, à déclarer au printemps avec les revenus de 2026.

Sommaire

Quels changements pour l'IFI en 2027 ?

L'IFI 2027 ne change pas dans la version déposée par le Gouvernement. Le projet de budget concentre ses mesures fiscales sur d'autres sujets : la transmission des holdings issues d'un apport-cession, les donations familiales de sommes d'argent ou certaines règles de l'assurance vie. Aucune ligne ne touche aux articles 964 à 983 du code général des impôts, qui organisent l'impôt sur la fortune immobilière depuis le 1er janvier 2018, date à laquelle il a remplacé l'ISF.

Le droit applicable au 1er janvier 2027 sera donc, sauf amendement voté, celui de l'année 2026 :

• un seuil d'imposition fixé à 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable ;
• un barème progressif de 0,50 % à 1,50 % qui s'applique dès la fraction supérieure à 800 000 euros ;
• une décote pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros ;
• un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale (article 973 du CGI) ;
• un plafonnement de l'impôt à 75 % des revenus et une réduction de 75 % des dons versés à certains organismes.

Le patrimoine financier (actions, assurance vie, épargne bancaire) reste hors de l'assiette de l'IFI, sauf pour la part de parts de sociétés ou de fonds qui correspond à de l'immobilier. C'est précisément cette frontière entre immobilier et fortune financière que plusieurs amendements cherchent à déplacer.

Les amendements de l'automne qui visent l'impôt sur la fortune

Les amendements sur l'impôt sur la fortune immobilière déposés cet automne relèvent de deux logiques : revenir à un impôt sur toute la fortune, ou raboter les avantages de l'IFI actuel. La commission des finances de l'Assemblée nationale a examiné la première partie du projet de loi du 7 au 9 octobre 2026, avec plus de 1 800 amendements à trier.

Transformer l'IFI en impôt sur toute la fortune

La transformation de l'IFI en impôt sur la fortune personnelle ou « improductive » revient à chaque budget. Plusieurs députés ont défendu en commission un retour d'un impôt dont l'assiette engloberait de nouveau le patrimoine financier, à la manière de l'ancien ISF supprimé en 2018. Rétablir l'ISF sous un autre nom suppose d'ajouter au calcul l'épargne, les comptes-titres et les contrats de capitalisation. Aucun de ces amendements n'a été adopté en commission. Le précédent de l'automne 2025 montre toutefois qu'un tel vote reste possible en séance : le 31 octobre 2025, les députés avaient adopté un « impôt sur la fortune improductive » au taux unique de 1 % au-delà de 1,3 million d'euros, qui visait aussi certains actifs financiers jugés improductifs. Le dispositif avait disparu du texte final de la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026.

Plafonner l'abattement de 30 % sur la résidence principale

L'abattement sur la résidence principale fait l'objet d'un amendement de repli du groupe La France insoumise (n° I-CF844, déposé le 4 octobre 2026). Le texte propose de plafonner à 400 000 euros la réduction de valeur accordée au logement occupé au 1er janvier. Ses auteurs y voient un moyen de récupérer plus de 50 millions d'euros pour les finances publiques, en rappelant que l'avantage profite surtout aux résidences de grande valeur. Un tel plafond ne jouerait qu'au-delà d'une résidence principale estimée à environ 1,33 million d'euros, puisque 30 % de cette valeur correspondent à 400 000 euros. Les propriétaires concernés par l'abattement actuel en détail, avec ses conditions d'occupation et les refus de l'administration, trouveront les cas pratiques dans notre article sur les erreurs sur l'abattement de 30 % de la résidence.

Taxer les holdings patrimoniales

La taxe annuelle de 2 % sur les titres de placement des holdings familiales, défendue par Charles de Courson (groupe Liot), a reçu le feu vert de la commission. Elle ne modifie pas l'IFI mais vise la même clientèle : des personnes qui logent leur épargne dans une société plutôt qu'en direct, souvent à côté d'une entreprise familiale. Les députés ont aussi relevé en commission la contribution exceptionnelle et la contribution différentielle sur les hauts revenus, contre l'avis du rapporteur général.

Calendrier : ce qui peut encore bouger avant le 1er janvier 2027

Le calendrier du budget 2027 fixe plusieurs dates à suivre pour un redevable de l'IFI. La commission des finances a rejeté la première partie le 9 octobre 2026, par 31 voix contre 3 et 2 abstentions. Ce rejet efface les amendements qu'elle avait votés : la discussion en séance publique repart du texte du Gouvernement, et chaque mesure doit être de nouveau déposée.

• Du 13 au 19 octobre : examen de la première partie (les recettes) dans l'hémicycle ; c'est là que se votent les amendements sur l'IFI.
• 20 octobre : vote solennel sur la première partie.
• 17 novembre : vote solennel sur l'ensemble du projet de loi de finances, puis transmission au Sénat.
• Décembre : commission mixte paritaire, lecture définitive, puis saisine éventuelle du Conseil constitutionnel.

La Constitution (article 47) laisse 70 jours au Parlement pour se prononcer sur le budget. Un amendement voté par les députés peut disparaître au Sénat ou en commission mixte, comme l'impôt sur la fortune improductive l'an passé. Le recours à l'article 49.3, utilisé pour la loi de finances pour 2026, laisse aussi au Gouvernement le choix des amendements qu'il conserve. La date qui compte pour l'IFI 2027 reste le 1er janvier : le patrimoine est évalué ce jour-là, selon la loi en vigueur à cette date. Un texte adopté après cette date et qui prévoit une application dès 2027 pose une question de rétroactivité que le Conseil constitutionnel examine au cas par cas.

Quels sont les seuils d'imposition pour l'IFI 2027 ?

Le seuil d'imposition de l'IFI 2027 reste de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable, sauf vote contraire du Parlement. Un foyer sous ce montant ne déclare rien et ne paie rien. Au-dessus, le barème s'applique dès 800 000 euros, ce qui crée un effet de seuil : un patrimoine net de 1,31 million paie sur 510 000 euros, pas sur 10 000.

La décote atténue l'entrée dans l'impôt pour les patrimoines nets compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros. Son montant se calcule ainsi : 17 500 euros moins 1,25 % de la valeur nette taxable. Le barème de l'IFI n'est pas indexé sur l'inflation, contrairement aux tranches du barème de l'impôt sur le revenu relevées pour 2027 : la hausse des prix de l'immobilier sur une décennie fait entrer dans l'impôt des propriétaires dont la situation n'a pas changé, même si la baisse des prix de l'ancien observée en 2026 freine ce mouvement.

Un exemple chiffré : ce que coûterait le plafond de 400 000 euros

Un exemple de foyer imposable à l'IFI permet de mesurer la portée de l'amendement sur l'abattement. Prenons un couple propriétaire d'une maison occupée comme résidence principale, estimée 1,6 million d'euros au 1er janvier, et d'un appartement loué estimé 600 000 euros, sur lequel il reste 150 000 euros de crédit immobilier à rembourser.

💰 L'impôt différentiel sur la fortune personnelle : le nouvel ISF

La Cour des comptes propose un nouvel impôt, en plus de celui sur la fortune immobilière, pour s'assurer qu'au-delà de 5M de patrimoine, vous payez au moins 0,5 % de sa valeur en impôts directs nationaux.@CNEWS pic.twitter.com/WjlsWFmM49

— Fondation IFRAP (@iFRAP) 24 septembre 2026

Avec le droit actuel. L'abattement de 30 % ramène la maison à 1 120 000 euros. L'appartement compte pour 600 000 euros, moins la dette de 150 000 euros, soit 450 000 euros. Le patrimoine net taxable atteint 1 570 000 euros. L'impôt se calcule par tranche : 0,50 % sur 500 000 euros (2 500 euros), puis 0,70 % sur 270 000 euros (1 890 euros), soit 4 390 euros. La décote ne joue pas, le patrimoine dépassant 1,4 million.

Avec un abattement plafonné à 400 000 euros. L'abattement théorique de 480 000 euros est ramené à 400 000 euros : la maison compte pour 1 200 000 euros. Le patrimoine net passe à 1 650 000 euros et l'impôt à 4 950 euros (2 500 euros, plus 0,70 % sur 350 000 euros). Le surcoût atteint 560 euros par an pour ce foyer.

Un second exemple montre l'effet de la décote. Un retraité dont le patrimoine net taxable s'établit à 1 350 000 euros paierait 2 850 euros au barème (2 500 euros plus 350 euros), diminués d'une décote de 625 euros (17 500 euros moins 16 875 euros), soit 2 225 euros. Pour lui, le plafond ne change rien si sa résidence principale vaut moins de 1,33 million d'euros.

Dettes déductibles : ce que la loi admet au passif

Les dettes déductibles de l'IFI sont limitées aux sommes qui financent des biens imposables, et existantes au 1er janvier. La DGFiP admet au passif, selon le site impots.gouv.fr :

• les emprunts d'acquisition d'un bien immobilier taxable, ou de parts de société à hauteur de leur fraction immobilière ;
• les dépenses de travaux d'amélioration, de construction, d'agrandissement ou d'entretien à la charge du propriétaire ;
• les impôts liés à la propriété des biens, comme la taxe foncière de l'année ou des droits de succession restant dus.

La taxe d'habitation, à la charge de l'occupant, et la part d'impôt qui correspond aux revenus fonciers des biens ne se déduisent pas. Seul le capital restant dû au 1er janvier figure au passif : une dette déductible se mesure à cette date, pas à la date de la signature, et la taxe foncière n'entre que pour l'année en cours. Les prêts familiaux sont exclus, sauf preuve qu'ils ne visent pas à réduire l'impôt, et la déduction d'un prêt in fine diminue chaque année selon une formule prévue à l'article 974 du CGI. Au-delà de 5 millions d'euros de patrimoine taxable, la fraction des dettes qui dépasse 60 % de sa valeur ne se déduit que pour moitié. Aucun amendement retenu à ce stade ne modifie ces règles, mais le passif reste le terrain sur lequel l'administration fiscale redresse le plus souvent les déclarations : chaque dette doit être justifiée par un tableau d'amortissement ou une facture.

Comment déclarer l'IFI en 2027 ?

La déclaration de l'IFI 2027 se fera avec la déclaration de revenus du printemps 2027, sur l'annexe 2042-IFI. Le redevable y porte la valeur vénale de chaque bien au 1er janvier 2027, les dettes déductibles et, le cas échéant, les dons ouvrant droit à réduction. Il n'existe plus de dépôt séparé, sauf pour les personnes qui ne déposent pas de déclaration de revenus en France, comme certains non-résidents.

Quelles sont les dates limites pour l'IFI 2027 ?

Les dates limites de l'IFI 2027 seront celles de la déclaration de revenus, échelonnées selon le département de résidence pour la déclaration en ligne. La DGFiP les publie chaque printemps sur impots.gouv.fr ; elles ne sont pas encore connues à la mi-octobre 2026. L'avis d'imposition arrive à la fin de l'été, avec un paiement à l'automne. Un retard de dépôt entraîne une majoration et des intérêts, et une sous-évaluation d'un bien expose à un redressement : l'administration dispose en principe de trois ans pour rectifier, six ans si le bien manque sur la déclaration. Le délai pour déclarer l'IFI ne prévoit aucune option distincte de celui des revenus : un contribuable dans cette situation qui veut corriger une valeur passe par la déclaration rectificative en ligne, dans son espace particulier, ou par un courrier au service des impôts des particuliers. La DGFiP met en ligne chaque printemps une notice d'information publique sur l'évaluation des biens, utile pour un premier contrôle.

Comment réduire l'IFI en 2027 ?

Réduire l'IFI 2027 passe d'abord par des leviers que le projet de budget ne remet pas en cause. Trois outils légaux restent ouverts à la date du 1er janvier.

La réduction pour dons

Un don à une fondation reconnue d'utilité publique ou à certains organismes d'intérêt général réduit l'IFI de 75 % du montant versé, dans la limite de 50 000 euros de réduction par an. Le don doit être versé avant la date limite de déclaration pour s'imputer sur l'impôt de l'année.

Le plafonnement

La somme de l'IFI et des impôts sur les revenus de l'année précédente ne peut dépasser 75 % des revenus mondiaux du foyer ; l'excédent vient en réduction de l'IFI. Ce mécanisme concerne surtout des propriétaires aux revenus modestes au regard de leur patrimoine, comme des retraités.

Le choix des actifs

Un investissement en assurance vie ou en titres financiers sort de l'assiette, alors qu'un investissement immobilier locatif y entre. Les biens professionnels, sous conditions strictes d'activité et de gestion, sont exonérés. Le régime des niches fiscales liées à l'immobilier que le CPO veut borner montre que ces arbitrages restent surveillés.

Vendre un bien en toute fin d'année pour passer sous le seuil au 1er janvier suppose de payer l'éventuelle plus-value immobilière : le calcul mérite d'être fait avant toute décision, d'autant que le texte définitif ne sera connu qu'en décembre.

Quels impacts du budget 2027 pour les propriétaires concernés ?

Les propriétaires redevables de l'IFI forment une population restreinte, que la DGFiP dénombre chaque année dans ses statistiques ; le chiffre de l'année 2026 n'est pas encore publié. Pour eux, le budget 2027 ne change rien tant que le Parlement n'a pas voté. Trois scénarios se dessinent d'ici au mois de décembre : statu quo, abattement rogné sur la résidence principale, ou impôt élargi au patrimoine financier sur le modèle de l'impôt sur la fortune improductive voté puis abandonné l'an passé. Le troisième toucherait aussi des personnes qui ne paient pas l'IFI aujourd'hui, parce que leur fortune repose sur des placements.

À suivre dans les prochains jours : le sort en séance des amendements sur l'abattement et sur un retour d'un impôt sur toute la fortune, entre le 13 et le 19 octobre. Le dossier législatif tenu par l'Assemblée nationale pour le projet de loi de finances 2027 recense chaque amendement et son sort. Le barème et les règles en vigueur sont décrits sur la fiche IFI de service-public.fr. Les bailleurs en meublé suivront de près le même texte pour l'amortissement au réel des loueurs LMNP, autre mesure du budget 2027 qui concerne l'investissement locatif.