Portugal : le mètre carré grimpe à 2 240 €, et l'avantage fiscal des retraités français a disparu

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Le marché immobilier au Portugal a changé de visage

Dix ans de demande étrangère ont transformé le pays. Lisbonne, Porto et la côte de l'Algarve ont vu leurs prix doubler, et le mouvement déborde désormais sur des régions que l'on croyait à l'abri. Les propriétaires qui veulent vendre une maison ou une villa n'ont jamais eu autant d'acheteurs étrangers.

L'Institut national de statistique portugais (INE) publie chaque mois la valeur médiane retenue par les banques pour accorder un crédit. En juillet 2026, elle atteignait 2 240 € par mètre carré, en hausse de 15,2 % sur un an. C'est un record.

Le détail compte. Un appartement ressort à 2 627 € le m², une maison individuelle (la « moradia ») à 1 606 €. Autrement dit, la propriété avec jardin reste nettement moins chère que l'appartement de centre-ville, parce qu'elle se trouve le plus souvent loin des villes qui concentrent la demande.

Pour comparer avec d'autres destinations prisées des acheteurs européens, lisez notre enquête sur la ruée des grandes fortunes sur l'immobilier madrilène : l'Espagne connaît la même tension, avec un décalage de quelques années.

Prix au mètre carré : les meilleures régions selon votre budget

Le Portugal ne se résume pas à Lisbonne. Les écarts de prix entre districts vont du simple au triple, et c'est là que se joue le choix.

Région (INE, juillet 2026)	Appartement, € par m²	Maison, € par m²
Grande Lisbonne	3 469	2 922
Algarve	3 010	2 846
Alentejo	1 778	1 300
Centre	1 739	1 163
Moyenne nationale	2 627	1 606

Lisbonne et Porto, les villes les plus chères

La Grande Lisbonne dépasse de plus de 50 % la médiane du pays. À Porto, le centre historique et la côte de Matosinhos suivent la même pente. Ici, une annonce de maison avec trois chambres sous 500 000 € devient rare.

L'Algarve, la côte du sud du pays

Le sud du pays attire toujours les acheteurs venus de France, du Royaume-Uni et d'Europe du Nord. Une villa avec piscine et vue mer sur la côte de l'Algarve se négocie au prix d'un appartement parisien. Les villages de l'arrière-pays, à vingt minutes de la plage, restent plus accessibles.

Centre, Alentejo et intérieur : les prix les plus bas

Le Centre, l'Alentejo et les districts de l'intérieur (Beira Baixa, Alto Alentejo, Vila Real) affichent les valeurs les plus faibles, parfois moitié moins que la médiane nationale. On y trouve encore des maisons de village à rénover, avec jardin et deux ou trois chambres. Le revers : peu de services, une population âgée, et une revente plus lente.

Entre les deux extrêmes, les districts de Coimbra et de Leiria offrent un compromis : des villes universitaires ou moyennes, l'océan à moins d'une heure, des prix encore raisonnables. Plus à l'est, les districts de Castelo Branco et de Bragance comptent parmi les moins chers du pays, pour qui accepte l'isolement. Au sud de Lisbonne, la péninsule de Setúbal profite du report des acheteurs chassés de la capitale.

Madère et les Açores

Madère connaît l'une des plus fortes progressions du pays, portée par les télétravailleurs et le tourisme. Sur l'archipel de Madère, les annonces de maisons avec vue mer partent vite, et les prix de Funchal se rapprochent de ceux de la côte continentale. Acheter à Madère suppose aussi d'accepter la pente : les terrains plats et les jardins y sont rares. Les propriétaires de Madère qui veulent vendre trouvent preneur en quelques semaines. Les Açores, plus isolées, restent un marché de niche.

Les types de maisons disponibles

Le vocabulaire des annonces portugaises surprend au début. Trois termes reviennent sans cesse.

• Moradia : la maison individuelle, isolée ou mitoyenne, souvent avec jardin ou terrain.
• Quinta : la propriété rurale, avec des terres agricoles, des vignes ou des oliviers.
• Apartamento T2, T3 : le chiffre donne le nombre de chambres, pas de pièces. Un T2 compte deux chambres et un séjour.

Une maison de trois chambres avec jardin se trouve surtout hors des villes ; en centre-ville, la chambre supplémentaire se paie cher. Une annonce indique aussi deux surfaces : la « surface brute » (área bruta), murs compris, et la surface utile, plus petite. Comparez toujours les mêmes chiffres d'une annonce à l'autre, sinon le prix au mètre carré devient trompeur.

Attention enfin au terrain classé rustique : on ne peut pas toujours y construire, ni même agrandir une ruine. Une maison vendue « à rénover » au milieu des champs cache parfois ce piège.

Comment acheter une maison au Portugal, étape par étape

La procédure ressemble à celle de la France, avec un compromis puis un acte définitif. Quelques démarches préalables sont propres au pays.

1. Obtenir un NIF, le numéro fiscal portugais. Sans lui, impossible de signer un contrat, d'ouvrir un compte ou de payer l'impôt d'acquisition. Il se demande auprès des Finanças avec une carte d'identité ou un passeport et un justificatif de domicile.
2. Ouvrir un compte bancaire portugais, utile pour régler les taxes, l'eau, l'électricité et l'impôt foncier.
3. Faire vérifier le bien par un avocat : registre foncier (certidão permanente), dettes attachées, licence d'habitation, conformité des extensions.
4. Signer le compromis (contrato promessa de compra e venda), avec un acompte fixé par le contrat. Ce contrat de promesse de vente prévoit les conditions de sortie : si celui qui doit vendre se rétracte, il rembourse en principe le double de l'acompte.
5. Signer l'acte définitif (escritura) devant un notaire ou un service habilité, après paiement des taxes.

Un point étonne les acheteurs français : au Portugal, l'agence immobilière est payée par celui qui vend, pas par celui qui achète. Le contrat de mandat lie l'agence au vendeur. Faire appel à un avocat indépendant, payé par vous, n'en est que plus précieux.

Acheter une maison au Portugal pour moins de 400 000 € devient difficile, voire impossible: selon le baromètre Imovirtual, le prix moyen national atteint 430 500 €.
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— euronews en français (@euronewsfr) 3 août 2026

La signature peut se faire à distance, par procuration. Beaucoup d'acheteurs vivant en France choisissent cette option pour éviter un second voyage.

Vos questions avant de signer

Quels documents faut-il pour acheter ?

Une carte d'identité ou un passeport, un justificatif de domicile, le NIF portugais et un compte bancaire. Le notaire demandera aussi la preuve du paiement de l'impôt d'acquisition avant l'acte.

Faut-il un représentant fiscal ?

Un citoyen de l'Union européenne peut obtenir son NIF seul et se passer de représentant. Les ressortissants de pays extérieurs à l'Union doivent, en règle générale, désigner un représentant fiscal au Portugal.

Peut-on acheter sans parler portugais ?

Oui, mais pas sans traduction. Le compromis et l'acte sont rédigés en portugais : faites-les relire par un avocat francophone, ligne par ligne, avant toute signature.

Taxes d'achat et impôts : ce que coûte vraiment la propriété

Le prix affiché n'est que le début. Deux impôts frappent l'achat, un troisième tombe chaque année.

• L'IMT, l'impôt de mutation. Pour une résidence secondaire, il s'applique dès le premier euro selon un barème progressif ; au-delà de 1 150 853 €, un taux unique de 7,5 % frappe tout le prix.
• Le droit de timbre (imposto do selo) : 0,8 % du prix, quel que soit le montant.
• L'IMI, l'impôt foncier annuel : entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur fiscale d'un bien urbain selon la commune, 0,8 % pour un bien rustique.

La résidence principale bénéficie d'une franchise d'IMT jusqu'à 106 346 € en 2026. Encore faut-il vivre au Portugal pour qu'une maison y soit votre résidence principale.

Côté français, la convention fiscale signée en 1971 entre la France et le Portugal donne au pays où se trouve le bien le droit d'imposer les loyers et la plus-value. Le bien portugais reste à déclarer en France, et il entre dans le patrimoine taxable à l'IFI si vous y êtes assujetti.

La fin du statut de résident non habituel

Pendant quinze ans, ce régime a fait venir des milliers de retraités français. Il offrait dix ans d'imposition très réduite sur les pensions de source étrangère.

La loi de finances portugaise pour 2024 l'a supprimé pour les nouveaux arrivants. Ceux qui en bénéficiaient déjà le conservent jusqu'au terme de leurs dix ans, mais aucune nouvelle inscription n'est possible.

Son remplaçant, l'IFICI, taxe à 20 % pendant dix ans les salaires et revenus professionnels liés à la recherche et à l'innovation. Il vise les ingénieurs, les chercheurs, les cadres de start-up. Les pensions de retraite n'y ont pas accès.

Conséquence concrète : un retraité qui s'installe en 2026 est imposé comme un résident portugais ordinaire. Le projet peut rester séduisant pour le climat, le coût de la vie hors des grandes villes ou la qualité des soins. L'argument fiscal, lui, ne vaut plus rien.

Le golden visa ne passe plus par l'immobilier

Depuis octobre 2023 et la loi « Mais Habitação », acheter un bien ne donne plus droit au visa doré portugais. Le gouvernement estimait que ce dispositif avait fait flamber les prix à Lisbonne et à Porto sans profiter à l'économie.

Pour un Français, cela ne change rien : citoyen de l'Union, il circule et s'installe librement. Pour un acheteur extérieur à l'Union, en revanche, la porte s'est fermée. Notre dossier sur les pays qui accordent encore un golden visa aux investisseurs immobiliers fait le point sur les alternatives.

Acheter pour louer, ou pour vendre plus tard ?

La location touristique a longtemps justifié les achats sur la côte. Elle est désormais encadrée : une licence d'hébergement local (alojamento local) est obligatoire, et plusieurs communes de Lisbonne, de Porto et de l'Algarve en limitent le nombre.

Avant d'acheter pour louer, vérifiez donc auprès de la mairie qu'une licence reste possible dans la rue visée. Sans elle, le rendement espéré s'effondre.

Quant à vendre dans quelques années, le calcul demande de la prudence. Une hausse de 15 % en un an ne se répète pas indéfiniment. Les biens les plus faciles à vendre restent ceux proches d'une ville, d'un aéroport ou de la mer ; une ferme isolée de l'intérieur peut attendre longtemps son acheteur. Ceux qui cherchent un rendement pur regardent d'ailleurs vers d'autres rivages, comme l'Albanie, où 100 000 € suffisent encore pour acheter vue mer.

Comment éviter les erreurs lors de l'achat

Les mêmes pièges reviennent dans les récits d'acheteurs français. Quatre suffisent à ruiner un projet.

• Les extensions non déclarées : une véranda ou une annexe absente du registre peut bloquer l'acte, ou coûter une régularisation.
• Le terrain rustique : pas de permis de construire garanti, même pour une piscine.
• Les dettes du vendeur : l'avocat vérifie qu'aucune hypothèque ni saisie ne pèse sur le bien.
• L'hiver : les maisons portugaises sont rarement isolées ou chauffées. Visitez en janvier, pas seulement en juillet.

Dernier conseil : ne signez rien lors d'un premier voyage. Une maison au Portugal se choisit sur plusieurs saisons, et le vendeur qui presse la vente a souvent une raison de le faire.