Espagne : le gel des expulsions jusqu'en 2030 rejeté, que risque un propriétaire français ?

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Trois jours de vigueur, puis le retour à la loi de 1994

L'annonce date du 29 septembre. Après l'expulsion de Maricarmen, 87 ans, délogée d'un logement qu'elle occupait depuis 70 ans, le gouvernement a adopté deux décrets-lois publiés au BOE le lendemain. Le premier suspendait jusqu'à fin 2030 l'expulsion des locataires vulnérables sans solution de relogement, prolongeait de deux ans les baux arrivant à échéance avant fin 2028 et plafonnait la hausse annuelle des loyers à 2 % jusqu'en 2027.

Le second allait plus loin. Un propriétaire qui refusait de renouveler un contrat de location sans motif aurait dû verser au locataire douze mois de loyer, avec un préavis porté à six mois.

Un décret-loi espagnol doit être validé par le Congrès. Le vote a eu lieu le vendredi 2 octobre : 178 voix contre 172 pour le premier texte, 184 contre 166 pour le second. Le Parti populaire, Vox, Junts et UPN ont voté contre. Les deux décrets sont tombés, et avec eux la TVA à 10 % sur la location touristique qu'ils prévoyaient.

Franceinfo revient sur l'expulsion qui a déclenché la crise politique.

Le bouclier anti-expulsion n'existe plus depuis février

Le point est souvent mal compris côté français. La suspension des expulsions pour les ménages vulnérables, née pendant la pandémie, avait été prolongée par décret jusqu'au 31 décembre 2026. Ce texte de février 2026 excluait déjà les bailleurs possédant un ou deux logements. Le Congrès ne l'a pas validé fin février : ses mesures ne sont plus en vigueur depuis.

Concrètement, un propriétaire non résident face à un locataire en impayé peut aujourd'hui engager la procédure ordinaire devant le juge espagnol. Elle reste longue, souvent plusieurs mois selon les tribunaux, et un avocat local est nécessaire. Ce n'est pas un droit nouveau : c'est l'absence de régime d'exception, qui peut revenir au prochain décret.

Louer en Espagne : la durée du bail fixée par la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos encadre toute location de résidence principale. Ses règles, vérifiées sur le texte consolidé du BOE, protègent le locataire bien plus longtemps qu'un bail français.

• Durée minimale : 5 ans si le propriétaire est une personne physique, 7 ans s'il s'agit d'une personne morale, comme une société civile. Un contrat signé pour un an se renouvelle d'année en année jusqu'à ce seuil.
• Prolongation tacite : au terme de cette durée, le bail repart par périodes annuelles jusqu'à 3 ans de plus, sauf congé donné 4 mois avant par le bailleur, 2 mois avant par le locataire.
• Départ du locataire : possible après 6 mois, avec un préavis de 30 jours.
• Caution (fianza) : un mois de loyer pour un logement, déposée auprès de l'organisme désigné par la communauté autonome.

Un propriétaire français qui achète au nom d'une SCI s'engage donc pour 7 ans, et non 5. Le choix de la structure d'achat pèse dès la signature chez le notaire.

Quel impôt pour un propriétaire français non résident ?

Le loyer d'un bien situé en Espagne est d'abord imposé en Espagne, au titre de l'impôt sur le revenu des non-résidents. L'Agence fiscale espagnole fixe son taux à 19 % pour un résident de l'Union européenne, qui peut déduire ses frais et charges, et à 24 % pour les autres. La déclaration passe par le modèle 210.

Vers un durcissement de la fiscalité sur les locations de courte durée en Espagne https://t.co/f8D3XuJzR1 pic.twitter.com/dFH1yozvn9

— L'Echo (@lecho) 30 septembre 2026

Côté français, ces revenus se déclarent aussi, sur le formulaire 2047. La convention fiscale entre les deux pays évite la double imposition : ces loyers ne sont pas taxés deux fois, mais ils comptent dans le calcul du taux appliqué à vos autres revenus. Ajoutez le coût d'une agence immobilière sur place pour la gestion et les visites.

Avant de signer, vérifiez aussi la couverture du bien : les contrats français pensés pour l'assurance du propriétaire non occupant ne couvrent pas un logement situé hors de France.

Location longue durée ou location touristique : le vrai choix

Le rejet des décrets laisse le bailleur dans une situation plus souple qu'annoncé, mais pas stable. Le gouvernement promet de revenir avec un nouveau texte, et l'idée d'élections anticipées circule à Madrid. Une location longue durée signée aujourd'hui court sur 5 ans au moins : une règle votée en cours de bail pourra s'y appliquer.

La location touristique reste l'autre voie, mais elle se resserre. Licence régionale, numéro d'enregistrement national exigé par les plateformes, accord de la copropriété dans certaines communautés : la démarche prend du temps, et des villes comme Barcelone ou Malaga refusent de nouveaux logements touristiques. Ceux qui hésitent regardent ailleurs, vers l'Albanie et ses rendements locatifs annoncés, ou vers des marchés lointains comme l'achat à l'île Maurice pour un étranger.

Ce qu'un bailleur français doit vérifier cette année

• La date de fin du bail : un contrat en cours garde sa durée légale, rien ne l'a raccourci.
• La révision du loyer : elle suit l'indice prévu au contrat, la clause doit être relue.
• Le statut du locataire : une procédure d'impayé reste possible, mais un nouveau décret pourrait la geler.
• La fiscalité : modèle 210 en Espagne, formulaire 2047 en France, chaque année.

Un nouveau texte sur le logement pourrait revenir au Congrès dans les prochains mois. D'ici là, le propriétaire qui loue en Espagne reste sous le droit commun, celui de 1994.