Appartement en Espagne : les 5 impôts qu'un acheteur français paie, des deux côtés des Pyrénées

Alicante, Malaga, la Costa Brava, la Costa del Sol : le littoral espagnol reste l'un des premiers marchés étrangers des acheteurs français. Le montant affiché dans une agence immobilière ne dit pourtant rien de la fiscalité immobilière qui l'accompagne, ni des obligations fiscales du futur propriétaire. Avant de signer, mieux vaut savoir qui prélève quoi, à quel taux, et à quelle date.

Ce guide fiscal 2026 suit l'ordre de la vie d'un bien : l'achat, la détention, la location, la revente, puis la transmission. À chaque étape, on distingue ce que réclame l'administration fiscale espagnole et ce que demande le fisc français, car un propriétaire français résident en France dépend des deux.

Sommaire

Quels impôts pour acheter un appartement en Espagne ?

À l'achat, la taxe dépend d'une seule question : le logement est-il neuf ou ancien ? Pour un appartement ancien, acheté à un particulier, l'acheteur paie l'ITP, l'impôt sur les transmissions patrimoniales. Pour un logement neuf vendu par un promoteur, il paie la TVA espagnole (IVA) et un droit d'enregistrement, l'AJD.

L'ITP, un taux fixé par chaque communauté autonome

L'ITP est un impôt de l'État cédé aux régions. Chaque communauté autonome fixe donc son taux, et la différence d'une région à l'autre pèse lourd sur le coût total. Madrid applique 6 %, l'Andalousie (Malaga, Marbella, la Costa del Sol) 7 %, la Catalogne (Barcelone, la Costa Brava) 10 %, et 11 % au-delà d'un certain prix.

La Communauté valencienne, qui englobe Alicante, Valencia et la Costa Blanca, a revu son barème ces dernières années, avec un taux majoré pour les biens les plus chers. Le taux applicable est celui de la région où le bien est situé, jamais celui du domicile de l'acheteur. Demandez le barème de l'année de signature au notaire : il change souvent.

Logement neuf : TVA à 10 % et AJD

Sur une première vente de logement neuf, la TVA espagnole est de 10 % du prix. S'y ajoute l'AJD, l'impôt sur les actes juridiques documentés, dont le taux varie aussi selon la région, en général entre 0,5 % et 1,5 %. Le prix d'achat d'un appartement neuf n'est donc pas forcément moins taxé que l'ancien.

Les frais annexes : notaire, registre et gestoría

Aux impôts s'ajoutent les honoraires du notaire, l'inscription au registre de la propriété, et souvent une gestoría ou un cabinet d'avocat qui s'occupe des formalités. Les professionnels retiennent couramment une enveloppe globale de 10 à 13 % du prix de vente, impôts compris, pour un bien ancien. Ce n'est qu'un ordre de grandeur : il dépend du taux d'ITP de la région.

Le coût d'acquisition réel se calcule donc sur le prix d'achat plus ces frais. Gardez chaque facture : elles servent plus tard à établir la valeur d'acquisition, donc à réduire le gain patrimonial imposé à la revente.

Étape	Impôt espagnol	Qui le paie	Côté France
Achat d'un bien ancien	ITP (6 à 11 % selon la région)	L'acheteur	Rien à payer
Achat d'un bien neuf	TVA 10 % et AJD	L'acheteur	Rien à payer
Chaque année	IBI, IRNR sur revenu imputé	Le propriétaire	Déclaration 2047 si loué, IFI si patrimoine taxable
Location	IRNR à 19 % sur les loyers	Le propriétaire	Revenus déclarés, crédit d'impôt
Revente	Impôt sur la plus-value, plusvalía municipale	Le vendeur	Déclaration, convention fiscale

Avant de signer : les pièges des annonces

Une annonce espagnole est rédigée pour vendre, pas pour informer. Plusieurs pièges reviennent dans les dossiers d'acheteurs français, et aucun ne se voit sur les photos.

• La surface : l'annonce donne souvent les mètres « construits », parties communes et murs compris, et non la surface utile. L'écart dépasse parfois 20 %.
• Les dettes attachées au bien : un IBI impayé ou des charges de copropriété en retard suivent l'appartement, pas le vendeur. Exigez les certificats de la communauté et de la mairie.
• La situation juridique : la « nota simple » du registre de la propriété dit qui est propriétaire et si une hypothèque ou une saisie pèse sur le bien.
• La location touristique : une annonce qui promet un rendement locatif ne garantit ni la licence, ni l'accord de la copropriété.

Ce contrôle juridique relève du travail d'un avocat indépendant du vendeur, pas de l'agence immobilière qui touche une commission sur la vente. Un chasseur immobilier francophone peut aussi faire le tri, mais il ne remplace pas la vérification au registre.

Le NIE et le compte bancaire espagnol

Aucun achat n'est possible sans NIE, le numéro d'identification des étrangers, demandé au consulat ou au commissariat en Espagne. Il sert à signer, à payer l'impôt et à déclarer. La plupart des acheteurs ouvrent aussi un compte bancaire espagnol pour régler l'IBI, les charges et l'impôt des non-résidents par prélèvement.

Ce compte a une conséquence en France : tout compte ouvert à l'étranger se déclare avec le formulaire 3916, en même temps que la déclaration de revenus. L'oubli coûte 1 500 euros d'amende par compte non déclaré, selon la fiche de service-public sur les comptes ouverts à l'étranger, et 10 000 euros dans un État non coopératif.

Propriétaire non résident : l'impôt que l'on paie même sans louer

C'est la surprise la plus fréquente. Un Français qui garde son appartement pour ses vacances, sans jamais le louer, doit quand même payer chaque année un impôt sur le revenu en Espagne. L'Espagne considère que la simple détention d'une résidence secondaire produit un revenu, qu'elle impose.

Comment se calcule le revenu imputé

Selon l'Agencia Tributaria, le revenu imputé est un pourcentage de la valeur cadastrale du bien : 1,1 % si la commune a révisé ses valeurs cadastrales par une procédure collective récente, 2 % dans les autres cas. Aucune dépense n'est déductible. Pour un résident d'un pays de l'Union européenne, le taux d'imposition est de 19 % ; il monte à 24 % pour les autres pays.

Un exemple. Un appartement situé à Alicante a une valeur cadastrale de 80 000 euros, dans une commune révisée. Le revenu imputé est de 880 euros par an, et l'impôt dû s'élève à 167,20 euros. Dans une commune au taux de 2 %, le montant passe à 304 euros. Si le bien n'a été acheté qu'en cours d'année, le calcul se fait au prorata des jours de détention.

La valeur cadastrale n'a rien à voir avec le prix du marché : elle figure sur l'avis d'IBI et dans l'acte. Elle se décompose en valeur cadastrale du terrain et valeur de la construction, deux données qui reviennent à la revente.

L'IRNR et le formulaire 210

Cet impôt porte un nom : l'IRNR, l'impôt sur le revenu des non-résidents (impuesto sobre la renta de no residentes). Il se déclare sur le formulaire 210, en ligne ou par un représentant fiscal. Pour le revenu imputé, la déclaration se fait l'année qui suit, et la date limite tombe en fin d'année civile.

Chaque propriétaire déclare séparément : un couple qui achète à deux dépose deux formulaires 210, chacun sur sa quote-part. L'IRNR ne donne lieu à aucun avis préalable : c'est au propriétaire de se manifester, et l'administration fiscale espagnole relance avec des pénalités.

L'IBI et les autres taxes locales

L'IBI, l'impuesto sobre bienes inmuebles, est l'équivalent de la taxe foncière. Il est dû par la personne propriétaire au 1er janvier, et son montant dépend de la valeur cadastrale et du taux voté par la mairie. Il varie donc fortement d'une ville à l'autre, de Madrid à la Communauté valencienne.

S'y ajoutent la taxe d'enlèvement des ordures (basura), parfois intégrée à l'IBI, et les charges de la communauté de propriétaires. Lors de l'achat, l'usage est que le vendeur et l'acheteur se répartissent l'IBI de l'année au prorata, mais le contrat peut prévoir autre chose : lisez la clause.

L'impôt sur le patrimoine espagnol

L'Espagne a conservé un impôt sur la fortune (impuesto sobre el patrimonio). Un non-résident y est soumis sur ses seuls biens situés en Espagne, au-delà d'un abattement de 700 000 euros dans le barème de l'État. Chaque communauté autonome peut réduire l'impôt, et un non-résident de l'Union européenne peut se voir appliquer les règles de la région où le bien est situé.

Pour la plupart des acheteurs d'un appartement sur la côte, cet impôt ne se déclenche pas. Il devient un sujet pour les patrimoines élevés, qui relèvent en plus d'une contribution de solidarité sur les grandes fortunes.

Louer son appartement espagnol : ce que change la location

Dès que le bien est loué, le revenu imputé disparaît pour les périodes de location et le propriétaire est imposé sur les loyers réels. Pour les mois où le bien reste vide et à sa disposition, le revenu imputé continue de s'appliquer.

Des dépenses déductibles pour les résidents européens

Le taux de l'IRNR sur les loyers est le même : 19 % pour un résident de l'Union européenne, de l'Islande, de la Norvège ou du Liechtenstein, 24 % pour les autres. Seuls les premiers peuvent déduire les dépenses directement liées à la location : IBI, charges de copropriété, assurance, entretien et réparations, intérêts d'emprunt, et un amortissement de la construction.

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Avec 9 000 euros de loyers et 3 000 euros de dépenses justifiées, la base imposable tombe à 6 000 euros, et l'impôt à 1 140 euros. Sans déduction, il aurait atteint 1 710 euros. Conservez chaque facture espagnole : sans justificatif, la dépense ne compte pas.

Location touristique : licence, registre et copropriété

La location saisonnière est encadrée par chaque région, et souvent par chaque commune. Une licence est exigée pour louer en meublé de tourisme, et un numéro d'enregistrement national doit désormais figurer sur les annonces des plateformes. La copropriété peut aussi s'opposer à une nouvelle activité touristique dans l'immeuble.

Pour un investisseur immobilier en Espagne, c'est le point à vérifier avant tout calcul de rendement : un appartement acheté pour la location de courte durée sans licence possible ne rapportera jamais ce que promettait l'annonce. Voyez aussi pourquoi les grandes fortunes américaines se tournent vers Madrid, un marché que ces règles ont moins freiné que le littoral.

Comment déclarer un bien immobilier en Espagne en France ?

Un résident fiscal français déclare en France l'ensemble de ses revenus mondiaux. Les loyers perçus en Espagne entrent donc dans la déclaration française, même s'ils ont déjà été imposés en Espagne. La convention fiscale franco-espagnole, signée en 1995, organise le partage.

La convention fiscale et le crédit d'impôt

Le principe est simple : les revenus d'un bien immobilier sont imposables dans le pays où il est situé, ici l'Espagne. La France les intègre dans le calcul de l'impôt, puis accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus. En pratique, ils ne sont pas taxés une seconde fois, mais ils font monter le taux appliqué aux autres revenus du foyer.

Côté formulaires, le revenu brut se déclare sur l'annexe 2047, puis se reporte sur la déclaration 2042 et, pour le crédit d'impôt, sur la 2042-C, comme l'explique la page d'impots.gouv.fr sur les revenus perçus à l'étranger. Un appartement qui n'est pas loué n'a en revanche aucun revenu à déclarer en France.

Les prélèvements sociaux

Sur les revenus fonciers de source étrangère, la question des prélèvements sociaux dépend de la situation de chacun, notamment de l'affiliation à un régime de sécurité sociale d'un autre pays européen. C'est l'un des points où un conseiller en fiscalité internationale fait gagner de l'argent, dans un sens ou dans l'autre.

L'IFI : l'appartement espagnol compte aussi

Un résident de France soumis à l'impôt sur la fortune immobilière déclare ses biens immobiliers situés dans le monde entier, Espagne comprise. L'IFI concerne les patrimoines immobiliers nets de plus de 1,3 million d'euros. La convention prévoit que l'impôt sur la fortune payé en Espagne sur le même bien vienne en déduction.

Revendre : plus-value et plusvalía municipale

La revente déclenche deux impôts distincts en Espagne, que l'on confond souvent. Le premier taxe le gain réalisé par le vendeur, le second taxe la hausse de la valeur du terrain.

Comment calculer la plus-value immobilière en Espagne ?

Le gain patrimonial se calcule par différence entre la valeur de cession (le prix de vente, moins les frais de vente) et la valeur d'acquisition (le prix d'achat, plus les impôts et frais payés à l'achat, plus les travaux). Pour un vendeur non résident de l'Union européenne, il est imposé à 19 % et se déclare sur le formulaire 210.

L'Agencia Tributaria impose un mécanisme qui surprend : l'acheteur doit retenir 3 % du prix convenu et le verser au fisc espagnol avec le formulaire 211. Cette somme est un acompte sur l'impôt du vendeur. Si le gain est faible ou nul, le vendeur récupère l'excédent, mais seulement après avoir déposé sa propre déclaration.

La plusvalía municipale

La plusvalía municipal, l'impôt sur l'augmentation de valeur des terrains urbains, est perçue par la mairie. Elle porte sur la seule valeur du terrain, calculée à partir de la valeur cadastrale du terrain et de la durée de détention. Elle est à la charge du vendeur, sauf clause contraire dans l'acte.

Depuis une réforme de 2021, un vendeur qui revend à perte peut démontrer l'absence de gain et échapper à cet impôt. Il doit alors produire les actes d'achat et de vente : encore une raison de garder chaque pièce.

Et en France ?

La plus-value réalisée sur un bien situé en Espagne relève de l'Espagne selon la convention fiscale. Le vendeur résident de France doit toutefois déclarer l'opération, et la convention prévoit le mécanisme d'élimination de la double imposition. Le montant final dépend du calcul français, qui applique ses propres abattements pour durée de détention.

Alicante, Valencia, Madrid : à qui confier le dossier ?

La Communauté valencienne concentre une large part des acheteurs français, d'Alicante à Valencia en passant par Dénia et Torrevieja. À Alicante, une vente se signe généralement en une matinée chez le notaire, mais le dossier se prépare des semaines avant. Le jour de la signature, tout doit être prêt : NIE, fonds, certificats, et la référence cadastrale du bien.

La référence cadastrale est l'identifiant unique de l'appartement au cadastre. Elle figure sur le titre de propriété, sur l'avis d'IBI et sur le site du cadastre espagnol, où l'on vérifie gratuitement la surface déclarée et la valeur de référence. Si la surface du cadastre ne correspond pas à celle de l'annonce, c'est un signal à creuser avant tout versement.

Avocat, cabinet fiscal ou gestoría

Trois interlocuteurs se partagent le travail. L'avocat vérifie la situation juridique et rédige ou relit le contrat de réserve, puis le compromis (contrato de arras), dont les conditions de dédit engagent l'acheteur. Un cabinet de conseil fiscal prend en charge la fiscalité franco-espagnole, uniquement utile si le dossier comporte une location, une société ou une succession.

La gestoría, enfin, dépose les déclarations courantes : formulaire 210, domiciliation de l'IBI, changements de titulaire des contrats d'eau et d'électricité. À Alicante comme à Valencia, de nombreux cabinets travaillent en français. Demandez toujours le contact direct de la personne qui suivra le dossier, et un devis écrit qui liste chaque tâche.

Ce que la justice espagnole retient en cas de litige

En cas de conflit avec un vendeur, ce sont les tribunaux espagnols qui tranchent, selon le droit espagnol, puisque le bien est situé en Espagne. Une procédure devant la justice espagnole dure longtemps et se mène en espagnol. D'où l'intérêt de tout faire vérifier avant : en matière de justice, la prévention coûte bien moins que le procès.

Un article du contrat mérite une attention particulière : la clause qui fixe qui paie la plusvalía municipale et l'IBI de l'année. Faute de précision, la règle générale s'applique, et elle ne va pas toujours dans le sens de l'acheteur. Le contribuable reste celui que désigne la loi fiscale, quoi qu'en dise le contrat : l'accord entre les parties ne lie pas l'administration.

Donation et succession : le poste que l'on oublie

La transmission d'un appartement espagnol relève de l'impôt espagnol sur les successions et donations, dont les abattements et réductions varient, là encore, selon la communauté autonome. Certaines régions allègent très fortement la taxe entre parents et enfants, d'autres beaucoup moins.

La France, de son côté, taxe aussi la succession d'un défunt domicilié en France, sur ses biens mondiaux. Il n'existe pas de convention franco-espagnole sur les successions : un crédit d'impôt existe en droit français pour l'impôt payé en Espagne sur le bien, mais la coordination demande un notaire ou un avocat qui connaît les deux droits. Préparer la transmission dès l'achat, par exemple par le choix du mode de détention, évite bien des déconvenues.

Fiscalité du non-résident en Espagne en questions

Quelles taxes pour un non-résident en Espagne ?

Chaque année : l'IBI local, l'IRNR sur le revenu imputé ou sur les loyers, et, pour les patrimoines importants, l'impôt sur le patrimoine. À la revente s'ajoutent l'impôt sur la plus-value, au taux de 19 % pour un résident européen, et la plusvalía municipale.

Quels sont les avantages fiscaux d'acheter en Espagne ?

Le taux de l'IRNR est proportionnel, à 19 %, et les charges annuelles restent souvent modestes. La convention fiscale évite la double imposition des loyers. L'avantage dépend surtout de la région : l'ITP va du simple au presque double selon la communauté autonome.

Comment éviter les pièges fiscaux en Espagne ?

Déposer le formulaire 210 chaque année, même sans louer, déclarer le compte espagnol sur le formulaire 3916, garder toutes les factures pour la plus-value, et faire vérifier la nota simple par un avocat indépendant avant de signer.

Le calendrier du propriétaire, mois par mois

Une fois l'appartement acheté, la gestion fiscale revient chaque année au même rythme. Au 1er janvier, la personne propriétaire devient redevable de l'IBI de l'année, payable selon le calendrier de la mairie. Au printemps, la déclaration de revenus française intègre les loyers espagnols de l'année passée et le formulaire 3916.

En fin d'année, le formulaire 210 du revenu imputé de l'année précédente doit être déposé. Un propriétaire qui loue déclare en plus ses loyers selon la périodicité prévue par l'administration espagnole. Beaucoup confient cette gestion à une gestoría ou à un représentant fiscal, dont le coût s'ajoute aux charges.

Avant d'acheter, faites donc le compte sur dix ans : prix d'achat, ITP, frais, IBI, IRNR, charges, puis impôts de revente. Les destinations qui promettent des rendements élevés, comme l'Albanie et ses appartements vue mer, se comparent sur ce même coût complet. Et pour un projet de résidence plutôt que d'investissement, le tour d'horizon des golden visas immobiliers rappelle que l'Espagne a fermé le sien en 2025.