Divorce : pouvez-vous garder la maison en rachetant la part de votre ex-conjoint ?

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Qui garde la maison en cas de divorce ?

Personne n'a de droit automatique sur la maison. Tout dépend du régime matrimonial, de la façon dont le bien a été acheté et de l'entente trouvée entre les époux. Un couple marié sans contrat de mariage relève de la communauté réduite aux acquêts : le logement acheté pendant le mariage appartient aux deux, à parts égales.

Si le bien a été acquis avant le mariage ou reçu par donation, il reste la propriété personnelle de celui qui l'a acheté ou reçu. Si une partie du prêt a été remboursée avec des fonds communs, la communauté a alors droit à une récompense, dont le conjoint non propriétaire profite pour moitié au partage. En séparation de biens, chacun est propriétaire à hauteur de ce qui figure dans l'acte d'achat, souvent 50/50.

C'est une situation que les avocats en droit de la famille rencontrent chaque semaine : chaque personne croit détenir la moitié du patrimoine, alors que les apports personnels et les règles du code civil changent la répartition.

Trois issues existent pour le bien commun : vendre la maison et partager le prix, racheter la part de l'autre, ou rester en indivision pour un temps. La première est la plus simple. La deuxième est celle qui permet de garder la maison, et c'est elle qui demande un financement.

Pendant la procédure : la jouissance du domicile conjugal

Avant que le divorce soit prononcé, il faut bien vivre quelque part. Dans un divorce judiciaire, le juge aux affaires familiales fixe des mesures provisoires. Il attribue la jouissance du logement conjugal à l'un des époux, souvent celui qui a la garde des enfants, pour préserver le cadre de vie de la famille. En cas de violences, le logement peut même être attribué à la victime dès l'ordonnance de protection, à titre provisoire.

Cette jouissance peut être gratuite ou payante. Gratuite, elle s'analyse souvent comme une part du devoir de secours. Payante, elle donne lieu à une indemnité d'occupation due à l'indivision, qui sera comptée lors du partage des biens. Le point mérite d'être tranché clairement dans la décision : une jouissance gratuite mal définie devient un litige chiffré des années plus tard.

Attention, cette attribution est provisoire. Elle ne dit rien de qui gardera la maison au bout du compte. Celui qui occupe le logement pendant la procédure de divorce n'en devient pas propriétaire pour autant.

Racheter la part de l'autre : le mécanisme de la soulte

La soulte est la somme versée par l'époux qui conserve le logement à celui qui le quitte. Elle compense les droits cédés. Son calcul suit une logique simple : on part de la valeur actuelle du bien, on retire le capital restant dû sur le prêt immobilier, puis on divise selon les parts de chacun.

Exemple : une maison estimée 300 000 euros, un crédit restant de 100 000 euros. Le net s'élève à 200 000 euros. Pour un couple propriétaire à 50/50, la soulte due est donc de 100 000 euros, et celui qui garde le bien reprend aussi seul les 100 000 euros de dette.

• Estimer le bien : faire estimer le bien par deux agences ou un expert, pour éviter qu'un époux conteste le prix retenu.
• Chiffrer la dette : demander au prêteur un tableau d'amortissement à jour.
• Arrêter la soulte : la fixer d'un commun accord, ou laisser le juge trancher en cas de désaccord.

Ce paiement peut aussi être réglé autrement qu'en argent. Une prestation compensatoire peut prendre la forme de la part du bien : l'époux qui doit la prestation abandonne sa part au lieu de verser un capital.

Quel crédit pour garder la maison après divorce ?

Deux besoins se cumulent : payer la soulte et reprendre seul l'emprunt en cours. Le prêteur examine alors la situation de l'emprunteur comme pour un nouvel achat, avec un seul revenu au lieu de deux. C'est souvent là que le projet bloque.

Le prêt de rachat de soulte

C'est un crédit immobilier classique, dont l'objet est de financer la soulte. Il obéit aux règles du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'endettement de 35 % au plus, assurance emprunteur comprise, et une durée de 25 ans au plus. Avant de déposer un dossier, calculez votre capacité d'emprunt avec un seul salaire : la pension alimentaire reçue pour les enfants compte parfois dans les revenus, la pension versée s'ajoute aux charges.

Le rachat de crédit global

Souvent, l'établissement préfère regrouper l'ancien prêt et la soulte dans un seul nouveau crédit. Le rachat de crédit permet de renégocier la durée et le taux, et de lisser la mensualité. Il implique des pénalités de remboursement anticipé sur l'ancien prêt, plafonnés par la loi, et une nouvelle assurance emprunteur à son seul nom.

La désolidarisation

Si la mensualité reste supportable, l'époux qui garde la maison peut simplement demander à la banque de libérer l'autre du prêt. Cette désolidarisation n'a rien d'automatique : le jugement de divorce ne lie pas le prêteur. Tant que la banque n'a pas donné son accord écrit, les deux ex-époux restent tenus de rembourser, même celui qui a quitté les lieux.

Le contexte pèse. Les taux sont repartis à la hausse à la rentrée, et la remontée prévue d'ici la fin 2026 réduit mécaniquement le montant que l'on peut emprunter seul.

Combien coûte le fait de conserver la maison ?

Le rachat de la part de l'autre époux déclenche le droit de partage, un impôt dû sur l'actif net partagé. Son taux est de 1,10 % pour les partages liés à un divorce. Sur notre exemple, avec 200 000 euros d'actif net, cela représente 2 200 euros.

S'ajoutent les émoluments de l'office notarial et les débours. Selon le courtier Vousfinancer, les dépenses globales d'une telle opération, émoluments compris, tournent entre 2 % et 5 % de la valeur du bien. On reste loin des frais de notaire d'un achat classique, ce qui rend l'opération souvent plus intéressante que vendre puis racheter ailleurs.

Poste	Ce qu'il faut prévoir
Droit de partage	1,10 % de l'actif net partagé
Frais de notaire et acte liquidatif	Émoluments réglementés et débours
Coûts bancaires	Dossier, garantie, indemnités de remboursement anticipé
Assurance emprunteur	Nouveau contrat au nom du seul emprunteur

À ces frais s'ajoutent les honoraires d'avocat de la procédure de divorce. Pensez aussi à l'assurance habitation, à faire passer au seul nom de l'occupant.

Divorce par consentement mutuel ou divorce judiciaire : ce qui change

Dans un divorce par consentement mutuel, les époux règlent eux-mêmes le sort de la maison. La convention de divorce, rédigée par leurs deux avocats puis déposée chez un notaire, doit contenir un état liquidatif. Dès qu'un bien immobilier est en jeu, cet acte liquidatif est dressé par le notaire. Pas d'accord sur la maison, pas de divorce amiable.

Dans un divorce judiciaire, notamment un divorce pour faute ou pour altération du lien conjugal, le juge peut être saisi de la liquidation. L'époux qui veut conserver la maison peut demander l'attribution préférentielle du logement familial, prévue par le code civil. Le juge tient compte de l'intérêt des enfants, de la résidence habituelle et de la capacité à indemniser l'autre. Cette attribution ne dispense jamais de régler la part de l'autre.

Le type de divorce choisi pèse donc sur la durée. Un consensus rapide sur le prix du bien fait gagner des mois, et évite une vente forcée aux enchères en cas de blocage total.

Rester en indivision : garder le domicile conjugal sans racheter tout de suite

Quand aucun des deux ne peut financer la soulte, le couple peut rester propriétaire en indivision après le divorce. C'est une solution d'attente, souvent choisie pour laisser les enfants finir leur scolarité dans la même maison.

Pour éviter les conflits, mieux vaut signer une convention d'indivision chez le notaire. Elle fixe la durée, cinq ans au plus mais renouvelable, la gestion du bien, la répartition des charges et du crédit, et l'éventuelle indemnité d'occupation. Sans convention, chacun peut exiger à tout moment le partage, et donc la vente.

• Avantage : pas de rachat à financer tout de suite, pas de vente pressée.
• Risque : un indivisaire qui ne paie plus sa part du prêt met l'autre en difficulté.
• Sortie : rachat de soulte plus tard, vente d'un commun accord, ou décision du tribunal.

Laisser la maison au conjoint : ce qu'il faut vérifier

Celui qui s'en va doit protéger ses intérêts. Il vérifie que le montant versé reflète le prix réel du bien, que l'état définitif est signé, et surtout que le prêteur l'a bien retiré du prêt. Sinon, il reste redevable d'une dette pour une maison qui ne lui appartient plus.

Celui qui reste doit mesurer la charge sur la durée : mensualité seule, taxe foncière, travaux, entretien. Garder sa maison par attachement, puis devoir la vendre deux ans plus tard faute de revenus, coûte cher. Un point complet avec son avocat et un conseiller bancaire avant de signer évite bien des déconvenues. Si vous envisagez plutôt de racheter ailleurs, préparez votre apport personnel dès la vente.

Dans un appartement ou une maison en location, la logique est différente. Le bail d'habitation appartient aux deux époux, même signé par un seul d'entre eux : chacun est locataire à part entière. Le juge peut attribuer le droit au bail à l'un d'eux, en tenant compte des intérêts sociaux et familiaux.

Questions fréquentes

Peut-on garder la maison sans l'accord de l'autre conjoint ?

Pas à l'amiable. En divorce judiciaire, vous pouvez demander l'attribution préférentielle du logement familial au juge aux affaires familiales. Il décide selon l'intérêt des enfants et votre capacité à verser la soulte, qui reste due dans tous les cas.

Le jugement de divorce me libère-t-il du crédit ?

Non. Le prêt est un contrat entre la banque et les co-emprunteurs. Tant que le prêteur n'a pas accepté par écrit la désolidarisation, les deux ex-époux restent tenus de rembourser la totalité de la dette.

Peut-on garder la maison en cas de succession ?

Oui, selon le même principe : l'héritier qui veut conserver le logement rachète la part des autres héritiers en versant une soulte, souvent financée par un prêt immobilier. Le droit de partage s'applique aussi.