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Deux fois moins chère que Biarritz, cette ville basque séduit désormais les investisseurs
À moins de 10 kilomètres de Biarritz, Bayonne affiche un visage immobilier bien différent. Prix presque deux fois plus bas, rendement locatif supérieur et population en hausse : pour un investisseur, le match basque tourne clairement à l’avantage de Bayonne.
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Bayonne ou Biarritz : l’écart de prix change complètement la donne
4 098 €/m² à Bayonne contre 7 364 €/m² à Biarritz
Sur le papier, les deux villes sont voisines. Sur le marché immobilier, l’écart est brutal : 4 098 €/m² à Bayonne contre 7 364 €/m² à Biarritz, soit près de 80 % de différence.
Pour un acheteur, cela change tout. À budget égal, Bayonne permet de viser une surface plus grande, un meilleur emplacement ou simplement de réduire fortement le montant à financer.
Deux marchés immobiliers qui ne ciblent plus les mêmes acheteurs
Biarritz reste dominée par une logique patrimoniale et touristique, avec 41 % de résidences secondaires. Bayonne, elle, vit davantage à l’année : 89 % des logements y sont des résidences principales.
Face à sa voisine balnéaire, Bayonne marque des points : le marché bayonnais apparaît plus accessible, plus liquide et mieux adapté aux primo-accédants comme aux investisseurs recherchant un actif réellement occupé.
Pour un investissement locatif, Bayonne prend une nette avance
Une rentabilité de 4,4 % contre seulement 2,8 % à Biarritz
Le différentiel de prix se retrouve directement dans le rendement. Sur un deux-pièces, Bayonne atteint 4,4 % de rentabilité locative, contre seulement 2,8 % à Biarritz.
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Un exemple parle de lui-même : 183 100 € à l’achat à Bayonne contre 346 100 € à Biarritz, pour des loyers mensuels finalement assez proches. Le ticket d’entrée change, pas la demande.
Studios et deux-pièces restent particulièrement recherchés
Étudiants et jeunes actifs alimentent la demande pour les petites surfaces, notamment en meublé. Studios et deux-pièces restent donc les formats les plus faciles à louer.
Pour un bailleur de studios ou de deux-pièces, l’investissement immobilier à Bayonne combine un prix d’achat contenu et une tension locative favorable. Un duo difficile à retrouver à Biarritz.
Bayonne possède encore un atout que Biarritz peut difficilement reproduire
Une population en hausse de 6,01 % entre 2017 et 2023
Bayonne ne gagne pas seulement sur les prix. Entre 2017 et 2023, sa population a progressé de 6,01 %, presque deux fois plus vite qu’à Biarritz, limitée à 3,16 %.
Cette dynamique nourrit mécaniquement les besoins en logements. Pour un investisseur, c’est un signal intéressant : davantage d’habitants signifie aussi davantage de locataires potentiels.
Des projets urbains qui renforcent son potentiel immobilier
Le quartier Saint-Esprit doit notamment poursuivre sa transformation avec de nouveaux logements et équipements. Bayonne conserve donc de vraies marges de développement, contrairement à une Biarritz déjà très contrainte foncièrement.
À retenir : Bayonne combine rendement, croissance démographique et potentiel urbain. Biarritz conserve le prestige ; Bayonne, elle, coche davantage de cases pour chercher du rendement. Pour savoir si un studio à Bayonne s'inscrit dans votre stratégie fiscale, discutez-en avec un conseiller en gestion de patrimoine avant de faire une offre.
