DPE F ou G : pourquoi ces logements perdent désormais une part énorme de leur valeur

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Les passoires thermiques subissent une décote spectaculaire à la vente

Jusqu’à 49 % d’écart avec les logements les mieux classés

Les chiffres sont difficiles à ignorer. Sur les dix départements étudiés par DPE Tracker, un logement classé A ou B s’est vendu en 2024 autour de 5 166 €/m², contre environ 2 600 €/m² pour les classes F et G.

Entre les deux, la hiérarchie est nette : les logements C-D affichent environ 15 % de décote, tandis que les biens classés E tombent à -27 %. Le DPE est donc devenu un véritable marqueur de valeur immobilière.

Les acheteurs intègrent désormais les travaux dans leur offre

Comment raisonnent les acheteurs face à une passoire ? L’acquéreur ne regarde plus seulement le prix affiché. Il chiffre l’isolation, le chauffage, les fenêtres ou encore la ventilation avant de formuler son offre.

Règle qui s’impose en visite : plus le chantier paraît lourd, plus la négociation est agressive. Une passoire thermique peut rester intéressante, mais seulement si son prix compense réellement le coût et les contraintes de la rénovation.

Les logements F et G représentent désormais près d’une vente sur cinq

Leur poids dans les transactions a presque doublé

En 2021, les logements F-G représentaient 9,7 % des transactions analysées. Trois ans plus tard, leur part atteint 18,5 % en 2024. Autrement dit, presque une vente sur cinq concerne désormais une passoire thermique.

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Le volume est passé de 10 660 ventes en 2021 à 19 933 en 2024, soit une hausse de 87 %. Ce mouvement suggère qu’une partie des propriétaires préfère vendre plutôt que financer une rénovation énergétique parfois coûteuse.

Les contraintes locatives accélèrent les arbitrages

Pour un bailleur, conserver un mauvais DPE devient plus délicat à mesure que les restrictions de location se renforcent. Certains propriétaires arbitrent donc leur patrimoine avant d’engager plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux.

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Côté offre comme côté demande, davantage de biens énergivores arrivent sur le marché, alors que les acheteurs savent parfaitement qu’ils disposent d’un levier de négociation. Cette combinaison exerce mécaniquement une pression sur les prix.

Acheter une passoire thermique : vraie opportunité ou faux bon plan ?

Une forte décote ne garantit pas une bonne affaire

Un prix inférieur de 20 %, 30 % ou davantage attire forcément l’œil. Mais une décote n’est intéressante que si elle dépasse le coût réel des travaux et les risques associés au chantier.

• Isolation : vérifier murs, toiture et planchers.
• Chauffage : chiffrer son remplacement avant l’achat.
• Copropriété : anticiper les travaux collectifs futurs.
• DPE futur : estimer la classe réellement atteignable.

L’emplacement reste le juge de paix

Personnellement, c’est là que je regarderais en premier. Une passoire thermique très bien située, achetée avec une décote suffisante et techniquement améliorable, peut encore constituer une excellente opération.

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À l’inverse, un logement déjà difficile à revendre dans une zone peu recherchée peut cumuler tous les défauts. La vraie question à vous poser est simple : la réduction obtenue aujourd’hui paiera-t-elle vraiment les travaux et le risque pris demain ?

Négocier une passoire thermique : chiffrer les travaux et garder une marge

Une étiquette F ou G ne justifie pas, à elle seule, une forte baisse : ce qui compte, c'est le montant réel des travaux (isolation, chauffage, ventilation, fenêtres). Faire chiffrer le chantier avant l'offre transforme le mauvais DPE en argument chiffré : si 40 000 € de rénovation sont nécessaires, l'offre doit les intégrer.

Les travaux énergétiques réservent aussi des surprises : humidité, toiture, contraintes de copropriété, devis qui évoluent. Une marge pour les imprévus évite de transformer une bonne négociation en mauvais calcul. La vraie marge se lit dans une seule équation : prix d'achat, budget travaux et valeur probable du logement une fois rénové.