Un logement classé F ou G peut désormais se vendre presque deux fois moins cher qu’un bien performant. En 2024, DPE Tracker observe jusqu’à 49 % d’écart de prix avec les logements A-B. Et le phénomène prend de l’ampleur : les passoires thermiques arrivent de plus en plus nombreuses sur le marché.
Les passoires thermiques subissent une décote spectaculaire à la vente
Jusqu’à 49 % d’écart avec les logements les mieux classés
Les chiffres sont difficiles à ignorer. Sur les dix départements étudiés par DPE Tracker, un logement classé A ou B s’est vendu en 2024 autour de 5 166 €/m², contre environ 2 600 €/m² pour les classes F et G.
Entre les deux, la hiérarchie est nette : les logements C-D affichent environ 15 % de décote, tandis que les biens classés E tombent à -27 %. Le DPE est donc devenu un véritable marqueur de valeur immobilière.
Les acheteurs intègrent désormais les travaux dans leur offre
Ce qui change tout ? L’acquéreur ne regarde plus seulement le prix affiché. Il chiffre l’isolation, le chauffage, les fenêtres ou encore la ventilation avant de formuler son offre.
Résultat : plus le chantier paraît lourd, plus la négociation est agressive. Une passoire thermique peut rester intéressante, mais seulement si son prix compense réellement le coût et les contraintes de la rénovation.
Les logements F et G représentent désormais près d’une vente sur cinq
Leur poids dans les transactions a presque doublé
En 2021, les logements F-G représentaient 9,7 % des transactions analysées. Trois ans plus tard, leur part atteint 18,5 % en 2024. Autrement dit, presque une vente sur cinq concerne désormais une passoire thermique.
Le volume est passé de 10 660 ventes en 2021 à 19 933 en 2024, soit une hausse de 87 %. Ce mouvement suggère qu’une partie des propriétaires préfère vendre plutôt que financer une rénovation énergétique parfois coûteuse.
Les contraintes locatives accélèrent les arbitrages
Pour un bailleur, conserver un mauvais DPE devient plus délicat à mesure que les restrictions de location se renforcent. Certains propriétaires arbitrent donc leur patrimoine avant d’engager plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux.
En clair, davantage de biens énergivores arrivent sur le marché, alors que les acheteurs savent parfaitement qu’ils disposent d’un levier de négociation. Cette combinaison exerce mécaniquement une pression sur les prix.
Acheter une passoire thermique : vraie opportunité ou faux bon plan ?
Une forte décote ne garantit pas une bonne affaire
Un prix inférieur de 20 %, 30 % ou davantage attire forcément l’œil. Mais une décote n’est intéressante que si elle dépasse le coût réel des travaux et les risques associés au chantier.
- Isolation : vérifier murs, toiture et planchers.
- Chauffage : chiffrer son remplacement avant l’achat.
- Copropriété : anticiper les travaux collectifs futurs.
- DPE futur : estimer la classe réellement atteignable.
L’emplacement reste le juge de paix
Personnellement, c’est là que je regarderais en premier. Une passoire thermique très bien située, achetée avec une décote suffisante et techniquement améliorable, peut encore constituer une excellente opération.
À l’inverse, un logement déjà difficile à revendre dans une zone peu recherchée peut cumuler tous les défauts. La vraie question à vous poser est simple : la réduction obtenue aujourd’hui paiera-t-elle vraiment les travaux et le risque pris demain ?
