Loi Jeanbrun : 200 à 300 ventes par mois au lieu de 4 000, à qui le dispositif profite encore

Huit mois après son entrée en vigueur, le statut du bailleur privé tourne au ralenti. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) ne recense que 200 à 300 réservations mensuelles réalisées sous ce régime, quand la profession en attendait 4 000. Le plan Relance logement du gouvernement, lui, vise 50 000 logements locatifs privés construits par an en France dès 2026. À ce rythme, le compte n'y est pas, et l'offre locative neuve continue de fondre.

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Pourquoi le dispositif Jeanbrun se vend si peu ?

Le dispositif Jeanbrun impose beaucoup pour un gain qui dépend de l'impôt payé. Le bailleur loue nu, pendant 9 ans, à un locataire dont les revenus restent sous un plafond, avec un loyer encadré (intermédiaire, social ou très social). Il ne peut pas louer à sa famille proche, et seuls les appartements en immeuble collectif sont admis : la maison individuelle neuve est exclue. Les conditions détaillées de la loi Jeanbrun s'appliquent aux achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

La contrepartie fiscale suit le niveau de loyer choisi : sur un logement neuf, l'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition, au taux de 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social, avec un plafond annuel fixé à 8 000 euros, puis 10 000 et enfin 12 000 euros selon la catégorie. Ce mécanisme est une déduction, pas une réduction d'impôt comme l'ancien Pinel : il réduit le revenu foncier imposable. Plus le taux marginal du foyer est haut, plus l'économie grimpe.

Le contexte n'aide pas. Nexity, premier promoteur du pays, a vendu environ 300 logements sous ce statut en une centaine de jours de commercialisation effective, et n'a enregistré que 3 850 réservations au premier semestre 2026. Côté conseil en patrimoine, David Regin (Consultim Groupe) estime que le Jeanbrun ne deviendra jamais un placement grand public comme l'a été le Pinel : les taux d'amortissement sont trop faibles pour séduire un épargnant moyen.

200 ventes de logements par mois contre 4.000 espérées: le dispositif Jeanbrun est un flop car il est réservé aux riches? Nexity assure avoir trouvé comment le rendre attractifhttps://t.co/SlB2xUdixw

— BFM Business (@bfmbusiness) 4 octobre 2026

Même déduction, gain d'impôt doublé : le calcul

Un appartement neuf acheté 200 000 euros donne une base amortissable de 160 000 euros. Au niveau intermédiaire, l'amortissement annuel atteint 5 600 euros. Les revenus fonciers supportent l'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le même logement, le même loyer plafonné : le foyer à 41 % gagne deux fois plus que celui à 11 %. Autre limite peu commentée, le plafond annuel. Au niveau intermédiaire, il est atteint dès un prix d'environ 286 000 euros ; au-delà, chaque euro payé en plus n'est plus amorti. Le déficit foncier reste imputable sur le revenu global (10 700 euros hors intérêts), un atout surtout pour les multipropriétaires.

À qui l'investissement locatif Jeanbrun reste-t-il rentable ?

Le statut Jeanbrun garde un intérêt dans trois situations précises :

• Le foyer imposé à 30 % ou plus, avec d'autres revenus fonciers à effacer : la déduction travaille à plein.
• Le primo-investisseur en ville moyenne : Nexity dit avoir repéré 700 logements, à Tarbes, Colomiers ou Creil, où un foyer à 11 % débourserait moins de 300 euros par mois. Encore une condition : une vacance de 12 mois peut faire perdre l'avantage.
• L'acheteur prêt à louer en social : le taux monte à 4,5 ou 5,5 %, au prix d'un loyer plus bas.

Quelles alternatives au statut du bailleur privé ?

Trois autres voies existent pour un investissement immobilier en 2026, chacune avec son public :

• La location meublée (LMNP) : avec le seuil du micro-BIC porté à 83 600 euros, l'abattement de 50 % reste simple. Le projet de budget 2027 prévoit toutefois de limiter l'amortissement au réel à 2,5 % du prix, 7 000 euros au plus.
• Le déficit foncier dans l'ancien : pour un bailleur qui rénove, sans plafond de loyer ni durée de 9 ans ; la limite relevée à 21 400 euros pour une rénovation énergétique court jusqu'en 2027.
• Le logement locatif intermédiaire : TVA à 10 % sur l'achat, réservé aux zones tendues et à un achat par une société, donc plus lourd à monter.

Pour un foyer peu imposé qui veut un rendement lisible, le meublé reste en 2026 le choix le plus souple, tant que la réforme n'est pas votée. Le dispositif Jeanbrun garde l'avantage pour qui cherche une déduction élevée et peut tenir un engagement de 9 ans, frais de notaire réduits du neuf compris.

Ce que le gouvernement pourrait changer

Le débat sur le budget 2027 rouvre la question de toute la fiscalité locative. Rapprocher la location nue des règles du meublé, comme le suggère Consultim, reviendrait à généraliser l'amortissement à tous les bailleurs. En face, le Conseil des prélèvements obligatoires propose de borner les 15 milliards d'euros de niches fiscales immobilières. Pour les promoteurs, l'enjeu est immédiat : sans retour des particuliers, l'offre de logements neufs continue de se tarir.