Avoir un mur mitoyen peut sembler complexe, surtout lorsque surviennent des problèmes de gestion ou d’entretien. Ce guide vous aidera à mieux comprendre les tenants et aboutissants de la mitoyenneté, ainsi que vos droits et obligations par rapport à votre voisin.
Qu’est-ce que la mitoyenneté ?
La mitoyenneté désigne la propriété commune d’un mur séparant deux terrains appartenant à différents propriétaires.
Cela signifie que le mur est partagé et doit être entretenu conjointement. Une mitoyenneté peut également s’appliquer à une clôture, une haie, une palissade ou un grillage.
Cas de mitoyenneté
Un mur est considéré comme mitoyen lorsqu’il sépare deux bâtiments appartenant à des propriétaires distincts. Il existe toutefois des nuances. Par exemple, si vous êtes parti d’un mur mitoyen existant pour le surélever, la partie rehaussée pourra être privative, tandis que le mur d’origine restera mitoyen.
Preuves de la mitoyenneté
Pour prouver la mitoyenneté d’un mur, plusieurs documents peuvent être utilisés, notamment un titre de propriété. La présomption acquisitive est aussi une possibilité.
Si vous avez entretenu seul le mur pendant 30 ans ou plus, sans l’intervention de votre voisin, cela peut établir la mitoyenneté.
Droits et obligations des propriétaires
Chacun des copropriétaires peut habiller son côté du mur comme bon lui semble, que ce soit en peignant ou en plantant des plantes grimpantes. Toutefois, il ne faut pas abîmer le mur ni nuire au voisin, par exemple en laissant les plantes dépasser.
Règles d’urbanisme et de lotissement
Lorsque vous souhaitez modifier un mur mitoyen, il est essentiel de respecter les règles prévues par l’urbanisme de votre commune ou le règlement du lotissement. Ces règles concernent notamment la hauteur maximale autorisée.
Travaux et entretien
Tous travaux d’entretien et de reconstruction doivent se faire en accord entre les différents propriétaires, sauf en cas d’urgence. S’il y a litige, une mise en demeure peut être envoyée au voisin pour exécuter les travaux nécessaires.
En dernier recours, il est possible de saisir le tribunal pour être autorisé à effectuer les travaux soi-même.
Si un mur fragile ne supporte pas un rehaussement, celui qui souhaite le modifier doit prendre à sa charge la destruction et la reconstruction du mur, sans affecter son caractère mitoyen.
Partage des coûts et responsabilités
Les frais liés à l’entretien ou aux réparations sont généralement partagés, chaque propriétaire prenant en charge 50 % des dépenses pour la portion mitoyenne.
Si le mur est partiellement mitoyen, par exemple lorsqu’il a été surélevé, les frais supplémentaires pour la partie privative sont supportés par celui qui a réalisé la modification.
- 100 % mitoyen : chaque propriétaire paie 50 %.
- Partiellement mitoyen : partage des frais spécifiques à la portion mitoyenne, plus l’intégralité de la partie privative assumée par l’auteur des modifications.
Abandon et vente de la mitoyenneté
Il est possible de vendre ou d’abandonner ses droits de mitoyenneté. Si vous optez pour la vente, proposez à votre voisin de racheter sa part pour 50 % de la valeur du mur et du terrain sur lequel il est construit. L’abandon de la mitoyenneté peut se faire sans contrepartie financière, mais sous certaines conditions :
- Le mur ne doit pas être un mur de soutènement.
- Cela ne doit pas causer de préjudice important.
Une fois un accord trouvé, il doit être acté par écrit, soit sous seing privé, soit auprès d’un notaire. Si des travaux sont en attente à cause d’un manque d’entretien, la personne souhaitant abandonner ses droits devra réaliser les travaux avant l’abandon.
Accès pour les travaux
Vous ne pouvez refuser à votre voisin l’accès à votre propriété pour réparer son mur, si ces travaux sont indispensables et ne peuvent être réalisés qu’en passant chez vous.
Cependant, ces interventions doivent être effectuées de manière à minimiser les nuisances et préjudices causés.
La gestion d’un mur mitoyen demande une bonne compréhension des règles de mitoyenneté et une communication claire avec votre voisin.
Respecter les normes locales et se mettre d’accord sur les travaux et les coûts permet de vivre en bonne intelligence et de prévenir les divergences.
Connaître vos droits et devoirs vous aide à naviguer sereinement dans ces situations souvent complexes.
