Après des mois d’attentisme, le marché immobilier montre des signaux contrastés. Si l’activité ralentit, les prix des appartements repartent pourtant à la hausse dans une majorité de grandes villes, révélant des déséquilibres profonds entre offre, demande et accès au crédit.
Une hausse des prix des appartements désormais majoritaire
Une progression mesurée mais continue des prix
Malgré une demande plus hésitante et un ralentissement de l’activité, les prix des appartements anciens continuent de progresser. En novembre 2025, ils affichent une hausse annuelle de 2,3 %, confirmant une dynamique haussière déjà observée les mois précédents. Cette évolution reste modérée, mais elle s’inscrit dans la durée, traduisant une résistance des prix dans les zones urbaines.
Sur l’ensemble du marché immobilier ancien, la hausse annuelle atteint 1,9 %. Ce ralentissement apparent masque toutefois des situations très contrastées selon le type de bien et la localisation. Les appartements, notamment en ville, demeurent le principal moteur de la hausse des prix.
Un marché porté par la pénurie et la sélection des acheteurs
Dans de nombreuses grandes villes, la pénurie de logements disponibles entretient la tension sur les prix. Les politiques locales restrictives en matière de construction et le manque d’offre nouvelle limitent les possibilités d’arbitrage pour les acheteurs, même lorsque la demande se montre plus prudente.
Par ailleurs, l’accès au marché devient plus difficile pour les ménages disposant d’un faible apport personnel. Cette sélection progressive des acquéreurs réduit la part des biens les plus accessibles, contribuant mécaniquement à maintenir des niveaux de prix élevés, en particulier sur les appartements bien situés.
Des disparités marquées entre grandes villes et territoires
Les grandes villes où les prix progressent le plus
La hausse des prix des appartements anciens se généralise sur le territoire. Dans les villes de plus de 40 000 habitants en Province, elle concerne désormais 66 % des communes, contre 68 % en Île-de-France. Le phénomène est encore plus net dans les villes de plus de 100 000 habitants, où 80 % d’entre elles enregistrent une progression des prix.
Lorsque les prix augmentent en Province, la hausse est particulièrement marquée, avec une moyenne de +6,0 %. Certaines villes affichent même des progressions à deux chiffres, traduisant un rattrapage rapide après plusieurs années de correction. Ces évolutions concernent surtout des villes moyennes, où la pression de la demande reste forte face à une offre limitée.
Les villes encore à l’écart de la reprise
À l’inverse, 34 % des villes de plus de 40 000 habitants en Province voient encore leurs prix reculer. La baisse moyenne s’y établit autour de -3,6 %, illustrant un marché toujours fragile. Certaines grandes villes restent durablement en retrait, sans réelle inversion de tendance observable.
Des villes comme Amiens, Le Havre, Le Mans, Lille, Nantes, Orléans ou Saint-Étienne ne bénéficient pas encore de la reprise constatée ailleurs. Ces écarts soulignent l’importance des dynamiques locales, notamment en matière d’emploi, d’attractivité résidentielle et de politique de logement.
Maisons, appartements, marges de négociation
Des prix des maisons sous pression mais toujours en hausse
Sur le marché des maisons anciennes, la pression sur les prix s’atténue progressivement. Après une phase de forte vitalité en début d’année, la hausse annuelle n’atteint plus que 1,4 % en novembre 2025. Cette décélération s’explique par une demande plus prudente et des capacités d’emprunt contraintes, malgré une légère amélioration des conditions de crédit.
Dans le neuf, la situation est différente. Les ventes de maisons individuelles restent dynamiques, soutenues par l’offre bancaire et les stratégies commerciales des constructeurs. Les prix des maisons neuves progressent ainsi de 2,8 % sur un an, un rythme élevé au regard du contexte économique.
Des marges de négociation historiquement élevées
La fragilisation de la demande et les difficultés de financement renforcent le recours à la négociation. En novembre 2025, les marges atteignent 10,0 % en moyenne sur l’ensemble du marché, un niveau inédit depuis plus d’une décennie. Elles sont légèrement plus faibles sur les appartements, autour de 9,0 %, mais dépassent 10,9 % sur les maisons.
Les marges les plus élevées concernent les grandes maisons et les appartements familiaux, dont le prix reste difficilement compatible avec les contraintes de taux d’effort. À l’inverse, les petites surfaces, plus accessibles et plus liquides, font l’objet de négociations plus limitées.
