Après plusieurs années de ralentissement, le marché immobilier marseillais montre de vrais signes de reprise. Hausse des volumes, prix contrastés selon les arrondissements et marges de négociation plus lisibles : faut-il profiter de cette fenêtre pour acheter à Marseille cette année ?
Le marché immobilier marseillais
Volumes de ventes et dynamique post-crise
Après trois années de recul marqué, le marché immobilier marseillais a clairement changé de rythme en 2025. Les volumes repartent à la hausse, portés par un retour progressif des acheteurs et une offre redevenue plus lisible.
Avec plus de 13 000 transactions enregistrées dans la ville, Marseille s’inscrit dans la tendance nationale de rebond observée sur l’ancien. Cette reprise concerne avant tout les appartements, majoritaires dans les ventes, et traduit un marché à nouveau actif plutôt que spéculatif.
Les professionnels constatent également une amélioration du dialogue entre vendeurs et acquéreurs, avec des délais de vente plus courts et des projets d’achat mieux financés.
Évolution des prix par arrondissement
En 2025, les prix immobiliers à Marseille restent très hétérogènes selon les secteurs. Les arrondissements du littoral, notamment le 7e et le 8e, conservent les niveaux les plus élevés, malgré un léger repli observé dans le 8e.
À l’inverse, plusieurs quartiers centraux comme les 5e, 6e et 2e arrondissements enregistrent une progression notable, réduisant l’écart avec les zones historiquement les plus chères.
Cette évolution confirme un rééquilibrage du marché, où la localisation, l’état du bien et le potentiel de valorisation prennent le pas sur la seule proximité du bord de mer.
Acheter à Marseille en 2025 selon son profil
Primo-accédants et résidences principales
Pour les primo-accédants, 2025 marque un retour progressif des opportunités à Marseille. La stabilisation des prix dans plusieurs arrondissements et des marges de négociation autour de 5 % facilitent l’accès à la propriété, notamment dans les secteurs centraux.
Les 4e, 5e et 12e arrondissements attirent particulièrement les ménages en quête d’un premier achat, grâce à des prix encore contenus et une bonne desserte en transports.
Dans ce contexte, la qualité du financement reste déterminante. Les dossiers solides, avec apport et stabilité professionnelle, bénéficient de conditions plus favorables qu’en 2023 ou 2024.
Investisseurs locatifs et rendement
Du côté des investisseurs, Marseille conserve des atouts structurels en 2025. La demande locative reste soutenue, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les mutations professionnelles.
Les arrondissements comme le 3e, le 10e ou le 11e offrent encore des prix d’entrée attractifs, avec des rendements bruts supérieurs à ceux observés dans les quartiers premium.
La vigilance reste toutefois de mise sur l’état du bâti ancien et les coûts de rénovation, devenus un critère central dans la rentabilité globale d’un projet.
Opportunités et points de vigilance en 2025
Quartiers à potentiel et zones en tension
En 2025, plusieurs secteurs marseillais présentent un réel potentiel de valorisation. Les quartiers centraux en mutation, comme le 2e arrondissement ou certaines zones du 5e, bénéficient d’une attractivité croissante liée aux projets urbains et à la vie de quartier.
À l’inverse, les arrondissements déjà très valorisés restent sous tension, avec moins de marge de négociation et une sélection plus stricte des biens réellement qualitatifs.
Le choix du quartier doit donc intégrer à la fois le prix au mètre carré, la dynamique locale et la capacité du bien à se valoriser dans le temps.
Financement, négociation et timing d’achat
Le financement redevient un levier stratégique en 2025. Les taux se stabilisent et redonnent de la visibilité aux acheteurs, à condition de présenter un dossier bien préparé.
La négociation reste possible, notamment sur les biens nécessitant des travaux ou affichés depuis plusieurs mois. Une analyse fine du marché local permet d’éviter les achats au-dessus du prix réel.
Pour de nombreux profils, 2025 apparaît comme une année d’équilibre, où l’attentisme excessif peut faire manquer des opportunités ciblées.
