Prix immobilier : les maisons décrochent, Paris tient à 9 550 € le m² et le crédit remonte à 3,40 %

Mis à jour en octobre 2026 : prix franciliens des notaires à fin juillet, projections d'automne et taux des crédits de septembre ; prochain indice national le 24 novembre 2026.

Sommaire

Où en sont les prix de l'immobilier en France aujourd'hui ?

Le marché immobilier a basculé au printemps. D'après l'Insee, les prix des logements anciens perdent 1,0 % entre avril et juin 2026, après un premier trimestre lui aussi revu à la baisse (-0,2 % au lieu de +0,2 %). Sur un an, le repli atteint 0,8 %.

La moyenne cache deux marchés. Les maisons perdent 1,3 % sur un an, les appartements à peine 0,1 %. En Île-de-France, l'appartement gagne même 0,3 % quand la maison cède 1,5 %. Le décrochage vient des maisons de province, là où l'acheteur négocie le plus fort.

Les ventes, elles, repartent. L'Insee compte 958 000 transactions sur les douze mois achevés fin juin 2026. Plus de ventes, des prix qui glissent : le rapport de force penche vers les acheteurs. Le détail trimestriel, région par région, figure dans l'analyse de la baisse de 1 % de l'ancien en un trimestre.

Prix m² moyen à Paris, en Île-de-France et dans les grandes villes

Le prix au m² ne se lit jamais à l'échelle du pays. Le même budget paie un studio dans un arrondissement de Paris et une maison avec jardin dans un département rural. Les repères qui suivent viennent des bases des notaires et des baromètres d'annonces, datés à chaque fois.

Paris prix au m² : 9 550 € fin juillet

Les Notaires du Grand Paris situent l'appartement ancien parisien à 9 550 € le m² fin juillet 2026, 0,5 % de moins qu'un an plus tôt. Leurs avant-contrats annoncent environ 9 600 € en octobre : un plateau, pas une reprise. Certains quartiers font exception, comme Saint-Germain-des-Prés, où les prix du 6e arrondissement ont gagné 21,5 % en cinq ans.

Île-de-France : des ventes en hausse de 5 %

Dans toute l'Île-de-France, l'appartement ancien vaut 6 150 € le m² fin juillet (-0,4 % sur un an) et la maison 321 900 € en moyenne (-1,2 %). Entre mai et juillet, les notaires enregistrent 36 810 ventes dans la région, 5 % de plus qu'un an plus tôt. Les projections tablent sur 6 170 € le m² pour l'appartement et 325 400 € pour la maison à l'automne. De la Seine-et-Marne au Val-de-Marne, les Yvelines comprises, le prix immobilier francilien bouge donc à peine.

Lyon, Nice, Nantes, Toulouse : chaque ville sa courbe

À Lyon, le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents de septembre 2026 donne 4 680 € le m² pour un appartement, 10,8 % sous le sommet de juin 2022, avec un délai de vente de 67 jours. Le découpage par arrondissement se lit dans la carte des prix des arrondissements lyonnais. Sur le littoral, de Nice à La Rochelle, le neuf renchérit. Toulouse, Nantes ou Rennes gardent une forte demande locative, où le prix de vente résiste mieux que dans les villes moyennes.

Prix immobilier par région et par département

Les écarts entre départements dépassent de loin ceux d'une année sur l'autre. Le prix immobilier le plus haut hors Paris se trouve dans les départements frontaliers et touristiques : Haute-Savoie, Alpes-Maritimes, Savoie. Les prix les plus bas se situent au centre du pays et dans le nord-est, où une maison se négocie souvent au prix d'un deux-pièces parisien.

• Zones chères : Île-de-France, littoral atlantique et méditerranéen, Haute-Savoie et Alpes, métropoles comme Lyon ou Bordeaux.
• Zones intermédiaires : Pays de la Loire, Haute-Garonne, Alsace, villes universitaires de taille moyenne.
• Zones abordables : départements ruraux du centre, Haute-Marne, Creuse, une partie du nord-est et de la Loire.

À l'intérieur d'un même département, deux communes voisines affichent parfois des valeurs très éloignées. En Loire-Atlantique, plusieurs villes proches de Nantes restent accessibles, comme le montre la liste des communes de Loire-Atlantique où acheter moins cher. Même logique en Haute-Loire ou dans le Territoire de Belfort, où l'écart entre centre et périphérie dépasse souvent l'écart régional.

Dans le Rhône, Villeurbanne et les monts du Lyonnais n'ont rien en commun ; dans l'Oise ou l'Eure, une gare vers Paris fait la valeur. Le prix immobilier en Alsace, dans l'Yonne, l'Indre, le Lot, le Tarn ou la Vienne suit sa propre tendance, que seules les ventes locales révèlent.

Comment consulter les prix réels des ventes ?

Le prix d'une annonce est un prix demandé, pas un prix obtenu. Pour connaître la valeur réelle d'un logement, il faut rechercher les ventes signées. Trois sources publiques le permettent gratuitement.

La base DVF de la DGFiP

La base « Demande de valeurs foncières », publiée par la Direction générale des finances publiques, recense les ventes des dernières années : prix, date, surface, nombre de pièces, type de bien. On la consulte sur le site de l'État dédié aux données publiques, commune par commune puis parcelle par parcelle. L'explorateur calcule aussi un prix médian au m² par ville et par département. L'Alsace, la Moselle et Mayotte n'y figurent pas. Le mode d'emploi pas à pas est dans le guide pour lire le prix réellement payé dans DVF.

Les bases des notaires

Les notaires tiennent leurs propres bases de données de ventes, qui alimentent l'indice Notaires-Insee. Leur site grand public permet de chercher un prix m² moyen appartement ou un prix m² moyen maison par commune. Agents et banques s'appuient sur ces références lors d'une estimation.

Le service des impôts

Un propriétaire peut aussi passer par son espace particulier sur le site de l'administration fiscale : le service « Rechercher des transactions immobilières » donne des ventes comparables, utiles pour une démarche fiscale, une succession ou une vente. Ce droit d'accès complète un annuaire de prix, il ne remplace pas l'avis d'un expert.

Estimez la valeur de votre bien immobilier sans vous tromper

Un outil d'estimation en ligne, simulateur d'agence ou de portail, donne une fourchette, pas un prix. Le simulateur prend deux minutes ; la vérification prend plus longtemps. Pour estimer votre bien, croisez trois lectures.

1. Les ventes comparables : consulter dans DVF les biens de même type vendus dans votre rue ou votre quartier sur deux ans.
2. Les annonces concurrentes : repérer les offres en ligne depuis longtemps ; un bien affiché trois mois sans visite est trop cher.
3. L'avis d'un professionnel : un agent ou un notaire connaît les prix obtenus récemment, y compris ceux que les bases ne montrent pas encore.

Le diagnostic énergétique pèse lourd. Un logement classé F ou G se vend nettement moins cher qu'un bien équivalent bien classé, d'autant que la location des G est interdite depuis 2025. Travaux, charges de copropriété, étage et exposition complètent la grille.

Ce qui fait bouger les prix des logements

Le crédit d'abord. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts immobiliers atteint 3,40 % en septembre 2026, contre 3,31 % en août, sur une durée moyenne de 252 mois. Les emprunteurs allongent leurs prêts pour boucler leur plan, et chaque dixième de point retire du pouvoir d'achat.

Les règles d'emprunt ensuite. Le Haut Conseil de stabilité financière maintient la durée maximale à 25 ans (27 ans dans le neuf ou avec au moins 10 % de travaux) et le taux d'effort à 35 %. La fiscalité enfin : les départements peuvent relever les droits de mutation de 0,5 point jusqu'au 31 mars 2028, mais le primo-accédant qui achète sa résidence principale en est entièrement exonéré.

Prenez un ménage qui empruntait 250 000 € sur 21 ans en août. À 3,40 % au lieu de 3,31 %, sa mensualité hors assurance grimpe d'une dizaine d'euros. Peu de chose ? Sur la durée du prêt, cela fait plus de 2 500 € d'intérêts en plus, de quoi expliquer des offres d'achat plus serrées.

Pour un investissement locatif, la période reste plus favorable qu'en 2022 : acheter moins cher pour louer améliore le rendement, à condition de bien choisir la ville. Le terrain à bâtir suit une logique à part, liée aux règles d'urbanisme de chaque commune.

Vendeur, faut-il attendre ? Personne ne connaît le prochain trimestre. L'arbitrage entre vendre maintenant ou patienter avant un nouveau recul dépend de votre projet et du délai dont vous disposez.

Comment suivre l'évolution des prix de l'immobilier ?

Trois publications rythment le calendrier. L'indice Notaires-Insee paraît chaque trimestre ; celui de l'été 2026 sort le 24 novembre à 8 h 45. Les Notaires du Grand Paris publient chaque mois les prix franciliens, et les baromètres des portails d'annonces suivent les grandes villes en continu.

Ce dossier se met à jour chaque mois avec ces chiffres. Achat immobilier, vente, location : vous y retrouvez les prix des logements du moment et le droit applicable au jour de la mise à jour.