Prix payé pour la maison d'à côté : la base DVF le dit, encore faut-il savoir la lire

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Où consulter les prix immobiliers DVF sans rien payer

Deux portes d'entrée, une seule adresse à retenir. L'application publique dvf.etalab.gouv.fr affiche une carte : vous cliquez sur une parcelle, et les ventes des cinq dernières années apparaissent avec leur date, leur montant et leur surface. Aucun compte à créer, aucun abonnement : vous tapez une adresse, la carte affiche la parcelle et les mutations qui s'y rattachent.

Les fichiers bruts de DVF, eux, vivent sur data.gouv.fr. Ce sont des .txt compressés de plusieurs dizaines de méga-octets, séparés par une barre verticale, qu'un tableur ouvre sans difficulté. Pour une recherche de voisinage, le service en ligne suffit largement.

Ce que le montant affiché veut dire, et ce qu'il ne dit pas

Le chiffre que vous lisez est un prix net vendeur. Il exclut la commission d'agence. Il exclut aussi les frais de notaire que l'acheteur règle en plus.

Le mobilier cédé avec le bien en est également retiré : une cuisine équipée négociée à part n'apparaît nulle part. Plusieurs milliers d'euros peuvent donc séparer le prix de vente réellement signé de la valeur inscrite dans la base DVF.

Quatre départements manquent à l'appel

La couverture n'est pas nationale. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte ne figurent pas dans les données DVF diffusées.

La raison est juridique. Ces territoires relèvent du livre foncier, un régime de publicité foncière hérité du droit local, qui n'alimente pas le même circuit administratif. Un habitant de Strasbourg ou de Metz doit passer par un autre outil d'estimation, ou par un professionnel de sa commune.

Les angles morts qui faussent une estimation rapide

La donnée est solide sur le montant, beaucoup plus pauvre sur le contexte. Trois informations décisives n'y figurent tout simplement pas.

• L'étage d'un appartement : absent du fichier source, alors qu'un rez-de-chaussée et un dernier étage ne se négocient pas au même prix.
• La surface Carrez : présente, mais sans valeur juridique ici, et parfois éloignée de la surface réelle du bien.
• L'état du logement : ni travaux, ni diagnostic énergétique, ni exposition, ni vue.

Deux maisons voisines vendues au même montant peuvent cacher une rénovation complète d'un côté et une passoire thermique de l'autre. Le viager, la vente en l'état futur d'achèvement et les terrains non bâtis sont, eux, écartés de l'affichage cartographique.

Pourquoi la dernière année paraît toujours creuse

Un réflexe à prendre avant de conclure quoi que ce soit sur une tendance locale. La mise à jour d'avril 2026 a porté les mutations jusqu'au 31 décembre 2025, et la livraison suivante est attendue en octobre 2026.

Quand tu achètes un bien immobilier,

Tu peux aller voir à combien celui qui te vend le bien l’a acheté

Tu dois aller sur le site internet : DVF.

Tu peux y noter l’adresse et ça t’amène directement à la parcelle en question.

Tu pourras donc voir le prix auquel s’est vendu le… pic.twitter.com/qusGXcjn3W

— Simon | Invest Immobilier 🏡 (@simon_immonetiz) 16 juillet 2026

Le rythme de DVF est semestriel depuis l'origine, un semestre après l'autre : fin avril, fin octobre. Décalage à garder en tête : l'année la plus récente reste incomplète pendant des mois, et des transactions s'ajoutent rétroactivement à chaque nouvelle mise en ligne. Compter les ventes de l'année en cours dans un quartier donne donc un chiffre faux, et souvent trop bas.

Deux autres accidents brouillent la lecture. L'appariement avec la section cadastrale échoue parfois, ce qui fait disparaître une transaction pourtant valide. Et les fusions de communes creusent des trous dans l'historique du territoire concerné.

Qui produit cette donnée, et depuis quand

Derrière l'acronyme se cache un nom administratif peu engageant : demandes de valeurs foncières. Le producteur est l'administration fiscale, la DGFiP, autrement dit la direction générale qui pilote les finances publiques. Elle bâtit le fichier à partir des actes notariés et du cadastre : chaque transaction à titre onéreux y entre, quelques mois après sa signature.

Son ouverture remonte à la loi du 10 août 2018, complétée par un décret de décembre 2018. L'application cartographique, elle, est signée Etalab, la mission open data de l'État rattachée à la DINUM, la direction du numérique. L'ensemble est diffusé en open data, sous licence ouverte 2.0 : chacun peut réutiliser ces données, y compris à titre commercial.

S'en servir pour vendre, acheter ou investir

Un vendeur y trouve un garde-fou contre une estimation trop optimiste. Un acheteur y gagne un argument chiffré, daté, difficile à balayer d'un revers de main pendant une négociation. C'est aussi un bon moyen de vérifier si la baisse des prix observée à l'échelle nationale s'est traduite dans votre rue.

Pour un investissement locatif, l'exercice demande plus de prudence : le prix immobilier ne dit rien du loyer pratiqué ni du risque de vacance. Même logique quand on compare plusieurs communes d'un même département, où les écarts de marché peuvent être considérables.

À retenir : croisez au moins trois ou quatre transactions comparables, sur des biens de surface proche et de même type, avant d'en tirer la moindre conclusion. Une transaction isolée ne fait pas un marché, surtout dans une petite commune où quelques ventes par an suffisent à faire bouger la moyenne.

Trois questions que tout le monde se pose

La base DVF est-elle vraiment gratuite ?

Entièrement, et sans contrepartie. Le service public ne facture ni la consultation cartographique ni le téléchargement des fichiers sur data.gouv.fr. Les plateformes privées qui revendent une mise en forme de ces mêmes données partent toutes de la même source ouverte.

Peut-on faire retirer la vente de sa maison de DVF ?

Aucune procédure ne le permet. La diffusion découle directement de la loi de 2018, qui ne prévoit pas de droit d'opposition. Seule l'identité des parties reste protégée : la base affiche le bien, la date et le montant, jamais les noms.

Quelle différence avec un simulateur d'estimation ?

Un simulateur applique un modèle statistique à des moyennes de quartier et rend une fourchette. La donnée publique, elle, montre des transactions réelles, signées devant notaire. L'un propose une hypothèse, l'autre apporte des faits datés. Le meilleur réflexe consiste à confronter les deux avant de fixer un prix de vente.