Les prix immobiliers s’envolent au Portugal et transforment le quotidien des habitants. Vous découvrez ici les forces qui alimentent cette hausse sans précédent et ce qu’elle change réellement sur le marché.
Pourquoi les prix de l’immobilier explosent au Portugal
Une hausse record portée par quinze ans de progression continue
Le marché portugais connaît une croissance rapide depuis plus d’une décennie. Les données d’Eurostat confirment une hausse de plus de 120 %, largement supérieure à la moyenne européenne. Cette dynamique s’est même renforcée ces cinq dernières années.
La période 2019-2022 a joué un rôle clé. Les taux bas ont accru le nombre de transactions et encouragé les achats. Le marché a ensuite continué sur sa lancée malgré la remontée des taux, porté par une demande toujours très forte.
Dans plusieurs grandes villes, les prix au mètre carré atteignent des niveaux record. Lisbonne dépasse fréquemment les 5 000 €, certaines zones franchissant même les 7 000 €. Cette pression fait grimper la valeur des biens sur l’ensemble du littoral.
Le rôle du tourisme, d’Airbnb et des digital nomads
L’essor du tourisme a profondément changé la structure du marché. Une grande partie du parc est désormais orientée vers la location saisonnière plutôt que vers la location longue durée. Cette transformation limite l’offre disponible pour les résidents.
Les digital nomads contribuent aussi à cette tension. Leur présence régulière augmente la demande dans les zones attractives, notamment Lisbonne, Porto et l’Algarve. Leur pouvoir d’achat supérieur accentue les écarts.
L’ensemble crée une concurrence directe avec les ménages locaux, qui peinent à suivre le rythme. Le marché reste ainsi en tension permanente, avec une offre figée et une demande toujours plus large.
Une demande dopée par les politiques publiques et les investisseurs étrangers
Garanties d’État et accès facilité au crédit pour les jeunes
Les mesures publiques ont renforcé l’accès à la propriété. La garantie de l’État pour les moins de 35 ans permet un achat sans apport, ce qui stimule la demande intérieure. Cette facilité d’emprunt attire davantage de primo-accédants.
Le dispositif réduit aussi les coûts fiscaux pour les jeunes acheteurs. En supprimant certains impôts locaux, il devient plus simple et plus rapide d’acquérir un bien. Cela exerce une pression directe sur les prix.
Dans un marché où l’offre reste limitée, chaque nouvelle vague d’acheteurs intensifie la compétition. Le déséquilibre se renforce et entretient une hausse continue.
Visa doré et statut RNH : un impact majeur sur la côte et les grandes villes
Les programmes destinés aux étrangers ont modifié la dynamique locale. Le visa doré, actif plus d’une décennie, permettait d’obtenir un titre de séjour contre un investissement immobilier important. Il a fortement attiré les capitaux internationaux.
Le statut RNH a, lui aussi, amplifié cette tendance. L’exonération d’impôts offerte aux nouveaux résidents a séduit de nombreux Européens. Les zones côtières et les centres urbains ont été les plus touchés.
Ces dispositifs ont accru la pression dans des quartiers déjà recherchés. En concentrant les acheteurs solvables, ils ont provoqué une hausse rapide des valeurs, parfois au-delà des capacités des habitants.
Des conséquences sociales fortes pour les ménages portugais
Gentrification, éloignement et tensions sociales
La hausse des prix pousse de nombreux ménages hors des centres. Les familles se déplacent vers les périphéries, souvent par contrainte. Cette évolution crée des zones urbaines plus homogènes et moins accessibles.
Les habitants vivent ce phénomène comme une mise à l’écart. Le géographe Luis Mendes évoque une véritable « géographie du ressentiment ». Les quartiers centraux se transforment au profit d’acheteurs plus aisés.
Ce contexte alimente des tensions politiques. Une partie de l’électorat exprime son malaise dans les urnes, favorisant des partis plus radicaux. Le logement devient ainsi un sujet central.
Un budget logement devenu insoutenable pour la majorité
Le coût du logement pèse lourd dans les budgets. Les chiffres d’Idealista montrent que les Portugais consacrent 83 % de leurs revenus à la location. Pour les crédits, cette part atteint environ 70 %.
Ces niveaux témoignent d’un marché devenu difficilement soutenable pour la population. Dans un pays où les salaires progressent peu, la pression financière s’intensifie chaque année.
À titre de comparaison, en France, le logement représente moins d’un tiers du salaire. L’écart souligne la sévérité de la situation portugaise et l’urgence d’un rééquilibrage.
