Hausse confirmée, prudence affichée : en 2025, le marché immobilier suisse avance vite… mais avec le pied sur le frein. Vous voulez comprendre pourquoi les prix montent encore alors que l’économie mondiale se tend ? Voici ce que montrent les derniers chiffres et ce que cela change pour un projet d’achat en Suisse.
La dynamique haussière des prix en Suisse
Progression des appartements en Romandie et en Suisse alémanique
Sur les six premiers mois, les appartements poursuivent leur ascension, avec une progression moyenne d’environ +4,2 % sur un an. Le rythme est un peu plus vif en Romandie, autour de +4,5 %, tandis que la Suisse alémanique évolue à +3,8 %. Cette avance romande s’explique par une demande soutenue dans les bassins urbains et frontaliers, où l’attractivité de l’emploi et l’accès aux services tirent les valeurs vers le haut.
Dans la pratique, cela se traduit par des biens qui partent encore rapidement lorsque le prix est aligné au marché, surtout dans les quartiers bien desservis. Les acheteurs restent sélectifs : les surfaces optimisées, les balcons/terrasses et les copropriétés bien gérées captent l’attention en premier.
Les conditions de financement, toujours jugées favorables, entretiennent cette dynamique. Même si les prêteurs se montrent plus attentifs aux dossiers, le coût du crédit demeure compétitif, ce qui rend l’accession encore plus avantageuse que la location dans de nombreuses communes.
À noter : l’écart de performance entre régions reste raisonnable. La Romandie bénéficie d’un flux d’acheteurs internationaux et transfrontaliers, quand la Suisse alémanique profite d’un tissu économique large et résilient, limitant les corrections locales.
Des maisons toujours plus chères malgré les incertitudes
Côté maisons individuelles, la tendance est encore plus marquée, autour de +7,4 % au niveau national, avec des variations proches entre Romandie et partie germanophone. La pénurie de terrains constructibles et le désir d’espaces extérieurs depuis la période post-pandémie soutiennent cette hausse.
Les familles privilégient les communes offrant écoles, transports et services à distance raisonnable. Les biens bien rénovés (performance énergétique, enveloppe thermique, équipements récents) se négocient avec moins de marge, car ils réduisent l’empreinte carbone et les charges à long terme.
En revanche, les délais de transaction s’allongent pour les maisons nécessitant des travaux lourds : l’incertitude sur les coûts de rénovation et la disponibilité des artisans incite à la prudence. Les vendeurs qui documentent clairement diagnostics, historique d’entretien et estimations de travaux conservent un avantage.
Malgré le contexte international plus volatil, l’offre demeure structurellement courte. Les retraités qui conservent leurs maisons plus longtemps et la faible production de logements neufs limitent le stock disponible. Ce déséquilibre continue d’exercer une pression haussière sur les prix.
- +4,2 % — progression annuelle moyenne des appartements
- +7,4 % — hausse annuelle des maisons au niveau national
- Demande urbaine — moteurs : accessibilité, services, emploi
- Offre limitée — terrains rares, propriétaires moins mobiles
L’impact des acheteurs étrangers sur le marché
Le rôle central des investisseurs internationaux dans le haut de gamme
Le marché immobilier suisse, et plus encore son segment de prestige, s’appuie traditionnellement sur une clientèle internationale diversifiée. Les acquéreurs en provenance d’Europe, du Moyen-Orient ou d’Asie investissent dans des résidences secondaires à Genève, à Montreux ou dans les stations alpines. Leur poids est considérable dans la fixation des prix du haut de gamme, où les biens rares trouvent preneur même en période d’incertitude.
Les propriétés de luxe, qu’il s’agisse de villas contemporaines avec vue panoramique ou de chalets haut de gamme, affichent des valeurs élevées entretenues par cette demande. Cependant, la récente prudence des investisseurs étrangers limite l’élan observé ces dernières années.
Les acteurs locaux observent que l’appétit international n’a pas totalement disparu, mais que les négociations sont plus longues et parfois plus exigeantes. Les acquéreurs veulent s’assurer que la valeur patrimoniale justifie le prix affiché.
Prudence accrue face aux tensions économiques mondiales
Les politiques protectionnistes américaines et les incertitudes économiques globales modifient la psychologie des acheteurs. Beaucoup choisissent de reporter leurs acquisitions plutôt que de s’exposer à un risque de change ou à une perte de valeur à court terme.
Les fluctuations entre le dollar et le franc suisse compliquent notamment la planification financière. Pour un investisseur basé aux États-Unis, chaque variation de quelques points sur le taux de change représente une différence significative sur le budget global.
Dans ce climat, les vendeurs doivent ajuster leur discours : ils insistent sur la stabilité politique suisse, la sécurité juridique et la valeur refuge de l’immobilier helvétique. Ces arguments rassurent, mais ne suffisent pas toujours à déclencher une décision immédiate.
Résultat : le marché du luxe reste actif, mais moins fluide qu’auparavant. Les transactions se concrétisent davantage avec des acheteurs suisses ou européens déjà familiarisés avec le système fiscal et bancaire local.
Facteurs qui soutiennent la hausse des prix
Des taux hypothécaires historiquement bas
L’un des principaux moteurs de la hausse des prix en Suisse reste le niveau exceptionnellement bas des taux hypothécaires. Les ménages peuvent financer leur achat à des conditions bien plus avantageuses que dans d’autres pays européens. Cette situation rend l’option d’achat souvent plus rentable que la location, surtout dans les villes où les loyers restent élevés.
Les banques, bien qu’un peu plus sélectives dans leurs critères, continuent de proposer des taux fixes ou variables très compétitifs. Cela permet aux acheteurs d’envisager des projets ambitieux, en particulier pour des biens familiaux ou des résidences principales de grande surface.
Pour les investisseurs, la stabilité des taux leur donne une visibilité rassurante. Même en cas de ralentissement économique, la charge d’intérêt reste prévisible et maîtrisable, ce qui entretient l’attractivité du placement immobilier.
À l’inverse, si une remontée des taux venait à se confirmer, l’effet serait immédiat : baisse de la solvabilité, frein à l’accès à la propriété, et pression à la baisse sur certaines valorisations. Mais pour l’heure, le contexte monétaire reste favorable aux acquéreurs.
La rareté des terrains et la pression démographique
La Suisse connaît depuis plusieurs années une pénurie structurelle de terrains constructibles. Les contraintes géographiques, la protection des zones naturelles et les réglementations d’urbanisme limitent la mise à disposition de nouvelles surfaces.
Cette rareté alimente mécaniquement la valeur des biens existants, surtout dans les régions où la population croît. Les cantons attractifs en termes d’emploi, d’universités ou de qualité de vie voient leurs prix progresser davantage que la moyenne nationale.
La pression démographique joue également son rôle : la Suisse accueille chaque année de nouveaux habitants, qu’il s’agisse de travailleurs frontaliers, d’expatriés ou de familles attirées par la stabilité du pays. Cette demande structurelle renforce la compétition pour l’accès à la propriété.
En parallèle, la construction neuve peine à répondre aux besoins. Les projets immobiliers sont longs à mettre en œuvre et confrontés à une hausse des coûts de matériaux et de main-d’œuvre. Le marché reste donc sous tension, et les prix conservent une tendance haussière.
- Taux bas — financement plus attractif que la location
- Banques sélectives — mais conditions compétitives
- Terrains rares — offre limitée, demande soutenue
- Démographie positive — flux de nouveaux habitants chaque année
Les incertitudes économiques et leurs conséquences
Le poids de la guerre commerciale et des droits de douane américains
La politique économique américaine, marquée par l’instauration de droits de douane et des tensions commerciales, pèse indirectement sur le marché immobilier suisse. Les turbulences financières mondiales renforcent la perception du risque et incitent une partie des acheteurs à différer leur décision. Les investisseurs étrangers, notamment ceux qui financent leurs acquisitions en dollars, se montrent plus attentifs aux fluctuations économiques internationales.
Cette prudence se traduit par des délais de transaction plus longs, une hausse du nombre de dossiers abandonnés et une réévaluation des priorités. Les biens de prestige, auparavant écoulés en quelques semaines, peuvent désormais rester sur le marché plusieurs mois avant de trouver preneur.
Certains projets ambitieux, prévus par des acheteurs hors Europe, ont même été mis en pause. Les acteurs locaux notent que ce ralentissement concerne surtout le segment international, alors que la demande suisse reste, elle, relativement stable.
Les devises et la volatilité du franc suisse
Le franc suisse, valeur refuge par excellence, s’est apprécié face à plusieurs devises ces derniers mois. Pour un acheteur basé aux États-Unis, en Chine ou au Royaume-Uni, cette évolution renchérit mécaniquement le coût d’une acquisition. La volatilité monétaire devient un frein majeur pour des projets à plusieurs millions.
Dans ce contexte, certains vendeurs adaptent leur stratégie : ils mettent en avant la sécurité patrimoniale et la stabilité juridique qu’offre l’immobilier helvétique. Ces arguments rassurent les investisseurs mais ne compensent pas toujours l’impact financier immédiat du change.
Malgré ces obstacles, l’achat reste perçu comme plus avantageux que la location, notamment grâce aux taux bas et à la rareté de l’offre. Les experts anticipent donc un maintien de la dynamique positive, même si le rythme de progression pourrait être moins soutenu qu’auparavant.
À moyen terme, si les tensions commerciales s’apaisent ou que les devises retrouvent une certaine stabilité, les acheteurs étrangers pourraient revenir plus massivement, redonnant un coup d’accélérateur au marché suisse.
FAQ marché immobilier suisse
Les prix de l’immobilier vont-ils continuer d’augmenter en Suisse en 2025
Selon les dernières analyses, la tendance haussière devrait se poursuivre. La combinaison de taux hypothécaires bas, d’une offre limitée et d’une demande soutenue entretient la dynamique. Toutefois, l’incertitude économique mondiale pourrait ralentir la progression, sans pour autant l’inverser à court terme.
Faut-il acheter ou louer en Suisse avec les taux actuels
Avec des coûts de financement historiquement faibles, l’achat reste souvent plus rentable que la location dans les grandes villes. De nombreux ménages profitent de la stabilité des mensualités hypothécaires pour sécuriser un logement sur le long terme. Louer demeure néanmoins plus flexible, notamment pour les expatriés ou ceux qui envisagent une mobilité professionnelle.
L’immobilier suisse est-il encore attractif pour les étrangers
Oui, l’immobilier suisse conserve son statut de valeur refuge. La stabilité politique, la sécurité juridique et la rareté des biens en zones attractives en font une destination recherchée. Cependant, la volatilité des devises et les incertitudes commerciales freinent temporairement certains investisseurs internationaux.
Quels sont les risques pour les investisseurs immobiliers en Suisse
Le principal risque réside dans une possible remontée des taux d’intérêt, qui réduirait la solvabilité des ménages. S’ajoutent les fluctuations du franc suisse, pénalisantes pour les acheteurs étrangers, ainsi que les délais plus longs pour revendre dans un marché prudent. Pour limiter ces risques, les experts recommandent de cibler des biens bien situés et conformes aux normes énergétiques.
En résumé, malgré un climat économique mondial tendu, l’immobilier helvétique conserve ses atouts structurels : sécurité, rareté et attractivité pour les investisseurs à long terme.
