Rendement de 10 % l’an, fidélisation des locataires, charges revenant aux preneurs, expulsions plus simples et rapides, l’investissement dans des biens commerciaux ou de petits plateaux de bureaux est intéressant, bien qu’il nécessite un budget plus important. Si vous recherchez la stabilité avec un bon rendement, acheter l’un des 840 000 murs commerciaux du marché français est attrayant, à condition de se faire assister pour s’affranchir des écueils.
Réglementation des locations commerciales
Si vous faites l’acquisition de murs commerciaux déjà loués, le contrat ne peut être rompu ni modifié. Il continue de s’appliquer jusqu’à son échéance, y compris si le locataire cède son fonds de commerce. Le nouveau locataire réglera le droit de bail à l’ancien sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer. Au terme du contrat, fixé à 9 ans, il faut savoir que le locataire peut obtenir le renouvellement ou, à défaut, le propriétaire devra lui verser une indemnité d’éviction qui peut s’avérer rédhibitoire, dès lors qu’elle est basée sur le prix du fonds de commerce et inclut les frais (licenciements, déménagement, etc. ).
Des clauses à vérifier
Il est donc primordial de comprendre chaque clause des contrats de baux commerciaux avant de racheter des murs commerciaux. Regarder notamment quels types de commerces sont autorisés et fuyez les contrats qui valident « tous types de commerces ». Il serait alors impossible de s’opposer à l’installation de certains commerces comme les bars, etc. En revanche, recherchez des biens dont le bail prévoit que des garanties sont exigées lors de la reprise du fonds de commerce : comptes précédents, business plan, etc. A privilégier également, les clauses qui autorisent le propriétaire de faire payer au repreneur du fonds un droit d’entrée en cas de travaux ou de changement de destination. En tout état de cause, le contrat de bail en cours doit contenir une clause qui vous autorise à résilier le bail en cas de travaux non autorisés ou de loyers impayés. La procédure d’expulsion pourra être facilement lancée et l’expulsion obtenue en moins d’un an.
Indexation des loyers
Si les baux commerciaux sont en principe de 9 ans, le contrat prévoit généralement une révision des loyers triennale tenant compte de l’ILC (indice des loyers commerciaux) publié par l’INSEE. Il existe cependant des contrats de bail dans lesquels une clause d’échelle mobile autorise la révision annuelle des loyers, toujours sur la base de l’ILC. Avantage intéressant des baux commerciaux, la quasi-totalité des charges revient au locataire. Celui-ci paie même la taxe foncière, contrairement aux baux résidentiels. Sont exclus les frais de gestion des immeubles, les gros travaux, la CET (contribution économique territoriale). Enfin, si vous achetez des murs commerciaux inoccupés, le loyer pourra être fixé librement et un contrat provisoire (18 mois au plus) signé avec le locataire. A l’issue, ce contrat pourra être transformé en contrat de bail commercial d’une durée normale de 9 ans. Il est possible, à cette occasion, de facturer un forfait « pas-de-porte » tenant compte du marché locatif.
Quel commerce choisir ?
Une étude conduite par Capital avant la crise sanitaire établit les types de biens commerciaux les plus rentables :
- boutiques en centre-ville (5 à 7 % de rentabilité, peu de risques de vacance),
- secteur sans concurrence Internet : restauration rapide, commerces de bouche, petits commerces alimentaires,
- emplacement en angle ou bonne visibilité, avec une grande vitrine.
Les commerces situés en périphérie des villes sont également très rentables :
- salles de jeux,
- activités de loisirs et fitness,
- grandes enseignes de discount,
- commerces alimentaires spécialisés.
Dans ces derniers, le rendement locatif peut aller jusqu’à 10 %, mais le risque de vacance est plus prégnant. Du point de vue de la rentabilité, les petits plateaux de bureaux à destination des professions libérales sont très intéressants (9 %), avec toutefois un turn-over plus fréquent. Les baux sont alors de 6 ans, revalorisés annuellement, et les professionnels ne bénéficient pas de droit à renouvellement.
